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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
 Posté - 14 avr. 2009 : 19:23:23
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Merci pour toutes vos réponses, Roland, nefer et ribouldingue.
En fait, ce n'est pas que les explications soient floues. Nous avons "simplement" à faire à un propriétaire très peu scrupuleux qui noie tous les poissons et qui n'applique aucune loi en vigueur. Raison pour laquelle ce que je tente d'expliquer paraît nébuleux aux personnes qui connaissent les réglementations.
Merci pour les info sur les PLI et les PLS en € / M2/ Mois de surface utile. Pour ex : chez nous, un PLS de 59m² (2 pièces) = 750€/mois + 200€ de charges/mois. Le tout pour un entretien = 0.
Bref...
Je ne vous embête plus avec cette histoire de préemption. C'est à s'arracher les cheveux. Seul un avocat pourra en démêler les fils.
Merci pour votre aide |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 22:17:22
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| Teapot, votre intervention montre bien les limites et les difficultés que nous rencontrons au quotidien dans les assoc dans la mesure où nous faisons face à des professionnels très bien armés... |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 00:06:04
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C'est très juste Asso Loc.
Mais on peut repousser les limites. Lorsque l'on est sûr d'être dans son "bon" droit, il faut chercher, être tenace, et ne pas se laisser embobiner par des propriétaires qui vous disent ; "C'est comme ça et pas autrement. Si vous n'êtes pas contents, partez!".
La preuve, on nous a confirmé ce soir qu'avant la vente l'ex propriétaire aurait dû nous avertir de son intention de vendre par courrier A.R., en précisant le prix de vente et nous en faire l'offre en 1er lieu. Ce qui n'a évidemment pas été le cas. Idem pour les autres points abordés.
Les difficultés sont là, c'est sûr. Mais elles sont faites pour être surmontées. Si on baisse les bras dès que des barrières se dressent, on n'arrivera jamais à rien et l'on aura que nos yeux pour pleurer. Ce qui ferait bien l'affaire de certains.
Les mouvements associatifs sont faits pour s'entraider, se tenir les coudes, unir les énergies, partager savoir et connaissances, faire naître des idées et multiplier actions et démarches.
Donc, vive les assos !
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 09:58:00
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Citation :
Initialement posté par TeaPot
La preuve, on nous a confirmé ce soir qu'avant la vente l'ex propriétaire aurait dû nous avertir de son intention de vendre par courrier A.R., en précisant le prix de vente et nous en faire l'offre en 1er lieu. Ce qui n'a évidemment pas été le cas. Idem pour les autres points abordés.
pourquoi ??? ribouldingue et les autres vous ont montré en long, en large et en travers que non !
je pense surtout que vos difficultés viennent de la méconnaissance des lois, du fait que vous criez haut et fort "au loup !" quand y a rien et qu'au final, comme dans l'histoire, ça ne fait plus réagir personne |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 11:52:36
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Artem, nous méconnaissions les lois. Mais plus on en apprend, plus on se rend compte à quel point on s'est fait fait avoir.
Quant à "crier haut et fort au loup", c'est légitime car on a vu plusieurs meutes, plutôt inquiétantes, à l'œuvre...
Il ne faut pas prendre les gens pour des idiots ! S'ils sont de plus en plus nombreux à vouloir se battre, s'ils créent des assos, c'est qu'ils ont de sérieuses raisons. S'ils se basaient sur des chimères, il y a longtemps qu'ils seraient passés à autre chose.
Ce Forum est fait pour que ceux qui rencontrent, ou ont rencontré, des problèmes puissent s'exprimer, s'informer, poser des questions, trouver des réponses, témoigner, informer.
Le jour où cela s'arrêtera, sera le jour où plus personne ne rencontrera de problèmes. A priori, ce n'est pas demain la veille... |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 14:00:41
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je suis tout à fait d'accord avec vous quant à l'utilité de lieux d'échange tel qu'universimmo
par contre, pour avoir suivi votre fil, je n'ai rien vu de spécialement répréhensible de la part du propriétaire et on ne peut que supposer de ses actes futurs
que vous vous battiez pour vos droits, je ne peux que vous en féliciter et soutenir. mais former une association de locataires sans même connaitre vos droits et vos obligations, ça, je trouve pour ma part que ça ne rime à rien. et ensuite se battre pour quelque chose qui ne vous ai pas dû, là j'ai du mal à comprendre |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 14:49:46
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Je comprends que vous ayez du mal à comprendre mais peut-être que si vous relisiez les posts, vous vous apercevriez que certaines choses vous ont peut-être échappées.
Quant à la chose qui ne nous est pas due, nous serions donc plus d'une centaine à vouloir, après moult consultations juridiques, récupérer des droits qui leur ont été déniés. Intéressant...
Il serait donc pas mal de relire la Loi du 06 juillet 1989. |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 15:23:23
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vos posts, je les ai relus, ainsi que les cafouillages...
s'il y a bien quelque chose à relire, c'est bien la réponse de ribouldingue qui vous explique les différents cas de vente qu'il y a. bizarrement, vous prenez celui qui vous arrange mais pas celui qui correspond à vos questions/explications...
mais bon, faites ce que vous voulez, je réagissais juste sur vos dernières réactions concernant le "propriétaire peu scrupuleux" alors que vous ne pouvez même pas exposer cliarement le problème. je pense que c'est surtout un propriétaire fatigué de devoir déchiffrer vos demandes sans queue ni tête qu'il classe désormais à la verticale... |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 16:01:45
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Ca, c'est un jugement de valeur.
Le fait que les explications soient peu claires a déjà été évoqué. Elles sont "peu claires" car le propriétaire a un énorme problème (volontaire) de communication. Nous sommes donc obligés de faire avec et de nous débrouiller seuls.
Je peux vous assurer que le propriétaire est loin d'être "fatigué de devoir déchiffrer vos demandes sans queue ni tête qu'il classe désormais à la verticale..." Ce sont plutôt les locataires qui sont fatigués du dit propriétaire et d'avoir pour seules explications : "on a décidé de ne pas appliquer la loi", "cette loi ne concerne pas notre société", "on fait ce qu'on veut", "votre droit de préemption, on s'en tape !", "on veut vendre, mais vous, vous dégagez!", etc. Sans parler de tout le reste, qui ne concerne pas le droit de préemption.
Nous avons d'ailleurs entendu des histoires similaires ailleurs. Les locataires sont autant dans le flou que nous, et sont aussi quelque peu furieux.
Bref, ceci dit, nous n'avons toujours pas trouvé de texte de loi sur le fait qu'un immeuble (occupé) du secteur privé (loi de 1989) pouvait être vendu à un bailleur social (loi de 1948), à l'insu de locataires détenteurs de baux de 1989 qui vivent là depuis 30 ans.
Si quelqu'un pouvait nous éclairer sur ce sujet, ce serait bien. Merci. |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 17:37:06
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Je n'ai que 2 mns devant moi, je lirai les liens ce soir.
Certes, je comprends le "les associations appellent au contraire les bailleurs sociaux à racheter les immeubles justement pour continuer à avoir un faible loyer".
Mais quand vous habitez dans le privé, que vous gagnez xxx, que votre immeuble passe sous le coup du social sans que sachiez pourquoi et que soudain on vous demande de quitter les lieux parce que vous gagnez trop (hum) ou que 2 personnes dans un 4 pieces c'est "trop", vous faites quoi ? On vous oblige à quitter les lieux, vous perdez votre ancienneté, et vous ne savez pas où aller parce que si en 2000, vos revenus convenaient pour le privé, aujourd'hui vous ne gagnez pas assez. Et vous gagnez trop pour entrer dans le social. C'est à s'arracher les cheveux... |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 02:26:07
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Ca y est ! J’ai enfin pu me pencher sur les liens d’artem.
Concernant le 1er lien :
« Les inconvénients de la vente à la découpe
Un propriétaire qui vend, en cours de bail, un logement occupé par un locataire n'est pas obligé de le proposer en priorité à ce dernier dès lors qu'il ne lui délivre pas un congé pour vendre. Sauf si la vente porte sur plus de dix logements, auquel cas le locataire bénéficie d'un droit de préemption. »
- Notre résidence comporte plus de 200 appartements… Un nombre amplement suffisant pour ne pas entrer dans ce cadre.
Concernant le 2ème lien :
- Idem.
- Par ailleurs, nous avons appris qu’à Paris, Gecina avait vendu des immeubles privés (et d’au moins 12 appartements) en 2008. Les locataires de ses immeubles en ont été informés par le repreneur en décembre dernier, une fois la vente pliée. Le repreneur, l’OPH Paris Habitat, a rencontré les habitants qui étaient sidérés. La 1ère question posée a été « Vous gagnez combien ? », la seconde « Comptez-vous quitter l’appartement ? ». A la réponse « Non », il y a eu grimace.
 Furieux, les résidants souhaitent se fédérer et constituer une asso.
Concernant le 3ème lien :
« 1. Procédure d'information des locataires et des associations
1.1. Préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements, libres ou occupés, dans un même immeuble, celui-ci informe, par écrit, de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986. (même chose pour les habitants hors asso) »
- Comme je l’ai expliqué, cela n’a jamais été fait. Certains habitants ont appris cette vente plus d’une année plus tard, d’autres habitants 3 ans plus tard.
Le gestionnaire était le même pour 1er et le second propriétaire. Raison pour laquelle les habitants n’y ont vu que du feu.
Donc aucune information concernant l’intention de vendre. Pas d’affichage, pas de réunions, pas de courriers, pas de circulaires : rien ! A noter, le gardien n'a été prévenu que 3 jours avant la date authentique de signature. Il a eu pour consigne de ne rien dire aux locataires. Pris entre deux feux, il s'est tu.
Concernant le 4ème lien :
- (voir réponse au lien 1)
Concernant le 5ème lien :
- (voir réponse au lien 2 !) De plus, ce lien est antérieur aux nouvelles dispositions prises en février 2009 concernant le logement social - dispositions qui ne favorisent certainement pas les locataires déjà en place depuis des années mais dont les revenus sont supérieurs aux plafonds requis. Si les nouvelles dispositions sont appliquées, ces locataires vont devoir quitter les lieux (peu importe qu’ils y aient vécu pendant 10 ou 20 ans) et se mettre en quête d’un nouveau toit. Et vu l’état du marché, …
Concernant le 6ème lien :
« Six mois avant l’issue de ce délai de 3 ans, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier, la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués. »
- (voir réponse au lien 5 !) Alors que l’on n’a rien demandé : si l’on a moins de 65 ans (donc, jusqu’à 64 ans), que l’on est bien portant, que l’on n’habite pas dans une zone sensible, et que l’on dépasse un tant soit peu les plafonds de revenus HLM, c’est dehors ! Elle est pas belle la vie ?
Voilà qui va mettre à mal une flopée de gens, qui n’ont rien demandé à personne et qui ne sont pas non plus des « nantis ».
Il faut également voir une chose : imaginons que l'on emménage en 1995 dans un appart dont le loyer est de 3000 FF (hors charges). Aujourd'hui, il sera de 622€. Mais si l'on entre aujourd'hui dans le même appart, quel en sera le loyer ? Au moins 1000/1100 € (HC).
Imaginons que nous soyons en 1987, que nos parents emménagent dans un appart à 2000 FF (HC). Aujourd'hui, ils paieraient 479€. A combien le même appart aujourd'hui ? A l'aube de la retraite, ça va faire mal une fois dehors...
Donc, si avec ce genre de vente, ces personnes doivent quitter les lieux : elles laissent une partie de leur vie derrière elles, elles perdent leur ancienneté, etc., elles devront se mettre en quête d'un nouveau toit ou plus petit, ou plus cher, plus loin, et encore s'ils trouvent...
Ceci dit, merci artem d'avoir pris le temps de faire des recherches. Cela permet à tous de s'informer. Quant à nous (mes voisins et moi-même), on a enfin eu l'impression que quelqu'un s'intéressait à notre problème.
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 10:38:40
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5 minutes de recherches sur google donnent parfois plus de pistes que 5 jours de discussions 
ravi d'avoir pu vous aider. nous n'avons pas toutes les infos (là, vous venez de nous dire qu'il y a 200 apparts) et donc on vous donne des pistes suivant notre interprétation
donc bonne continuation |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 11:02:09
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Je comprend que la mise en place d'un supplément de loyer de solidarité vous pose des soucis, mais pas trop de panique pour les PLS pour que le SLS puisse être appliqué il faut pour un couple dépasser de 20 % le plafond de ressources qui actuellement est pour un revenu fiscal de 47 224 € /An avant que l'on vous applique un SLS il faut donc dépasser 4 683 € de revenus / Mois
Vous pouvez en tant que responsable d'une association de locataires faire une simulation sur ce lien, cela vous donnera une idée
http://extra.anil.org/guide/calculs/sls/sls.htm
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Roland MAILLET |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 12:05:30
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Merci artem.
Et merci aussi à Roland.
Cependant:
Citation :
la mise en place d'un supplément de loyer de solidarité vous pose des soucis
En fait, ce ne sont pas des suppléments de loyers (je crois d'ailleurs que ça n'existe pas dans les PLI).
Ce sont juste des augmentations de loyers qui vont entre 3 et 10% par an. On en est à payer des loyers plus élevés que ceux du marché libre.
Quant au PLS, les loyers sont élevés pour du PLS. Le propriétaire a fait une (très) légère baisse mais a augmenté les charges de 100% d'une année sur l'autre. Loyer/mensuel : 430€(pour 35 m²) + charges/mensuel: 220€. |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 13:34:42
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les charges ne peuvent pas augmenter comme ça sur un coup de vent. elles doivent être régularisées chaquue année et justifiées par des factures.
après, tout dépend de ce qui est compris dedans. les hausses des matières premieres d'avant la crise sont peut être passées par là...
en tout cas, vous pouvez demander dans le mois suivant la régularisation des charges à avoir accès aux justificatifs et si les régularisations n'ont jamais été faites, vous pouvez la demander sur les 5 dernières années. si le bailleur fait la sourde oreille, il faudra saisir le TI pour une injonction de faire. si vous faites ça locataire par locataire, ça risque de lui faire drôle  |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 14:17:34
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Citation :
il faudra saisir le TI pour une injonction de faire. si vous faites ça locataire par locataire, ça risque de lui faire drôle
Ca c'est sûr... Ca risque même de lui faire très très drôle à ce propriétaire. Car s'il rigole pour le moment, rira bien qui rira le dernier. Parce qu'en plus, je crois qu'on n'est pas les seuls à avoir des problèmes avec lui. Ca "gronde" assez fort ailleurs dans pas mal d'immeubles.
Au fait, ce matin France Inter a basé son émission sur les problèmes locataires/propriétaires. Il était entre autres dit qu'une association pouvait exiger le contrôle des charges durant toute l'année suivant la réception d'un rappel.
Voir ou écouter les différents thèmes de l'émission sur le site de France Inter. |
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Asso_Loc
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 22:39:11
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Citation :
les charges ne peuvent pas augmenter comme ça sur un coup de vent. elles doivent être régularisées chaque année et justifiées par des factures.
Justement, voilà où se situe le problème. Contrairement à ce que vous dites, les charges peuvent augmenter et nous n'avons accès à aucun justificatif.
Je me tue à le répéter sur ce forum
Exemple : Nous contestons depuis plusieurs années nos charges de nettoyage. Nous n'avons accès à aucun contrat ni factures. Aucun moyen de pression n'a fonctionné pour le moment ni lettres AR, ni assoc de consommateurs, ni Commission de conciliation.
Combien de temps va-t-on encore assister à cette situation aberrante de locataires qui payent des charges ahurissantes et qui n'ont pas leur mot à dire |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 00:19:29
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Citation :
Justement, voilà où se situe le problème. Contrairement à ce que vous dites, les charges peuvent augmenter et nous n'avons accès à aucun justificatif.
Je me tue à le répéter sur ce forum
Exemple : Nous contestons depuis plusieurs années nos charges de nettoyage. Nous n'avons accès à aucun contrat ni factures. Aucun moyen de pression n'a fonctionné pour le moment ni lettres AR, ni assoc de consommateurs, ni Commission de conciliation.
Combien de temps va-t-on encore assister à cette situation aberrante de locataires qui payent des charges ahurissantes et qui n'ont pas leur mot à dire
Eh bien, pour vous comme pour nous, je ne vois qu'une seule et unique solution : les tribunaux.
Comme les "actions de groupe" n'ont pas été légalisées dans notre bon pays, il faut y aller en individuel (en déposant tous les dossiers en même temps ).
Soit en individuel au T.I. en demandant au juge l'intervention d'un expert qui se chargera d'éplucher les contrats, les factures, les tantièmes, la répartition, bla bla... (coût de la signification : +/- 100€/dossier). A savoir que si vous n'êtes pas satisfait de l'intervention de l'expert, vous pouvez le débouter et en demander un autre.
Soit avec un avocat qui assurera toute la procédure, y compris la demande d'un expert.
Keep smiling !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 08:27:54
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Citation :
Exemple : Nous contestons depuis plusieurs années nos charges de nettoyage. Nous n'avons accès à aucun contrat ni factures. Aucun moyen de pression n'a fonctionné pour le moment ni lettres AR, ni assoc de consommateurs, ni Commission de conciliation.
Pourquoi la commission de conciliation ou l'association de consommateur plutot que les tribunaux, cela résulte bien d'un choix de votre part, et apparamment ce n'était pas le bon.
On ne peut donc pas en conclure que rien n'est faisable.
Citation :
Soit en individuel au T.I. en demandant au juge l'intervention d'un expert qui se chargera d'éplucher les contrats
Tout de même, il s'agit d'additions et de soustractions, et de collationnement, je ne vois pas l'utilité d'un expert.
ET d'ailleurs, de quel type d'expert parlez-vosu?
Un juge n'est pas si bête que vous pensez, il est quand mùême capable de comprendre des comptes...
Citation :
Soit avec un avocat qui assurera toute la procédure, y compris la demande d'un expert.
Le porblème n'est pas la a mon avis.
Soit vous savez discuter de votre sujet devant le tribunal et ovus y allez en direct, ce n'est quand m^$eme pas bien sorcier, soit vous ne savez pas et vous passez par une association.
Tourner en rond pendant des mois et des années avant d'aller au tribunal n'est en tout cas pas une solution.
Citation :
(coût de la signification : +/- 100€/dossier).
C'est un peu moins que cela, et c'est une seule fois, je ne vois pas ou est le problème. Vous avez l'air de sous-entendre que il faut payer 100 euros par contrat, non, ce n'est pas le cas du tout. |
Festina lente |
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