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immo34
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30 réponses |
 Posté - 24 janv. 2009 : 15:08:04
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Bonjour,
Notre ASL est composée de 5 lots ayant chacun son CS et donc son syndic. Les statuts de l’ASL précisent que l’AG se fait avec les seuls syndics de ces lots. Ces statuts allant enfin être mis à jour j’aimerais – opération délicate car 2 syndics majoritaires s’y opposent - à cette occasion remplacer les actuelles modalités de l’AG par un montage qui rende incontournable une représentativité des 5 CS aux AG.
Ne sachant quelle forme pourrait revêtir ce montage j’aimerais savoir si quelqu’un a une solution à me proposer ou mieux si telle est la situation dans votre ASL, de me transmettre le paragraphe de ces statuts traitant de l’organisation de l’AG avec une représentativité des CS.
Merci pour vos conseils.
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 15:44:43
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Un organe collégial.
L'Article 9 de l'Ordonance de 2004 confirme que le "Syndicat" doit être composés de membre"s" élus, c'est à dire de plusieurs personnes.
Cette réaffirmation du caractère collégial du Syndicat ne doit plus permettre que des ASL soient dirigées par un Président (ou Directeur) unique.
En principe, les très nombreuses ASL à Président/Directeur unique doivent mettre en conformité leurs statuts pour se conformer à l'ordonnance de 2004. la direction collègiale présentent bien des avantages. Elle permet souvent des prises de décisions plus réléchies et moins contestées.
Un organe désormais ouvert à tous les copropriétaires.
Sur ce point, l'Ordonance de 2004 a apporté une innovation majeure en précisant que le "Syndicat" doit être composés de membres élus parmi les "propriétaires membres de l'association ou leur représentant dans les conditions fixées par les Statuts".
Cette précision est importante car elle expose clairement qu'il n'est pas nécessaire d'être membre de l'assemblée de l'Association Syndicale pour être élu membre du "Syndicat", le Conseil de Direction de l'ASL.
Il en résulte que les "simples copropriétaires" d'un immeuble inclus dans une ASL peuvent être élus au Syndicat de l'ASL quand bien même il ne sont pas admis à participer à l'assemblée de l'ASL lorsque les Statuts prévoient qu'un immeuble est représenté en bloc par le syndic de la copropriété.
Sous le régime de l'ancienne Loi de 1865, il était possible de resteindre l'accès au Syndicat des l'ASL aux seuls membres de l'Assemblée de l'ASL. Lorsque les immeubles en coproprété sont représentés à l'Assemblée "en bloc" par leur Syndic, (ce qui est la cas général), les copropriétaires ne pouvaient accéder au Syndicat de l'ASL.
La nouvelle Ordonnance permet donc d'élire au "Syndicat" tous les membres de l'Association, qu'ils soient membres de l'asseemblée ou non. Ce qui permet à des copropriétaires motivés et compétents d'accéder au Syndicat de l'ASL, qui est le véritable organe de direction de l'ASL.
Pour ce faire, il faut que les coporpriétaire de l'immeuble votent, lors de l'assemblée de leur immeuble, une résolution mandatant leur syndic de copropriété pour élire l'un des leur (qu'il faut nommer expressement) au Syndicat de l'ASL.
(Et toujours bien veiller à ne pas confondre les Syndics membres du "Syndicat" de l'ASL, et les syndic de chacunes des copropriétés composant incluses dans l'ASL.) |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 20:30:14
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cf le fil "épinglé"
"intéressante réponse ministérielle ce jour sur la représentation de copropriétaires au sqein d'une ASL lorsqu'une copropriété est installée au sein d'un lotissement...
Statut de la copropriété des immeubles bâtis en ASL"
"En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation,  seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d'une association syndicale libre ;
en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.
Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels.
 Toute clause contraire est réputée non écrite.
Les statuts d'une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale.
Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement.
Le syndic dispose alors d'un mandat général de représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'association.
Toutefois, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants.
La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d'une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l'association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement.
Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l'association à l'assemblée générale."
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Edité par - Mout le 24 janv. 2009 20:34:57 |
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immo34
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 25 janv. 2009 : 11:16:20
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| Je vous remercie pour vos réponses qui me permettent de mieux cerner le problème. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 11:49:11
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Bonjour,
Si vous voulez prendre pied dans la gestion de l'ASL,
La question n'est pas de participer à l'assemblée, puisque les statuts prévoient que seuls les syndics des copropriétés y ont accès
mais de faire élire des coproptiétaires au Conseil d'Administration,
(appelé "Syndicat").
En ASL ce Conseil a tout pouvoir , contrairement au Conseil Syndical de copropriété qui n'est que consultatif.
L'accès des "simples" copropriétaire au Conseil d'Adminsitration est de droit, s'ils sont élus par l'assemblée bien s^r.
=> à vous de convaincre vos syndics de voter pour des candidats copropriétaires aux postes du "Syndicat".
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 11:53:17
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"La question n'est pas de participer à l'assemblée, puisque les statuts prévoient que seuls les syndics des copropriétés y ont accès"
NON! puisque :
"En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d'une association syndicale libre ;
en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.
Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels.
Toute clause contraire est réputée non écrite.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 14:16:24
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Bonjour MOUT
Sans vouloir polémiquer, car sur le fond, nous sommes entièrement d'accord,
les Statuts peuvent restreindre l'accès à l'assemblée aux seuls syndics qui représentent les copropriétaires
(eux mêmes seuls membres, mais...représentés....)
En revanche, on ne peut exclure les copropriétaires du Conseil d'Administration ("Syndcat")
HES
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 14:30:22
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La représentation des lots en AG n'a rien à voir avec la COMPOSITION de l'AG.
Il faut la qualité de membre de l'ASL pour faire partie "des membres élus" pour diriger l'ASL |
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immo34
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 22:36:22
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Si j’ai bien compris composent l’assemblée des propriétaires les seuls propriétaires. On ne peut y trouver un syndic de copropriété.
Par contre on peut trouver dans un syndicat ou conseil d’administration d’ASL:
- un propriétaire élu. Les statuts ne peuvent l’interdire.
- un syndic de copropriétaire s’il a été élu par le syndicat des copropriétaires d’un des lots de l’ASL pour le représenter, sous réserve que les statuts l’autorisent.
- Un professionnel (administrateur de biens) élu, représentant un propriétaire, professionnel financé par ce propriétaire, sous réserve que les statuts n’excluent pas cette possibilité.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 07:34:27
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"Si j’ai bien compris composent l’assemblée des propriétaires les seuls propriétaires."
oui
"On ne peut y trouver un syndic de copropriété."
 dans l'assemblée générale des propriétaires de lots, des copropriétaires peuvent être EVENTUELLEMENT REPRESENTES par leur syndic dûment muni de l'extrait de PV d'AG de copro comportant le résultat du vote des copropriétaires SUR l'ORDRE DU JOUR de l'AG d'ASL
"Par contre on (peut)doit trouver dans un syndicat ou conseil d’administration d’ASL:
- un propriétaire élu. Les statuts ne peuvent l’interdire."
"- un syndic de copropriétaire s’il a été élu par le syndicat des copropriétaires d’un des lots de l’ASL pour le représenter, sous réserve que les statuts l’autorisent."
si les statuts ne stipulent pas que le syndicat est composé de co-lotis=propriétaires de LOTS
"- Un professionnel (administrateur de biens) élu, représentant un propriétaire, professionnel financé par ce propriétaire, sous réserve que les statuts n’excluent pas cette possibilité."
 non
Ce que peut décider le syndicat composé de propriétaires ELUS, c'est de faire un contrat de prestataire de service à un professionnel pour exécuter les décisions du syndicat
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immo34
Contributeur actif
30 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 12:42:36
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Ce que vous écrivez dans votre premier message:
"Les statuts de l’ASL précisent que l’AG se fait avec les seuls syndics de ces lots. "
Il n'y a rien dans la circulaire de 2007 qui VALIDE vos statuts au contraire puisque la circulaire que l'AG est composée des propriétaires de lots.... |
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immo34
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 13:09:14
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Mais comme le précisait également mon premier msg je me renseigne dans le cadre d'une réactualisation de nos statuts.
Les nouveaux statuts seront proposés par un cabinet attaché à un grand groupe immobilier auquel font partie les syndics de copro de 2 lots, majoritaires.
Et je m'informe sur les textes afin de ne pas être pieds et poings liés à cause de statuts rédigés de façon partisane. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 13:31:43
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oui : j'avais compris...
les STATUTS à modifier doivent s'inspirer de O2004+D2006+circ.2007 et éviter toute divagation relative à la situation d'une ASL dont les memebres NE SONT QUE COPROPRIETAIRES
Les membres d'une ASL SONT les (co-)PROPRIETAIRES
Pourquoi devraient-ils être sous la double tutelle de syndic pro? |
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Représentativité des CS en AG de l'ASL
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