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 Sujet  |
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fanette44
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3921 réponses |
 Posté - 14 mars 2009 : 14:41:55
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par Fragae
Citation :
La Garantie des risques locatifs vous connaissez ?  
La même garantie qui impose une carrence de 3 mois à partir de laquelle l'assurance commence à prendre en charge les loyers impayés ? Faut pas être ric-rac en fin de mois dites !
Sans parler de l'augmentation rapide des primes d'assurance pour ce type de garantie.
La meilleure Garantie des risques locatifs en ces temps de crise, c'est pratiquer des loyers accessibles
Mieux vaut des loyers modérés que pas de loyer du tout, comme pour l'accession, mieux vaut une vente à un prix raisonnable, qu'une saisie immobilière en fin de course. Le rapport de force n'est plus en faveur des possédant, c'est une chose à laquelle ces derniers devront s'adapter  Car ils savent mieux que tous le monde que c'est la clef de leur survie
On se demande pourquoi Fanette parle de GRL, elle qui dit avoir zéro problème avec ses soit-disant quarante locataires.
Ou alors il y en a un qui lui a cramé le studio.
Monsieur le recopieur de jurisprudences confond l'assurance habitation avec la garantie des loyers  
J'ai conclu une GRL pour une maison avec des locataires salariés dont un en cdd, ceci dit je n'aurai certainement pas besoin de mettre en oeuvre la garantie car ce sont de très bons payeurs .
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 17:28:16
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Monsieur le recopieur de jurisprudences...
La dernière que j'ai mise a du vous faire beaucoup de mal (droit de préemption du locataire et commissions AI). On ne vous a pas vu réagir. Comment va votre ami l'avocat Redouty. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 mars 2009 17:29:09 |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 18:13:27
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Monsieur le recopieur de jurisprudences...
La dernière que j'ai mise a du vous faire beaucoup de mal (droit de préemption du locataire et commissions AI). On ne vous a pas vu réagir. Comment va votre ami l'avocat Redouty.
Le site de Pierre REDOUTEY se porte très bien et s'il lui arrive de faire une erreur il n'est pas le seul vous venez vous même de prendre une avoinée
Pour ceux qui ne connaissent pas :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs.php3 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 18:23:20
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Citation :
Initialement posté par fanette44
vous venez vous même de prendre une avoinée
Une avoiné par qui ? Vous ne confondez pas avec votre cas ? Si j'étais vous, j'irai me réinscrire en fac de droit à la rentrée. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 mars 2009 18:23:47 |
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fanette44
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3921 réponses |
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hobbes1
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 20:49:21
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Lenabot, vous réaffirmez qu'une agence ne peut prendre de commission en cas de préemption suite à un congé pour vente.
J'attends toujours votre jurisprudence démontrant qu'une agence ne peut prendre ses honoraires lorsque l'a commission est à la charge du vendeur...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 08:12:57
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Citation :
Initialement posté par hobbes1
Lenabot, vous réaffirmez qu'une agence ne peut prendre de commission en cas de préemption suite à un congé pour vente.
J'attends toujours votre jurisprudence démontrant qu'une agence ne peut prendre ses honoraires lorsque l'a commission est à la charge du vendeur...
Un congé pour vente se fait franco de commissions. J'ai cité deux arrêts. Qua vous faut-t-il de plus ? Autiste ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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hobbes1
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 08:31:53
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par hobbes1
Lenabot, vous réaffirmez qu'une agence ne peut prendre de commission en cas de préemption suite à un congé pour vente.
J'attends toujours votre jurisprudence démontrant qu'une agence ne peut prendre ses honoraires lorsque l'a commission est à la charge du vendeur...
Un congé pour vente se fait franco de commissions. J'ai cité deux arrêts. Qua vous faut-t-il de plus ? Autiste ?
[quote]
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
Relisez vos jurisprudences et restez courtois je ne vous insulte. Dans le cas d'un mandat avec commission à la charge du vendeur, l'acquéreur ne supporte pas la commission ... J'attends votre jurisprudence dans ce cas spécifique...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 08:54:30
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Citation :
Initialement posté par hobbes1
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
[/i]
Je vais encore vous faire raler, mais vous ne savez pas lire et vous devriez retourner en primaire. Un congé pour vente qui inclut des frais de commission IMPLIQUE (le verbe est dans l'arrêt et c'est important) nécessairement que c'est le locataire qui les paie. Pas besoin d'analyser le mandat qui n'est pas opposable au locataire préempteur. Donc c'est pour tous les cas. Pas de commission et puis c'est tout.
Payer plus de 10 000 euros pour purger le droit de préemption du locataire est manifestement un vol. L'acquéreur est là, et l'agent immobilier n'a absolument rien fait, ni sué pour le trouver. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 mars 2009 08:55:36 |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 12:01:06
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hobbie
lenabot a raison, la fnaim nous a fait passer un texte
pas d'honoraire si preemption du locataire. Ce qui est logique
pourquoi l'agence prendrait elle des honoaraires a quelqu'un qui est déja en place.
la preemption est un droit pour le locataire qui n'est a pas assujetti à des honoraires d'agence. C'est comme si un bien était mis en vente par plusieurs membre d'une même famille et qu'un des consorts souhaite acheter, pas d'honoraire.
En plus l'agence fait quoi lors d'une preemption, juste notifier au locataire, c'est léger pour prendre des honoraires;
je suis pourtant AI mais là je suis d'accord avec lenabot et les textes le confirme. |
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hobbes1
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 13:25:57
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Si le locataire ne préempte pas vous présentez le bien, le faites visiter et négocier le prix. Vous re-notifiez et alors le locataire peut préempter.
Lenabot sur votre jurisprudence c'est un problème de notification.
Un petit exemple pour vous aider à comprendre. Vous voulez vendre un appartement 200 000 € pour le vendeur. Vous notifier au locataire le prix de 210 000 € net vendeur + 10 000 € d'honoraires à la charge du vendeur.
Le locataire a eu un prix net vendeur et ne supporte officiellement pas les frais d'agence, en revanche il paie un peu plus de frais de notaires. Le contrat n'est à aucun moment opposé au préempteur...
Votre jurisprudence n'est pas assez précise et cette position bien que limite se défend (et vous vous y connaissez en position limite). Apprenez à écouter les autres et arrêtez de penser que vous détenez la vérité en listant vos jurisprudences contextuelles et incomplètes...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 14:04:02
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Citation :
Initialement posté par hobbes1
Un petit exemple pour vous aider à comprendre. Vous voulez vendre un appartement 200 000 € pour le vendeur. Vous notifier au locataire le prix de 210 000 € net vendeur + 10 000 € d'honoraires à la charge du vendeur.
La jurisprudence dit que cela IMPLIQUE que la commission est à la charge de l'acquéreur. Prenez un dictionnaire et voyez la définition du verbe IMPLIQUER. Vous avez un problème de niveau de lecture qui ne dépasse pas le cours préparatoire.
Citation :
Votre jurisprudence n'est pas assez précise
Elle n'est pas assez précise pour ceux qui ont vocation à rester des ânes toute leur vie. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 mars 2009 14:06:03 |
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hobbes1
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 20:02:45
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Vous pouvez généraliser tout ce que vous voulez ca n'en fera pas une vérité et vos insultes pour tenter de rabaisser vos interlocuteurs n'y changent rien.
Vous passez votre temps a agrémenter vos post de noms d'oiseaux parce que vous ne supportez pas d'avoir un avis différent du votre.
Le mot "implique" est utilisé dans ce cas précis parce que le courrier de congé stipulait qu'il y avait des honoraires d'agences ...
Prouvez moi le contraire, citez moi le courrier de congé...
Vous pouvez vous dispenser de vos commentaires inutiles ca me fera des vacances et je ne pense pas que ce soit le but du forum...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 20:36:50
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Citation :
Initialement posté par hobbes1
Vous pouvez généraliser tout ce que vous voulez ca n'en fera pas une vérité et vos insultes pour tenter de rabaisser vos interlocuteurs n'y changent rien.
Vous passez votre temps a agrémenter vos post de noms d'oiseaux parce que vous ne supportez pas d'avoir un avis différent du votre.
Le mot "implique" est utilisé dans ce cas précis parce que le courrier de congé stipulait qu'il y avait des honoraires d'agences ...
Prouvez moi le contraire, citez moi le courrier de congé...
Vous pouvez vous dispenser de vos commentaires inutiles ca me fera des vacances et je ne pense pas que ce soit le but du forum...
N'allez pas vous imaginer qu'en tentant de faire croire avec un jeu d'écritures que l'agent immobilier aurait droit à sa commission.
Je continue à affirmer qu'en réalité vous êtes soit un têtu, soit un malcomprenant complet.
Lisez l'arrêt, c'est exactement le cas de figure (commission charge vendeur) que vous avez décrit et qui prétendument permettrait à un agent immobilier bien fainéant de toucher une commission de près de 10 000 euros en postant simplement une LRAR.
Vous avez même une phrase de l'arrêt qui indique que le mandat était charge vendeur.
Je vous mets la partie en rouge et lisez bien. La partie citée est un des moyens de défense de l'agent immobilier qui s'est fait descendre en vrille par la Cour de Cassation. Lisez, lisez et relisez.
Citation :
4° / qu'en outre, l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux juges du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause des renseignements de nature à éclairer leur décision ; qu'en l'espèce, une clause du mandat conclu entre la société Gramont et son mandataire, la société Feau commercialisation, stipulait que le mandataire devait percevoir, en contre-partie de sa mission, une rémunération du mandant ; qu'en retenant pourtant, pour décider que la société Gramont ne pouvait pas invoquer cette clause pour établir que le versement des honoraires de négociation visés dans l'offre de vente litigieuse lui incombait nécessairement, que cette stipulation ne concernait que les rapports entre le mandant et son mandataire et non les locataires qui n'étaient d'ailleurs pas censés en avoir connaissance, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1165 du code civil ;
Je vous ai gentiment mis la partie intéressante en rouge. Ce moyen c'est exactement vos arguties. En tant qu'agent immobilier, il serait grand temps de vous inscrire à une petite formation juridique. Vous en avez vraiment besoin.
Et quant au problème, la règle est simple : en cas de préemption d'un locataire, un agent immobilier ne touche que dalle. C'est plus clair comme ça ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 mars 2009 21:26:21 |
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ça baisse grave.....
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