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joseph toison
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 Posté - 03 févr. 2004 : 08:16:25
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A votre avis (y a-t-il en particulier de la jurisprudence à ce sujet ?), l'article 18-2 de la loi de 1965 s'applique-t-il - tant en ce qui concerne les deux délais emboîtés de un mois et de deux mois qu'il prescrit dans ses deux premiers alinéas que pour la procédure de son troisième alinéa - également pour le cas de la succession d'un syndic sortant à un administrateur provisoire qui a été désigné pour lui faire suite afin, inter paribus selon l’ordonnance de sa désignation, d’ « administrer la copropriété » ? Ceci indépendamment ou en fonction (cf. plus loin) de ce que dit cette ordonnance de désignation en matière de délais de transmission de fonds et de documents.
En d’autres termes :
• peut-on ou doit-on lire également « administrateur provisoire » sous les mots « nouveau syndic » de l’article 18-2 ?
• qu’est ce qui prévaut : les prescriptions de l’article 18-2 ou les termes de l’ordonnance pour ce qui est des délais de transmission et de la procédure attachée ?
Il s’agit en l’espèce d’un administrateur provisoire régulièrement désigné par ordonnance du Pdt du TGI sous l’empire de l’article 47 du décret de 1967.
Cette ordonnance prescrit, entre autres mesures, que l’administrateur provisoire a « mission de se faire remettre par le cabinet X [nom du syndic sortant] les fonds et l’ensemble des documents et archives de la copropriété dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance » : ce qui représente une similitude avec les termes du premier alinéa de l’article 18-2. Cette ordonnance est muette en ce qui concerne « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes » et « l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat » dont traite le deuxième alinéa de l’article 18-2.
Merci à ceux qui pourraient me donner très vite une indication, car il y a deux avis différents d’avocats : celui du mien et celui d’un copropriétaire partisan du syndic sortant qui m’assigne par ministère d’avocat, de même que le syndicat l’est également par cet avocat adverse et sur les mêmes motifs et dans la même assignation portée en référé d’heure à heure, devant le TGI en réforme de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, ordonnance pour laquelle j’avais été requérant…
Cette instance en référé a évidemment lieu très prochainement, d’où ma demande pressante en terme de prompt avis de retour sollicité ici de la part des universimmonautes.
Je penche personnellement, avec mon avocat, pour une réponse positive de prévalence de l’ordonnance, c'est-à-dire que le syndic sortant, dans le cas présent, doit s’exécuter - et totalement s’exécuter - dans le délai d’un mois spécifié dans l’ordonnance.
Citation :
Article 18-2
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
PS : sportif la copro, non ?
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 10:51:57
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Bonjour,
Ayant vecu (en fait par des tiers) une situation similaire, je fais les remarques suivante :
On voit ici toute l'importance de la rédaction de la requête en nomination d'un syndic ou administrateur provisoire (art.46 ou 47).
Trop de requérant se focalisent sur la demande du seul administrateur, en oubliant tout les points qui ne sont pas pour autant accessoires.
Il est impératif de demander :
"Dire que l'ancien syndic devra remettre à .......dans les quinze jours suivants la notification de l'ordonnance la liste des copropriétaires indiquant leur nom, adresse, numéro de lot et tantièmes attachés à leur lot.
Dire qu'il sera fait application des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10.7.1965 pour ce qui concerne la restitution par l'ancien syndic des archives et fonds immédiatement disponibles ainsi que le solde des fonds après apurement des comptes."
Le premier point (liste des copros) c'est pour permettre à l'adm.prov, de procéder éventuellement à un appel de charges s'il est nécessaire, sans attendre.
Le second point permet de répondre aux interrogations qu'on peut avoir, et que se pose Joseph.
Pour répondre plus précisemment à Joseph, l'ordonnance du président du tribunal de grande instance confie de fait toutes les attributions du syndic à l'administrateur provisoire et met fin de plano au mandat du syndic sortant et ce sans aucune indemnité.
l'art.18-2 étant d'application impérative, il s'applique automatiquement dès la nomination du syndic/administrateur provisoire sans qu'il soit besoin de le préciser expressément.
Je ne connais pas d'arrêt sur ce point, qui ne peut être contesté.
Pour vous rassurer, vous pouvez solliciter le pdt du TGI en interprétation, en lui demandant de bien vouloir préciser l'étendue des termes de l'ordonnance pour ce qui concerne l'application de l'art.18-2 qui est sous entendue, mais pas expressément. Une lettre simple de votre avocat déposée au greffe suffit. La réponse du Pdt du TGI sera notifiée à l'ancien syndic.
UInautes : notez bien mes recommandations pour la rédaction de la requête sur le point soulevé par Joseph.
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 03 févr. 2004 : 11:56:14
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Gédehem,
Je lis votre réponse, dont je vous remercie.
J'y réagis rapidement, car je dois filer à un RdV extérieur.
Dans la requête d’origine, ns avions pris bien soin de demander, ce qui a été suivi par le Pdt du TGI ds son ordonnance de nomination de l’Adm. Prov., un délai de 15 jours pour la remise de la liste des copros et de 1 mois pour le reste, à savoir fonds et documents, donc nous gardant bien de demander les un mois max plus deux mois à partir de ce mois max de l'article 18-2 de L65. Ns étions de tte façon dans le champ de D47, non de D46 ou de D49.
Comme nous sommes à plus d'un mois de la notification (il y a eu un pb de forme de notification, du fait d’un impair d’huissier : il a fallu réitérer…) et que le sortant n'a pas tout remis (pas un kopeck et seulement quelques documents, dont certains au demeurant sont sans leurs annexes propres – travail ni fait ni à faire…, ces lacunes étant mélange de malice retardatrice et d’incapacité sans que l’on puisse démêler, et à quoi bon de démêler cette matière) , notre intention est (forme et chronologie exactes à voir) de le mettre en demeure et/ou de l'assigner en référé avec ou non astreinte et/ou...
Ns ns déterminerons lors de ou suite à l’instance de demain où ns sommes ns même assignés avec demande non d’annulation mais de réforme de l’ordonnance d’origine, le syndicat et moi avec représentation d'avocat propre à chacun !
Je note que, comme ns, vs n’avez pas de référence de jurisprudence sur 18-2, ds un sens ou l’autre, et que vs soutenez comme ns que 18-2 pourrait s’appliquer si l’ordonnance est muette sur les points du champ de 18-2 mais que l’on est là dans l’interprétatif car on peut ergoter à la barre qu’un Adm. Prov. n’est pas formellement un « nouveau syndic » même si sa mission est d’administrer la copro.
Vive la langue française, le droit et le sport (je cours à mon RdV à propos de sport…).
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 01:59:55
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D'autres contributeurs chevronnés notamment sur les approches juridiques (‘juridiscistes’ dans ce cas…, si je peux forger ce néologisme !) auraient-ils des éclairages en sus de ce qui figure ci dessus ?
La question étant en résumé : prévalence ou non d'une ordonnance rendue par Pdt TGI sur la lettre de l'article 18-2 de L65 s'agissant de la dénomination 'administrateur provisoire' versus 'nouveau syndic'.
C'est TTU.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 10:38:17
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Bonjour,
Il est constant qu'il ne peut y avoir 2 "syndics" pour administrer une copropriété. (mis à part le cas très particulier de l'administrateur judiciaire dans une copro en "difficulté").
La nomination d'un administrateur provisoire entraîne automatiquement et obligatoirement la fin du mandat du syndic devenu "ancien", et ce tant que l'ordonnance n'a été ni réformée ni rétractée.
Nul autre ne peut se prévaloir des pouvoirs du syndic, tous ses pouvoirs, que l’administrateur provisoire pour agir dans l’intérêt de la collectivité.
Et ce n'est pas une interprétation personnelle :
si la requête est faite dans le cadre des art.46 ou 47, c'est bien parce qu'il est démontré au tribunal que le Syndicat est dépourvu de syndic et qu’il convient d’en désigner son remplaçant !
Sinon, il n'y aurait pas eu de nomination ....CQFD
Cher Joseph, la Justice ce n'est pas en permanence de la jurisprudence ou QUE du juridico-juridique.
Je ne sais même pas si le cas que vous soulevez est venu aux oreilles d'un tribunal !....je n'ai rien trouvé.
J'ai eu à traiter le cas d'un administrateur provisoire désigné sur requête d'un copain du syndic "sortant" mais non élu en seconde AG (avant 2000). L'ordonnance a été suspendue (et non rétractée) après qu'une simple lettre ait été envoyée au Pdt du TGI ayant pris la décision, au motif que lors de cette seconde AG un copropriétaire avait bien été élu syndic en 1ère lecture à l'art.25, que cette nomination était conforme aux textes, qu'il ne pouvait donc y avoir nomination d'un administrateur provisoire exerçant les fonctions d'un syndic dans un syndicat déjà pourvu d'un syndic. Et vice versa …..
On voit bien ce que l'absence, dans la requête, de référence expresse à l'art.18-2 peut entraîner, sinon des interprétations qui n'ont pas lieu d'être en l'espèce, mais surtout des incertitudes quant à la conduite à adopter. Il n’est pas possible qu’une ordonnance puisse aller en deçà de la loi pour ce qui concerne en particulier les délais imposés par l’art.18-2, qui est d'ordre public. Tel n’est pas le cas de la remise d’une liste des copropriétaires, hors champ de l’art.18-2, document spécifique qui n’est pas archivé, et dont la remise peut être imposée dans un délai bref (15 jours).
Dans la procédure indiquée ici, je parle par expérience personnelle tant sur la procédure engagée que sur les résultats obtenus. Le Pdt d’un TGI n’est pas sur un piédestal dans une citadelle inaccessible…..
Il faut faire cool et simple sans aller chercher une jurisprudence ou un article de ci ou ça... … qui n’existent sans doute pas (J’avais cherché à l’époque, j’ai beau chercher encore, je ne trouve rien.).
Maintenant il faut demander rapidement au Pdt du TGI de préciser son ordonnance comme je le propose + haut, mais surtout dès maintenant, par l'administrateur provisoire qui exerce par delà les termes de l’ordonnance TOUTES les fonctions dévolues au syndic, puisque désigné pour un syndicat qui en est dépourvu (termes de la requête ….), de mettre en œuvre la procédure habituelle pour non respect de l'art.18-2, que vous connaissez par cœur : ...mise en demeure .. référé sous astreinte ....
Au besoin, si l'admini.prov. ne bouge pas, au pdt du CS d'engager la procédure, en particulier la mise en demeure, pour faire respecter cet art.18-2.
Et je vous assure que ça marche ... même si le sortant traîne les pieds.
Pour le reste des actions engagées, il faut laisser les chiens ronger les os à s'y casser les dents.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 11:33:45
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Gédehem,
• Merci, on est donc bien en convergence d'analyse et de conclusion même si les lunettes ont attaqué l'affaire par deux bords un peu différents.
J'ai donc bel et bien le cas - réputé "impossible" pourtant - où une ordonnance est en deçà de l'article 18-2 de L65 pour le délai de remise des fonds et des docs : un seul délai à un mois dans l'ordonnance, au lieu des deux étapes emboîtées de un mois max + deux mois suivant ce mois max de l'article 18-2 ! On appellera cela dorénavant, eh eh, dans les grands ouvrages juridiques sur la copro, "le cas dérogatoire [célèbre] de l'ordonnance de la copro de Joseph"...
Je donne prévalence à l'ordonnance - et donc à son délai unique (hors le délai remise de la liste des copros) - tant qu'elle n'est pas réformée ou rétractée...
• Un peu à côté, autre pb : une disposition de Rglmt de Copro qui prévoirait que dans les situations des articles 47 et 49 de D67 "les rôles et fonctions du syndic vacant ou empêché ou carent seront provisoirement exercés par le Pdt du CS et à défaut par un Adm prov désigné sur requête suivant les articles 47 et 49" vous paraît-elle bien, comme elle me paraît à moi, illicite car contraire aux dispositions de 47 et 48 qui ne prévoient que le mécanisme de la désignation d'un Adm. Prov. sur requête pour les cas de vacance [vacance = dépourvu de] de 47 et d'empêchement ou carence de 49 et nullement la possibilité qu’un Pdt de CS puisse avoir même provisoirement les « rôles et fonctions » d’un syndic ?
C'est assez tordu/sportif aussi cette possible situation conventionnelle, non ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 11:51:40
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Complément en lien avec ci-dessus au sujet du "poids" d'une ordonnance vis à vis de règles de droit.
Dans une autre affaire, dans la mission de l'administrateur provisoire désigné il était précisé qu'il devait "convoquer une AG destinée à nommer un syndic professionnel".
Sur le point qui vous préoccupe : j'ai soulevé auprès du Pdt du TGI l'impossibilité qu'il y avait à imposer par ordonnance la nomination d'un syndic dit "professionnel", le choix du syndic prof ou non étant de la seule compétence de l'AG.
Le Pdt du TGI a notifié 2 jours plus tard tant à l'administrateur qu'au pdt du CS un courrier dans lequel il précisait que la mention "professionnel" était suspendue en attendant une action destinée à réformer l'ordonnance. (elle a en fait été rétractée par la suite car il a été démontré qu'il y avait un syndic régulièrement élu)
Mais ce n'est pas de la jurisprudence ......
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 12:12:28
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Zut (pardon) nos msg se recoupent.
Votre ordonnance dit que l’administrateur provisoire a « mission de se faire remettre par le cabinet X [nom du syndic sortant] les fonds et l’ensemble des documents et archives de la copropriété dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance ».
Il n'y a là similitude qu'avec le premier délai fixé par l'art.18-2 : "En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat."
Mais la suite, dans le délai des 2 mois suivants, c'est autre chose : "Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat."
Il est expressément mentionné d'une part un premier délai d'un mois pour faire une chose et, à l'expiration de ce premier délai d'un mois, un autre délai de 2 mois pour faire autre chose. Ces dispositions étant impératives, "votre" ordonnance ne pèsera pas lourd en cas de contentieux, car à l'évidence elle ne fait référence qu'au 1er délai d'un mois pour la remise des archives et fonds.
Vous ne pouvez dans ce délai d'un moins "concentrer" les deux délais bien dissociés et spécifiés dans l'art.18-2, dispositions dont le "poids" est sans comparaison avec les termes de l'ordonnance.
(Sans être méchant : si j'étais le conseil de votre advesaire, c'est l'argument massue que j'avancerais pour ne pas répondre à vos demandes.)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 12:41:43
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Re zut... j'aioublié le second point :
Heeu, Joseph, votre RDC il date de 1872 ? .........
Etant contraires aux disposition des art.46 et 47, ces clauses de votre RDC sont non écrites ... bien que théoriquement conventionnelles ...
En effet, en particulier l'art.47 ne parle pas de "vacance" (c'est avec un S pour l'ile Maurice ...) mais de : "syndicat dépourvu de syndic" ce qui ne veut pas dire la même chose .....
Donc 2 cas de figure :
- l'AG n'arrive pas à s'entendre (art.25, 25-1, 24 .. et ne désigne personne : PLUS de syndic = art.46 = TGI= SYNDIC provisioire ...
- Il n'y a pas de syndic (mandat échu, demission intempestive, décés, valise pour les Bahamas ...) : PAS de syndic = art.47 = TGI = ADMINISTRATEUR provisoire .....
Un pdt de CS ne peut en aucun cas "suppléer" la vacance du syndic.
De plus, sans syndic dont un mandat serait en cours, le pdt du CS ne peut convoquer une AG (art.8 alin2 D67): Si pas de syndic, à QUI peut'il adresser la mise en demeure de convoquer l'AG ? ... A personne : donc pas de convoc ensuite possible par le pdt du CS.
Conclusion : la clause de votre RDC ne vaut pas un clou....
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 févr. 2004 : 16:58:28
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Bon, on est bien en ligne :
* pour le premier point, l'ordonnance est mal fichue si on la considère rigoureusement en face de 18-2 de L95, mais elle est et elle a été fabriquée par le TGI et non par notre requête, qui elle collait à 18-2. L'adversaire en fait attaque en réforme de l'ordonnance non sur les délais (de tte façon il n'a pas respecté le premier de 18-2 donc ne pourrait exciper de sa turpitude) mais sur d'autres angles (cf. second point infra et autre message)
* sur le second point : on est OK que la clause est super-nulle avec (a) son Pdt de CS qui se retrouverait ds le rôle de syndic par novation sur 47 et 49 de D67 mais ne saurait agir en quoi que ce soit et (b) l'inclusion du mot ‘vacance’ pour ‘dépourvu de’.
Ce sont là les raisons principales qui nous feront arriver demain sourire aux lèvres au Palais (le seul scénario de malheur est un revirement complet du TGI, mais nous passons devant le même magistrat .
Je pense revenir sur ces sujets car suite à audience de demain, il y aura peut être mise des secondaires sous Adm. Prov, certains sous l'empire de 47 de D67, d’autres en se fondant sur 49. Avec cela, tout le monde serait en scène et la pièce vraiment commencer : pour l'instant, on est toujours dans l'ouverture avec ballets préliminaires sur l’avant-scène....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 14 févr. 2004 : 02:22:41
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Citation :
D'autres contributeurs chevronnés notamment sur les approches juridiques (‘juridiscistes’ dans ce cas…, si je peux forger ce néologisme !) auraient-ils des éclairages en sus de ce qui figure ci dessus ?
La question étant en résumé : prévalence ou non d'une ordonnance rendue par Pdt TGI sur la lettre de l'article 18-2 de L65 s'agissant de la dénomination 'administrateur provisoire' versus 'nouveau syndic'.
C'est TTU.
Bonjour,
Je ne suis pas juriste mais je "bûche" et j'ai partagé le sort de l'adm. prov.
Par définition de l'art. 47 ce n'est qu'un syndic de passage mis en place pour défaut de syndic afin de réunir une AG pour désignation d'un syndic. OK ?
Qu'il soit provisoire ou pas la loi est la même pour tout le monde. Il est évident que l'art. 18-2 dans son entité est prépondérant même s'il n'est pas reproduit dans son entité par le Tribunal. Il y a donc vice de forme de la part du Tribunal car cet article ne peut, en aucun cas, être "scindé".
Donc, cet administrateur provisoire mis en place pour "gérer" quelques temps avant de convoquer une AG ne peut le faire sans TOUTES LES ARCHIVES DU SYNDICAT !!
Je cite LE PARTICULIER, Spécial Copropriété, n° 955b,Juin 2002,p.158 :
"LE SYNDIC SORTANT DOIT RESTITUER LES ARCHIVES
L'ancien syndic a un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour remettre à son successeur les archives de la copropriété, la situation de trésorerie, et la totalité des fonds immédiatement disponibles (art. 18-2 de la loi de 1965). Il dispose de 2 mois de plus pour lui verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, lui fournir l'état des comptes de chaque copropriétaire et de l'ensemble de la copropriété.
S'il ne le fait pas, son successeur ou le président du conseil syndical peuvent le mettre en demeure. S'il n'obtempère toujours pas, ils demanderont en référé au Président du TGI d'ordonner la remise des documents et des fonds sous astreinte (moyennant le paiement d'une somme par jour de retard, CA Paris, 23è ch., du 28.6.95, cabinet Perlat)."
Ca a toujours fonctionné comme cela et ça continuera ainsi. Dixit L1965.
J'espère avoir pu vous aider et merci de jeter un oeil sur mon post sur les SATELLITES IMMEUBLE COLLECTIF dès que vous aurez une minute car besoin de réponses..
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 15:26:51
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Joseph,
Votre question m'était passée inaperçue jusqu'à aujourd'hui et je regrette de n'avoir ainsi répondu aussi promptement que vous le souhaitiez, quoique vous ayiez suffisamment montré qu'avec vos connaissances du régime de la copropriété et la sûreté de votre jugement l'avis que je pourrais donner est destiné plutôt à vous conforter dans vos conclusions qu'à réellement vous éclairer.
L'administrateur provisoire est-il un syndic ?
Ma première réaction a été de me dire "oui, évidemment". Mais à la lecture attentive des textes, je suis amené à modifier cette première opinion.
Car l'existence de deux articles distincts du décret est plutôt gênante : l'article 46 prévoyant un syndic provisoire et l'article 47 un administrateur provisoire. La mission du syndic provisoire (article 46) est précisée dans l'ordonnance. Il a toutes les attributions du syndic définies par la loi et, en plus, il peut lui être confié des missions particulières : "Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance ...le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 ..." L'ordonnance n'a dans ce cas pas de caractère limitatif.
L'administrateur provisoire (article 47) administre la copropriété, sans autre précision, et il n'est même pas prévu de façon très explicite que l'ordonnance de désignation fixe l'étendue de sa mission. On peut cependant le déduire de la présence du mot "notamment" (... désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixé par l'ordonnance, ...). Ce qui est clair, c'est que cet administrateur doit avant tout se faire remettre les fonds et les archives, traiter les affaires courantes (payer le gardien par exemple, cela ne peut attendre) et, au plus vite, de convoquer l'assemblée qui devra désigner le nouveau syndic. En fait cet article prévoit des mesures conservatoires touchant à la gestion du syndicat à prendre en l'absence de syndic en des circonstances qui ne sont le fait du syndicat et il apparaît ainsi que la définition de la mission de l'administrateur présente un caractère limitatif. On peut par exemple penser qu'à défaut de mention explicite dans l'ordonnance, l'administrateur provisoire soit chargé de verser les salaires des employés d'immeuble mais qu'il ne lui soit pas permis de les congédier sauf absolue nécessité.
Les deux types de situation qui font l'objet des deux articles sont très différents.
Article 46 : les copropriétaires n'arrivent pas à s'entendre pour désigner un syndic. Le président du TGI en désigne un provisoirement à la place de l'assemblée indécise, tout simplement. Toutes les autres disositions légales ou réglementaires s'appliquent.
Article 47 : un évènement grave intervient, décès, absence, incapacité etc. Cela n'est pas le fait (directement tout au moins) du syndicat à qui il faut donner dans les meilleurs délais les moyens de désigner son syndic et, entre temps, confier à quelqu'un le suivi des affaires courantes. Les circonstances peuvent justifier une remise à bref délai des fonds et des archives : au juge d'apprécier souverainement cette nécessité. C'est pourquoi le décret lui donne toute latitude pour fixer le délai de cette remise, qui peut être plus court que le délai prévu à l'article 18-2 de la loi, et ce, sans excès de pouvoir. Car l'article 18-2 dispose pour le cas du changement de syndic, y compris dans la situation particulière prévue à l'article 46 du décret, tandis que l'article 47 supplée au silence de la loi pour les situations où le syndicat se trouve brutalement sans syndic pour toute autre raison.
En conclusion, un administrateur provisoire n'est pas un syndic quoiqu'il y ressemble fort. L'article 18-2 ne peut s'appliquer que par défaut, où cas où le juge omettrait de fixer le délai comme le lui impose l'article 47 du décret. Normalement, le délai est fixé, souverainement, par l'ordonnance. Mais il ne saurait être supérieur aux délais imposés à l'article 18-2, ce qui serait de toute évidence contraire aux intentions du législateur dont les dispositions visent à prserver les intérêts du syndicat.
Pour ce qui vous concerne, je pense donc que l'ancien syndic doit s'exécuter totalement dans le délai d'un mois, nonobstant les dispositions de l'article 18-2, d'ordre public certes, mais qui ne s'appliquent pas à la situation.
Vous auriez évidemment eu tout à gagner d'une rédaction plus complète de l'ordonnance.
Quant au président de CS syndic par intérim, le rédacteur du règlement de copropriété avait dû forcer sur la bouteille !
Commentaires sur les autres réponses apportées.
- L'ordonnance de nomination d'un administrateur provisoire ne met pas fin aux fonctions de l'ancien syndic. Elle ne fait que nommer un administrateur après que l'absence de syndic a été constatée, cette absence pouvant résulter d'un jugement d'invalidation du mandat du syndic.
- Le cas cité par gédehem est celui de la nomination d'un syndic provisoire, et non d'un administrateur, consécutivement à une prétendue incapacité de l'assemblée à désigner son syndic. Il se situe dans le champ de l'article 46 et non de l'article 47.
- Les jurisprudences peuvent être très utiles pour savoir comment interpréter les lois. Il ne faut pas les négliger. Une jurisprudence, surtout si elle émane de la cour de cassation ou si elle est constante, a plus de poids que l'opinion d'un simple pékin, tout éclairé qu'il soit. Il faut s'en servir si besoin pour contrer les arguents de ses adversaires ou convaincre un juge. Evidemment il faut savoir les sélectionner et les situer dans leur contexte, ce qui n'est pas toujours très facile.
- Le juridico-juridique peut devenir un travers, voire une perversion. Une réflexion approfondie et l'aide de la doctrine et de la jurisprudence permettent d'éviter de faire fausse route ou de donner des éclairages auquels on n'aurait pas immédiatment pensé.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 févr. 2004 : 18:26:42
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Cher Toison,
A ce que je vois, bien tardivement, l'affaire se corse !
Une précision : je n'ai pas lu toutes les interventions qui précèdent. Je le ferai bien sur mais c'est impossible ce jour.
Le régime de la saisine de l'administrateur provisoire est indépendant de la procédure prévue pour les passations de dossiers entre syndics sortant en nouveau. L'article 18-2 ne concerne que le "changement de syndic". L'administrateur provisoire dispose des moyens qui lui sont propres pour obtenir la remise des pièces et des fonds.
Il faut tenir compte de l'article D 59 qui prescrit la notification de l'ordonnance par l'administrateur aux copropriétaires dans le mois de son prononcé et ouvre un délai de 15 jours pour une demande en rétractation. Je suppose que c'est l'action engagée.
L'administrateur peut-il agir pendant ces délais ? A mon avis oui car il y a toujours une relative urgence. Le pis qui puisse arriver est qu'il y ait rétractation (assez rare sans doute). Le cas échéant l'administrateur rend ce qu'on lui a remis. Mais il est aussi certain que les administrateurs ne sont pas toujours chauds pour démarrer avant la purge des possibilités d'action.
On attend la suite impatiemment.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 24 févr. 2004 : 21:59:04
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Bonsoir,
Sans revenir sur les développements intéressants qui précèdent,
je pense que l'administateur judiciaire ne peut qu'appliquer
les dispositions législatives et règlementaires régissant
la copropriété.
S'agissant des délais de un et de deux mois prévus en ce qui concerne
le syndic sortant et le syndic entrant ,la question se pôse de savoir
à quelles dates ces mouvements auraient dû avoir lieu car la date d'intervention de l'administrateur provisoire est problablement bien
postérieure aux deux dates précédentes.
Cette affaire donnera peut être lieu à un nouvelle jurisprudence, et, pourquoi pas faire appel des mesures prises par le représentant du TGI
François GHERARDI |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 01:25:26
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bonsoir,
et bien je vois que cela est bien compliqué, je voudrais savoir joseph, vous vous êtes retrouvé sans Syndic ? non-renouvellement ?
Ou bien suite à la démission du Syndic, vous vous retrouvez avec personne d'où l'obligation d'aller en justice . Mais à ce rythme les tribunaux doivent être débordés
Nous, nous pensons le virer ,( nous ne sommes que 8 lots )et je me mettrais syndic bénévole pour nous éviter le TGI, avocat et tout et tout, et pouvoir retrouver un syndic sous quelques mois. Pensez-vous que cette démarche soit la bonne ? car la vôtre parait tellement compliquée ? et le coût dans tout cela ?
LN |
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