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Auteur
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JPM
Modérateur

7199 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Posté - 05 avr. 2020 :  01:28:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'autorité de la Concurrence (AR) a pour mission de protéger la liberté de la concurrence

Cette liberté n'a de raison d'être que dans un univers de liberté des prix

Une taxation à 500 € rabat certainement des prix supérieurs mais elle fait remonter à son montant des prix inférieurs bien plus nombreux. Tout le monde le sait.

Donc toute taxation est une atteinte à la liberté de la concurrence qui devrait être désavouée par l'Autorité de la Concurrence

Après une campagne de l'ARC relative aux frais d'établissement de l'état daté lors de la vente d'un lot, un décret au bout de cinq années, a fixé à 380 € le plafond de ce ce coût. Pour l'ARC l'état daté s'établit en deux minutes en tapant une touche de l'ordinateur. Un récent arrêt de la Cour de cassation a sanctionné une telle pratique en relevant la faute résultant du défaut d'intervention humaine dans l'opération.

La taxation est d'autant plus contestable en l'espèce que l'honoraire en question est proposé par le syndic et non pas imposé. Cette proposition est faite au conseil syndical puis à l'assemblée générale. Il suffit au conseil syndical de discuter le prix proposé pour obtenir une réduction. La liberté des prix permet au conseil syndical d'accepter le prix proposé

La solution pour l'AC est de faire campagne auprès des conseils syndicaux pour que les membres lisent les documents soumis

Lorsqu'un syndicat a accepté 700 € pour l'état daté, il suffit d'aller faire un tour chez le syndic pour trouver des contrats à 450 € pour d'autres syndicats.

La rumeur publique indique que l'AC, furieuse du prix trop élevé de 380 €, se propose d'effectuer une nouvelle démarche.

Il me semble qu'il y a du grain à moudre pour les professionnels désireux de contester fondamentalement le simple principe de la taxation.

Elle est d'ailleurs contraire à la liberté des honoraires du syndic qui est le principe









Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - Emmanuel Wormser le 05 avr. 2020 10:40:34

Sunbird
Pilier de forums

3578 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 05 avr. 2020 :  17:10:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le plus simple est peut être de communiquer le lien permettant de lire l'article de l'Autorité de la Concurrence.

https://www.autoritedelaconcurrence...lavis-quelle

et la fin de l'article.

citation:
Adopter une méthode de fixation du plafond fondée sur les coûts

Dans l’attente de cette modification législative, l’Autorité a recommandé dans son avis que le gouvernement modifie la méthode choisie pour fixer le montant du plafond dans le projet de décret. Pour rappel, le syndic détient un monopole sur l’établissement de l’état daté. Dès lors, les honoraires perçus en contrepartie de cette prestation sont souvent élevés et décorrélés des coûts. Dans un tel contexte, un plafond fixé au niveau de la médiane des honoraires effectivement observés ne correspond pas au prix résultant du jeu normal de la concurrence.

L’Autorité a donc proposé une méthode d’évaluation du plafond qui soit davantage rattachée à la réalité des coûts. Le secteur ne procédant toutefois pas à une comptabilité analytique, elle a suggéré de recourir à la méthode dite « cost plus » ou de coût majoré, qui consiste à retenir un niveau correspondant au coût moyen réellement observé, majoré d’une marge raisonnable. L’avis a constaté, à cet égard, que la prestation concernée repose essentiellement sur des coûts fixes, ce qui serait de nature à faciliter la détermination du montant du plafond, le temps de travail constituant par ailleurs le principal coût variable. Enfin, l’Autorité a précisé qu’une variation des honoraires pourrait être envisagée dans des cas exceptionnels, par exemple lorsque la durée nécessaire pour effectuer la prestation dépasse le temps qui y est habituellement consacré, à charge pour le syndic de dûment justifier alors ce dépassement d’honoraires.

goutelette
Contributeur vétéran

1412 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 05 avr. 2020 :  22:30:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,
citation:
JPM: un décret au bout de cinq années, a fixé à 380 € le plafond de ce ce coût.
Pour l'ARC l'état daté s'établit en deux minutes en tapant une touche de l'ordinateur.

Vu vos compétences professionnelles, il serait bien de mentionner "suivant vous, le coût moyen pour la création de ces documents ?
J
citation:
PM : La taxation est d'autant plus contestable en l'espèce que l'honoraire en question est proposé par le syndic et non pas imposé.

Vous saviez cela , étant dans la branche ! Nous, pas ! Nous Conseil syndical,lambda nous étions persuadé que c' était des coût imposés par l' autorité.
citation:
JPM: La solution pour l'AC est de faire campagne auprès des conseils syndicaux pour que les membres lisent les documents soumis

Si c'est l'opinion de l' ARC ? Ils doivent d'abord mieux écouter les conseillers qui eux sont sur le terrain, ne peuvent pas remettre en question chaque facturation présenter parle syndic, n'ayant pas de référence de comparaison.
citation:
Il suffit au conseil syndical de discuter le prix proposé pour obtenir une réduction. La liberté des prix permet au conseil syndical d'accepter le prix proposé


Responsabiliser le syndicat et les conseillers,sur cette facturation, ferait sourire Jean de la Fontaine " Responsabiliser " l' Âne qui paisse dans le champ"
citation:
JPM: Lorsqu'un syndicat a accepté 700 € pour l'état daté, il suffit d'aller faire un tour chez le syndic pour trouver des contrats à 450 € pour d'autres syndicats.

Pourriez vous avoir la gentillesse d'indiquer à ces Conseillers incompétents et négligents, comment pratique-t-on " Pour faire un tour chez le syndic, et trouver à porté de mains des contrats à disposition.
Merci à Sunbird pour le lien.
Bien cordialement
Signature de goutelette 
Goutelette

Baba0
Contributeur débutant

68 message(s)
Statut: Baba0 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 avr. 2020 :  10:18:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour JPM,
Pourriez-vous communiquer l'arrêt de la Cour de cass qui interdirait la réalisation automatique d'un état daté ?
Par avance merci.

JPM
Modérateur

7199 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 avr. 2020 :  11:02:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'y a pas d'arrêt interdisant de faire un état daté fourni par l'ordinateur.

La Cour de cassation valide la condamnation du syndic ayant indiqué l'existence d'une procédure, ce qui peut être fait par l'ordinateur mais sans ajouter les précisions susceptibles d'informer correctement l'acquéreur, ce que l'ordinateur ne peut pas faire.

Je placerai les références.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

7199 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 avr. 2020 :  11:23:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour Goutelette


Le jeu de la libre concurrence permet à trois marchands de pomme de terre de les vendre à 3 €, 6 € et 9 € le kilo alors que la moyenne du marché est 4,80 €.

Il n'y a pas de libre concurrence en présence d'une taxation.

Goutelette semble avoir cru jusqu'à présent que le coût de l'état daté indiqué par le syndic est officiel ! Curieux ! Il est proposé par le syndic, soumis à négociation avec le conseil syndical puis l'assemblée. Pas d'atteinte à la libre concurrence dans ce cas.

J'ai la faiblesse de considérer qu'il est possible de responsabiliser la majorité des conseils syndicaux.

C'est à l'autorité de la concurrence qu'il appartient de fouiller les dossiers du syndic pour connaître les différents tarifs appliqués





Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 06 avr. 2020 11:26:06

jluc34
Contributeur actif

268 message(s)
Statut: jluc34 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 avr. 2020 :  12:15:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour JPM
dans votre explication cela se tient car il y a 3 fournisseurs et vous choisissez celui qui vous parait le meilleur mais pas dans le cadre du contrat de syndic , il est tout seul et on n a pas le choix ,
Lors de la négociation du contrat je pense que l ' état daté est rarement challengé parce que ce poste ne concerne que quelque copropriétaire ( privatif ) et pas la copro en général
Dans notre copro ou j étais au CS , je ne me souviens pas d avoir demandé la justification au syndic de ce poste .
bonne journée
jluc34


Sunbird
Pilier de forums

3578 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 avr. 2020 :  12:59:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Un récent arrêt de la Cour de cassation a sanctionné une telle pratique en relevant la faute résultant du défaut d'intervention humaine dans l'opération."

Dans l'attente de lire cet arrêt.

goutelette
Contributeur vétéran

1412 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 avr. 2020 :  16:42:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
JPM: Le jeu de la libre concurrence permet à trois marchands de pomme de terre de les vendre à 3 €, 6 € et 9 € le kilo alors que la moyenne du marché est 4,80 €.

Il n'y a pas de libre concurrence en présence d'une taxation.

Votre comparaison, avec l' étal des marchands de pommes , ou les prix sont par réglementation obligatoirement affichés dépasse tout entendement .

Je suis heureuse d’apprendre, "Qu'à votre demande, les cabinets syndic, ont maintenant obligation d'afficher, les tarifs de leurs prestations..
Cela va bien simplifier la vie des Conseillers,bénévoles, qui doivent jouer le rôle d'employeur . Se trouvant dans la situation délicate de discuter les revenus de professionnels,mieux diplômés.
- "Veuillez avoir l'amabilité "De me justifier la facturation de chacun de vos services.?"
- Veuillez avoir l'amabilité de baisser de 10% ce poste, si non je cherche un autre confrère !

Jusqu’à ce jour( Sauf erreur de ma part)" les Syndics bénéficiaient d' un certain aura, vis à vis du syndicat" Vu, leurs études bien spécifiques.
Cependant, un conseil Syndical intelligent privilégiera,les bonnes relations et la qualité de service du Syndic, que de chipoter 20€ d' état daté du copro/ vendeur.
.Comment comprendre que des professionnels se valorisent en reprochant au conseillers lambda ,bénévoles ,non PRO/ de ne pas avoir connaissance du prix de revient facturable de l' Etat Daté ?

En tant que CS impliqué, je tien à remercier les services d'Universsimmo qui permettent aux Conseillers Bénévoles d'avoir des informations . ( Mêmes si certaines n'arrivent jamais jusqu’à nous)





Signature de goutelette 
Goutelette

Sunbird
Pilier de forums

3578 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 avr. 2020 :  20:58:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir JPM,

nous sommes toujours dans l'attente de l'arrêt auquel vous faisiez référence.

JPM
Modérateur

7199 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 avr. 2020 :  23:47:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La vérité est celle de jluc 34 ! Les copropriétaires qui n'envisagent pas de vendre s'en moquent totalement.

Les excès manifestes ( > 500 €) existent mais sont peu nombreux. C'est comme pour les hono travaux le syndic a demandé 6 % pour en obtenir 4,5 après discussion. A l'assemblée pas de discussion. On vote les 6 % gaiement

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

7199 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 avr. 2020 :  00:16:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Cass civ 3e 20 juin 2019 18-10516

Ce n'est pas l'ordinateur qui mettra dans l'état daté la position d'un contentieux.

On peut ajouter la jurisprudence assez abondante relative aux oppositions à paiement du prix annulées à cause de la mauvaise présentation de l'état daté purement et simplement recopié
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

3578 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 avr. 2020 :  11:19:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"La Cour de cassation valide la condamnation du syndic ayant indiqué l'existence d'une procédure, ce qui peut être fait par l'ordinateur mais sans ajouter les précisions susceptibles d'informer correctement l'acquéreur, ce que l'ordinateur ne peut pas faire."


Merci pour l'arrêt qui ne fait qu'indiquer la faute du syndic. Aucun rapport avec l'automatisation d'un état daté.



 
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