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inser
Pilier de forums
312 réponses |
 Posté - 30 nov. 2004 : 12:27:14
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bonjour mathieu68
On est presque voisin à quelques kms (KINGERSHEIM) et je l'avais meme pas remarqué sur votre pseudo !!! 
Vous avez acheté vos biens à quels endroits de mulhouse car je connais tres bien cette ville si ce n'est pas indiscret....
merci!!! |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 16:23:41
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 18:05:03
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A L'attention de mathieu,
Excusez moi mais j'ai changé d'email et n'avais pas mis a jour mon profil( qui est fait maintenant)....Merci de recommencer svp à cette nouvelle adresse ines.anis@evhr.net !!!!!! 
investissez dans l'immobilier et enrichissez vous!!!!!!!! |
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yanis2
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601 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 19:24:23
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Bonjour à tous,
J'ai trouvé vos interventions très passionnantes. Je voudrais juste réagir à quelques remarques!!!
Diversifier ses placements : cette expression je l'ai en horreur. On la retrouve dans tous les magazines por achallander le poisson. Le plus important ce n'est pas de diversifier mais de développer des compétences.
Quand on gère une dizaine d'appartements on doit être compétent!!! C'est la compétence qui fait gagner de l'argent pas le hasard!!!! Alors pourquoi investir en bourse si on y connaît rien!!!
Gestion de la trésorerie, des assurances, connaissance du droit, négociation avec les fournisseurs, gestions des frais de correspondance (super importants avec 100 apparts), placement des trésoreries à court terme, détermination du FR et BFR, gestion des litiges....
Avec 100 apparts il faut maitriser!!!! UNE BONNE entreprise c'est une entreprise compétente et une entreprise qui réduit les coûts, tous les couts. Et je reviens à mes frais de postes qui avaient fait rire certaines personnes. Vous connaissez-vous une seul entreprise qui n'essaie pas de réduire ces coûts!!!!
Plus de 2% de rentabilité: ouah! Vous me faites rêver!!!! Il ne suffit pas de le dire. Il faut argumenter. Bref, mais je comprends toutefois qu'un immeuble rapporte bien plus que qu'un appartement isolé avec syndic!!!
J'ai négocié de très beaux appartements à moins de 85000 euros, et je peux vous dire que même dans ces supers négo je ne fais pas du 3% réel et non prévisionnel!!!!
Vous parlez de faire vous mêmes certains travaux!!!! Sur cent appartements vous allez passer votre vie à gérer tous les petits problèmes!!!! une fuite d'eau par ci, une fuite d'eau par là, un état des lieux par ci. C'est du plein temps!!!!
Alors j'ai entendu dire qu'une personne pouvez gérer 1500 apparts!!!!
oui, mais elle gère que de l'administratif. Car ces big organismes, ont des concierges qui gèrent les tous petits problèmes, des salariés pour rénover les apparts, des contrats bêtons avec des prof qui ne veulent pas perdent leur travail, mais aussi des services différents qui gèrent les litiges, s'occupe de la comptabilité, enfin bref.... elles ont tous les services d'une entreprise. En résumé, elles ne sont pas toutes seules à gérer ces 1500 apparts
Comment payer autant d'impôts!!! Expliquez moi!!! Car avec 100 apparts, des impôts on en paye un sacré paquet!!! CSG, rds, taxe foncière, revenus, impots sur la fortune. Les revenus ont intérêt à suivre. J'emprunte 500 000 euros sur 30 ans les mensualités sont sacréments élevés!!!! Et en plus il faut payer les impôts!!!
Alors vous allez me dire, il y a les loyers!!!! super loyers!!! Au minimum, 30-40% des loyers servent à payer des charges!!!
Vous êtes obligé d'avoir des revenus qui complètent!!! Sinon je vois pas comment vous pouvez faire!!! Si vous nous donniez queques chiffres!!!
Merci un internaute désireux d'apprendre!!!!!!! |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 21:37:42
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Diversification : effectivement, on peut diversifier si on en a les moyens. Celui qui ne par de rien ne peut pas partir sur tous les types d'investissement.
Compétence : certes, si l'on fait des investissements immobiliers en grand, il faut des compétences. Toutefois, on ne les à pas forcément toutes. Et cela vient au fur et à mesure. L'aspect financier et administratif et financier, par exemple, je maîtrise. Par contre, je suis trop gentil avec mes locataires. Mais il me rapporte tant !
Rentabilité de 2 % : alors là, je ne suis pas d'accord. Du tout. Ok, mais vous parlez de la seule rentabilité immédiate (net net). A mon avis c'est une grave erreur (sans vouloir vous offenser). Toutefois, je ne cherche pas à me positionner sur des acquisitions d'appartements où la spéculation à une forte importance sur le court et moyen terme, mais sur l'acquisition d'immeuble d'au moins 4 appartements. Dans ce cas de figure, seul la rentabilité compte, et c'est elle qui détermine le prix du bien (avec le coût de l'argent). Or dans ce cas, comme les loyers progressent, ma valeur progresse, donc je peux en faire une prévision et donc je peux en faire une estimation pour l'intégrer dans mon calcul de la rentabilité. Je note également que dans votre raisonnement d'acquisition d'appartements, du fait de la forte spéculation une approche du gain en patrimoine est tellement incertaine qu'il est effectivement impossible de la chiffrer en terme de rentabilité et que sans doute il vaut mieux ne pas en tenir compte. Dans ce cas, avec une rentabilité à 2 % on peut rester sur un placement bancaire sans risque. Sauf peut-être que 2 % sur un montant emprunté, donc que l'on a pas, c'est déjà çà de gagné.
100 appartements : du travail certes, à plein temps, je pense mais un temps plein tranquille si l'on ne fait que cela. A ce niveau, il faut prendre un raisonnement chef d'entreprise. Les immeubles sont un outil de production qu'il faut entretenir, et les locataires sont des clients.
Impôts : à mon avis si l'on se lance à ce niveau il faut impérativement accepter le principe d'une forte imposition. On peut rechercher un peu de défiscalisation pour la réduire, mais on notera que l'imposition aura également un effet bénéfique par la réduction de coût lors de travaux importants.
Que l'on raisonne sur un appartement et encore plus sur un nombre plus important, l'important est d'avoir un net net le plus important possible. Et cela passe par le mode de financement. En conséquence, je ne m'engage jamais dans un investissement sans connaître le financement que je vais obtenir.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 22:04:46
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Pour yanis
J'attend vos commentaires sur la rentabilité locative et l'inflation ! |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 12:54:12
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Bonjour Mathieu,
Je ne comprends pas bien pourquoi vous dites ceci ?
« A mon avis, à conditions d’éviter les achats d’appartement isolé, la spéculation à une incidence très réduite. »
Je trouve qu’il préférable d’investir dans plusieurs appartements à condition de bien les choisir, car il est très pénible d’être appeler régulièrement pour des conneries du genre : le voisin du dessus fait du bruit, les enfants du bas braillent, un autre stationne mal sa voiture, etc.etc ….J’déconne pas, ça existe, alors j’imagine avec X immeubles.
D’autre part je trouve ces immeubles trop chères vu leurs états (souvent beaucoup de travaux pour en faire des logements agréables).
Pourriez vous m’expliquer le plus simplement possible (je ne suis pas expert comptable) l’incidence de ce genre d’investissement par rapport au votre.
Merci,
Picsou de …...Ruelisheim (comme le monde est petit)
Au passage, un bonjour à Inser 
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 19:07:11
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Mathieu,
Sincèrement je ne crois pas qu'une banque vous finance 100 logements d'un coup.
Il est vrai que vous pouvez acheter par 10 ou 20 logements et vous faire prêter sur chaque opération par une banque différente.
Vu vos compétences de gestionnaire, et si vous voulez gagner 10% sans risque, installez vous gestionnaire de biens.
Là vous pourrez gérer non pas 100 mais 200 ou 300 appartements sans risque et sans surendettement avec la même rentabilité finale, la gestion se payant entre 8 et 10% HT du montant des loyers encaissés.
Jacquou |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 20:47:39
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Appartement / immeuble:
Concurrence à l'achat : Sur un appartement vous avez deux types de client : l’investisseur qui aura un raisonnement de rentabilité et l’acheteur pour son habitation principale. Ce dernier n’a pas un raisonnement de rentabilité et va être susceptible de faire monter le prix du bien.
Rendement : J’estime que si je veux obtenir une rentabilité correcte, il me faut un rendement minimum de 9 à 10 %. Cela me paraît plus difficile sur des appartements.
Sur un immeuble, tous les acheteurs potentiels ont le même raisonnement et dans ce cas, il n’y a que très peu de spéculation possible. En 1999 on raisonnait sur des rendements de 11-12 % aujourd’hui 9-10 %, mais cette évolution tient plus du fait de la baisse des taux d’intérêts.
Relative sécurité par le nombre : Un immeuble de 4 appartements par exemple me donne une certaine stabilité financière. 4 impayés en même temps, ce n’est pas impossible, mais peu probable. Cela me sécurise moi, mais aussi le banquier lors de la recherche du financement.
Charge de travail et rentabilité : la charge de travail n'est pas proportionnelle au nombre, si les appartements sont regroupés, par contre, le gain est proportionnel.
Personnellement, je ne recherche que des immeubles entiers. Premier investissement réellement locatif, 14 locations. J'imagine le travail pour l'acquisition (actes, financements) de 14 appartements isolés, les déplacements, réunion de copropriétaire, …
Les tracasseries : que ce soit plusieurs appartements ou un immeuble, les tracasseries existent. Si vous les évitez, c’est que quelqu’un d’autre s’en occupe. Exemple assez fréquent, si une ampoule est à changer dans la cage d’escalier et que personne ne s’en occupe, je préfère me déplacer et faire, que de payer une entreprise qui vous met une facture sympathique auquel se rajoute un syndic qui fait l’intermédiaire et qui en rajoute une couche. Si vous avez investi dans 1,2 3 appartements, je ne discute pas le choix. Mon immeuble comporte 14 locations et je préfère m’occuper de ces détails. 4-5 problèmes à résoudre par mois ce n’est pas un problème si je regarde ce que le bien me rapporte.
Si je fais un investissement à ce niveau c'est pour que cela me rapporte tous les mois et pas seulement lors de la vente ou la fin du remboursement
Ruelisheim Kingersheim Mulhouse on peut bientôt faire un club d'investisseurs !
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 21:31:16
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Bonjour Mathieu,
Je vous remercie pour la précision de vos propos. Mais de nombreuses questions restent toutefois sans réponses.
- comment réussir à financer des investissements aussi lourds sans aucun apport? Répartir sur 30 ans cela n'est pas suffisant!!! Les investisseurs modestes de ce site le savent.
- Comment emprunter sur 30 ans des sommes importantes sans aucun apport? Or ce que redoute le plus une banque c'est la durée du crédit!!!!! Sur trente ans le risque de se planter est énorme, donc le risque de perte pour la banque est très élevé. Seule compensation du rique un tx d'intérêt élevé!!!!! Mais sans apport alors là c'est de la roulette Russe et les taux montent au plafond!!!!
Vous devez certainement savoir que les meilleurs négociations de prêts se font sur les crédits courts!!!!! Très peu de risque pour la banque!!!!!
- Gros crédit, pas d'apport, alors comment faites vous pour supporter toutes les charges (impots) de vos immeubles. Il est de mon sens impossible de dégager une trésorerie suffisante (d'après vos dires, je ne sais peut-être pas tout)? Pourriez-vous nous donner quelques précisions? Un exemple à partier d'un de vos immeubles?
- enfin, sur le fait qu'un immeuible est bien plsu rentable qu'un appartement isolé c'est incontestable. Ce qui nous distingue, c'est l'aversion que nous avons chacun pour le risque. Le mien est élevé, le votre faible. Toutefois, votre prise en compte de l'inflation dans vos calculs je ne la comprends pas!!!! Toutes les économies veulent lutter contre l'inflation car c'est un mal, mais pour vous, je ne comprends pas elle devient une vertue. Il faudrait que je me penche sur vos calculs!!!
- "Vous dites 2% c'est déjà ça de pris" Pas d'accord!!! 2% de gain mais 7 à 8% de pertes avec le coût du crédit. C'est 6 points de perte!!! Mais là encore, je crois que l'inflation conjuguée à des prévisions réduit tous vos maux.
- Il est vrai que mes calculs ne prennent pas en compte la valeur future de mes appartements.C'est une erreur, je le reconnais. Pourquoi? Car mon aversion pour le risque est élevé!!!! Cette erreure on me la reproche souvent, mais je suis comme ça!!! Désolé!
- Vous distinguer appartement de rendement et appartement de spéculation!!!! Là je comprends pas du tout. Les deux sont imbriqués. Tout le monde cherche du rendement et tout le monde espère un jour se faire une plus- value. Mais, là encore il est vrai que la vente des immeubles est avant tout déterminé par son rendement!!! Mais cette valeur n'est pas non plus déconnecté de l'état du marché. Ex: les marchands de biens, et institutionnels qui vendent une bonne partie de leur patrimoine. Sont-ils devenus fous? Je ne le pense pas. Mais là je pense que le rendement, il s'en moque un peu, car ils sont attirées par la plus value. Les deux (rendement et plus value) ne doivent donc pas être négligés. Tout bon gestionnaire, fera en fonction du marché un arbitrage entre les deux!!
- Par ailleurs, toutes les personnes modestes (à ma connaissance ayant fait fortunes dans l'immobilier l'ont fait grâce à la revente!!! A chaque fois, ils augmentent petit à petit leur capital et peuvent ainsi démultiplier leurs investissements. Plus j'ai d'apport et plus je peux faire de crédits!!!!!!
D'ailleurs la plupart ont commencé à se faire beaucoup d'argent sur leurs résidences principales et peu à peu se sont orienter vers le locatif!!!! (j'achète une maison, je la rénove un peu, je revends, je rachète, je revends .......et à la fin je fais du locatif. Parfois 2 ou 3 transactions suffisent si les biens ont été correctement choisis.)
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 21:32:52
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Pour Jacquou
La banque ne financera pas 100 locations c'est vrai, mais à mon avis elle a tort. Je lui présente un dossier avec un risque de non-paiement quasi nul. Moi en tant que gestionnaire j'ai une marge de manœuvre qui me permet des impayés, ce qui me sécurise et qui sécurise la banque. Si elle ne fait pas c'est par rapport à des principes de banquiers qui sont tenaces.
100 logements d'un coup : petite expérience amusante. On avait récemment en vente sur notre secteur un ensemble immobilier de 60 locations. La présentation d'un dossier de financement aux banques (sans apport) était certes impossible mais assez amusante et surtout instructive. En effet, à ce stade, on étudie chaque élément en détail. Constat, le bien a été vendu en 3 ou 4 semaines.
Actuellement, je pense travailler avec deux banques qui peuvent faire des financements différents mais qui m'apportent des éléments complémentaires au profit de la rentabilité globale
S'installer comme gestionnaire de bien : je suis pas persuadé que ce soit une bonne idée (du tout). On entre dans le domaine classique de l'entreprise avec des frais de gestion, TVA, cotisations, taxes en tous genres, éventuellement du personnel. L'investisseur en immobilier a une échelle un peu plus importante est une catégorie qui n'est pas qualifiée de profession. Cela présente des inconvénients, couverture sociale, mais aussi des avantages, absence de cotisations sur les revenus, plus-value des particuliers. De plus à 100 locations une personne suffit, à 200 ou 300 je suis moins sur si l'on s'occupe de tout Si un gestionnaire va s'occuper de 1500 locations, il ne fait pas tout, et surtout pas à moindre coût.
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 00:06:14
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Cher Mathieu,
On sent depuis le début de ce topic que vous êtes fermement convaincu et que rien ne vous en fera démordre. Vous cherchez en fait à vous conforter dans votre certitude au travers de ce forum.
La foi soulève les montagnes. Ne passez pas à côté de ce que vous avez envie de faire, vous le regrèteriez tout le restant de votre vie.
Allez y. Bon courage et bonne chance.
Et revenez nous faire part de votre expérience dans qq mois.
Jacquou |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 22:03:12
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Bonsoir Mathieu,
« Appartement / immeuble :
Concurrence à l'achat : Sur un appartement vous avez deux types de client : l’investisseur qui aura un raisonnement de rentabilité et l’acheteur pour son habitation principale. Ce dernier n’a pas un raisonnement de rentabilité et va être susceptible de faire monter le prix du bien. »
=> Exact en théorie…., mais à mon avis ce qui conditionne réellement le prix d’un bien est uniquement l’offre et la demande.
En clair, beaucoup d’investisseur à la recherche d’immeuble avec « bonne rentabilité » pour peu d’offres, donc chers et souvent dans de mauvais quartier, sans oublier les travaux éventuels à réaliser et qu’on à tendance à minimiser.
Le rendement ne doit pas aveugler l’investisseur car il reste bien sur théorique.
A l’inverse d’appartements « isolés » ou l’offre est abondante et ou l’on peut réaliser de temps en temps, (il est vrai de + en + rare) de bonnes petites affaires pour des logements mieux situés et plus récents et surtout avec plus de souplesse si nécessité de revente d’un bien pour quelque motif que ce soit.
Concernant les impayés il n’y a pas + de risques.
Bien sur ce n’est qu’un avis……
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 04 déc. 2004 : 06:36:04
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jacquou,
Concernant la spéculation pour la vente d'appartements isolés, le problème peut se poser dans des termes à peu près identiques pour les immeubles entiers. Il est bien tentant pour un propriétaire d'immeuble de vendre en lots séparés, beaucoup plus rentables qu'une vente en bloc, même si cela demande du travail en plus. Les institutionnels n'hésitent pas longtemps. |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 04 déc. 2004 : 06:37:29
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jacquou,
Concernant la spéculation pour la vente d'appartements isolés, le problème peut se poser dans des termes à peu près identiques pour les immeubles entiers. Il est bien tentant pour un propriétaire d'immeuble de vendre en lots séparés, beaucoup plus rentables qu'une vente en bloc, même si cela demande du travail en plus. Les institutionnels n'hésitent pas longtemps. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 21:46:39
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Effectivement, je suis fermement convaincu et je cherche à confronter mon point de vue. C'est bien le but de ce forum.
Appartement / immeuble : dans la totalité des cas d'immeuble, je constat un prix par appartement inférieur au prix d'un appartement isolé. Ce fait améliore à mon avis le taux de rendement. Dans un appartement que vous achetez, arrivez-vous à obtenir un rendement de 10 % ( à l'acquisition). Exemple actuel, un immeuble de 10 appartements f2 de 50 m2 à 390.000 (ancien en province). Si je regarde les annonces d'appartement on est 50 à 60.000 euros. Dans les deux cas vous pouvez demander le même loyer.
Certes, avec des appartements on peut plus facilement jouer la carte de la spéculation et donc vendre individuellement selon le marché. Personnellement je raisonne sur un investissement long (20 ans) et sur le revenu que l'investissement peut me rapporter chaque mois.
Risque d'impayés : effectivement le fait que l'on prenne un immeuble ne change pas grand chose, en fait c'est le nombre de location qui diminue le risque
Il est évident que si l'on part dans une optique d'immeuble on choisit de partir sur un nombre d'investissement plus important. Si l'on prend des immeubles entiers, on optimise la gestion
Achat pour revente par lot : cela peut effectivement être intéressant financièrement, mais ce n'est le même type d'investisseur qui va le réaliser. L'objectif n'est pas le même et les choix de gestion et de financement du bien seront différents
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 18:06:17
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bonjour MAthieu68
Effectivement j'avais vu une annonce dans notre journal d'annonces immo.preferes (le PAM!!) concernant une vente d'un emsemble immobilier de 60 appart de type F4 + GARAGE/PARKINGS..... aux alentours de 3 millions d'euro pour un rapport annuel d'environ 225/250 kf euro brut (je pense,,,) !!!! Connaissant bien l'agence immobiliere j'aurais aimé appelé mais comme je n'ai pas gagné au loto ça aurait un peu coincé au niveau financier..... 
Les vendeurs je pense les connaitre , peut etre une famille italienne connu de la région,non ?
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 25 déc. 2004 : 22:15:02
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Non il semble que c'est une famille locale dans le domaine de la boucherie, également connue. Mais peu importe.
En fait, il semble que le problème des investissement locatif réside dans la possibilité de présenter une garantie complémentaire au banquier afin de couvrir l'écart entre la valeur apportée par la garantie hypothécaire et le montant emprunté (110 %).
Pour picsou :
Pour mes investissements, je préfère nettement l'optique immeuble. En fait, je cherche a éviter la spéculation. Donc, si je recherche un immeuble de 10 appartements, mon idée n'est pas de faire une vente à l'unité pour en tirer le plus value maximum, mais de conserver le bien en gestion pendant une bonne vingtaine d'année. L'avantage de l'immeuble c'est que je peux évaluer avec faible risque d'erreur la valeur du bien dans le temps si je considère que la valeur est liée au potentiel loyer. Cela permet de faire des simulations sur des longues durées, et je me suis rendu compte que l'évolution du patrimoine de l'investisseur est très étonnante. Et que si l'on intègre le gain en patrimoine à la rentabilité courante on obtient une rentabilité globale ou financière qui fait réfléchir.
A mon avis, on a pas le même raisonnement d'investisseur si l'on achète des appartements ou des immeubles. Avec des appartements on prend une optique plus spéculative et l'on recherche la possibilité de liquidé au gré du marché immobilier. L'investisseur en appartement recherche plus le gain en plus-value et l'investisseur en immeuble le gain de gestion courante.
Contre les appartements :
Un appartement ancien de 70 M2 dans un quartier moyen ,chez moi, va tourné autour de 75000 euros. Dans un immeuble de ce type de 10 appartements identiques va me revenir à 55000 euros. Cela a une incidence sur la rentabilité.
Je pense que les problèmes de copropriétés sont une charge et un problème pour la maîtrise du bien sur une longue durée.
Je veux, pour des raisons d'optimisation fiscale, pouvoir faire les travaux quand cela m'arrange.
Avec un appartement, la prévision à long terme est difficile, voir impossible
Concernant le coté théorique du rendement : à partir du moment ou l'on a une certaine masse, une gestion correcte et une maitrise de son immeuble, je considère que le rendement, à 5 % près, n'est plus qualifiable de théorique.
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 déc. 2004 : 18:22:35
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Merci de l'info!!!!!
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 11:06:27
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Quelques nouvelles sur cet ancien sujet.
Depuis 2004 j'ai réalisé la seconde phase de croissance pour passer de 17 à 47 locations ( 7 immeubles ).
Cela semble être la phase délicate du passage de l'investissement immobilier complémentaire à l'investisseur immobilier "professionnel".
Arrêt progressif de l'ancienne activité professionnel au profit de l'activité de propriétaire-gestionnaire.
Pour les banques cela devient très difficile. Pour le calcul du taux d'endettement classique on est au-delà de 70 %. Il faut batailler sur la notion de reste à vivre.
A ce niveau, mon expérience professionnelle ( fiscalité, comptabilité, finance) est très importante. En parallèle je développe mes compétences en terme de réparation, rénovation, gestion de travaux.
Pour ce qui est des objectifs. A ce stade, j'ai réduit le niveau de l'objectif final. Si une nouvelle phase de croissance peut se faire, j'imagine une progression à 65-70 locations dans un délai de 5 ans.
Mais, entre dire et faire …
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