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 Sujet  |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 10 avr. 2009 : 17:43:16
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Mathieu 68,
Merci pour cette suite de messages très intéressants ; est-ce que vous pourriez nous en dire un peu plus sur votre situation financière en rapport avec cet important patrimoine immobilier ?
1) Revenus (Coût ?) mensuels liés à cette activité ?
2) Au cours de la discussion vous évoquiez le fait de créer une 2ème SCI, l'avez-vous fait ?
3) Continuez-vous à faire des prêts sur des durées aussi longues que 25 ans ?
4) Si on considère que vous avez profité d'une conjoncture immobilière plutôt favorable, pensez-vous qu'il soit possible aujourd'hui d'en faire autant ?
Cordialement. |
yann |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 19:16:55
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Mathieu68, bien qu'actif sur universimmo depuis quelques temps, je n'avais jamais lu ce fil, et c'est bien dommage.
Je me suis lancé dans la même activité que vous, et, fait étrange, pour une grosse partie dans la même ville que vous.
Je gère actuellement un peu plus d'une vingtaine de locations, dont plus de la moitié dans cette ville, et le maximum possible en meublé, de façon que les revenus soient les moins fiscalisés possibles.
je ne suis pas comptable, je suis ingénieur, je suis parisien, et honnêtement dans cette période ou un immeuble qui n'est pas à Mulhbouse nécessite de nombreux travaux, j'en bave, parce que je passe la moitié du tmeps sur les terrains, dont une grosse partie a faire du boulot moi-même et un quart de mon travail à la gestion et la gérance, compte tenu de ce que cette anéne j'ai par exemple en moyenne environ 150 opérations comptables par mois.
J'ai voulu, sur les conseils de quelqu'un, gérer chéque immeuble ou ensemble de logement comme une société à elle seule, et du coup, c'est vraiment galère.
Je sais qu'aujourd'hui, vu les conditions financières et la crise, je ne pourrais pas investir dans un nouvel immeuble sauf a rconstituer mes prpres fonds et acheter avec un tout petit crédit, la période ou l'on pouvait investir à 107% sur 20 ans minimum (je n'ai jamais réussi a convaincre une banque de faire 25 ans) étant révolue.
Je n'ai pas fait de SCI, j'ai tout en direct. Je n'ai rien en IS, tout en IR mais quasiment à 90% au titre des BIC (LMP). |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 19:22:15
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Citation :
A ce stade, j'ai réduit le niveau de l'objectif final. Si une nouvelle phase de croissance peut se faire, j'imagine une progression à 65-70 locations dans un délai de 5 ans.
Pour ma part, je révise mes objectifs à moyen terme de façon différente, prenant en compte un monde financier et bancaire TOTALEMENT différent de il y a deux ans:
Je pense qu'il va y avoir une baisse de l'immoblier à court terme (20 à 30% peut-etre) avec un moment de faible durée ou les rendements vont être élevés.
Je pense que cela va être suivi par une inflation augmentant allant vers l'hyperinflation, période ou l'investissement locatif pourrait etre d'un excellent rendement a condition de s'etre endetté un maximum à taux fixe.
Au vu de ma condition, j'envisage cette phase avec des investissements in-fine, je ne vois que cela... J'ai très peu de temps pour reconstituer mes munitions....
Comme vous l'avez dit, l'investissement classique des années 2000 à 4% taux fixe sur 20 à 25 ans à 107% n'est plus dans l'air du temps....
Et, bien entendu, en tant qu'entrepreneur, je peux intuiter correctement, mais je peux aussi complètement me planter... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 avr. 2009 19:24:06 |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 14:46:09
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Maoyann
Loyers potentiels mensuels 21 682
Emprunts longs (25/30 ans) mensuels 13 592
Emprunts courts (3-4 ans) mensuels 2 242
Un immeuble en direct, 6 dans le cadre de 3 SCI
Emprunt sur 30 ans, si possible, ou 25 ans, pas en dessous
Les immeubles que je recherche sont faiblement influencés par la conjoncture immobilière globale. La valorisation reste dépendante du rendement et du coût de l'argent. Les taux d'intérêts étaient montés à 5.40 en 6/2008 aujourd'hui 4.80 (taux fixe 25 ans)
Les investissements sont toujours possible, c'est plutôt la recherche du banquier qui pose problème.
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 15:31:40
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Ribouldingue
Sur le plan administratif et financier, j'ai également séparer les investissements.Chaque immeuble sa banque, son compte bancaire
J'ai créer 3 SCI et je mets 2 immeubles par SCI.
Si on achète tout en direct je trouve que cela devient incompréhensible au niveau des opérations. Par contre, une SCI par bien me semble trop lourd.
Compte-tenu du niveau de mon objectif j'ai éliminer tout investissement dans des appartements isolés. Je ne veux pas de copropriété afin de maitriser les travaux.
Mon dernier investissement remonte à 6/08 avec un financement sur 25 ans à 5.40 fixe. Je pense que l'on doit pouvoir obtenir, encore aujourd'hui, du 25 ou 30 ans. Pour moi cela devient plus difficile au vue de ma situation globale. Je suis entrain de rechercher 260.000 pour un petit immeuble mais je n'ai pas encore trouver qui peut accepter le dossier.
Le principe du "in fine" n'apporte pas grand chose me semble-t-il. Avec l'obligation de capitalisation on a une charge de trésorerie semblable. Ok, un plus sur le coût fiscal. Mais durée souvent plus courte 20 ans maxi, voir 15.
Une baisse de 20-30 % sur des immeubles ? Sur les appartements et maisons c'est possible mais sur un immeuble j'en doute fortement. Je suis intéressé par un bien avec un rendement de 10 %, si on imagine une baisse de 25 %, le rendement passe à 13.3 %
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 16:28:47
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je regarde aussi des biens dont les rendements sont au minimum de 10% et j'ai quand même achetés des biens séparés puisque les rendements étaient bien supérieurs.
La valeur d'investisement de ce genre de bien de rendement va en efet moins voire peu soffrir, mais il peut arriver que le marché étant asséché de tout acheteur, les vendeurs soient contraints à de gros sacrifices tot ou tard pour vendre, car certains gardent deja leurs biens depuis plus de trois ans.
Sur Mulhouse, vous savez bien qu'il y a des cas particuliers de ventres contraintes, on peut remettre un peu d'argent sur la table poour faire attendre la banque mais ca métonnerait que tous les dossiers attendent jusqu'a la reprise.
Je ne serais pas étonné de voir même l'espace de qqs mois des rendements à 13%, qui sait?
Les emprunts in fine sont loin d'être mon premier choix, mais si je veux pouvoir emprunter dans le futur, je crains qu'il ne me reste malheureusement que cette solution.
J'exploite en meublé, donc je ne peux pas mettre en direct un bien dans une SCI.J'ai tenté d'en mettre un avec une activité d'explitation nue à la SCI et moi je loue en meublé a la société d'expoitation, mais ca deveint trop compliqué. Je m'y perds aussi.
Je n'ai donc pas trouvé la bonne combinaison pour le meublé. |
Festina lente |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 16:39:35
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Merci Mathieu 68 pour ces réponses.
Cependant, quand j'écrivais :
Citation :
Revenus (Coût ?) mensuels liés à cette activité ?
Vous avez répondu :
Citation :
Loyers potentiels mensuels 21 682
Emprunts longs (25/30 ans) mensuels 13 592
Emprunts courts (3-4 ans) mensuels 2 242
Moi, je voyais plutôt où en est votre trésorerie mensuelle (ou annuelle), une fois retirés les autres dépenses liées à vos investissements (impôts et frais divers). En clair, existe-t-il un auto-financement ou mieux, avez-vous des bénéfices mensuels ? |
yann |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 18:30:00
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Je crois que ce n'est pas un grand mystère que de savoir qu'avec un emprunt sur 20 ans autour de 5% il faut un rendement brut de 7,5% pour être équilibré, en comptant la taxe foncière et de menus frais.
Mathieu68 est à 10% mini, et il emprunte sur plus de 20 ans, deux éléments qui poussent donc la barre fortement vers le positif;
On peut le lire aussi des chiffres qu'il donne:
+ 21 682 - 13 592 - 2 242 = un peu moins de 6000 euros.
Il faut en retirer un certain montant de frais, dont les taxes foncières, ni énormes ni négligeables a Mulhouse, donc je pense que sans problèmes de locataires, il est fortement positif. |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 18:35:21
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Citation :
Chaque immeuble sa banque, son compte bancaire
Je n'ai pas pu, car j'ai notemment plusieurs immeubles ou il y a soit d'anciens locataires encore au foncier soit un commerce, donc en exploitation foncier nu, avec un seul emprunt. Il y a donc deja forcément un mélange de système d'exploitations avec des fiscalités différentes!
J'ai deja plusieurs comptes bancaires à gérer, et je ne me voyais pas encore les multiplier;
Quand je prends une assurance, je ne peux pas ou difficilement payer l'assurance avec trois chèques ou quatre chèques, bien que ce soit ce que je tente de faire depuis quelques temps.
C'est un peu ma déception de ne pas y arriver; bravo a vous.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 11 avr. 2009 18:39:27 |
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maoyann
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 21:22:34
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Autre question pour Mathieu 68,
Quand vous achetez vos immeubles, les achetez-vous toujours avec locataires en place ou sans locataires en place ou ceci est pour vous un critère secondaire.
Ce que je vois comme avantage aux appartements loués :
- on n'a pas à chercher les premiers locataires et les loyers rentrent dès l'acquisition
- ces immeubles seraient plutôt un peu moins chers que les vides
Comme inconvénient :
- évaluation difficile du bon état de chaque bien quand il est déjà occupé
- reprise d'un bail qui ne correspond peut-être pas toujours à ce que vous auriez rédigé
Merci.
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yann |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 21:46:32
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Ribouldingue
Je suis d'accord avec vous, sur des biens isolés l'investisseur est en concurrence avec l'acquisition résidence principale, la spéculation sera plus forte car les situations des acheteurs et leur potentiel d'obtenir un crédit dépendant de plusieurs facteurs. Sans compter le facteur subjectif, qui peuvent faire flamber ou plonger une valeur. Sur un bien de 8 appartements, disont vers 400-500.000 euros ont ne retrouve pas les mêmes personnes, et tous ont le même raisonnement est-ce que je suis crédible auprès d'une banque, combien cela ramène, combien cela coûte pour l'argent, est-ce que je peux gérer.
A 13.3 %, avec les taux actuels, il y aura un paquet d'acheteurs potentiels. Je ne parle pas des ventes sous contraintes. Je vois très bien vente d'un immeuble de 8 appartements sur demande de la banque. Il est possible que le gars gère mal sont affaire. Mais j'imagine souvent le banquier qui lui explique que son bien doit se financer sur 20 ans et qu'il doit mettre ses réserves en apport. On est pas assez de personnes concernées, mais il faudrait pouvoir porter plainte pour ce type de conseil pour mise en danger "financière" d'autrui. Mais on a besoin du banquier, donc on choisit, et parfois on choisit mal et on se plante (pas toujours).
Pour le moment je n'ai pas la pratique du meublé. Je trouve (a grande échelle) que cela amène des complications, mais c'est un choix personnel et sans pratique je suis pas objectif. Le montage, moi ou une sci, achète et une entreprise ou société exploite est possible, mais on entre dans des complications. Je n'ai pas d'expérience, mais une remarque, plus la taille est grande, plus on peut comprendre le mécanisme. Donc si on fait ce montage, il vaut mieux l'étudier et éventuellement le faire avec 8 appartements qu'avec 1. En aillant étudier l'approche dans tous les sens avant de signer.
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 22:13:16
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%ayoyann
Pour les autres frais j'obtiens pour le moment un rapport de 17 % / loyers potentiels.
Donc, loyers potentiels – autres frais (inclus impayé et pertes / loyers potentiels) – remboursement – impôts.
Dans la phase de croissance j'arrive à défiscaliser par les travaux. Donc impôt 0. Mais cela ne sera pas posssible longtemps. En attendant, utlilisation de crédits courts pour des travaux. Crédits qui doivent se terminer lorsque l'imposition prévisionnelle va apparaître. (Réalisation de travaux et s'habituer à un niveau de sortie de trésorerie. Si cela ne suffit pas. Anticiper des ventes possibles d'investissements antérieurs avec un fiscalité faible, voir nul pour approvionner la trésorerie de fonctionnement.
Autofinancement, on peut avec des financements long. Bénéfice mensuel, il est important et c'est ce qui me motive. Ce bénéfice est comme un "iceberg" dont la partie visible est très faible, voir nul.
Mais le bénéfice est réel et si l'on extrapole sur une certaine masse …
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 22:47:17
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Ribouldingue
"fortement positif"
Positif oui, mais fortement ! Quand la fiscalité s'en mêle, TMI 14 + GSG ou TMI 30 % + CSG, le positif trésorerie, à du "plomb dans l'aile".
Heureusement le "positif" reste réel mais pas visible directement.
Pour un investissement immobilier, soit on a l'esprit "marchand de biens" et l'on voit la plus-value à court terme parce que le bien peut être " mieux présenter", soit on a l'esprit Propriétaire gestionnaire et l'on voit la valeur du bien évoluer par rapport à la valeur de l'argent au moment de l'acquisition
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 08:13:44
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En effet, Mathieu68.
POur ma part, même si mes biens restent dans mon patrimoine propre, je me considère comme un investisseur qui a investi dans un outil de travail dont le rendement théorique est suéprieur à 11%. Je ne fais que l'exploiter.
Je me bats avec les banquiers quand ils prétendent que mon patrimoine contient beaucoup trop d'immobilier. Je leur répond que c'est comme prétendre d'un garagiste que son patrimoine contient infiniment trop de garage... ou de même d'un boulanger.
Si le bien en question ne se réévalue pas au taux mirifique de 2% par an (ce que promettent tous les conseillers en gestions dans leurs calculs) cela me parait normal.
Je prends en compte pour ma part (sur ce point qui est très secondaire) une perte de 2% à 3% par an, et il faut que sur un calcul secondaire qui consiste a savoir sur 20 ans (théoriques, je ne pense pas garder mes biens pendant 20 ans)quel sera mon rendement global (dévaluation des biens plus flux total des revenus) que le TRI est bon ou excellent.
En fait, en dehors du rendement, nous bénéficions évidemment de la constitution d'un capital de manière gratuite, puisque les remboursement de capital sont inclus dans l'effort de trésorerie négative (ce sont bien les locataires qui remboursent le capital, et ceci est une création de richesse secondaire, qui ne bénéficie qu'a terme mais qui peut être énorme. Elle a l'inconvénient d'etre aléatoire et peu calculable de manière précise).
Citation :
"fortement positif"
Positif oui, mais fortement ! Quand la fiscalité s'en mêle, TMI 14 + GSG ou TMI 30 % + CSG, le positif trésorerie, à du "plomb dans l'aile".
C'est ce qui explique mon choix du LMP.
Mais je n'aurais de vraie conclusion que lorsque mon exploitation sera arrivée a son optimum sur tous les biens, et pas seulement certains, ce qui n'est pas le cas actuellement, car entre la crise et le tres mauvais hiver, j'ai pris plus de six mois de retard sur mon plan.
Ceci montre que pour se lancer dans ce genre d'affaire, il faut avoir des réserves (monétaires et psychologiques).
D'un autre côté, c'est vrai que la défiscalisation est importante pendant la phase de lancement, et que ... nous ne donnons rien aux defiskalisators (aux dents longues).
Accessoirement, je vous soumets une petite réflexion suppélementaire:
Je pense que en meublé, je loue entre 5 et 15% plus cher. Je dirais 15% plus cher dans le Sud, en revanche, à Mulhouse, la différence est faible, voire quasi-nulle (5%).
CEPENDANT cette différence peut être non négligeable à terme. En effet, dans ce type de bien, et comme vous l'avez rappelé à plusieurs rerprises, la valeur sur le marché n'est donnée que par le rendement.
Grosso-modo, si le bien se revend pour un rendement acheteur de 11%, cela veut dire qu'on multiplie les loyers par 9 pour obtenir le prix de vente du bien vendu.
Si le bien 'vaut' un loyer de 20 000 euros, sa valeur marchande est donc située autour de 180 000 euros.
Si le même bien est loué en meublé, avec environ 5 000 à 8 000 euros de meubles, le loyer attendu et vérifiable d'ailleurs vaut maintenant de 21 000 à 23 000 euros.
Mathématiquement sa valeur marchande passe alors à 189 000 - 207 000 euros.
Même si il faut remplacer presque à neuf une partie du mobilier au moment de la revente, il n'en reste pas moins que le gain potentiel de 9 000 à 27 000 euros n'est pas négligeable... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 avr. 2009 08:19:20 |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 10:12:26
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Ribouldingue
Une seule entité juridique ( tout en direct), plusieurs banques pour les financements, plusieurs régime fiscaux, effectivement cela complique le traitement administratif.
Personnellement, j'ai préférer rester simple avec l'objectif de travailler sur la masse. Je préfère un immeuble de 8 appartements à 10 % que 3 appartements à des endroits différents même avec un rendement de 13 %. Et 5 immeubles de 8 appartements c'est beaucoup plus simple à gérer que 40 appartements éparpillés.
Le principe du logement meublés a des avantages, mais je n'ai pas souhaité en faire car cela génère également des complications (gestion des meubles, comptabilité)
Je travaille sur la masse. Mais je dois éviter les complications afin de maitriser la gestion.
Je considère que sur un immeuble de 8 appartement, la valeur est directement liée au rendement. Si l'on reste sur une valeur de rendement identique dans le temps, la valeur du bien va évoluer en fonction de l'évolution des loyers. Je pense que l'évolution des loyers, sur le long terme (15-20 ans), suit l'inflation. Donc progression du patrimoine non visible :
- Remboursement du capital :
sur mes 15.833 de mensualités, 6.296 de capital
- Progression de la valeur des biens estimé sur une base de 2 % / an :
Loyer mensuel 21.682 x 2 % x 12 / 10% = 52.083, soit 4.336 par mois
= Donc progression du patrimoine (hors gestion courante) 10.632 par mois. C'est la cotisation retraite.
Quand j'ai des embêtements avec un locataire, je me rappelle toujours cette réalité.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 10:27:41
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Maoyann
Un immeuble c'est comme une machine pour une entreprise, il vaut que cela fonctionne correctement. Si un immeuble de 8 appartements est vide c'est qu'il y a un problème genre retard sur entretien important. Cela peut être intéressant pour un investisseur à la recherche de gros travaux pour défiscaliser. Pour les investissements réalisés j'ai toujours acheté occupé de 80 à 100 %.
Pour le futur, je recherche avec des travaux, mais cela nécessite certaines compétences que je n'ai pas à la base.
Les inconvénients, bail à corriger, travaux, il faut voir cela dans le temps. Je fais ces investissements pour 15-20 ans, le locataire va bien sortir un jour et je corrigerai à ce moment là. Je suis là pour avoir un bien qui fonctionne avec des clients qui sont content de leur appartement.
L'important pour ce type d'investisseur est le long terme.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 10:48:41
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Ribouldingue
Pour le fiscalité, c'est effectivement un problème très important. Cette activité génère beaucoup d'impôts. C'est normal, le gain est important. Bien entendu cela n'arrange pas l'investisseur car cela pompe sa trésorerie. Donc recherche de moyens de limiter la fiscalité. Vous avez pris l'option Meublé. Moi je défiscalise, dans ma phase de croissance, par les travaux mais cela ne sera pas possible indéfiniment.
Je dois anticiper sur une période de 3 ans ce qui doit se passer sur le plan fiscal pour choisir des orientations :
- Poursuite d'acquisition avec défiscalisation par des travaux
- Utilisation de régime spécial défiscalisation
- Vente de bien avec plus-value pour approvisionner la trésorerie
- Modification sur les financements afin de réduire les sorties de trésorerie
Je suis d'accord avec votre valorisation pour le meublé, mais ce n'est pas mon orientation. Pour augmenter le gain, je rajoute un bien sur la même orientation.
Toutefois, je reste ouvert sur l'idée d'un immeuble complet en meublé pour me permettre une couverture sociale dans le cas d'un arrêt définitif de mon activité professionnelle.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 11:42:28
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Citation :
Initialement posté par mathieu68
L'important pour ce type d'investisseur est le long terme.
C'est redondant.
Un investissement est toujours à voir sur du LT.
Sur du CT ça ne s'appelle plus de l'Investissement, mais de la Spéculation.
Et la spéculation n'est pas suffisamment taxée dans le Monde (une des raisons du merdier actuel), ou l'investissement trop taxé, comme on veut.
De façon beaucoup plus modeste (j'ai toujours géré en direct et je continuais une activité professionnelle qui me bouffait 70h/sem) j'ai fait exactement comme vous, même si la cible était différente (maisons vs immeubles), soit engranger un max de loyers avec un min de locataires. Mais à un moment de ma vie, j'ai bien pensé à l'immeuble, il y avait de superbes opportunités ds la RP il y a une petite dizaine d'années. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 12:47:04
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Mathieau68, reparlons de fiscalisation.
J'ai aussi ce problème pour mes rares bien encore exploités en foncier nus, surtout s'ils n'ont plus ou peu de remboursements en face, et je peux avoir ce souci aussi en meublé plus tard.
Enfin j'ai constaté que certaines charges ne peuvent être répercutées a leur réelle valeur au loctaire car non facturable (si je remplace moi meme quelque chose dans les parties communes, si je fais une partie de l'entretien moi-même, si un locataire demande un changement de bail que j'accorde et qui normalement devrait donner lieu à facturation quand il y a un travail important à faire a ce sujet).
Je pense donc créer une petite entité, sans doute une société, ou peut etre une simple EURL d'exploitation qui ferait la gérance et la gestion et prendrait 10% des sommes, cad 10% des loyers et provisions pour charges ou toutes recettes en général pour la gérance et idem pour la gestion (10% des factures EDF, 10% des factures d'eau).
Dans ce genre de montage, s'il tient la route, la masse fiscalisée diminue donc forcément ( mais reparait certes ailleurs). Dans mon cas j'y vois un autre avantage, mais chacque cas est particulier.
C'est donc à étudier et je vais m'y employer. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 avr. 2009 12:49:28 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 15:31:26
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Citation :
à un moment de ma vie, j'ai bien pensé à l'immeuble, il y avait de superbes opportunités ds la RP il y a une petite dizaine d'années.
Dans la régioin parisienne je n'ai jamais vu de rendement supérieur à 6% hormis Bobigny, Drancy avec des 7% ou des 8%, mais avec des risques liés au contexte, et des investissement supérieurs à 500 000 euros.
Dans ces conditions, je n'ai jamais compris comment j'aurais pu en faire quelque chose.
De plus, en génral, en région parisienne se pose le problème de sortir les poubelles, ce qui coute de l'argent.
Il faut payer un employé ou une société pour faire cela, alors que les villes de provinces, du moins un certain nombre d'entre elles n'ont pas ce genre de souci. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 avr. 2009 15:36:00 |
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