|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 28 avr. 2009 : 10:15:21
|
Je vous remercie de vous soucier de ma vue... qui je crois se trouve dans une honnête moyenne. Pour autant, pour avoir lu un nombre significatif de contributions, il me semble que l'on y confonde souvent causes et conséquences.
Si j'ai souhaité participer à ce forum ce n'est pas pour délivrer de bons ou de mauvais points, mais justement parce que j'ai conscience des maux de la copropriété et que je n'ai pas la vanité de croire détenir la sainte vérité.
Je ne peux qu'être en accord avec les derniers posts de GEDEHEM et JPM, oui la question est celle des prestations.
Je crois profondément que le rôle de tout professionnel est de répondre aux besoins de ces clients (étant entendu que la réponse n'est ni unique, ni nécessairement complète). Or mon expérience, m'amène à penser que bien souvent les syndics fournissent une prestation en totale inadéquation avec les attentes des copropriétaires, d'où cette impression d'absence de contrepartie aux honoraires versés qui du coup deviennent prohibitifs quels que soient leur niveau. |
Signaler un abus  |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 10:56:29
|
Gedehem, vous demandez :
« Qui n'a eu de cesse de proposer des honoraires systématiquement tirés vers le bas ?
Qui a reporté des prestations "gestion courante" sur une prétendue "gestion particulière" pour pouvoir tirer les honoraires "plus bas que bas"? »
Vous avez raison, ce sont les syndics qui en sont les responsables. Mais pourquoi l'ont-ils fait et pourquoi les a-t-on laissé faire ?
« Si les copropriétaires se focalisent sur ces seuls honoraires "de base" systématiquement poussés au plus bas, QUI en est responsable ???? »
A cette question, ma réponse ne pourra être identique sauf à considérer les CS comme des moutons, ce que je ne crois pas.
Pour être un peu polémique, vous qui parlez de cogestion, vous pouvez admettre une coresponsabilité sur ce sujet.
Pour rentrer maintenant dans le cœur du sujet …
Pourquoi voulez-vous une réforme législative là où le contrat est largement suffisant ?
Pour connaître nombre de contrat de confrères (Benchmark oblige...), la consultation préalable du CS est inscrite dans 99 % des contrats.
Idem pour l'élaboration de l'ODJ avec le CS.
Par conséquent, si un syndic ne respecte pas son propre contrat, il engage sa responsabilité contractuelle et est donc punissable devant un tribunal au même titre que si cela était inscrit dans la loi. |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:05:22
|
...et vous oubliez un phénomène important : les autres copropriétaires... que ce soit pour les syndics ou le CS :
combien décident que c'est le CS qui choisit les entreprises, qui fait l'ODJ etc
les autres existent et payent : chacun connait des copropriétés où certains se font élire au CS sans avoir le souci des autres etc, pour leur gloriole personnelle parfois même leur carte de visite et non l'intérêt collectif
et pour en revenir aux copies c'est tt de même un outil indispensable à la gestion et aux contrôles et à l'information et non une source de revenus pour les syndics! |
Edité par - océan le 28 avr. 2009 11:09:03 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:10:04
|
"Par conséquent, si un syndic ne respecte pas son propre contrat, il engage sa responsabilité contractuelle et est donc punissable devant un tribunal au même titre que si cela était inscrit dans la loi."
 Hum .... Vous êtes mignon, links .... ou alors vous avez débarqué dans ce monde il n'y a pas longtemps .....  |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:10:44
|
- Bien sûr que la question est celle des prestations!
Le problème est de savoir s'il est encore possible pour les syndics de faire tout ce que prescrit la loi et qu'attendent les copropriétaires pour un prix supportable.
Sur ce point mon expérience me fait répondre non.
Je serais intéressée par votre opinion, links.
Par exemple faites-vous des visites régulières de vos copropriétés, en dehors des visites pour expertises?
En d'autres termes connaissez-vous physiquement vos immeubles?
Lisez-vous tous les RDC? ou seulement les grilles de charges?
Lisez-vous attentivement tous les contrats? Vérifiez-vous les augmentations annuelles des prestatires? quid de la remise en concurrence?
Répondez-vous rapidement aux courriers du CS et/ou des copropriétaires? etc...
Pour moi, aucun syndic ne peut faire tout cela.
- vous parlez de "clients", de "prestations". Vous êtes donc bien dans une logique commerciale, et la profession n'est plus celle qui a été organisée par la loi de 1965, celle que souhaite JPM: un mandataire social avec des mandants, pas des clients.
Faut-il revenir en arrière ou accompagner cette évolution en modifiant lois et décrets?
- Je veux bien croire aux ravages causés par un arrêté fixant des tarifs à des mandataires sociaux; je souhaite essayer un arrêté définissant des tâches pour un presque tout compris.
Mêmes tâches pour tout le monde? les grands groupes tireront les prix? mais si leurs prestations sont insuffisantes, cela se verra, et ma foi, c'est aux copropriétaires de décider s'ils veulent un bifteck en barquette de supermarché ou un bifteck de boucher.
Je ferai aussi remarquer que si les syndics respectaient l'obligation de mentionner l'intégralité de leurs honoraires, la comparaison serait plus facile pour les copropriétaires. Mais à l'évidence, la "profession" préfère le brouillard: je n'ai jamais vu un syndic informer une AG du montant total des honraires perçus pour l'année. Et vous? donnez-vous cette information? |
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 12:18:35
|
Gedehem : Pour ma nativité ou mon inexpérience. Je suis syndic depuis 1995 (14 ans donc), auparavant j'étais conseiller juridique pour une association de consommateurs (et non de copropriétaires).
Entre 1998 et 2008, j'ai travaillé dans de grands groupes, d'abord comme gestionnaire, puis directeur copro, puis directeur d'agence et enfin directeur de 3 agences sur Paris et 1ère couronne (64 collaborateurs, 600 immeubles et 19000 lots).
J'ai donc l'audace de croire ne pas tout fait être né de la dernière pluie.
Ceci étant dit, ma remarque reste pertinente, pourquoi voulez vous inscrire dans la loi quelque chose de déjà sanctionnable ?
Si l'on inscrit dans la loi – par exemple - l'obligation de réunion préalable du CS avant de convoquer l'AG, quid de la sanction en cas de non respect ( et nous savons tous que cela arrive) ?
Ma réponse est d'ordre juridique : La même que si cela est inscrit au contrat.
Je me permets de m'interroger sur le gain espéré.
D'autre part Manech, je ne souhaite réduire le débat à ma petite personne, cela n'a aucun intérêt sur un forum tel que UI, mais je réponds a vos question bien volontiers.
A mon sens, la connaissance (et non pas seulement la lecture) du RCP est un préalable à toute gestion.
Les permanences (et non de simples visites) sur l'immeuble doivent être inscrites au contrat. Mais là, je pense qu'il faut raisonner non sur leur fréquence mais sur leur contenu.
Je réponds sous 5 jours à un appel téléphonique (c'est un maximum et non une règle) et sous 3 semaines à un courrier,
Au delà, est-ce que je pense que l'on peut mettre en œuvre tout ce qui est inscrit au contrat?
ma réponse est oui, mille fois oui.
Il suffit pour cela de ne pas se faire polluer par des demandes qui ne correspondent pas à la mission d'un syndic.
Or c'est sur ce point que le bas blesse, ce qui est inscrit dans nos contrats ne correspond pas à ce que voudrais les copropriétaires. Il s'ensuit que pour ce faire élire, les syndics s'occupent plus souvent de gérer des problèmes qui en réalité ne leur incombe pas, au détriment de ce qui est leur raison d'être.
Quant à la liberté des copropriétaires, c'est une vaste rigolade sur le plan national, vous savez que nombre de ville moyennes et petites ont une offre de syndic particulièrement réduite (1 ou 2 cabinets), ceux la n'ont donc le choix qu'entre le bifsteck en barquette et pas de bifsteck du tout.
Enfi, sur l'obligation de présentation de honoraires (encore un cas où l'inscrition dans une loi n'a rien changé Gedehem), j'entends la réticence de nombre de syndics même si je ne la partage pas.
|
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 12:25:47
|
| Pour ma naiveté et non ma nativité... |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 15:49:37
|
links,
Recevez mes compliments pour votre " cursus honorum " ,mais, en quoi
les questions d'honoraires vous concernent elles personnellement? |
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 15:56:04
|
| Parce que , cher Oldman24, si j'ai travaillé pour le compte d'autres pendant longtemps, je vole maintenant de mes propres ailes et donc la question des honoraires me touche très directement croyez moi ! |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 16:44:10
|
links,
Merci pour votre réponse sympa.
Maintenant je comprends mieux, malgré mon cerveau de 85 ans, ramolli, après 42 années passées,dans diverses fonctions, des Administrations d'Outre-Mer et de la Métropole.
Bonne continuation .
 |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 avr. 2009 13:45:17 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 17:31:46
|
Bonjour Oldman24,
La courtoisie et une qualité qui vous honore et qui fait plaisir à lire.
Cordialement .
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 17:52:10
|
Bonjour ETASPAK,
Vous êtes trop bon .Tous les lecteurs ne doivent pas en dire de même.Je souffre souvent de voir tant de copropriétaires désemparés face à des profiteurs en tous genres.Tous n'ont pas vos connaissances et le courage de s'informer avec les moyens dont nous disposons de nos jours.Nous n'en avions pas autant autrefois.
Vous servez ces gens là sur un plateau.Rares sont ceux qui vous remercient.Alors je le fais pour eux.
Bonne continuation au pourvoyeur impénitent que vous êtes.
Cordialement.
François |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 28 avr. 2009 17:56:14 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 18:55:36
|
Il y a incontestablement des choses à prendre dans ce qu'indique Gedehem, mais sur : Citation :
la reconnaissance de "bureau provisoire" reconnu au CS (s'il en existe un) dont le pdt assurera la fonction de Pdt provisoire d'AG à partir du début des opérations d'émargement
Je ne pense vraiment pas que l'idée soit opportune.
En premier lieu parce que nombreux sont les CS contestés au moins par une minorité significative, et parfois par la majorité des copropriétaires.
En second lieu parce que les membres du CS n'ont pas forcément les connaissances nécessaires pour un tel contrôle.
Le syndic ne les a pas toujours non plus ( ) mais il est réputé les avoir et sa responsabilité peut être engagée de ce chef. Je ne vois pas pourquoi il s'en trouverait dégagé par ce biais qui n'aurait finalement pour effet que d'envoyer certains CS de bonne foi à l'abattoir.
D'une manière générale c'est une fichue manie pour les uns de prétendre que le syndic fait tout bien ou fait tout mal.
C'est une position aussi inopportune que de prétendre que le CS est systématiquement le sauveur !
Il faut rester planté sur les principes : le syndic, le CS et les copropriétaires sont de qualité correcte. C'est vrai dans beaucoup de syndicats, qui ne se manifestent pas dans les forums.
Et comme il y a incontestablement des dérives des uns et/ou des autres, il faut agir pour lutter contre.
Un bon moyen est l'information. On évite déjà les interventions mal venues. C'est autant de mieux 
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 00:10:27
|
Les observations de Links sont très pertinentes : quand l'une des parties a un contrat ne le respecte pas, l'autre partie peut obtenir réparation.
A celà Gedehem oppose qu'il faudrait alors passer son temps devant le tribunal d'instance, voire le TGI. Il n'a pas complètement tort.
Il fait aussi valoir, avec bien d'autres, - dont je suis -, que, dans les grands groupes le gestionnaire qui tient l'assemblée ne dispose d'aucune marge de manoeuvre pour arrondir les angles : reconnaître une erreur, un retard, admettre un petit abattement d'honoraires, la prise en charge d'une dépense incongrue par exemple. A une demande de ce type, il ne peut que répondre qu'il va consulter sa direction. Là, il y a un réel problème.
Les grands groupes, le moment venu, ne pourront tenir que les gestionnaires habilités à tenir les assemblées ont, par le niveau de connaissances, d'expérience, de compétence, le statut de fondés de pouvoir au sens propre du terme, pouvant transiger au nom de l'employeur lorsque celà est opportun et nécessaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 00:26:55
|
Personne ne s'en étonnera, je ne me place pas sur la même ligne que JPM !
"En premier lieu parce que nombreux sont les CS contestés au moins par une minorité significative, et parfois par la majorité des copropriétaires."
Sans doute, peut-être, parfois !
Est-ce une raison pour considérer comme inapte un tel CS pourtant désigné par une AG ?
"En second lieu parce que les membres du CS n'ont pas forcément les connaissances nécessaires pour un tel contrôle."
Effectivement, controler les émargements et les votes pour l'élection du pdt de séance demande un compétence certaine, sans parler de responsabilité, qui sont bien plus importants que pour controler la gestion du syndic durant toute l'année sans parler des comptes du syndicat, taches subalternes sans réelle importance !
Tout ceci fait un peu "folklo", non ?
Je saute les "connaissances nécessaires" de nombreux gestionnaires pour ne pas encombrer le propos ....
Je préfère et de loin son affirmation :
"Il faut rester planté sur les principes : le syndic, le CS et les copropriétaires sont de qualité correcte."
Partons donc de ce principe général pour réaffirmer la prééminence "du copropriétaire" et de son bien sur toute autre chose, en particulier sur le commerçant qui vends ses services de gestion immobilière, aussi sérieux et compétent soit-il, pour officiellement confier provisoirement la pdce de l'AG au pdt du CS, le secrétariat provisoire au syndic, sans oublier que la mission de controle du CS sur le fonctionnement du syndicat n'est pas soudainement suspendue entre le début de l'émargement et la cloture de la réunion "AG" !
Que voila un bon moyen de lutte contre les "abus", dont nous savons tous d'où ils proviennenet très généralement !
Ajout, n'ayant pas vu le 2° post de JPM ... avec lequel on ne peut qu'être d'accord !
Pour ce qui concerne les manquements aux clauses contractuelles, le syndicat ne va effectivement pas passer son temps au TI ou au TGI !
D'autant qu'il est sauté un élément capital : le syndicat ne peut agir QUE par son syndic.
Ici il faut qu'il fasse désigner un mandataire ad hoc qui assignera le syndic pour non respect de clauses contractuelles !
Il n'y a donc pas que le TI ou le TGI qui soit un frein !
Rien à voir donc avec un litige commercial lambda sur une clause contractuelle comme semble le laisser entendre Links ou JPM !
Ici c'est la loi qui doit sanctionner le syndicat étant de fait paralysé, et autrement que "de plein droit" comme pour le CBS ... qui doit de toute façon être constaté par un juge ! 
|
Edité par - gédehem le 29 avr. 2009 00:40:05 |
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 10:31:52
|
Je suis globalement d'accord avec JPM et GEDEHEM, j'y apporterai toutefois quelques compléments.
La mise en jeu de la responsabilité n'appartient qu'à un tribunal et si, l'on ne peut passer son temps devant le TGI, je remarque à l'inverse que les syndicats n'y vont pas suffisamment souvent eu égard aux manquements et pratiques illégales constatées.
Là, la balle est dans le camps des copropriétaires et des associations représentatives qui désormais peuvent s'associer dans un procès (principe de l'action collective), divisant ainsi les coûts d'un procès par le nombre de demandeurs.
Cela aurait, à mon sens un double avantage, d'une part de sanctionner les illégalités plus systématiquement, et d'autre part de savoir ce qui est réellement illégal ou illicite dans les contrats des syndics.
Pour ce qui concerne le AG, nous devons faire avec les textes existants et je ne vois aucune objection à la proposition de GEDEHEM si l'AG est bien préparée avec le syndic, qui pourrait utiliser efficacement son rôle de conseil.
Je vais même au-delà; nous pouvons parfaitement concevoir que le syndic ne soit pas présent à une assemblée. Les délibérations et résolutions peuvent être prise sans lui. Je suis favorable à l'introduction dans les contrats d'une clause prévoyant que la présence du syndic n'est que facultative et sur invitation du CS.
Cette méthode a pour avantage d'éviter le syndic à la fois secrétaire mais aussi président de fait, bref un personnage tout puissant qui a réponse à tout et décide finalement de tout (alors qu'en réalité ce n'est pas le cas). Cela permet aussi de responsabiliser les membres du bureau qui ne jouent pas leur rôle lors des AG et laisse le syndic tout faire. |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 11:14:21
|
vous y allez un peu fort sur le bureau qui ne fait rien
je constaste que si certains se font élire au bureau ils ne connaissent souvent pas leur rôle et que les représentants des syndics prennent la parole et embobinent les copropriétaires crédules et essaient de faire taire ceux qui soulèvent des questions...
on s'éloigne du prix ou du coût des copies ... autre post ???
édition pour correction de fôôôtes |
Edité par - océan le 29 avr. 2009 18:36:56 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 11:20:50
|
Une assemblée sans le syndic est fondamentalement absurde.
Cette solution ne peut être admise que dans les cas extrêmes où il semble légitime que les copropriétairs délibèrent entre eux des faits graves imputables au syndic qui renâcle à s'expliquer. Dans les cas contraires, le principe du contraditoire exige qui ait accès à l'assemblée.
Pour le règlement des litiges, il faudrait des médiateurs de copropriété indépendants. Très beau sur le papier, mais il faut des gens compétents qui ne se contentent pas de couper les poires en deux Pour le surplus, c'est une activité très gratifiante quand on parvient à régler en peu de temps un litige perturbateur parfois ancien.
Il faudrait également faciliter la désignation d'un mandataire ad litem qui pourrait être un copropriétaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 12:14:43
|
Quel principe du contradictoire?
L'assemblée est un organe de délibération et non un tribunal !
Pour ce qui concerne l'absurdité de ma proposition, je ne partage évidemment pas votre sentence.
Soyons plus précis et regardons un ordre du jour lambda :
1/désignation du bureau (je rédige volontairement de cette manière pour l'exemple)
En quoi, la présence du syndic se justifie-elle ?
2/Compte rendu du CS
Compte rendu du CS et pas compte rendu du Syndic...
3/ Approbation des comptes
Les comptes sont vérifiés par le CS et les corrections sont faites soit avant la convocation soit après l'AG. Dans les deux cas, la présence du syndic au moment de l'AG ne me semble obligatoire.
D'ailleurs, aujourd'hui le syndic est présent aux assemblées et les acceptations ou refus d'approbation se font soit sans débat sans dans une foire pas pensable où chacun reste sur ces positions.
Je pense qu'en la matière cela permettrait de ne plus avoir cette opposition frontale entre ceux qui pensent « nous sommes des vaches à lait et il fait ce qu'il veut, on peut lui dire n'importe quoi, il n'en tiens aucun compte » (réflexe de copropriétaire assez courant) et ceux qui pense « ce sont des veaux ignares qui ne comprennent rien » (réflexe de syndic tout aussi courant).
4/ Compte rendu des procédures en cours
Fait l'objet d'un compte rendu écrit joint à la convocation.
5/ Quitus
Les copropriétaires en fonction des points 2, 3 et 4 devraient être en mesure de se prononcer sans qu'il soit besoin de leur forcer la main.
6/Désignation du syndic
A mon sens découle également des point précédents,
7/dispense d'ouverture d'un CBS
Les copropriétaires ont toutes les cartes en mains, le syndic dans ce vote ayant un intérêt personnel, il est préférable qu'il n'y soit pas,
8/ désignation des membres du CS
Que vient faire le syndic la dedans ?
9/Modalité de consultation des comptes par les copropriétaires non membres du CS
Le syndic propose et l'AG dispose. Ce sujet ne fait généralement pas débat,
10/Montant à partir duquel la consultation du CS est obligatoire,
Idem que 9
11/ Montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire
idem que 9 et 10
12/Budget n+1
Les budgets sont préparés avec le CS avant la convocation, il me semble plus sain que le CS explique aux copropriétaires les choix budgétaires plutôt que le syndic qui bien souvent se contente de prendre le budget n et d'y appliquer un coefficient de 3% sur chaque ligne.
13/Travaux
Le cs donne sont avis en vertu de la loi !
Soit il existe des devis et le choix se fait
Soit c'est un mandat au CS
Dans les deux cas, le syndic ne sert généralement qu'à orienter le vote (que ce soit pour de bonnes ou de mauvaises raisons importe peu, ce que les copropriétaires retiennent c'est qu'il a orienté le vote).
Pour moi, l'AG n'est que la conséquence d'un travail préparatoire entre le syndic et le CS. Et je trouve qu'en la matière ni les CS ni les syndics (ce qui est plus grave car c'est fondamentalement leur boulot) n'y attache suffisamment d'importance.
Pour Océan, vous avez raison mon propos est excessif, je le corrige donc pas « les membres du bureau qui, majoritairement, en jouent pas leur rôle... »
D'autre part, nous sommes très éloigné du prix de la photocopie et sans doute faut-il créer un nouveau sujet :
Je propose le titre suivant « Copropriétaires/syndics: comment s'entendre dans le cadre législatif existant ».
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 12:47:49
|
Une assemblée sans la présence du syndic n'est sans doute pas du tout souhaitable dans la généralité des cas.
Mais l'imposer sur un prétendu "principe du contradictoire", que voila bien une vision perverse de sa présence qui en dit long !!!
Une AG n'est pas une arene ni un ring et encore moins un tribunal ! !
La présence ou non du syndic qui n'a aucune fonction officielle lors d'une AG n'est d'aucun effet sur la validité de l'assemblée et les décision prises.
Qu'il aille au cinéma ou dorme dans un coin de la salle de réunion ne change rien du tout !
C'est tou de même une curieuse conception des choses que de toujours placer le syndics sur une estrade, lorsque ce n'est pas sur un piédestal, considérant que les copropriétaires sont immatures ou irresponsables pour qu'il faille les placer sous tutelle y compris durant leurs AG ! |
Edité par - gédehem le 29 avr. 2009 13:41:26 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Le prix de la photocopie
Forum fermé
