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SRAMON
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 09 mars 2004 : 21:45:58
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Bonjour,
Notre Syndic a été racheté il y a un an par un gros Syndic connu dans la France entière et celui-ci a découvert en juillet dernier que le respnsable de l'ancien Syndic avait détourné et lésé 60 copropriétés pour une estimation de 900 000 € ! toutes les copropriétés ou presque étaient sous compte commun !!
Echaudés par cette afaire qui nous laisse un trou de fond de trésoreie et des factures impayées d'entrepreneurs, nous souhaitons voter à notre prochaine AG, l'ouverture d'un compte séparé chez ce nouveau Syndic. Or, ce dernier nous préviens d'ors et déjà qu'il majorera de 30 % (rien que celà !) ses honoraires pour la tenue de ce compte.
Pouvez-vous me dire s'il ont le droit de majorer autant (alors que les frais de Syndic ont presque doublé depuis le rachat par ce gros cabinet) , sinon comment procéder légalement pour leur faire réduire ces honoraires supplémentaires, qui en fait sont pour eux un moyen de pression pour nous faire voter un compte commun !
Merci d'avance pour vos réponses notre AG étant programmée pour le 22/04/04.
SYLVIE
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 22:31:47
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Il est assez extraordinaire de voir se développer ces pratiques de reprises de cabinets ( sur des phases transitoires longues ), de façon à faire passer à l'as en AG le changement de mandataire réel, quand vient le renouvellement du syndic ...!
Les 30% demandés sont manisfestement excessifs; 10-15% est assez courant, mais déjà bien élevé car dissuasif !
mais pour bien juger de la valeur de vos frais de syndic, vous devez aussi prendre en compte la compléxité de gestion de votre copro, comme sa taille, etc...
Par lot principal moyen, on entend aj'hui plutot environ 1000 FF = 150 € par an ( y compris une moyenne de frais supplémentaires ).
En tout cas, si vous pensez qu'il est primordial d'avoir un compte séparé, changez tout simplement de syndic : vous gagnerez du temps, si ce n'est de l'argent.
Mais sachez quand même que la garantie financière s'applique normalement de la même facon sur un compte commun comme sur un compte séparé; par contre le syndic aura toujours plus de mal à "piquer" dans une caisse séparée, car cela se voit sur les relévés bancaires ( dont votre CS aura copie chaque mois, du banquier bien sur ! )
En tout cas, si votre "gros syndic" ne découvre que maintenant des détournements de fonds, il faut quand meême se poser des questions sur sa pertinence lors du rachat de l'ancien cabinet ? Ou alors, il veut encore "croquer du chaperon rouge" en faisant peur avec ses "grannnnnndes dents" ??
Au fait, votre cabinet, c'est F** ? V** ? ou G** ?
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 23:37:29
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Comme dit Xanthe, il faudrait peut-être voir d'abord à récupérer vos fonds.
On a tous dit sur le site que le syndic est libre de demander les honoraires qu'il veut. Cela n'interdit pas de regretter certaines prétentions abusives mais les copropriétaires peuvent aller voir ailleurs. Quand tous les syndicats auront décidé de prendre un compte séparé, la concurrence redeviendra effective.
Mais ici la situation est différente : il est peu vraisemblable que le syndic acquéreur n'ait pas vu un trou de cette importance. En toute hypothèse : s'il a pu reprendre les mandats sans décisions des assemblées générales, c'est que la personne morale n'a pas disparu. Dans ce cas, ce que vous appelez le nouveau syndic n'est qu'un nouvel actionnaire ou porteur de parts. Il doit couvrir.
Et si l'acquéreur a été dans l'obligation de faire confirmer son mandat par une assemblée ?
Eh bien ! il faudrait dans ce cas mentionner dans toutes les décisions désignant l'acquéreur comme nouveau syndic qu'il garantit la parfaite représentation des fonds du syndicat à la date de sa désignation.
Tiens, je crois qu'on pourrait faire un sujet la dessus 
Comment s'est passée cette transmission de mandats ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 10:21:15
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Je ne voudrais pas répondre à la place de Sramon, mais ayant eu connaissance de ce dossier, les éléments seraient en gros ceux-ci :
Le cabinet en question a été acheté par celui auquel nous pensons au début 2003. Déjà à l'époque, ce cabinet était (pour sa propre gestion !) en difficulté, d'où sans doute la facilité de la transaction.
Par la suite, en particulier en fin d'année lors de la préparation des comptes pour les AG, le repreneur "s'aperçoit" qu'il "manquerait" des sous dans les caisses. Sur une soixantaine de copros, on "arriverait" à 900.000 €.
C'est tellement gros, que certaines copropriétés, dont une à qui on avait annoncé un trou de 30.000 €, ce sont lancés dans la vérif des comptes (avec des copropriétaires avocats, experts-comptables et autres style). Et pour cette dernière, on était plus (si je puis dire !)qu'à 9.000 € identifiables.
Donc attention : quelle est la part de détournement effectif du cabinet V. initial, ..... et quelle est la part de fraude éventuelle du repreneur qui tente d'en remettre une couche sur le dos du vendeur ?
En attendant, il faudra régler les créanciers, comme dans cette affaire de Limoges, découverte début 2003, où le trou est de 800.000 €....
Tout ceci montre à l'évidence toute l'importance d'un compte (vraiment) séparé au nom du syndicat.
Certes, les honoraires sont libres. Mais c'est aux copropriétaires d'être exigeants : Ils vont mégoter pour la boite de conserve du rayon d'à coté parce qu'elle fait 0,75 € de plus que l'autre et accepter sans rien dire 15, 20, 30 % de plus pour la gestion de ce compte séparé ?
C'est une question d'état d'esprit : il faut renverser la vapeur.
Ce sont les copropriétaires qui ont des exigeances, qui doivent les préciser, et faire des appels d'offres. Aux gestionnaires de répondre à cette loi du marché (nous sommes bien dans une tractation commerciale, non ?)
Il faut sortir du mythe, pourtant toujours présent, du syndic-mandataire tel qu'on l'entendait (nous l'entendions) au siècle dernier, héritage du siècle précédent.
Actuellement, la gestion immobilière, c'est une activité purement commerciale. On ne fait pas de la gestion immobilière par altruisme, pour servir. Le paternalisme (dans le bon sens du terme)de nos garnds anciens n'est plus.
Pourquoi voit-on ces grands groupes se développer? Efficacité? Professionnalisme ? Pas du tout : RENTABILITE. S'il n'y avait pas plein d' €€€€€€ à la clé, il n'y aurait pas tant de candidats à la reprise.
Je ne dis pas que les honoraires des syndics sont trop élévés, non. Les honoraires de gestion courante sont mêmes généralement trop bas. Mais le marché de la gestion immobilière est faussé par le fait qu'il n'y a qu'un seul partenaire : les copropriétaires, les syndicat sont absents, ne discutent même pas le prix des casseroles vendues par leur syndic .... Le prix de la boite de conserve OUI, le tarif abusif du compte séparé, NON ...... allez comprendre !
Les partenaires des syndicats d'antant sont devenus des gestionnaires-commerçants-prestataires de services.
Autrefois, combien de "services" même privatifs n'étaient pas imputés au syndicat. C'était pour "rendre service". Aujourd'hui on demande une copie d'un papier ? c'est la machine à sous qui fonctionne. Et c'est normal ! car c'est une prestation de service qui doit recevoir sa juste réunération. Encore faut-il l'avoir négocié par avance, ce que personne ou presque ne fait.
L'affaire relevée ici dans un coin cher à Nougaro démontre une fois de plus le laxisme des copropriétaires, la méconnaissance qu'ont de leur rôle trop de CS. Il faut le marteler sans cesse, ce sont les copropriétaires qui sont et seront toujours responsables de tout, y compris des fautes de leur syndic, en particulier s'il part avec la caisse. Il leur faudra éponger les dettes et (re)mettre la main au porte-monnaie.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 10:41:02
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Gedehem a tout à fait raison en ce qui concerne le laxisme des conseils syndicaux et copropriétaires.
Un rappel quand même : dans le régime du compte bancaire unique, le conseil syndical le plus diligent ne peut pas contrôler la représentation des fonds. Il faudrait qu'il sorte de la comptabilité du syndicat pour entrer dans l'intégralité du comptes "mandants" du syndic. Cel pose un problème et il faudrait d'ailleurs que les membres du conseil syndical puissent s'y retrouver dans cette comptabilité globale. On ne peut pas demander tant aux conseils syndicaux.
La solution est donc évidente : le compte séparé.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 22:12:48
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Oui au compte séparé ( je l'ai introduit il y a un an et on est gagnant en tranquillité et transparence ), mais pour ceux qui y sont allergiques, il n'est pas impossible de demander au syndic de vous présenter quand même l'état des dettes et créances REEL !
Ce document est obligatoire, mais, uand il est fait, il est trop souvent traité par dessus la jambe, me^me par les plus gros syndics !
Ce document fait foi, et peut constituer un faux en écriture, s'il s'avérait inexact !
Exemple réél vécu par moi-même, juste avant mon arrivée dans la résidence :
un syndicat en excellente santé financière ( copros "clean" et fonds de réserve important, budget largement bénéficiaire en fin d'année ) se voyait attribuer une trésorerie négative ...et aucune dette-fournisseur !??...
Pour en revenir au cas de Sramon, en toute circonstance, le racheteur doit faire son affaire des problèmes du rachat de l'ancien syndic ; les garanties financières sont supposées être là pour éviter ce genre de soucis sur les fonds confiés ! mais cà c'est une autre histoire...
xanthe |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 10:07:24
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Sans être en désaccord avec les interventions de JPM et gédéhem, nous nous devons d'apporter un bémol aux espoirs que suscite le compte bancaire séparé au nom du syndicat : à notre avis son seul vrai avantage (par rapport à un compte individualisé au nom du syndic, ce qui est un minimum : il faut bannir le compte unique qui est totalement occulte pour les copropriétaires) est en cas de dépôt de bilan du syndic !
Par contre, il n'évite pas le détournement de fonds : seul le syndic peut avoir la signature sur ce compte, et la plupart du temps les détournements se font par émission de chèques établis au nom de celui qui détourne mais pour un montant correspondant à de vraies factures (ou déclarations sociales), comptant sur un délai de réaction long de la part des bénéficiaires normaux de ces paiements ; ainsi, il est invisible au pointage du relevé de banque !
Le seul vrai moyen pour les conseils syndicaux de s'assurer qu'il n'y a pas ce type de pratiques (ou qu'elles ne touchent pas leur immeuble) est d'utiliser (ou faire utiliser par de vrais professionnels) les techniques des auditeurs, et notamment les "circularisations" : cela consiste à envoyer des courriers par sondage à différents fournisseurs et organismes sociaux pour leur demander s'ils sont d'accord avec le solde de leur compte tel qu'il apparaît dans la comptabilité du syndicat.
Effectivement, les conseils syndicaux n'ont pas conscience de la responsabilité qu'ils prennent en vérifiant les comptes comme ils le font : les copropriétaires leur font confiance et eux ne font pas les diligences nécessaires pour étayer l'avis qu'ils donnent en assemblée en faveur de l'approbation des comptes...
Par ailleurs, concernant le compte séparé, non seulement il conviendrait que le conseil syndical s'assure qu'il est réellement au nom du syndicat (il faut demander à la banque une attestation de non-fusion avec les comptes du syndic : c'est la seule garantie vis à vis de la banque qui alors est responsable si elle a triché, ce qui s'est déjà produit dans des cas d'enjeux importants) mais aussi s'assurer que les paiements aux fournisseurs se font réellement en direct de ce compte et non de ce compte à un compte du syndic (compte dit "pivot") et ensuite (après un temps plus ou moins long de ce compte vers le bénéficiaire final)...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 11:20:01
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Je suis tout à fait d'accord avec Universimmo mais il faut ajouter un élément important :
Sur un compte séparé, le prélèvement illicite de fonds par le syndic est un détournement de fonds délibéré qui relève d'ailleurs d'une qualification pénale spécifique. De tels agissements, très rares, sont, comme dans les entreprises en général, le fait d'un salarié du syndic qui a "goupillé" l'informatique. On peut retrouver celà dans une banque, qui y remédiera bien sur en vitesse et fera le ménage. Admettons néanmoins, car il ne faut choquer personne, que le syndic lui même peut se livrer à ce genre d'exercice.
L'insuffisance de représentation des fonds sur un compte unique résulte le plus souvent de défaillances de gestion laissant subsister des positions débitrices de certains syndicats (retards dans les recouvrements de charges, insuffisance des budgets prévisionnels, erreurs dans les appels de fonds, etc.) Au bout du compte la responsabilité du syndic est engagée, mais le mécanisme est fondamentalement différent. Les comptes individualisés d'un compte unique n'y changent rien car le CS ne peut absolument pas contrôler la représentation globale des fonds. C'est pourquoi le compte séparé est la seule solution possible, même si elle laisse subsister un risque relatif, de nature différente.
Les recommandations pratiques d'Universimmo ne peuvent être qu'approuvées, en insistant sur le contrôle des réglements effectués au titre des charges sociales quand il y a des salariés du syndicat. Le contrôle du CS peut s'exercer à l'occasion d'un chantier important pour lequel les mouvements de fonds sont importants et, si j'ose dire, "valent le coup".
On peut espérer d'autre part que les nouvelles règles comptables comporteront l'obligation d'un compte fournisseurs pour chaque immeuble, dont le CS pourra se faire délivrer une photocopie périodiquement. Plus généralement le contrôle périodique peut concerner l'ensemble de la balance généraler du syndicat. C'est le document le plus tile et le plus facilement exploitable.
Sur tout celà les questions les plus importantes restent la rémunération des fonds déposés et la décence des honoraires de gestion courante.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 15:22:35
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Merci à JPM d'apporter un bémol ... au bémol d'universimmo.
Le compte séparé, c'est vraiment la seule façon de garantir les fonds du syndicat, en particulier, et vous le précisez, pour ce qui concerne les prélèvement illicites éventuels ainsi que l'insuffisance de représentation des fonds.
Vous insistez fort justement sur la responsabilité du syndic dans sa gestion.
Il faut le redire, quand bien même il y aurait des lacunes, le compte séparé au nom du Syndicat, c'est la transparence.
Le compte unique, pivot, sous-compte ou autre appellation incontrôlée, c'est l'opacité.
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clemouel
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2912 réponses |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 21:59:51
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Ah ! quelle est belle ma "circularisation" !
UI a bien raison de noter ce point pratiqué régulièrement par les auditeurs, et que les CS devraient faire quand cela s'impose !
Mais sachez que cela ne s'improvise pas non plus ; et même si vous y arrivez ( malgré la résistance du syndic ), vous pouvez parfois avoir de drole de surprises... : EXEMPLE !
Prenez un gros fournisseur, que vous venez juste de remercier, et dont le solde doit etre apuré sous 60 jours environ.
6 mois plus tard, son solde de compte n'est toujours pas fait par le syndic, et après que j'ai diligenté la "circularisation" dudit fournisseur, il apparait un solde CREDITEUR dans SES livres : càd qu'il doit de l'argent au syndicat !!
Si, si ! et en plus, les dernières écritures en compte ne correspondent à rien d'intelligible pour moi qui avais épuché toutes les factures sur 2 ans ...!
Et comme avec Clemouel, notre imagination fertile aura produit une douce hallucination ( ou est-ce la moquette que j'aurais fumée ? ) !
Donc, dans 1 heure ou 2, nous nous laisserons aller à rêver sur ce que le syndic va bien pouvoir faire de cette créance dans NOS livres...càd d'abord dans LES TIENS...!
PS : cherchez aussi du côté des "vieux" comptes-copros
xanthe |
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