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zargoz92
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40 réponses |
 Posté - 29 avr. 2009 : 19:56:44
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Bonjour,
Président du CS de notre copropriété, j'ai reçu 3 appels de fournisseurs non payés depuis plus de 6 mois. Ils ne reçoivent aucune réponse du cabinet D. à leurs courriers de réclamations.
Je n'arrive pas à obtenir une date pour la vérification des comptes et pour préparer l'A.G. qui doit avoir lieu avant fin juin.
Finalement, je me demande si le cabinet D. n'est pas tout simplement en faillite !
Comment peut-on connaître leur situation financière et quels recours peut-on faire pour la vérif et le déclenchement de l'AG ? Tribunal ?
Est-ce rapide ?
Merci de votre aide.?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 22:18:34
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avez vous pensé à demander à ces fournisseurs à vous adresser un courrier?
si oui, vous faites de suite un courrier en RAR à la garantie financière de ce syndic
il faut aussi vous rendre en urgence chez ce syndic...même sans rendez vous et exiger de voir le responsable de la société, lui demander des explications |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 22:52:34
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"je me demande si le cabinet D. n'est pas tout simplement en faillite "
Votre copropriété fonctionne-t-elle avec un compte unique ou un compte séparé ?
Suivez les conseils de nefer: "il faut aussi vous rendre en urgence chez ce syndic..." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 00:03:19
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Outre les courriers à demander aux fournisseurs, le CS a t-il demandé au syndic par écrit la raison de cette absence de paiements ?
Plutot que de se préoccuper de la vérification des comptes peut-ête faut-il rapidement voir ce qu'il en est de la trésorerie !
Car il y a l'autre aspect : un taux d'impyés trop important qui ne permet plus au syndic de payer les fournisseurs !
Le compte pivot du syndic ou le compte séparé ne change rien s'il manque de la trésorerie !
La lettre au garant financier est impérative si vous n'avez pas réponse à ces questions dans un bref délai. |
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zargoz92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 18:09:09
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Après vérification par téléphone, il semble qu'il n'y ait pas de PB de trésorerie pour notre copropriété. Nous ne sommes pas en compte séparé.
La société qui nous fait l'entretien de l'immeuble n'est pas payée non plus par le cabinet D pour les autres immeubles qu'ils entretiennent gérés par le cabinet D.
Peut-être qu'il s'agit d'un problème de compte pivot...comment le savoir...
Se rendre chez le syndic :
une nouvelle fois (c'est tous les 6 mois), on m'a dit (par téléphone) que notre gestionnaire était souffrante. Cela signifie qu'elle a démissionnée (j'en ai eu confirmation par ailleurs) et que l'on va rester encore plusieurs mois comme à chaque fois sans gestionnaire !
Je vais envoyer un courrier A.R (qui finira à mon avis dans la pile avec les autres) pour demander la convocation d'une A.G.
S'ils ne répondent pas, que faire ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 18:46:19
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Vous avez désigné la Ste D en qualité de syndic !
Le fait que la personne qui s'occupait de votre copropriété soit souffrante pour justifier 6 mois d'absence est de la fumisterie voire de l'arnaque !
Il y a ici "carence" du syndic à exercer les droits et action de votre syndicat (voir L.art.18 dern.alinéa).
Avec les courriers de ces fournisseurs vous pouvez demander la désignation d'un administrateur provisoire.
Décret, Art.49 - Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vu de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets, la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et aux fonctionnements des services d'équipements communs, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours."
Il faut vous faire aider : avocat ou huissier de justice.
Vous mettez en demeure le syndic (LRAR de forme "administrative") d'avoir à s'occuper des affaires du syndicat et régler ces factures au plus tard sous 8 jours faute de quoi vous ferez constater sa carence par le juge.
S'il n'y a rien au bout de 10 jours voyez le greffe du TGI de votre secteur pour déposer la requête dont il s'agit. Le pdt du TGI statuant en matière de référé vous n'avez pas besoin d'être représenté par un avocat.
Le greffe peut vous aider à monter le dossier. Sans doute que les conseils d'un huissier ou d'un avocat seront un plus pour présenter un dossier bien ficelé !
Et prévoyez rapidement de changer de syndic ....  |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 19:10:50
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Bonsoir,
Vous pouvez également engager la responsabilité civile professionnelle de votre syndic.
Voyez ce lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
4. Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence ")
En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés).
Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires.
En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 19:17:38
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De gédehem
"Le compte pivot du syndic ou le compte séparé ne change rien s'il manque de la trésorerie !"
Cela ne change rien en ce qui concerne la possibilité de payer les fournisseurs, mais cela change tout en cas de "faillite" ce que redoute zargoz92: En cas de compte séparé les fonds appartiennent au syndicat, inutile d'avoir recours à la "garantie financière". |
Edité par - JB22 le 02 mai 2009 10:31:34 |
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zargoz92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 21:15:34
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Merci de vos réponses.
On va bien évidemment proposer un autre syndic à l'A.G. quand ...elle aura lieu.
Nous avons une proposition de contrat d'un syndic dans la poche que je vais joindre à mon courrier RAR afin qu'elle soit jointe à la convocation.
On voudrait éviter de passer par un syndic "intermédiaire"
Si ma demande de convocation d'A.G. ne fait pas bouger le syndic, puis-je organiser une A.G. moi-même ?
Je pense que je devrais payer de ma poche (en attendant un hypothétique remboursement ultérieur) l'envoi des convocations aux copropriétaires.
D'autre part, je n'ai pas l'adresse de tous les propriétaires (ceux qui louent ou ont une résidence secondaire dans notre immeuble).
Je doute fort que le syndic actuel n'accepte de fournir les adresses.
Y a t il une procédure pour révoquer le syndic en dehors d'une A.G ou par saisie du tribunal ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 22:01:05
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Parmi les 1ère choses que tout CS doit faire dès sa désignation :
constituer ou reconstituer les archives du CS par la demande de copies de pièces et documents indispensables à la mission du CS, dont la "liste des copropriétaires" tenue par le syndic.
C'est là du B A BA : sans pièces et documents (Attestation d'asurance RCP syndic, coordonnées du garant financier et montants couverts, contrats des prestataires, d'assurance , ..etc, etc ...) un CS ne peut pas travailler.
Pour la 'liste' voyez si vous pouvez la reconstituer sur un tableur.
Dans le RDC vous avez tous les lots et leurs tantièmes.
Il reste à mettre des noms et adresses en face. Ceux sur place, pas de pb. Pour les bailleurs faites du porte à porte chez les locataires (allez-y a 2 c'est plus sérieux).
Pour la notification de la convoc elle peut être réalisée par remise en main propre contre émargement à ceux sur place.
Ceux à l'extérieur c'est LRAR.
S'il faut avancer des fonds cotisez-vous au sein du CS en tenant un état sérieux. Ce sera remboursé par le futur syndic s'agissant de "frais nécessaires à l'administration du syndicat".
Tout ceci est dans les textes, que les CS doivent un peu connaitre ....
Une petite fiche :
Les documents qu'un CS doit détenir :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz) …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
"
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 09:56:53
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Citation :
Initialement posté par zargoz92
Merci de vos réponses.
On va bien évidemment proposer un autre syndic à l'A.G. quand ...elle aura lieu.
Nous avons une proposition de contrat d'un syndic dans la poche que je vais joindre à mon courrier RAR afin qu'elle soit jointe à la convocation.
On voudrait éviter de passer par un syndic "intermédiaire"
Si ma demande de convocation d'A.G. ne fait pas bouger le syndic, puis-je organiser une A.G. moi-même ?
Je pense que je devrais payer de ma poche (en attendant un hypothétique remboursement ultérieur) l'envoi des convocations aux copropriétaires.
D'autre part, je n'ai pas l'adresse de tous les propriétaires (ceux qui louent ou ont une résidence secondaire dans notre immeuble).
Je doute fort que le syndic actuel n'accepte de fournir les adresses.
Y a t il une procédure pour révoquer le syndic en dehors d'une A.G ou par saisie du tribunal ?
à vous lire il est évident que vous ne connaissez pas le fonctionnement d'une copropriété....d'un CS
lisez en urgence les textes légaux (guide juridique dans la colonne de gauche du site)
et
suivez les informations et conseils de GDM!!!
il faut faire les choses dans les conditions de forme ET sans attendre |
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zargoz92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 08:49:56
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Je dois préciser qaue nous sommes une toute petite copro (20 copropriétaires), que beaucoup sont agés et que j'assure la présidence du CS non pas par choix délibéré mais parceque personne ne veut occuper cette fonction.
Nous n'avons pas la chance au seing du CS d'avoir des personnes compétentes dans les domaines qui nous intéressent aussi nous essayons de nous débattre comme nous pouvons.
Je n'ai absolument aucune connaissance juridique. Je suis dans la technique et pas dans l'immobilier.
Aussi, j'apprécie de pouvoir obtenir des renseignements sur ce forum où, là interviennent des personnes compétentes.
Dans la liste des éléments que vous qualifier d'indispensables, j'en possède déjà pas mal. Mais il faut remarquer que la fourniture de ces documents sont liés à la bonne volonté du syndic et quand il n'y a pas d'interlocuteur en face... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 10:29:21
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Je vous ai passé un message direct sur cette question.
Je ne manquerai pas d'indiquer la suite dans le forum.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 mai 2009 : 12:16:27
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| Peut être "Moise sauvé des eaux "? |
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zargoz92
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 24 mai 2009 : 19:25:54
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J'ai envoyé une lettre RAR au syndic pour demander une A.G. mi juin et lui notifiant que le conseil syndical viendrait vérifier les comptes le 29 mai. Aucune réponse !
Trois personnes du C.S. vont se rendre au cabinet X pour la vérification des comptes. Je ne serais pas étonné qu'ils soient incapables de nous les présenter...
D'après notre Règlement de copro, l'AG. doit se tenir avant fin juin. Compte tenu du délai pour les convocations, à partir de quand faudra-t-il réagir et pour faire quoi ? |
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Le syndic ne paie plus les fournisseurs...
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