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Nous sommes 4 personnes qui allons creer une SCI pour investir dans un bien ANCIEN qui sera mis en location.
nous comptons sur un financement à 100% du bien en demandant un pret locatif intermédiaire (vous connaissez ? :-) )et ce pour profiter d'un des différents dispositifs de réduction d'impots dans la foulée cf lien suivant : http://www.logement.equipement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=1767
voici le shéma : valeur bien : 160 000 emprunt : 160 000 durée : 15 ou 20 ans remboursements mensuels pret : 1000 à 1100 E loyer mensuel perçu : 1000 E charges comprises (charges env 200 E par mois) rénovations avant location : environ 10 000 E
but de l'opération : louer le bien jusqu'au terme du crédit pour se créer un patrimoine
nous sommes tous les 4 salariés.
Un spécialiste (et je sais qu'il y en a ici!) pourrait il nous éclairer sur la meilleure marche à suivre afin de limiter au maximum les frais notamment au niveau impots et que cette opération soit la plus rentable possible dans le temps ?!
Je ne connaissais pas le le PLI mais cela revient à un taux variable indexé sur le livret A remarque , il ne bouge pas trop et est plutot à la baisse.... Pourquoi pas un taux fixe , c'est plus sur dans le temps ...
Pour limiter les impôts ne gagnes rien , n'investis pas et regardes passer le train ....
Il y a déjà eu un post récent sur les SCI avec Romain91000 , as-tu regarder le contenu ???
Tu parles de SCI , à l'IR je suppose est-ce bien le cas ?? Si oui pas de location meublé , ensuite la meilleure méthode pour déclarer est le régime réel car tu peux déduire les intérêts d'emprunts
Dans une SCI à l'IR , les revenus locatifs sont imposables au niveau de chaque associé en proportion de leur parts si chacun de vous à 25 % , cela revient à ajouter (800*12)/4 => 2400 euros dans vos revenus sans déduction des intérêts d'emprunts, ça devrais passer .... Les frais de rénovation devrait permettre un bénéfice de 0 la première année mais il ne faut pas oublier les frais annexes ( foncier , charges propriétaires non prévus )
Attention aux loyers charges incluses , moi je n'aime pas cette méthode car les charges sont variables et pense à tenir compte de la TEOM.
Investisssement 160 000 + 15 000 frais + 3000 prêts + 10 000 travaux = 188 000 euros Loyer perçu 800 *12 = 9 600 euros Rendement brut = 9 600 / 188 000 = 5,1% Avec les charges non récupérables, assurances, petits travaux, impôts fonciers, etc... votre investissement rapporte autour de 4,5% a tout casser.
C'est encore pire si c'est un lot en copropriété.
1/ A ce niveau, je me demande si la première question est bien de limiter les futurs impots, ou plutot de trouver un investissement locatif plus rentable.
2/ Des charges de 200 euros par mois pour un loyer de 800 euros me semblent particulièrement élevées.
Bonjour et surtout merci pour vos eclaircissements ! j'ai fait une erreur de poids il me semble ! en fait le loyer perçu sera de 1000 euros charges NON comprises !
Nous étions partis sur le PLI car cela nous permet apperemment de profiter de mesures de défiscalisations (notamment BESSON ancien).
mais en effet peut etre qu'un simple taux fixe sans penser à tout prix a defiscaliser pourrait il faire l'affaire.
Les travaux nous voulons les faire nous meme, pourrons nous tout de meme les déduire la 1ere annee ? comment justifier les depenses au niveau des impots ?
Au final le but n'est pas forcément de réduire nos impots ais simplement rendre cette opération la plus transparente possible au niveau des dépenses annuelles (pret + charges + impots)
creation SCI et PLI
Forum fermé
Posté - 26 mars 2009 : 21:57:00
