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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
 Posté - 18 avr. 2009 : 13:21:07
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Citation :
Pourquoi la commission de conciliation ou l'association de consommateur plutot que les tribunaux, cela résulte bien d'un choix de votre part, et apparamment ce n'était pas le bon.
Parce que la commission de conciliation ne donne rien et qu'une asso de consommateur a fermé les yeux sur pas mal de grosses anomalies. On passe donc à l'étape suivante.
Citation :
Tout de même, il s'agit d'additions et de soustractions, et de collationnement, je ne vois pas l'utilité d'un expert.
ET d'ailleurs, de quel type d'expert parlez-vosu?
Un juge n'est pas si bête que vous pensez, il est quand mùême capable de comprendre des comptes...
1/ pour faire des additions et des soustractions, il faut les justificatifs. Ces justificatifs, on refuse de nous les communiquer. Donc : ni addition, ni soustraction ne sont possibles.
2/ il est question d'expert(s) mandaté(s) pour vérifier les comptes et la répartition.
3/ si ceux qui sont directement concernés n'arrivent pas à comprendre les comptes qu'on leur imputent, sur la même base de données (plutôt de non-données) un juge ne le pourra pas d'avantage. Il n'est pas ici question de bêtise de la part d'un juge.
Citation :
Tourner en rond pendant des mois et des années avant d'aller au tribunal n'est en tout cas pas une solution.
On est bien d'accord.
Citation :
C'est un peu moins que cela, et c'est une seule fois, je ne vois pas ou est le problème. Vous avez l'air de sous-entendre que il faut payer 100 euros par contrat, non, ce n'est pas le cas du tout.
C'est pourtant ce que le Greffe du T.I. nous a assuré, il y a peu de temps. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 13:35:15
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Citation :
1/ pour faire des additions et des soustractions, il faut les justificatifs. Ces justificatifs, on refuse de nous les communiquer. Donc : ni addition, ni soustraction ne sont possibles.
Si il n'y a pas communication, ce n'est pas un expert qui va les communquer, donc je persiste a dire que ce n'est pas la question de l'expert.
Si il n'y a pas communication, il faut et il suffit de déposer une INJONCTION de FAIRE, gratuite et sans avocat, sans frais de signification.
Durée: De 3 semaines à un mois et demi.
Au pire, vous demander au tribunal de proximité de prononcer l'obligation de fournir les détails sous astreinte.
Je ne vois pas de place pour un expert dans ces actions.
Citation :
2/ il est question d'expert(s) mandaté(s) pour vérifier les comptes et la répartition.
Si vous pensez que le juge est incapable de vérifier les comptes, c'est donc que vous ou votre bailleur ne le sont pas non plus....
Pourtant voosu exiger du bailleur qu'il vous livre des comptes exacts, donc vous vous contredisez.
Non, pas besoin d'expert a ce niveau.
Et vous n'avez pas répondu a la question; Quel type d'expert: un comptable, un expert immobilier?
Citation :
3/ si ceux qui sont directement concernés n'arrivent pas à comprendre les comptes qu'on leur imputent, sur la même base de données (plutôt de non-données) un juge ne le pourra pas d'avantage. Il n'est pas ici question de bêtise de la part d'un juge.
Puisque vous ne les avez pas, je ne comprends pas comment vous pouvez annoncer qu'ils sont incompréhensibles.....
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 avr. 2009 13:39:08 |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 00:58:10
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Ribouldingue,
Citation :
Si vous pensez que le juge est incapable de vérifier les comptes, c'est donc que vous ou votre bailleur ne le sont pas non plus....
Il n'est pas du ressort d'un juge de "faire les comptes".
En revanche, un propriétaire ne peut que s'incliner devant ce que demande un juge. Une ordonnance non-exécutée, ça ne plaît pas beaucoup en général (on le sait, car le propriétaire a déjà tourné le dos à une ordonnance d'exécution de travaux).
Un juge est apte à mandater un expert en la matière qui s'occupera d'éplucher les comptes pour les locataires demandeurs. Vu la complexité et l'ampleur de la tâche, seul des professionnels peuvent en venir à bout.
Quant au propriétaire, il sait parfaitement bien où il en est dans ses comptes, et il refuse de nous recevoir.
Il est coriace, ne se reconnait que des droits (mais aucun devoir ni aucune obligation), et pense pouvoir faire ce qu'il veut.
Citation :
Pourtant voosu exiger du bailleur qu'il vous livre des comptes exacts, donc vous vous contredisez.
Je ne vois pas où je me contredis...
Citation :
Puisque vous ne les avez pas, je ne comprends pas comment vous pouvez annoncer qu'ils sont incompréhensibles.....
Les montants réclamés pour chaque poste sont incompréhensibles car, hormis les taxes qui n'existent pas et certains postes intitulés "divers", voici les variations que l'on peut trouver dans les montants totaux :
- Poste A : 164,000.00€ telle année - 1,240.36€ l'année suivante
- Poste B : 2,010.00€ telle année - 164,023.00€ l'année suivante
- Poste C : 13.00€ telle année - 78,000.02€ l'année suivante
- Poste D : 118,000.12€ telle année - 12,312.00€ l'année suivante
- Poste E : 60,000.00€ telle année - 113,524.00€ l'année suivante
Etc.
Si c'est compréhensible pour vous, je vous tire mon chapeau !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 07:56:43
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Bon, dernière contribution a ce fil et j'abandonne: Ce n'est pas un expert qui va rendre compréhensible tout ceic, mais la production des documents justificatifs.
Je vous rapelle que sans justificatif, vous avez tout a fait le droit de ne rien payer, ou de vous faire rembourser les sommes provisionelles avancées. |
Festina lente |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 11:24:48
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TeaPot, moi non plus je ne suis pas expert mais voila ce que je comprend.
Poste A: 164 000,00 Année suivante 1 240,36
Poste B: 2 010,00 Année suivante 164 023,00
Poste C: 13,00 Année suivante 78 000,02
Poste D: 118 000,12 Année suivante 12 312,00
Poste E: 60 000,00 Année suivante 113 524,00
TOTAL 344 023,12 Année suivante 369 099,38
Soit une hausse de 25 076,26 € ou de 7,29 %
Comme expliqué par ribouldingue vous demandé à consulter les justificatifs de ces factures pour comprendre ce que cela représente.
En général pour ce faire une opinion sur l'évolution des charges il faut au moins 4 exercices de dépenses
Bonne chance 
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Roland MAILLET |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 12:50:32
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Merci Roland.
Juste pour info : après calcul sur 7 années (merci Excel!), nos charges perso ont augmenté de 37%. De 41,08% pour l'un des membres de notre asso... Et ce n'est pas fini.
Au fait ! Si cela peut rendre service à quelqu'un, voici le lien qui mène directement au simulateur de l'INC qui permet de calculer les loyers selon les augmentations légales : http://www.conso.net/images_publications/loyer_2009.htm
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 17:15:02
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TeaPot merci pour le lien, mais notre ami et modérateur N° 6 a épinglé ce lien dans le forum "location" le 5 mars 2008.
Une hausse de 37 à 40 % de vos charges en 7 ans demande des explications, insisté aupres de votre bailleur pour obtenir des justificatifs, en association vous pouvez demander chaque semestre la consultation du budget prévisionnel et faire en sorte que les charges correspondent au service rendu. Evité de vous braquer avec votre bailleur joué sur la diplomatie tout le monde y trouve son compte.
Actuellement les postes qui ont le plus augmentés sont le chauffage et le nettoyage ainsi que l'eau, essayez de détaillé chaque postes pour voir d'ou provient cette hausse de 40 % en 7 ans.
Bonne chance et poursuivez votre combat.
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Roland MAILLET |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 18:57:37
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Merci Roland.
Citation :
TeaPot merci pour le lien, mais notre ami et modérateur N° 6 a épinglé ce lien dans le forum "location" le 5 mars 2008.
Ah oui ? Je vais aller y faire un saut.
Citation :
Une hausse de 37 à 40 % de vos charges en 7 ans demande des explications, insisté aupres de votre bailleur pour obtenir des justificatifs, en association vous pouvez demander chaque semestre la consultation du budget prévisionnel et faire en sorte que les charges correspondent au service rendu.
Vous savez, cela fait des années que l'on insiste, en individuel ou en asso, pour obtenir ces justificatifs. Nos demandes restent sans réponse... A un locataire, qui avait tel. au propriétaire pour ces histoires de charges, il a été répondu : "C'est comme ça et pas autrement! Et si vous ne payez pas, on vous colle au contentieux. Vous n'êtes pas content? Allez voir ailleurs!" Ce voisin était fou de rage.
Citation :
Actuellement les postes qui ont le plus augmenté sont le chauffage et le nettoyage ainsi que l'eau
Nous avons toujours payé des charges relativement élevées mais pour exemple de variations récentes : le chauffage (combustible : gaz) a augmenté de presque 98% d'une année sur l'autre + "électricité chauffage" (???) de 3,000% (3 milles pour cent) (on est chauffé au gaz, on ne sait pas à quoi correspond ce poste "électricité chauffage"). L'eau de 40%, l'électricité ascenseur de 3,200% (3 milles 200 cent pour cent), etc. J'arrête là, car c'est lourd...  Et encore, il ne s'agit là que de 2 années. Et on ne sait pas comment se fait la répartition.
S.v.p., ne nous dites pas que ce sont des affabulations car nous sommes un certain nombre à pouvoir en témoigner.
Et vous comprendrez aisément que nous ne puissions pas imputer ces variations à une raison quelconque.
Citation :
Evité de vous braquer avec votre bailleur joué sur la diplomatie tout le monde y trouve son compte.
Certes, mais si la courtoisie est toujours de mise (de notre part, pas de la leur), vous comprendrez également que la diplomatie devient difficile pour beaucoup.
Raison pour laquelle une association est très importante au sein d'immeubles où il y a des problèmes entre locataires et propriétaires. Elle permet de se fédérer, d'échanger à propos de choses qui paraissent insurmontables lorsque l'on est seul, etc. |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 19:03:42
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Citation :
TeaPot merci pour le lien, mais notre ami et modérateur N° 6 a épinglé ce lien dans le forum "location" le 5 mars 2008.
OK, vu ! J'avais pris le mot "épinglé" dans le sens négatif. Heureusement, il n'en est rien.
Merci donc à vous Roland, mais aussi à N°6. |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 02:15:34
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Citation :
Je vous rapelle que sans justificatif, vous avez tout a fait le droit de ne rien payer, ou de vous faire rembourser les sommes provisionelles avancées.
Merci Ribouldingue, je n'avais pas vu votre commentaire.
Je crois que celui-ci va d'ailleurs nous être très utile. Nous vous tiendrons au courant de la réaction, ou de la non-réaction, du propriétaire. |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:53:30
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OK on avance pour le chauffage au gaz il faut déja savoir en fonction de la surface de chauffe en M2 la consommation en KWH en sachant qu'un M3 de gaz est égal à 12 KWH et qu'un immeuble bien isolé consomme en moyenne pour un hiver de 230 jours avec 2300 DJU ( Degré Jour Unifié) 200 à 250 KWH / An / M2 avec ces renseignements il vous faut savoir quel est le tarif souscrit B2 ou B2S entre 2000 et 2007 le prix de l'abonnement à augmenté de 24 % et le prix du KWH hiver de 63 % si vous avez également l'eau chaude collective le prix du KWH été à augmenté de 76 % entre 2000 et 2007.
Le prix moyen au M2/AN doit se situer pour un immeuble isolé entre 6 et 8 € / M2/ An soit pour un logt d'une surface de 80 m2 une dépense annuelle de chauffage d'environ 560 € si vous avez l'eau chaude collective cela devient un peu plus compliqué.
Le poste "électricité chauffage" correspond à la consommation des moteurs de pompes pour faire ciculer l'eau dans les canalistions si il y a un compteur spécifique vous devez pouvoir vérifier sur les factures EDF la consommation.
Pour l'électricité qui à augmenté de 3000 % cela n'est pas possible il vous faut vérifier les factures EDF, vérifier la puissance souscrite et ensuite le nombre de KWH consommés dans l'année vous divisez le montant total TTC par le nombre de KWH et le résultat doit être égal ou inférieur à 0,15 € si ce n'est pas le cas il arrive que certains relevés sont mal estimés ou que le releveur n'as pas eu accès et que la facture est reportée sur l'année suivante, mais une hausse de 3000 % n'est pas possible.
Pour l'eau il faut avoir accès au contrat, en effet certains distributeurs appliquent un tarif réduit qui peut varier de 5 à 36 % sur le prix HT de l'eau en fonction de la consommation Jour.
Vous devez avoir accès à la facture le détail est en général situé au dos de la facture .
Loin de moi de penser que ce sont des affabulations mais la vérification des charges demandent une certaine expérience que les bailleurs refuseront de vous communiquer.
Si vous persévérez vous devez y arriver.
Bon courage et à bientôt avec de bonnes nouvelles.
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Roland MAILLET |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 13:30:07
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Merci Roland pour vos précieux conseils.
Effectivement, il faut avoir une certaine expérience que nous n'avons pas (mais on ne désespère pas) - ce dont notre propriétaire profite largement... D'où notre désir de faire appel à des professionnels en la matière pour nous aider.
Comme vous le savez, nous ne connaissons pas nos tantièmes, on nous refuse l'accès aux divers compteurs, contrats, factures, mode de répartitions, etc.
Nous allons donc procéder comme l'indiquait Ribouldingue dans son dernier commentaire, Citation :
Je vous rapelle que sans justificatif, vous avez tout a fait le droit de ne rien payer, ou de vous faire rembourser les sommes provisionelles avancées.
et faire parvenir quelques courriers en ce sens au propriétaire.
Soit, ça le fera bouger, soit il continuera à faire la sourde oreille - et là, ce sera ennuyeux pour lui.
Par ailleurs, dans notre cas, trois immeubles de différentes tailles sont concernés. Ceux-ci n'ont donc pas les mêmes besoins et ne sont pas alimentés par les mêmes "sous-sources" (ou sous-stations). On nous a assuré que chaque facture, etc., devait porter l'adresse de l'immeuble concerné, et pas celle du syndic, de la source principale (ou station), d'un quartier, etc. Est-ce exact ?
Merci encore pour votre patience et vos indications claires et détaillées. |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 21:26:53
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@ribouldingue
Citation :
Citation :Exemple : Nous contestons depuis plusieurs années nos charges de nettoyage. Nous n'avons accès à aucun contrat ni factures. Aucun moyen de pression n'a fonctionné pour le moment ni lettres AR, ni assoc de consommateurs, ni Commission de conciliation.
Pourquoi la commission de conciliation ou l'association de consommateur plutot que les tribunaux, cela résulte bien d'un choix de votre part, et apparamment ce n'était pas le bon.
On ne peut donc pas en conclure que rien n'est faisable.
Désolé pour ne pas être intervenu plus tôt. Je ne vois pas pourquoi nous aurions du aller directement au tribunal pour un problème de tarifs élevés de charges de nettoyage ! Le fait est que malheureusement à notre niveau rien n'est faisable dans la situation actuelle.
Citation :
Tout de même, il s'agit d'additions et de soustractions, et de collationnement, je ne vois pas l'utilité d'un expert.
Mais non, il ne s'agit pas seulement de calculs mais de vérifier l'adéquation entre ce qu'il y de prévu au contrat et de ce qui est effectivement réalisé !! , c'est pourtant simple à comprendre !!!, On n'y arrive pas.
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 00:02:56
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Asso Loc,
Comme vous le savez, nous rencontrons les mêmes problèmes, ou pratiquement les mêmes que vous.
Des charges monumentales, des contrôles de charges que l’on nous refuse, des loyers qui grimpent à la vitesse V, un propriétaire qui joue la Grande Muette et/ou qui envoie paître et menace les gens, etc.
Bref, nous avons donc décidé de suivre les bons conseils des forumers : ribouldingue, N°6, RolandMaillet, sans oublier tous les autres.
Nous allons écrire (une fois encore !!!) en LRAR (bien entendu) au propriétaire afin de lui signaler que ; « conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie. (…) et que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.
Comme il nous a envoyé le dernier rappel 22 mois (pour être exact) après la fin de l’exercice (délai dépassé de 10 mois), qu’il nous refuse la possibilité de contrôler des charges, et/ou de nous faire parvenir les justificatifs, nous allons exiger le remboursement intégral (et immédiat ) de toutes les provisions déjà versées (d’abord sur 5 ans (puisqu’on a jamais eu de justificatifs, et que les rappels nous sont toujours envoyés hors délai), puis on verra sur les 30 années passées avant la date butoir de janvier 2010). 
Nous ne voyons pas pourquoi nous laisserions faire ceux qui ne respectent pas les lois. On verra bien comment il réagira… Mal, assurément. Tant pis ! En attendant, il arrêtera de menacer les gens, d’huissiers et d’expulsion sans passer par les tribunaux (évidemment). Et peut-être aurons-nous la « chance » d’accéder aux divers éléments que l’on ne veut pas nous montrer…
Mais comme de toute façon tout est « hors délai », et connaissant le propriétaire, on ne se fait aucune illusion. Nous savons bien qu’un jour, munis de nos multiples courriers précédents LRAR, restés lettres mortes, de celui-ci et d’autres encore, nous serons obligés d’avoir recours à la justice. C’est triste mais c’est comme ça, et ça vaut le coup : rien que sur 2 ans, il m’a demandé (à moi en particulier) près de 8,600€ de charges ! Pour des charges « non-récupérables », et des services « non-rendus » ou « peu-rendus » », c’est une jolie somme, non ?
D’autre part, grâce à ce petit lien (que N°6 a eu la bonne idée d’afficher le 5 mars 2008 dans la rubrique « location », et que je n’avais pas vu…) http://www.conso.net/images_publications/loyer_2009.htm, nous sommes plusieurs à avoir calculé nos loyers. Et bien sûr, les phénoménales augmentations du propriétaire, font que nos loyers actuels dépassent largement le calcul de l’INC…
Pour finir, on a un p'tit problème : nous sommes dans la catégorie « préemption » et on parle « charges ». Comment faire pour intégrer tous ces posts « charges et/ou loyers » dans « Forum des associations de locataires », puis dans la catégorie « charges/loyers » ?
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 00:49:29
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bonsoir,
question bete : combien d'injonctions de faire avez vous déposé à l'encontre de votre bailleur afin de l'obliger de mettre à votre disposition les justificatifs des dépenses ?
car si la réponse est "aucune", tout ce post ne sert strictement à rien... et je comprends donc l'exaspération de ribouldingue |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 01:55:50
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Citation :
question bete : combien d'injonctions de faire avez vous déposé à l'encontre de votre bailleur afin de l'obliger de mettre à votre disposition les justificatifs des dépenses ?
Certains de mes voisins ont déposé des "injonctions de faire". Aujourd'hui, ils en sont au même point que ceux qui n'en ont pas déposé.
Le propriétaire s'en fiche.
Certains locataires les ont mis devant les tribunaux pour une autre raison. Le propriétaire a demandé les 3 reports d'audience et n'a jamais déposé de conclusion. Depuis silence. Le juge lui a écrit afin de le "bouger". Pas de réponse.
Citation :
car si la réponse est "aucune", tout ce post ne sert strictement à rien... et je comprends donc l'exaspération de ribouldingue
Ribouldingue est certainement exaspéré, vous aussi probablement. Mais vos doses d'exaspérations réunies n'atteindront jamais celle de chacun de mes voisins et de moi-même fasse à ce propriétaire plus qu'indélicat.
Il y a des problèmes faciles à résoudre en deux coups de cuillère à pot. D'autres sont plus difficiles. D'autres encore peuvent être ce que l'on appelle des "cas d'école".
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 10:35:12
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et la demande d'astreinte journalière?
si vous n'utilisez pas les moyens légaux à votre disposition......: il faut se donner les moyens d'obtenir ce que l'on veut! |
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demongin
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 11:30:50
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Citation :
Initialement posté par TeaPot
Pour finir, on a un p'tit problème : nous sommes dans la catégorie « préemption » et on parle « charges ». Comment faire pour intégrer tous ces posts « charges et/ou loyers » dans « Forum des associations de locataires », puis dans la catégorie « charges/loyers » ?
J'osais pas le dire, mais c'est vrai que c'est un peu le fouillis !!
La première règle est de s'auto-réguler et ce, malgré vos ressentis. De même, il faut éviter de se répéter pour ne pas lasser les intervenants. Relire la charte du forum pourrait aider.
Déplacez plusieurs posts parait délicat, il faudrait que vous en fassiez la demande à l'administrateur du site (webmaster@universimmo.com), voir aux modérateurs.
Je pense que créer une catégorie "charges/loyers" n'est pas forcément la panacée car se sera un four-tout ! qui deviendra vite très long, et qui ne sera donc pas lu (du moins par les plus fainéant) ! Je te proposerai plutôt comme catégorie "Obtention des justificatifs" puisque c'est le fond de vos problèmes.
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Locataire dans une résidence privée de 68 logements et deux locaux commerciaux gérés par un Syndic (Icade) - Marseille |
Edité par - demongin le 21 avr. 2009 11:45:47 |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 15:10:45
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Citation :
Déplacez plusieurs posts parait délicat, il faudrait que vous en fassiez la demande à l'administrateur du site (webmaster@universimmo.com), voir aux modérateurs.
Je pense que créer une catégorie "charges/loyers" n'est pas forcément la panacée car se sera un four-tout ! qui deviendra vite très long, et qui ne sera donc pas lu (du moins par les plus fainéant) ! Je te proposerai plutôt comme catégorie "Obtention des justificatifs" puisque c'est le fond de vos problèmes.
OK, je crois effectivement que c'est la meilleure des solutions. Si personne ne le fait avant moi, je m'en occuperai ce soir. |
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