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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
 Posté - 26 nov. 2008 : 07:50:29
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Bonjour,
Pour mon boulot, je me trouve devant un cas que je ne sais plus par quel bout attraper. Il y a 12 ans, nous avons voulu construire un établissement. La recherche foncière nous a conduit vers l'achat d'un morceau d'une friche industrielle (communale) mis en vente par la commune. Elle avait déjà procédé à la vente de 2 morceaux de cette friche quand nous avons monté notre projet. L'acquisition a été une bien belle galère car la commune n'avait pas pensé à commencer par faire la procédure de lotissement qui s'imposait. Si belle galère que nous avons fait un truc que je déconseille à tout le monde, nous avons démoli le bâtiment situé sur cette friche et construit le nôtre avant de devenir propriétaire du lot que nous achetions !
Sur l'acte, c'est assez surréaliste... la description est celle d'un lot dans un lotissement en cours d'instruction !
OK, cette procédure de lotissement n'était que découpage foncier car toute l'infrastructure était en place, desserte intérieure, réseaux collectifs, enceinte et même que cette enceinte, elle a une magnifique entrée avec 2 portails côte à côte (1 pour le sens entrée et l'autre pour le sens sortie).
Mais voilà, la productivité augmente et nous devons modifier notre établissement, le rendre accessible à de plus gros porteurs (semi remorques et, le passage de ces portails n'est pas aisé pour les gros porteurs. Nous voudrions remplacer ces 2 portails par un seul bien plus grand et facilitant les manoeuvres. Par ouie dire, nous savons que certains des autres propriétaires seraient assez favorables à cette idée car ils ont eux-aussi de plus en plus souvent des livraisons par gros porteurs. D'autres propriétaires sont indifférents.
Pour notre projet, je suis parti en quête de l'organisation du lotissement, n'ayant rien dans l'acte, ne payant rien à une ASL. OK, depuis 12 ans... on peut nous dire que nous sommes bien naïf de penser que tout l'entretien des parties communes de ce lotissement se fait par des petits lutins.
La commune possède des lots et les exploite. Mais la commune , j'ai bien l'impression qu'elle assure l'entretien de ces parties communes comme si c'était son domaine public or, elle n'a pas inscrit ces chaussées au domaine public. Elles ont toujours un n° de cadastre.
Je cherche l'ASL... J'ai demandé d'abord à la commune qui n'a rien su me procurer d'autre que la copie de l'acte de vente (notre acte d'achat). Je n'ai pas de règlement de lotissement ni de cahier des charges et ces pièces semblent inexistantes. Est-ce normal ?
Qui peut me dire comment je peux faire pour "faire créer l'ASL" dont je pense que nous ne pouvons pas nous passer. Ma première urgence est une autorisation pour modifier les portails d'entrée. Je cherche à savoir si les frais seront à prendre en charge rien que par mon entreprise... J'aimerais mieux que tous les co-lotis y participent car ils y ont le même intérêt que nous et parce que c'est une partie commune.
J'ai appelé la préfecture qui ne sait rien me dire.. Visiblement il n'y a pas d'ASL.
Cela s'accompagne d'un projet de modification de mon bâtiment ! Là je pars du principe que, faute de règlement et cahier des charges, j'applique simplement le PLU et je n'ai pas besoins d'autorisation d'assemblé générale.
Je pense faire un saut au cadastre dans les prochains jours pour recueillir les coordonnées des autres propriétaires de ce lotissement... (je sais qu'il y a des associations, par exemple ASSEDIC).
Je pense faire un courrier à tous pour demander une assemblée constituante d'ASL. Est-ce une bonne méthode ou dois-je faire faire cette constitution d'ASL par le biais d'une demande d'administrateur judiciaire. S'il me faut un administrateur judiciaire, comment le demander ? Et ensuite, comment faire pour basculer ces parties commune en "propriété de l'ASL.
Avant de me poser ces questions, il est est peut être une qui doit passer avant : Faut-il une ASL ? Est-il possible de considérer que ces parties communes ne sont pas parties communes mais parties privées de la Commune mises, à ses propres frais, à la disposition des co-lotis ? dans ce cas, puis-je faire une vulgaire demande à ce "propriétaire" des parties mises à disposition de tous, de faire la modification de portail que nous souhaitons, et à ses frais (puisque utile à plusieurs des propriétaires) ? Si j'ai bien compris, moi, je n'ai pas le droit de mettre "mes sous" pour des travaux sur un immeuble appartenant à un autre, même si ces travaux me procurent un "usage". Ou alors, il me faut un accord quant à la prise en charge de l'entretien de la servitude si on peut démonter que ces chaussées et clôtures apparemment "communes" (et propriété de la Commune", sont un fonds servant pour les différents lots.
**modération**
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seborga1 |
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 nov. 2008 09:06:22 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 09:05:21
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a priori, si je comprends bien, les espaces communs ne sont pas propriété indivise des colotis mais sont restés propriété privée de la commune qui vous a vendu une parcelle. Est-ce le cas ?
il n'y a donc pas eu en ce cas cession des espaces communs aux colotis par le lotisseur-commune qui, à ce titre, garde la charge de leur entretien même s'il n'est pas obligatoire.
pourquoi voulez créer une ASL en ce cas, si il n'y a pas d'équipement collectifs à gérer ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 09:19:18
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 J'aurais fait la même réponse !
Le foncier étant communal, la commune a vendu des parcelles, vous avez comme les autres construit sur votre parcelle, et basta !
Le reste est toujours dans le patrimoine de la commune, il n'y a rien de commun entre les propriétaires de parcelles !
Faites votre modif de portail avec l'accord de la mairie et dormez en paix !  |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 21:42:18
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Merci pour les réponses.
J'ai pas dû bien exposer le décor :
- ce que j'appelle "parties communes", c'est la voirie, restée effectivement propriété de la commune que tous les co lotis empruntent pour atteindre leur propre parcelle,
- le portail que j'aimerais modifier n'est pas sur la clôture d'enceinte de ma parcelle mais sur la clôture d'enceinte de l'ensemble du lotissement il permet de passer de la voirie "domaine public" à la voirie "du lotissement".
Moi, je veux bien que la Commune qui a été le lotisseur se prenne à sa seule charge tous les frais d'entretien de cette voirie qui sert à tous les co-lotis. Après tout, c'est vrai et, comme vous dites, basta si un citoyen ordinaire s'interroge un jours sur l'utilisation des ses impôts au seul profit de 5 à 6 entreprises et/ou associations implantées là ! Si c'est réglo... pourquoi pas.
Cette voirie qui serte aux co-lotis et cette enceinte ne sont pas des parties communes au sens stricte juridique du terme, je vous suis. Mais elles rendent un service commun ai-je bon en concluant que les co-lotis en ont donc ma jouissance par servitude ? qui, jusqu'à présent se révèle gratuite.
Mais alors, si c'est réglo, je ne vais quand même pas pouvoir faire moi-même un investissement sur un bien qui ne m'appartient pas ! Alors, si je comprends bien vos réponses, pour permettre aux gros porteurs d'accéder facilement au lotissement puis à ma parcelle (là, j'ai déjà un portail facile à franchir) je dois obtenir cet investissement aux frais du propriétaire de cette enceinte, à savoir la Commune.
Sauf erreur de ma part, un individu ne peut investir sur le bien d'autrui que s'il en est locataire. S'il n'a aucun droit de jouissance de ce type, il ne peut pas, c'est pas légal me semble-t-il. Donc, je ne vois pas comment je peux me contenter de demander l'autorisation au propriétaire (la Commune) et faire mes travaux tels qu'ils m'arrangent et à mes frais.
Vous avez du comprendre que le fond du problème n'est pas le prix du portail. Même si mon entreprise dois le payer à 100 % elle va le faire pour ses gains de productivité en améliorant l'exploitation. cela dit, bien entendu la direction préfère toujours obtenir plus en misant moins, mais personne ne m'a imposé d'obtenir le nouveau portail à coût zéro ou minimisé.
Confirmez-vous vos réponses ? |
seborga1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 00:12:29
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Hum ... j'ai pas bien compris ... 
"....découpage foncier car toute l'infrastructure était en place, desserte intérieure, réseaux collectifs, enceinte et même que cette enceinte, elle a une magnifique entrée avec 2 portails côte à côte (1 pour le sens entrée et l'autre pour le sens sortie)."
La commune ne vous a vendu que des parcelles (à vous et aux autres).
On peut donc supposer que l'ensemble de ces infrastructures est communal. Vous (et les autres) n'avez que vos parcelles !
Sot-elles cadastrées ?
Ou alors, les parcelles englobent toute l'infrastructure (l'emprise est divisée en X parcelles), et elle serait en indivision ? Une "copropriété" horizontale qui ne dit pas son nom ? 
Par ailleurs, il semble que ce double portail dessert en fait toutes les entreprises installées. Cela en fait-il un équipement commun ??
Selon moi, faute d'acte, il est également 'communal'.
Peut-être que pour en sortir, l'établissement d'une convention entre les utilisateurs suffirait, du moins pour en assurer le financement.
Pour le reste, il faudra que l'entreprise "pilote" (la votre), dépose un permis de construire ...auquel la mairie ne va pas s'opposer n'ayant rien à payer, même si vous construisez sur un fonds qui n'est pas à vous (commune) ou sur l'une ou l'autre des parcelles cadastrée.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 08:20:30
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Citation :
Vous (et les autres) n'avez que vos parcelles !
oui
Citation :
Sot-elles cadastrées ?
oui, ces chaussées + la clôture d'enceinte et le portail ont un numéro cadastral.
Citation :
On peut donc supposer que l'ensemble de ces infrastructures est communal.
ces infrastructures sont, cf cadastre, propriété de la commune mais pas domaine public.
Citation :
Ou alors, les parcelles englobent toute l'infrastructure (l'emprise est divisée en X parcelles), et elle serait en indivision ? Une "copropriété" horizontale qui ne dit pas son nom ?
Je pensais moins à cette vision juridique de la chose mais c'est une piste que je vais creuser.
Citation :
Par ailleurs, il semble que ce double portail dessert en fait toutes les entreprises installées. Cela en fait-il un équipement commun ??
Selon moi, faute d'acte, il est également 'communal'.
Pour ce que j'en sais, pour le moment, il est "propriété de la Commune" et pas domaine public.
Citation :
Pour le reste, il faudra que l'entreprise "pilote" (la votre), dépose un permis de construire ...auquel la mairie ne va pas s'opposer n'ayant rien à payer, même si vous construisez sur un fonds qui n'est pas à vous (commune) ou sur l'une ou l'autre des parcelles cadastrée.
j'avais pensé à provoquer la mobilisation de tous à inclure ce portail dans mon dossier de demande de PC mais mon architecte déclare qu'il ne peut pas le mettre dans le même dossier que le projet prévu sur mon lot. Et j'ai un peu tendance à ne pas lui donner tort.
Merci pour vos lumières, je vais bientôt passer au cadastre m'assurer que ces infrastructures ne sont pas domaine public. J'aimerais tellement qu'elle le soient.
Je vous indiquerai ce que j'ai trouvé. |
seborga1 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 08:52:50
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arêtez de vous tortiller avec des structures complexes !
ce qui est à la commune est à la commune, point barre !
c'est du domaine privé de la commune car elle ne l'a pas versé dans le domaine public par un classment ad'hoc (délibération...).
pour la voirie, considérez qu'elle a le même statut qu'un chemin rural : domaine privé de la commune affecté à la circulation générale...
l'usage commun d'un bien ne le rend évidemment pas en copropriété de ses usagers et il n'est pas nécessaire d'inscrire une servitude sur un acte, pour le portail par exemple, dans la mesure où la commune est le "père de famille" de l'installation.
pour la réalisation de votre propre portail dans la cloture communale, il pourra vous être refusé non pas parce que la commune est propriétaire de la cloture mais parce que cela n'entrera pas dans le plan d'aménagement qu'elle avait conçu permettant d'orienter les< flux de circulation vers une voirie dédiée. Cela, vous ne le saurez que lorsque le dossier aura été instruit.
au fait, l'ensemble de cette opération a t elle fait l'objet d'une planification particulière (ZAC, PAZ, PAE, ...) ou est-ce un simple lotissement "classique" ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:02:50
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Que cela soit "domaine public" ou "domaine privé" de la commune, quelle différence pour vous ?
Vous indiquez :
"...qu'il ne peut pas le mettre dans le même dossier que le projet prévu sur mon lot."
Ce portail, sur votre parcelle ou sur la parcelle de la commune ???
S'il est sur la parcelle de la commune, voyez avec eux : je doute fort que le maire, attentif au dévelippement de sa commune et donc de la bonne vie des entreprises, mette des batons dans les roues pour la modification de ce portail inadapté, où qu'il soit implanté ! |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 21:52:48
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Il s'agit bien d'un lotissement classique. Là, j'ai la garantie de l'information.
Citation :
Vous indiquez :
"...qu'il ne peut pas le mettre dans le même dossier que le projet prévu sur mon lot."
Ce portail, sur votre parcelle ou sur la parcelle de la commune ???
Il est entre le domaine public et la parcelle de la commune servant de desserte aux lots vendus aux entreprises et associations. Il n'a aucun contact avec ma parcelle. Mais pour rejoindre ma parcelle, je dois obligatoirement passer par ce portail. C'est configuré pareil que les lotissements de maisons individuelles qui se dise "sécurisés". Mais là, c'est pas des maisons mais des locaux d'entreprises.
Citation :
S'il est sur la parcelle de la commune, voyez avec eux : je doute fort que le maire, attentif au développement de sa commune et donc de la bonne vie des entreprises, mette des bâtons dans les roues pour la modification de ce portail inadapté, où qu'il soit implanté !
On en a parlé. Dans sa réponse, la commune se comporte comme si elle était encore propriétaire de tout le lotissement ! Là, elle ne me met pas en confiance. D'autant que nous avons plusieurs immeubles dans cette commune et, sur tous, nous avons des surprises quant aux comportements de la Commune. On est encore un peu au moyen âge, là bas...
Et comme on a mis 4 ans pour acheter le terrain car la Commune ne savait pas le rendre juridiquement vendable. Pardon de lui faire peu confiance, à cette commune.
Moi je veux bien faire avec le même formalisme que si ce portail m'appartenait juste avec, en plus l'autorisation à son propriétaire. Je trouve cela un peu cavalier. Mais si la loi le permet, je ne vais pas me gêner.
Citation :
Que cela soit "domaine public" ou "domaine privé" de la commune, quelle différence pour vous ?
Faire des modifications du domaine public pour mon besoin et à mes frais, je sais faire. J'en fais souvent, pour faire des rampes d'accès PMR. Là, c'est avec des conventions d'occupations du domaine public, payantes ou pas, là parfois, les communes imposent leurs prestataires moyennant participation que nous payons au trésor public. Ca, on sait faire. Mais faire pareil sur un domaine privé, dans l'état de mes connaissance, c'est subordonné à un droit, titre ou contrat de jouissance que je n'ai pas ! Ma foi, je vais suivre vos arguments et considérer que ce droit, je l'ai ! puisque je le franchis, ce portail, pour me rendre sur ma parcelle. Comme vous avez dit, basta, je demande à mon architecte de me faire un second dossier pour le portail. C'est pas le même bien, c'est un autre dossier. Ca, c'est facile à gérer.
Et j'ai bien conscience que si mon projet n'entre pas dans le schéma de circulation urbaine, il sera refusé. Mais si j'ai ce type de refus, pas grave, les camions feront des manoeuvres moins aisées et racleront de la tôle et défonceront peut-être les piles du portail... ce qui permettra éventuellement de régler le problème plus simplement ! |
seborga1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 23:36:07
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| Ben voila, comme à Gaza : un coup de bull et le problème est résolu ! ...... |
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