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Gédehem
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 Posté - 21 mars 2016 : 19:34:21
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Comme le précise la citation plus haut : "Dans le domaine juridique, (...) on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ..."
Ce que reprend JPM et tout bon juriste au fait des particularités du syndicat de forme 'coopératif'.
Pas de ce que l'on peut en penser à partir de la situation particulière de tel syndicat, de ses pratiques, de leur lecture que peut en faire tel ou tel au travers du filtre de ses pensées ....
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jprp33
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 Posté - 22 mars 2016 : 09:54:53
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Ne mettez pas JPM à cette « sauce » !
Pour avoir fréquenté son site, j'ai pu constater que JPM, en bon spécialiste de la copropriété, s’interroge quelque fois, avec juste raison, sur la pertinence d’un article mais il ne l’interprète pas à sa façon ; il ne philosophe pas ; il n’est pas le BHL de la copropriété et il ne s’en fait pas non plus une certaine idée : il ne réécrit pas la loi.
Quant à la « citation » elle veut simplement dire que dans le domaine juridique tout jugement doit être motivé sous peine d’être sanctionné par la Cour de cassation… la Cour (d’appel) n’a pas tiré toute les conclusions… etc.
Au lieu d’adapter la loi à sa façon, il serait plus opportun d'en connaître son esprit. Tout d’abord les origines pour règlementer la « copropriété » et quels sont les textes successifs.
Pour l’esprit, comme JPM le rappelle sur son site, il est important de prendre connaissance des débats de l’assemblée nationale et du sénat lors de la discussion de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui allait devenir la loi du 10 juillet 1965. Pour ma part j’ai pu retrouver la première lecture lors de la séance de l’assemblée nationale du 22 avril 1965 (http://archives.assemblee-nationale...ire2/009.pdf) ; la première lecture lors de la séance du sénat du 8 juin 1965 (http://www.senat.fr/comptes-rendus-...499_0538.pdf) et la deuxième lecture lors de la séance de l’assemblée nationale du 15 juin 1965 (http://archives.assemblee-nationale...ire2/051.pdf).
Je vous conseille plus particulièrement l’esprit concernant « l’usage ou l’utilité « des parties communes, ainsi que le débat sur les ascenseurs des immeubles hausmaniens.
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jprp33
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Posté - 22 mars 2016 : 10:37:51
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RE... Je n’avais pas lu l’intervention ubuesque de philippe388 « légèrement » tendancieuse en dénaturant mes propos : je ne prête pas des chevilles atrophiées à Gedehem.
Quant à faire de la lecture sélective notre ami philippe388 est un champion.
S JPM parle désignation de Syndic-Président il n’emploi par la suite que le titre de syndic coopératif.
Tout le monde peut faire un lapsus : « exercer de plein droit les fonctions » ne veut pas dire que l’on est titulaire de la fonction ; un syndic coopératif ne peut pas être à la fois syndic et s’autocontrôler en tant que membre du conseil syndical… ni s’auto-révoquer.
Président-syndic n’est pas un terme juridique mais un terme inventé par certains juristes et surtout pas un terme législatif ou règlementaire.
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Posté - 22 mars 2016 : 12:06:05
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jprp33 : "Président-syndic n’est pas un terme juridique mais un terme inventé par certains juristes et surtout pas un terme législatif ou règlementaire."
On parle évidemment de président- syndic, car ce copro est le président du conseil ET le syndic du SDC coopératif.
jprp33 : un syndic coopératif ne peut pas être à la fois syndic et s’autocontrôler en tant que membre du conseil syndical… ni s’auto-révoquer.
Le syndic dans un SDC coopératif EST président du Conseil Syndical, collègue qui GERE le SDC.
Le conseil syndical gère la copropriété; et obligatoirement assorti d'une commission de contrôle des comptes distincte du conseil syndical.
Le président-syndic EST révoqué par le CS, comme un président de CS classique. OU avez vous lu autorévocation au l'autocontrole.  
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jprp33
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Posté - 22 mars 2016 : 18:12:00
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Je vous rappelle qu’une loi est concise pour ne pas donner de prétexte à interprétation ; mais l’on sait très bien que pour tout « bon » Français la loi elle est pour les autres et que pour lui ce n’est pas pareil.
L’on peut « désigner » plusieurs personnes suite à des votes nominatifs (l’on vote plusieurs fois) mais l’on ne peut qu’ « élire » une personne parmi plusieurs suite à un vote préférentiel (l’on vote une fois).
Désigner ne veut pas dire élire et inversement ; un synonyme est un mot qui a une signification presque semblable à un autre mot (presque et non pas complètement)… et une loi concise exclue donc tout synonyme.
Je vous invite à consulter ce que « pense » le Conseil Constitutionnel de la CLARTÉ DE LA LOI (http://www.conseil-constitutionnel....l.50557.html) : l‘idéal d’une loi est d’être lisible et concise mais aussi d’être précise quant à son énoncé.
« C’est en grande partie à la précision de la loi qu’on peut devoir cet avantage ; c’est encore à sa brièveté ; car plus une loi est concise, et moins elle prête à des comparaisons et à des interprétations, qui substituent à la volonté du législateur celle du jurisconsulte : c’est l’exactitude scrupuleuse à se servir toujours des mêmes mots dans la même acceptation, à éviter tous les prétendus synonymes, à retrancher toute expression oiseuse, toute figure de rhétorique, toute désignation passionnée. » (https://books.google.fr/books?id=h3...cise&f=false) |
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Posté - 22 mars 2016 : 18:17:26
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jpjpr33 : ouh la !!!! les mots, toujours les mots, les mêmes mots ,....
mais quand on comprend pas les mots, jprp33 !! 
Vous revenez sur les pots élection et désignation !! on vous a démontré que l'élection est un préalable à la désignation.
jprp33 : nous sommes sur un fil qui concerne le RFCS 
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jprp33
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Posté - 22 mars 2016 : 18:18:55
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RE… (à insérer avant « Je vous invite… ») Il en est de même pour « exercer de plein droit des fonctions » et « être titulaire d’une fonction » qui sont peut-être deux choses similaires mais pas complètement semblables. |
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jprp33
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Posté - 22 mars 2016 : 18:26:05
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Je pensais avoir compris le contraire ; qu'une désignation était le préalable à une élection : primaires d'un parti politique en vue de désigner son candidat pour l'élection présidentielle par exemple ! |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2016 : 22:53:58
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Pour l’esprit, comme JPM le rappelle sur son site, il est important de prendre connaissance des débats de l’assemblée nationale et du sénat lors de la discussion de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui allait devenir la loi du 10 juillet 1965. Pour ma part j’ai pu retrouver la première lecture lors de la séance de l’assemblée nationale du 22 avril 1965
Vous auriez eu de meilleures lecture si vous étiez remonté plus avant, la copropriété comme son statut n'étant pas née de la loi de 65 ou de ses travaux préparatoires.
Ce que connait par cœur JPM ....
Vous seriez remonté aux Babyloniens, qui en sont considérés comme ses inventeurs. Dans l'antiquité, le droit, bien souvent coutumier, reconnaissait la division des maisons par étages et appartements. Pour les Romains, c'était la même chose. Il s'agissait d'un droit strictement individualiste, superposition de propriétés autonomes.
Sans doute que les travaux les plus importants sont ceux qui ont présidé à l'élaboration du statut de 1938, l'article 664 du Code civile (1804) ne consacrant que quelques lignes aux propriétés "collectives", mot qui faisait peur au XIX° siècle ...
La loi de 1965 a crée un nouveau statut de la copropriété des immeubles bâtis, bien que ce nouveau statut ne soit pas fondamentalement différent de celui de 1938. Il le perfectionne en comblant ses lacunes et en l'adaptant aux conditions nouvelles de l'habitat urbain.
Autrement dit, on faisait du neuf avec du vieux ..
Cependant, outre les nombreuses innovations pour le renforcement de l'organisation collective par l'accroissement des pouvoirs du syndicat, il en est une qui est très importante : la plupart des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont obligatoires, ainsi que les prescriptions du décret du 17 mars 1967 prises pour leur application.
Si l'on veut rester dans l'histoire récente, il faudrait aussi fouiller du coté du mouvement "les castors", nés dans l'immédiat après guerre (celle de 39-45), pour se rappeler que le syndicat coopératif vient lui aussi de très loin, tout comme le 'syndic' délégué pour gérer ces biens collectifs, gardant bien en tête que le syndicat coopératif ne relève pas du mouvement coopératif ....
Tout ceci pour rappeler que la copropriété a 5000 ans d'histoire, et que la réduire à la loi de 65 n'a pas trop de sens.
D'autant plus que ce statut de 65 s'inscrit bien entendu dans le cadre des règles du droit en général, vers lesquelles se tourne le juge ( les praticiens, les juristes, etc ...) pour élaborer sa solution ....
Alors les décorticages avec des gants de boxe sur le "désigné" ou "nomination" .... 
Restons en là ! |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2016 23:02:43 |
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Viviane
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Posté - 22 mars 2016 : 23:31:55
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La bourde du législateur avec l'article 17-2
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer.
est "rattrapée" par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui prévoit, pour le contrat type, une rubrique :
citation: 8. Défraiement et réemunération du syndic non professionnel
Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.
Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :
-forfait annuel … €
-coût horaire … €/ h
-autres modalités (préciser) :
Nous voilà donc avec un "bénévole" qui peut être rémunéré, (ce qui était d'ailleurs déjà le cas avant Alur hors syndicat coopératif, si j'ai bonne mémoire ?), un "président-syndic" qui peut lêtre également, et des législateurs qui devraient s'acheter un dictionnaire ... |
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Édité par - Viviane le 22 mars 2016 23:41:57 |
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Gédehem
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51
Posté - 23 mars 2016 : 00:38:53
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Pas le législateur mais le "porte-crayon' qui lui rédige les textes.
Certes, le législateur devrait relire avant de voter .....
D'où parfois des textes mal fichus, ou avec des bourdes, lorsque ce ne sont pas des impossibilités, comme ici notre bénévole rémunéré.
Syndic rémunéré qui ne serait donc pas concerné par les dispositions de l'art.17-2 puisqu'il n'est pas bénévole. |
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jprp33
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52
Posté - 31 mars 2016 : 10:07:21
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Bien que j’aie beaucoup de respect pour le travail de JPM sur la copropriété, il n’est pas le professeur GIVERDON dont il s’inspire énormément.
Revenir à Babylone il suffit de voir sur Wikipédia, en revanche il aurait été plus subtil, de votre part, de vous en tenir qu’à l’origine de la copropriété dans les textes de loi en France que serait l’article 664 du Code civil (supplétif) abrogé par le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 (supplétif lui aussi) abrogé lui –même par la loi du 10 juillet 1965 qui elle n’est pas supplétive.
Gédehem, votre post démontre que vous cherchez à avoir le dernier mot, alors que vous n’aviez pas connaissance des débats sur la loi du 10 juillet 1965 qui sont autrement plus importants que l’origine de la copropriété en remontant à l’antiquité ; j’aurai préféré que vous me répondiez concrètement sur « l’esprit » des parties communes et des ascenseurs des immeubles hausmaniens.
Afin de vous éviter de surenchérir je clos mon intervention sur le sujet.
Quant à décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 Viviane elle peut toujours rêver sur la cor-rection de la bourde ; je lui rappellerai que l’article 17-2 complète l’article 17-1 concernant le syndic désigné en application de ce dit article de la loi du 10 juillet 1965 ; à savoir que le défraiement concerne « le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 » !
Donc nous avons à faire à un syndic bénévole et à un syndic coopératif comme en dispose l’article 17-2 qui n’est surtout pas une bourde ! |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2016 : 10:55:14
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Sur 'les textes de loi en France", vous en tenir à l'art.664 du C.civ n'a pas de sens.
Les règles du droit coutumier se sont appliquées tout au long des siècles, y compris en France. Comme par exemple encore à Rennes, où après le grand incendie de la ville en 1720 les propriétaires ruinés se sont regroupés pour reconstruire. Sans attendre l'art.664 de 1804.
Lequel s'inscrivait dans ce droit coutumier : le Code civil, hostile à l'idée d'une propriété "collective" (un mot qui faisait peur au XIX° siècle), ne consacra qu'une seule disposition aux immeubles divisés par étages. Ce texte maintient le principe traditionnel des propriétés distinctes, chacun étant pleinement propriétaire de son étage. Mais le gros oeuvre de l'immeuble est mis à la charge de l'ensemble des propriétaires, innovation importante bien que limitée à la question des réparations et reconstruction.
Cependant, cet article n'aborde pas du tout la gestion des parties communes. Ce que fera le statut de 38.
Quant au "syndic", il n'a pas été inventé pour la copropriété en 1938. Il vient aussi de la nuit des temps, chargé d'administré un groupement, une collectivité (une "commune"). On en trouve "à la pelle" dans bien des régions, comme en Aquitaine ou en Provence au XIIème et XIIIème siècle, et bien avant dans les cités grecques ....
Giverdon ? Vous croyez vraiment que "la copropriété" et ses règles sont sorties de son chapeau un beau matin des années 60 ?
Et qu'il n'y a eu aucune évolution du droit (et de la jurisprudence comme de la pensée) depuis ?
Pour le syndic "bénévole", ne pas confondre défraiement et rémunération.
Le syndic 'bénévole', agissant gratuitement, peut être défrayé, remboursé des frais qu'il avance.
Un syndic "bénévole" ne peut être rémunéré puisqu'il est "bénévole", agissant gratuitement.
Il y a donc bien une bourde dans cet art.17-2.
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Édité par - Gédehem le 31 mars 2016 11:06:35 |
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jprp33
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Posté - 31 mars 2016 : 11:44:54
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Décidément je suis obligé de répondre !
Vous enfoncez les portes ouvertes !
Quiconque un tant soit peu au courant de la copropriété sait très bien que l’article 664 du Code civil a été rajouté au dernier moment malgré de nombreuse réticences à établir un « code » de la copropriété ; c’est pour cela qu’il était supplétif.
Cette réticence se retrouve dans le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 « tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements », supplétif lui aussi !
La loi du 10 juillet 1965 a mis fin à ce « régime » supplétif pour les immeubles bâtis…
Pour la boude elle viendrait plutôt du décret du 26 mars 2015 !
Allez visiter l’annexe II concernant le contrat type de syndic !
« Le syndic désigné par l'assemblée générale en date du »
Jusqu’à preuve du contraire, un syndic coopératif n’est pas désigné par l’assemblée générale mais élu par le conseil syndical, qui peut seul le démettre ou l’élire
Donc l’on ne sait jamais (à l’instant « t ») qui est réellement le syndic coopératif qui peut changer à tout moment sans « intervention » de l’assemblée générale !
Alors le contrat… ??? |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2016 : 12:49:02
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Sur ce point, nous sommes d'accord.
Ce qui n'empêche pas l'AG de décider d'un "contrat type" pour le pdt-syndic, qui se résume en fait à pas grand chose ....
Mais contrat 'général' adopté par une AG, qui par la force des choses ne peut être nominatif, le syndic n'étant pas connu/identifié d'avance, avant sa désignation par le CScoop. |
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jprp33
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Posté - 31 mars 2016 : 15:27:03
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Nous sommes d'accord, ce contrat n'a aucune valeur car il manque une partie.
Moralité : Avant de pondre un article d'un décret, bien étudier la loi auquel il s'applique pour ne pas écrire quelque chose d'impossible en inventant la trilogie de la personne ; personne aléatoire qui s'ajouterait à la dualité de la personne physique et de la personne morale. |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2016 : 16:08:29
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Quant on pense que ce fichu "contrat de syndic" était absent de la loi jusqu'à l'introduction du nouvel art. 18-1 A .... mais que le décret, pourtant "application de la loi" traitait du contrat de syndic en son art.29 ....
Une remarque en passant au sujet de la contestation sur D.art.46 et l'impossibilité de convoquer une autre AG.
L.art.17 est maintenant précis :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ....."
D.art.46 en remet une couche, en insistant :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic ....."
AG dument convoquée à effet de ...
Pas "une autre AG", distincte, autonome, qui plus est éventuelle, soumise à condition, hypothétique ....
Pour le syndic, il n'est pas possible de mettre en ouvre la procédure offerte par le dern. alinéa de 25-1 (*) : la question "désignation du syndic" inscrite à l'ODJ de l'AG avec au moins une proposition jointe emporte automatiquement échéance, extinction du mandat en cours.
Pour une fois que loi et décret sont en phase ......
(*) ce n'est pas une AG "en seconde lecture", indivisible de la première. |
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jprp33
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Posté - 31 mars 2016 : 16:27:29
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J’ajouterais que le nouvel article 17 (3ème alinéa) a le mérite de mettre les collectivités territoriales devant leurs responsabilités : « … saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »
L’on ne pourra pas reprocher à « un ou plusieurs copropriétaires » de ne pas avoir saisi le TGI mais à nos responsables communaux ou inter communaux… OUI !
Sinon ils contreviennent à la loi ALUR (TITRE II) ! |
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vispacem
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Posté - 07 févr. 2017 : 14:03:49
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Bonjour,
Je suis conseiller syndical dans une petite copropriété ( 8 appartements) depuis 1 an et j'ai 2 questions principales :
1) nous avons été élus en AG, mais à ma connaissance il n'existe aucun règlement "RFCS" dans ma copropriété! Ni le syndic, ni les autres copropriétaires et conseillers syndicaux ne m'ont transmis ce document, si tant est qu'il existe? Ma question : dois-je en demander la rédaction au syndic? Ou est-ce au conseil syndical d'en élaborer un et de le soumettre au vote en AG?
2) La composition de mon Conseil syndical me parait bancale et problématique en cas de vote nécessaire : en effet nous sommes 4 membres, et deux de ces membres( dont le président) sont mariés... Est-ce légal? Si oui dans quels cas précis? Si non, pour quelles raisons précises? Le cas échéant comment faire pour se mettre en conformité ( révocation d'un des époux? démission, si tant est qu'ils soient d'accord?)
Merci de votre aide. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 27 févr. 2017 : 17:36:42
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vispacem citation: dois-je en demander la rédaction au syndic? Ou est-ce au conseil syndical d'en élaborer un et de le soumettre au vote en AG? Le CS ayant pour mission, entre autre, de contrôler la gestion du syndic, le syndic n'a pas à se mêler du fonctionnement du CS.
Je recommande aux CS de rédiger un projet de RFCS. Comme il est très naturel d'être contraignant même pour soi, je recommande de mettre le projet en application sans en parler à l'extérieur et d'attendre une durée d'application de l'ordre de 1 an pour faire un bilan :
- quelles règles sont trop difficiles à tenir ? donc simplifier le RFCS,
- quelles règles manque-t-il ? donc compléter le RFCS.
Quand le projet est validé par une durée d'application de 1 an, il peut être proposé à l'AG.
Cdlt. Louis92. |
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Modèle règlement fonctionnement Conseil Syndical 
