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pimpon
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 Posté - 10 juin 2022 : 19:19:12
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Mon syndic a fixé le jour de consultation des pièces justificatives juste 2 jours avant l’AG (c’est noté sur la convocation). Je précise que le choix de cette date n’a pas été fixé en AG car une nouvelle disposition autorise le syndic à la choisir (enfin me semble-t-il l’avoir lu). (Précision : je suis "simple" copro et pas au CS).
La conséquence, c’est que dans ce cas je n'ai aucune possibilité de retourner mes intentions de vote par correspondance et « en tout éclairage » car le bulletin par correspondance doit parvenir au syndic 3 jours francs avant l’AG pour que les votes soient pris en compte.
Et je n’ai pas envie de voter sans être « éclairé » moi !!!
Je souhaite consulter les pièces avant de me prononcer sur l’approbation des comptes.
Que puis-je faire ? Comment (et surtout avec quel article de Loi) contraindre mon syndic à me laisser consulter les pièces justificatives avant sa date fixée pour la consultation des pièces ?
Pour résumer : en définitive mon syndic m‘oblige à être présent en AG, faute de quoi je ne pourrais pas exprimer mes choix. Bref, mon syndic ne joue pas la transparence avec ses mandants, que faire ?
(2 ans que ça dure, je suis persuadé que c’est volontaire... l’an dernier il m’avait répondu goguenard « ce n’est pas moi qui fais les lois »...).
Sauf qu’il me semble qu’un syndic « normal » choisirait une date antérieure qui permettrait de consulter les pièces avant de renvoyer ses intentions de vote par correspondance...
(pour être précis cependant : je ne vais pas lui faire un procès à moins de 15 jours de l’AG hein, je souhaite seulement des conseils pour contrecarrer sa position, pouvoir consulter les pièces avant et renvoyer mes votes par correspondance).
Question subsidiaire : lors de la consultation des pièces, puis-je exiger que le syndic me donne aussi la liste détaillée des dépenses et recettes car sur les annexes ne figure aucun détail ?
Quant aux balance et grand-livre, je peux aussi les avoir ou pas ?
Merci d'avance pour vos éclairages :-)
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MasterGone
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Posté - 10 juin 2022 : 20:37:05
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Article 18-1 de la loi de 1965
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat.
Article 9 du décret de 1967
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Article 9-1 du décret de 1967
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Article 33 du décret de 1967
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
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Édité par - MasterGone le 10 juin 2022 20:44:23 |
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MasterGone
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 2
 Posté - 10 juin 2022 : 20:50:11
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En clair, il faudrait connaître la taille de votre copropriété pour savoir si 1 jour parait suffisant (oui pour une petite copro, non pour une grande). Quoi qu'il en soit, mettre ce jour de consultation 2 jours avant l'AG m'apparait comme clairement abusif.
Après, rien ne vous empêche de définir ces jours de consultation par une décision d'assemblée générale. |
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pimpon
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3
Posté - 10 juin 2022 : 23:05:24
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Nous avons environ 260 lots principaux, 9 entrées (charges spéciales), 200 stationnements et environ 100 caves + une piscine.
Les lots « annexes » sont parfois détenus par des non-copropriétaires de lots principaux (cela s’est fait dans le temps au fur et mesure des cessions de lots).
En tout nous sommes (au bas mot) au moins 450 copropriétaires.
Merci pour vos liens, j'en avais déjà connaissance, mais pour aujourd'hui je ne vois pas comment obliger le syndic à me recevoir avant la date qu'il a fixée et par défaut il va me contraindre à me rendre à l'AG pour pouvoir faire entendre ma voix ! |
Édité par - pimpon le 10 juin 2022 23:12:29 |
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JPM
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4
Posté - 10 juin 2022 : 23:26:25
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Quel est le genre de questions ou de vérifications auquel vous songez ?
Vous avez lu le rapport du conseil syndical ? Semble-t-il aller dans le sens d'une approbation des comptes après une vérification soigneuse.
Vous pouvez noter qu'il ne vous est pas interdit de poser au syndic des questions sur les comptes en cours d'exercice. Vous pouvez aussi signaler un point au président du conseil syndical.
Ceci étant la vérification deux jours avant l'assemblée est critiquable.
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 11 juin 2022 : 01:38:46
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Je souhaite vérifier les comptes plus précisément qu’habituellement pour plusieurs raisons :
1/ des travaux (réfection étanchéité terrasse) votés pour une enveloppe de 12 000 € avec mandat au CS ont coûté au final 18 000 € soit 60 % de plus, le syndic demande leur approbation en AG sans aucune explication,
2/ Les dépenses courantes ont très largement dépassé les 240 000 € de budget voté (Réalisé 280 000€), en partie par la faute du syndic qui a négligé de remplacer à l’identique une employée démissionnaire et fait intervenir une entreprise pendant plus d’un an sans aucune demande en AG ni mise en concurrence,
3/ Il y a eu beaucoup trop de (petits ???) travaux passés en charges courantes sans avoir fait l’objet d’une autorisation en AG, alors qu’ils sont pourtant + couteux que la limite d’autorisation et délégations votées, yc pour la mise en concurrence,
4/ Les éclairages intérieurs des bâtiments avaient été changés pour des led avec détecteur l’an dernier. Cela devait soit-disant « nous faire faire des économies d’énergie ». Au lieu de cela, les factures EDF des communs de certains bâtiments ont doublé, on parle en milliers d’€uros pour l'un d'entre d'eux : de 4 000 € l‘an dernier à + de 8 000 € cette année, (précision : coût des travaux 25 000 € et on ose nous parler "d'économies" !).
5/ le CR annuel du CS n'est pas joint à la convocation AG ni ne figure sur le site extranet ; les membres CS ne répondent jamais aux questions des copros, soit ils prétendent "ne pas savoir"... soit ils nous renvoient vers le syndic, soit ils font carrément les sourds et nous ignorent ; ils n'ont pas non plus élu leur président (personne ne veut l'être) et... dois-je rajouter qu’ils n’ont jamais fait voter de règles de fonctionnement les concernant ?...
Ici, si quelqu’un a des connaissances en copro, pose des questions et se manifeste pour la bonne marche du syndicat ou simplement faire respecter ses droits, il est immédiatement mis au ban par CS et syndic qui le critiquent ouvertement auprès des autres copropriétaires. Donc pas simple.
Alors ? A votre avis, que puis-je faire, aujourd'hui et maintenant, pour que le syndic me laisse consulter les pièces justificatives avant la date qu'il a fixée ?
Svp ne me conseillez pas d’entrer au CS, d’autres ici s’y sont cassé les dents bien avant moi et compte tenu du contexte, je me contente maintenant de régler les problèmes qui se présentent « au coup par coup ». |
Édité par - pimpon le 11 juin 2022 01:57:47 |
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Posté - 11 juin 2022 : 12:52:26
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À votre place, je demanderai un rendez-vous au syndic pour consulter les pièces dans un délai acceptable avant l’AG.
Si le syndic refuse de vous recevoir, je voterai contre la résolution approuvant les comptes et la suivante relative au budget prévisionnel.
manifestement il y a des interrogations qui paraissent légitime, il ne faut pas hésiter à assigner (si vous en avez les moyens et le temps).
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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MasterGone
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Posté - 11 juin 2022 : 17:16:35
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citation: Initialement posté par pimpon
Nous avons environ 260 lots principaux, 9 entrées (charges spéciales), 200 stationnements et environ 100 caves + une piscine.
Les lots « annexes » sont parfois détenus par des non-copropriétaires de lots principaux (cela s’est fait dans le temps au fur et mesure des cessions de lots).
En tout nous sommes (au bas mot) au moins 450 copropriétaires.
S'il y a 450 copropriétaires, le délai d'un jour est clairement non justifié.
Faites comme le dit Copropriétaire33 : demande de RDV pendant les heures d'ouverture du syndic. Si refus, menacez-le d'une assignation sur ce délai trop court au regard de la taille de la copropriété (et votez contre l'approbation des comptes et du budget, puis assignation également). |
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pimpon
Contributeur débutant
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 Posté - 12 juin 2022 : 15:53:45
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merci ! je vais faire ça, mon courriel est prêt à être envoyé demain matin.
Cela ne vous choque pas que le syndic ait choisi le jour de consultation des pièces APRES le délai maxi pour lui retourner le bulletin de vote par correspondance ?
J'ai vraiment la sensation que le syndic m'oblige à participer à l'AG si je veux faire entendre ma voix, voire même qu'il entend me museler. Ici je suis le seul à vérifier les comptes mis à part le CS, mais qui n'y connait rien car il indique tous les ans que "tout va bien RAS". Ou alors il est "de mèche" avec le syndic...
Parmi les copropriétaires, il n'y a aussi que moi "qui l'ouvre" quand le syndic ne remplit pas sa mission correctement. Les autres me prennent un peu pour le "bureau des pleurs" mais ne feront rien d'eux même auprès du syndic... tout juste s'ils me soutiennent ouvertement sur les problèmes soulevés même quand ils étaient les 1ers s'en plaindre :-( |
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nefer
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Posté - 12 juin 2022 : 16:12:58
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il est toujours preferrable d'assister à l'AG en présentiel
au moins vous entendez la présentation faite, les questions posées, les arguments donnés....et vous pouvez essayer de faire modifier la position de certains copropriétaires
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 15 juin 2022 : 22:38:53
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Réponse du syndic : il refuse que je voie les pièces un autre jour, sauriez-vous m'indiquer comment je pourrais arriver le convaincre ("avec menaces" comme indiqué par mastergone plus haut) ?
Sinon il refuse de me transmettre le rapport annuel du CS et la feuille de présence de la précédente AG... que faire ???
Pourriez-vous aussi me dire si la liste DETAILLEE des comptes de charges est obligatoire dans la convocation d'AG ? nous avons juste les soldes de balance mais pas les comptes détaillés enregistrement par enregistrement et facture par facture.
Assigner, pourquoi pas, mais sur quel motif précis qui pourrait aboutir ? |
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JPM
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Posté - 15 juin 2022 : 23:04:03
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Vous allez avoir connaissance du rapport du conseil syndical qui sera joint à la convocation.
S'il n'est pas joint ?
C'est des rares cas ou la peine de mort demeure en vigueur  |
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 16 juin 2022 : 08:52:32
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citation: Initialement posté par JPMVous allez avoir connaissance du rapport du conseil syndical qui sera joint à la convocation. S'il n'est pas joint ? C'est des rares cas ou la peine de mort demeure en vigueur
Convoc déja reçue, mais non le rapport du CS n'était pas joint ! c'est bien pour ça que je le demande au syndic.
Peine de mort ? euh... c'est votre réponse de syndic :-) ?
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MasterGone
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Posté - 16 juin 2022 : 16:37:10
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Quand je parles de "menaces", c'est naturellement de faire pression sur le syndic en lui disant que vous aller porter l'affaire en justice pour faire valoir vos droits. C'est au demeurant la seule solution que vous pouvez légalement envisager (si besoin par référé). |
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pimpon
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Posté - 16 juin 2022 : 18:00:48
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Malheureusement dans mon département, un référé c’est presque 2 mois d’attente, les syndics pas en règle ont encore de beaux jours devant eux :-( |
Édité par - pimpon le 16 juin 2022 18:01:22 |
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Posté - 16 juin 2022 : 23:43:53
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2 mois d’attente ! ?
Entre l’assignation et l’ordonnance ? :-) |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Jour consultation pièces justificatives avant AG ? 
