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SHc
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 Posté - 05 avr. 2022 : 14:20:46
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Bonjour à tous,
Voici notre situation. Nous sommes passés en syndic coopératif le 31 juillet 2021. Juste avant ce changement, le budget prévisionnel 2022 proposé par le syndic pro à l'époque n'a pas été accepté.
- Doit-on, dans les 5 annexes, baser l'exercice N clos sur la période allant du 1er août au 31 décembre 2021 ? Ou l'année entière ?
- Quid de l'exercice N+1 (2022) pour lequel nous n'avons pas de budget ? Nous avons voté en AG plusieurs travaux importants en cours d'exécution actuellement. Doit-on laisser vides les annexes 2 et 3 pour le N+1 ?
Merci par avance pour vos conseils :-)
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Édité par - SHc le 05 avr. 2022 14:21:25 |
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nefer
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 Posté - 05 avr. 2022 : 14:30:00
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si aucun budget prévisionnel n'a été voté, cela signifie qu'aucun syndic (professionnel ou non professionnel) ne peut faire d'appel de fonds sur l'année 2022
c'est une erreur : vous pouviez modifier le BP 2022 ou convoquer une autre AG avec le BP Ã l'ODJ |
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andre78fr
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 2
Posté - 05 avr. 2022 : 14:32:24
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Le changement de syndic ou le passage en syndicat coopératif (président CS = syndic) est sans effet sur les dates des exercices comptables.
Le budget 2022 aurait dû être voté en 2021 déjà et vous avez besoin d'un budget pour faire des appels de provisions ; à défaut on admet la reprise du budget de l'année antérieure mais il faut évidemment voter un budget et donc faire une AG pour cela, le plus vite possible.
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SHc
Nouveau Membre
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3
Posté - 05 avr. 2022 : 14:41:01
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« Le changement de syndic ou le passage en syndicat coopératif (président CS = syndic) est sans effet sur les dates des exercices comptables. »
Donc nous reprenons l'ensemble de l'exercice 2021? OK.
« Le budget 2022 aurait dû être voté en 2021 déjà et vous avez besoin d'un budget pour faire des appels de provisions ; à défaut on admet la reprise du budget de l'année antérieure mais il faut évidemment voter un budget et donc faire une AG pour cela, le plus vite possible. »
Nous avons fait une AG en 2022 et voté ce qui est le plus important dans notre situation afin d'éviter tout accident : des travaux. Des appels de fonds ont été lancés. Nous sommes une petite copropriété sans beaucoup de charges (uniquement assurance immeuble). |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 05 avr. 2022 : 14:43:11
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citation: [i]Initialement posté par Nous sommes une petite copropriété sans beaucoup de charges (uniquement assurance immeuble).
peu importe: il faut voter un BP..même si vous décidez qu'il y aura qu'un seul appel de fonds |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 mai 2022 : 15:25:50
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Quand on écrit que le nouveau syndic ne peut pas faire d'appel de fonds, cela veut dire que les copropriétaires minoritaires pourront refuser de payer.
Les majoritaires paieront leurs quotes-parts et vous pourrez régulariser la situation dans les meilleurs délais.
Pour autant on ne peut pas systématiquement gérer de manière illégale.
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MasterGone
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Posté - 06 mai 2022 : 17:44:50
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A noter également que les travaux non courants doivent être votés séparément du budget annuel, en déterminant les modalités d'appels de fonds (date, montant, etc.). Ils devront être approuvés séparément une fois les travaux terminés pour solder le compte. |
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andre78fr
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7
Posté - 07 mai 2022 : 12:04:12
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Pourquoi approuvés séparément ? Vous avez un texte de loi qui l'impose ?
On vote l'approbation des comptes dans sa globalité, annexes 4 des travaux (tous) inclus mais voter pour chaque travaux ce n'est pas dans les textes... |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2022 : 14:07:10
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 Pas besoin systématiquement d'un 'texte'.
La jurisprudence résumée : chaque proposition traitant d'un point de nature distincte doit faire l'objet d'une question distincte.
L'affaire bateau bien connue sur l'approbation des comptes (comptable/financier) et le quitus au syndic (juridique), qui doivent être l'objet de 2 questions distinctes.
A défaut décision entachée de nullité.
Idem pour des travaux hors budget courant : travaux sur la chaufferie (1 question) travaux de réfection de l'entrée (1 autre question).
Autrement dit, sur ces 3 points de nature différente, 3 question distinctes.
Ce qui sur le fond est cohérent : on peut/doit approuver le prévisionnel, refuser les tvx entrée et accepter les travaux chaufferie sans tout pénaliser. |
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andre78fr
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Posté - 07 mai 2022 : 14:24:36
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Dans une grosse copropriété il peut y avoir des dizaines et des dizaines de travaux, par bâtiment, par entrée parfois, alors bon courage pour voter l'approbation de chaque point !!! Et non, ce n'est pas prévu et ce n'est pas comme ça qu'on vote l'approbation des comptes. |
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Gédehem
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10
Posté - 07 mai 2022 : 20:46:35
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Des dizaines et des dizaines ? Diantre, ils ont des sous ces gens là !!
Plus sérieusement : les travaux sont regroupés selon leur nature; Lorsqu'on entreprend le ravalement des façades, tout se vote d'un seul bloc, y aurait il des lots distincts.
Dans les grosses copropriétés, il y a des votes par bâtiment, ou par entrée.
Le principe étant l'obligation de voter selon la nature de la proposition, de ne pas mélanger torchons et serviettes .... |
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MasterGone
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Posté - 12 mai 2022 : 15:45:10
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Gédehem l'a bien résumé : on peut/doit approuver le prévisionnel, refuser les tvx entrée et accepter les travaux chaufferie sans tout pénaliser.
D'autre part, l'article 14-1 de la loi 1965 parle du vote du budget annuel, et l'article 14-2 parle du vote des travaux qui ne sont pas compris dans le budget annuel.
« I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »
Donc c'est bien clairement indiqué dans la loi. |
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andre78fr
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Posté - 12 mai 2022 : 16:44:24
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Non, vous mélangez le vote des travaux et l'approbation des comptes. |
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MasterGone
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Posté - 12 mai 2022 : 18:44:39
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On parle de vote des travaux, du vote du budget afférent à ces travaux et in fine, de l'approbation des comptes de ces travaux une fois terminés. Ce sont bien des résolutions séparées du vote du budget annuel de fonctionnement de la copropriété. |
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andre78fr
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Posté - 12 mai 2022 : 20:06:13
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Si vous voulez mais ce n'est pas la loi. |
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MasterGone
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Posté - 12 mai 2022 : 20:21:52
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C'est votre interprétation, pas la mienne. Et comme l'a répété Gédéhem, la jurisprudence est constante en la matière : chaque décision prise en AG doit faire l'objet d'une décision distincte, sauf si elles sont indissociables. Ce qui, en l'espèce, n'est pas le cas pour le vote du budget des travaux non prévus au budget de fonctionnement. |
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andre78fr
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Posté - 12 mai 2022 : 20:37:42
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Donner moi une jurisprudence dans ce cas puisqu'elle est constante ;-)
Un syndic condamné pour ne pas avoir présente les décomptes et fait voter les travaux séparément ? Une AG annulée ou des comptes invalidés pour ce motif ?
C'est bien beau d'invoquer le mot magique "jurisprudence", encore faut-il le démontrer... On ne parle pas du vote des travaux mais de l'approbation par travaux, c'est ce point précis que je réfute.
Les textes, en particulier le décret du 14 mars 2005, liste les documents nécessaires à l'approbation des comptes ; les annexes (dont l'annexe 4 des travaux terminés) et l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ajoute "le projet de répartition individuel" et ça fait déjà bien assez de documents !
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Gédehem
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Posté - 12 mai 2022 : 23:22:28
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Avant d'approuver des comptes "dépenses", au regard de la décision préalable et des budgets votés, encore faut-il en avoir l'information détaillée préalable, afin de statuer "en pleine connaissance de cause".
Ce qui est le minimum 'syndical' ..
Mais cela n'induit pas du tout, au contraire, que tout soit adopté "à la louche" par un seul vote, s'agissant de statuer sur des points différents relevant de budgets spécifiques, ici le budget courant annuel, les travaux hors courant.
Si les textes les dissocient expressément, ce n'est pas pour le plaisir des yeux ....
Il y a eu 2 questions l'année N portant sur des travaux x et y, on doit retrouver la fois suivant l'approbation de ces travaux (de la dépense correspondante) pour les points x et y, chacun séparément.
Et en particulier séparément de l'exercice courant annuel, dont le budget prévisionnel a été approuvé antérieurement (n-1 ou -2)
Les dépenses courantes du syndicat et les travaux de ravalement de façades sont de nature distincte, nécessitant 2 votes distincts.
Réfection des façades et changement des chaudières (du corps de chauffe) = travaux de nature différente : 2 questions, 2 votes.
Il ne faut pas confondre ici le vote unique portant sur des points indissociables (par ex sur un même projet de tel travaux) avec le vote unique sr des questions sans rapport.
Les dépenses de l'exercice courant et celles d'un ravalement de façades ne sont pas du tout liées.
Ref : Cass 1.01.09 n°08-10624 |
Édité par - Gédehem le 12 mai 2022 23:39:12 |
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andre78fr
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Posté - 13 mai 2022 : 02:54:30
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Cette cassation concerne une approbation des comptes votée en même temps que le quitus !!! MAIS CA N'A STRICTEMENT RIEN A VOIR !
citation: la convocation envoyée à chaque copropriétaire comprenait un ordre du jour avec un deuxième paragraphe intitulé : " approbation des comptes exercice 1er janvier 2002 au 21 décembre 2002 et quitus du syndic pour sa gestion correspondante " ; que dans la mesure où la question des comptes et celle du quitus figuraient bien à l'ordre du jour communiqué aux copropriétaires, l'assemblée générale pouvait valablement délibérer par un seul et même vote ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, la cour d'appel a violé les textes susvisés
Bon j'arrête là , c'est dommage que ce forum perde autant de crédibilité avec des réponses qui n'ont rien de juridiques.
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Posté - 13 mai 2022 : 07:33:40
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Oui, ça n’a rien voir.
Cependant, la règle générale est établi, et en conséquence cet arrêt de principe s’applique quelque soit la nature des résolutions.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 13 mai 2022 07:37:57 |
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2022 : 09:06:57
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Surprenant de votre part, André !!!! 
La réponse EST juridique (n'est que), ce que relève Copropriétaire 33 : la règle est établie, le principe énoncé par le juge : " chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet.
Selon le vieux principe "paysan" : on ne mélange pas torchons et serviettes.
Peut être n'est-ce pas là "juridique" ?....
Dépenses courantes, réfection façades, changement portes d'entrée, n'ont pas de rapport entre eux : questions et votes distincts.
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Édité par - Gédehem le 13 mai 2022 09:13:09 |
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Budget non approuvé et changement de syndic 
