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andre78fr
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 Posté - 20 janv. 2022 : 15:51:59
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Bonjour à tous !!!
J'ai un bon sujet de discussion !
Les petites copropriétés sont souvent tentées de simplifier la répartition de l'exercice approuvé en passant le résultat excédentaire sur le fonds travaux. Ma position consiste à rappeler qu'il faut répartir impérativement dès lors qu'il y a des parties spéciales et / ou des consommations de fluides mais que l'AG peut décider d'augmenter librement le fonds travaux mais selon un calcul et une répartition basée sur les tantièmes généraux. Suite à une demande sur un groupe FB (Syndics Bénévoles Français) un concurrent a publié une réponse très différente où il estime que la gestion individualisée permet d'affecter tout et n'importe quoi :
https://www.copriciel.com/affectati...s-de-travaux
Du coup je lui fais un peu de pub mais comme je ne suis pas convaincu que cette réponse soit très rigoureuse, je lance le débat !!!
Qu'en pensez-vous ?
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Gédehem
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1
Posté - 20 janv. 2022 : 16:32:03
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"Petites" ou "grosses", la question est la même pour tout syndicat ....
Il me semble nécessaire de ne pas confondre la répartition des appels de fonds (tantièmes généraux), selon la part décidée par le syndicat (% et autre taux/montant), et le versement "volontaire" qui serait décidé par une AG.
Comme ici en fin d'exercice, sans référence à la 'cotisation' décidée par l'AG.
En ne sautant pas un aspect : la part versée par un copropriétaire reste acquise au lot, quel que soit son montant, peu importe que seul le syndicat en ai la 'propriété' et puisse en décider l'usage.
Que chacun puisse disposer d'une réserve différente du voisin importe peu (c'est son choix) au motif qu'il a versé son reliquat de 4,59 €, le voisin 254,75.
Pour des travaux, on ne pourra retirer que dans la limite des fonds constitués.
Et peu importe aussi cette utilisation du fonds, en charges générales ou spéciales, le retrait décidé ne pouvant excéder la réserve correspondante pour les lots concernés.
La 'bonne' gestion permet d'individualiser "au lot" tout cela, chacun devant être à même de vérifier le montant de la réserve dont dispose son lot (sur décompte individuel des charges de copropriété).
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2022 16:40:42 |
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andre78fr
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 2
 Posté - 20 janv. 2022 : 16:42:56
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Individualisés, comme le sont les comptes des copropriétaires, ne veut pas forcément dire que chacun verse ce qu'il veut et une telle pratique rend la gestion particulièrement délicate et complexe mais c'est un point de vue !
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Gédehem
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3
Posté - 20 janv. 2022 : 16:49:46
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Pardon, mais je ne comprends pas trop la difficulté de la gestion individualisée puisque la réserve travaux est obligatoirement prévue "au lot".
Chacun ne verse pas "ce qu'il veut". Chacun versera ce que décide l'AG (*), ici le reliquat de l'exercice, 4,58 € pour Pierre au profit de son lot n°25, 254.75 e pour Juliette sur le compte de son lot n°98.
(*) d'autant qu'ici personne ne "verse" rien, s'agissant du solde positif du compte individuel de l'exercice annuel. La question se pose pour les soldes négatifs, s'il y en a. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2022 16:55:01 |
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andre78fr
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4
Posté - 20 janv. 2022 : 16:54:54
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Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire sur la base des tantièmes (valeur de chaque lot) prévus par le règlement de copropriété.
https://www.service-public.fr/parti...roits/F34026 |
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Gédehem
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5
Posté - 20 janv. 2022 : 16:59:20
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Ne pas confondre la cotisation obligatoire, comme prévue par les textes, avec l'affectation volontaire de soldes positifs ( ou versements volontaires supplémentaires), que rien n'interdit.
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andre78fr
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6
Posté - 20 janv. 2022 : 17:39:14
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Que rien n'interdit et qui n'est prévue nulle part ;-) |
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Posté - 20 janv. 2022 : 17:40:02
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il est tout à fait possible lors de l'AG appelée à approuver les comptes, de prendre une résolution de provision exceptionnelle d'un montant égal à l'excédent de l'exercice de gestion courante, voire de travaux. Par contre il faut bien préciser dans la résolution sur quelle base cette provision est faite (tantièmes généraux) et il vaut mieux faire en sorte que la date d'exigibilité soit à la date de l'AG.
Techniquement cela revient à écrire une ligne : solde de l'exercice avec les tantièmes généraux et spéciaux associés (donc en négatif) et une ligne : provision pour provision exceptionnelle au fonds travaux d'un même montant qu'au besoin on transforme en % (perso chez nous, on laisse en euros c'est plus compréhensible et il y a peu de chances qu'un copro saisisse un juge pour cela..... ). Il en résulte un petit appel de fonds (quelques euros) qui est la différence entre le rendu par tantièmes spéciaux et l'appel avec des tantièmes généraux.
Nous pratiquons couramment cette méthode et personne n'y voit rien à redire.... même pas le syndic.  |
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Gédehem
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8
Posté - 20 janv. 2022 : 19:09:30
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"Pourquoi compliquer une chose toute simple ?" (Question posée à un français par n'importe quel étranger .... )
Par contre il faut bien préciser dans la résolution sur quelle base cette provision est faite (tantièmes généraux)
On se moque totalement de la base de calcul, tantièmes ou autre !!
Que la question se pose pour un ou des appels de fonds destinés à abonder la réserve travaux, cela peut se comprendre, s'agissant de répartition. C'est la généralité, comme le sont les 5%. Ce taux étant très insuffisant, on le sait.
Mais sur le fond de l'affaire, cela n'a aucune importance ! Que l'on verse 250 € basés sur des tantièmes ou que ces 250 € soient définis à la louche, forfaitairement, on s'en moque. Il s'agit d'abonder une réserve qui sera affectée au lot, la base de calcul étant accessoire, et sur le fond sans grand intérêt.
Idem pour l'affectation du reliquat d'un exercice, 258 € ici, 75 € là !
Le compte individuel de tel lot sera augmenté de 258 €, cet autre de 75 €, point barre !
Sur ces versements/affectations volontaires, les tantièmes sont totalement indifférents.
Où serait leur nécessité ??? 
Qui plus est sachant que cette réserve peut être utilisée pour n'importe quel travaux, sur n'importe quelle base de calcul, de répartition, selon ce qu'en décide l'AG.
Que tel lot soit à 1250 € de réserve, tel autre à 832. Il s'agit d'une capacité de préfinancement pour chacun des lots (de leur propriétaire), rien de plus.
Au pire, si l'on veut verser de sa propre initiative 1500 € d'un coup un beau matin sur le compte de son lot, rien ne l'empêche .... 
Pour André : "Que rien n'interdit et qui n'est prévue nulle part.
Il faudrait un texte pour respirer, aller faire pipi, .... décider l'affectation des soldes individuels en fin d'exercice ???
Un texte ici pour obliger le versement annuel, avec un seuil mini, ok ! Mais pour le reste .......
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2022 19:42:16 |
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andre78fr
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9
Posté - 20 janv. 2022 : 20:20:04
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Vous avez un discours très théorique, pour ma part j'essaye d'économiser le nombre de pages sur les grands livres de mes clients ;-) |
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Posté - 20 janv. 2022 : 21:22:19
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Euh.. le texte pour avoir de droit de respirer dans la rue existe, c’est même une ordonnance du Gouvernement français prit au début du XXeme siècle suite à un état d’urgence sanitaire !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JB22
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Posté - 20 janv. 2022 : 22:57:02
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Bonsoir,
Le fonds travaux obligatoire non remboursable est constitué selon les tantièmes généraux.
Il peut être sur décision de l' A.G. utilisé pour le financement de travaux.
Chaque copropori&t |
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JB22
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12
Posté - 20 janv. 2022 : 23:14:08
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[]Bonsoir,
Le fonds travaux obligatoire non remboursable est constitué selon les tantièmes généraux.
Il peut être, sur décision de l' A.G., utilisé pour le financement de travaux.
Chaque copropriétaire ne peut utiliser que de ce dont il dispose dans le fonds travaux.
Il n' est pas nécessaire de tenir, en comptabilité, un compte individuel pour chaque copropriétaire, il suffit d' un suivi hors comptabilité, ce que je réalise dans Excel
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Gédehem
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13
Posté - 21 janv. 2022 : 00:27:00
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Cher André, vous posiez une question au regard de la réponse faite sur un site/blog d'aide aux syndics non pro. ("Qu'en pensez-vous" )
A l'évidence, un commentaire qui va dans le même sens que la réponse donnée sur ce site ne vous convient pas.
Rien de théorique dans les éléments avancés, tant sur ce qu'en expose le dit site que dans ma contribution.
Que précise L.14-2 ? :
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Il est bien question ici de la cotisation annuelle obligatoire. Pas d'autre chose.
Ce qui n'interdit pas à l'AG (aux copropriétaires) d'abonder cette réserve autrement que par cette cotisation annuelle obligatoire.
Dans le cas exposé, par le versement des soldes de l'exercice.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Si la cotisation annuelle obligatoire est basée sur les tantièmes généraux, l'utilisation de la réserve peut porter sur divers travaux objet de clés de répartition différentes.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Urgence = décision AG
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Le montant de la cotisation annuelle obligatoire ne peut être inférieure au seuil fixé. Ce qui n'interdit pas à l'AG de voter un seuil supérieur, un taux différent, voire un forfait X, du moment que le montant de la cotisation ainsi fixée est supérieure à 5% du BPrévis.
(....)
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots .........
Ce qui oblige à tenir un compte "réserve travaux" pour chaque lot, peu importe que son propriétaire n'en dispose pas personnellement.
Compte "réserve" du lot sur lequel les copropriétaires peuvent affectés le solde de leur compte annuel.
A noter ici que le montant de cette réserve attachée au lot doit être précisé en cas de mutation (Etat daté). Comme sur le décompte individuel présenté en fin d'exercice.
Si tout est noyé indistinctement dans la masse "syndicat", bonjour pour le retrouver ....
En conclusion, la réponse apportée sur le site indiqué par André est très bonne, en phase avec les textes, pour le plus grand bien de chacun des copropriétaires, comme du syndic appelé à gérer ce fonds travaux permanent.
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Édité par - Gédehem le 21 janv. 2022 00:58:01 |
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PCS1975
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Posté - 21 janv. 2022 : 11:35:52
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Bonjour,
Je pense que dans l'exemple mis en lien dans le premier post d'André78fr, la répartition excédentaire de chaque lot peut être affectée en l'état au fonds de travaux, sans que la totalité des excédents ne soit secondairement répartie selon une clé de répartition.
Ceci est possible à partir du moment où sur l'exercice considéré, les 5% minimum du budget prévisionnel sont atteints, ce qui a l'air d'être le cas visiblement puisqu'il y a des cotisations spécifiques versées à hauteur de 5% : "(sur lequel nous versons 5 % de notre budget global chaque année)"
Par contre, il me semble nécessaire de voter cela en AG car les excédent au lieu d'être remboursés sur les comptes de charges de chaque copropriétaire, seront mis sur le fonds de travaux et deviennent irrécupérables car rattachés aux lots. Cela devrait se voter à l'article 24. |
Édité par - PCS1975 le 21 janv. 2022 11:42:41 |
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Posté - 21 janv. 2022 : 11:51:45
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citation: la répartition excédentaire de chaque lot peut être affectée en l'état au fonds de travaux, sans que la totalité des excédents ne soit secondairement répartie selon une clé de répartition.
faire ainsi ce n'est pas simplifier la compta, même si JB22 a développé un outil, car faire une compta parallèle pour gérer c'est source potentielle d'erreurs. Perso je préfère ma méthode...  |
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Gédehem
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16
Posté - 21 janv. 2022 : 12:01:57
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Où serait une difficulté ???
Chaque lot devant être doté d'un compte "réserve travaux", qu'ils soient abondés par la cotisation annuelle et/ou par une autre source, où serait la difficulté, la "source d'erreur" ??
Réserve travaux (permanente ou non) qui n'existe pas depuis hier, identifiable par lot depuis longtemps.
Ajout. Rambouillet, après relecture de votre post : vous vous compliquez la vie !!! (cf bien français : "compliquer les choses simples" )
Que viennent faire les tantièmes dans la compta pour cette réserve travaux dans le compte de chaque lot, aussi bien pour l'abonder que pour son utilisation ???
L'AG ayant décidé d'affecter les reliquats, c'est 250 € ici ou 5,75 € là qui entrent dans les comptes "lot". Peu importe tantièmes ou autres répartition. |
Édité par - Gédehem le 21 janv. 2022 12:11:39 |
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Posté - 21 janv. 2022 : 12:47:02
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citation: Que viennent faire les tantièmes dans la compta pour cette réserve travaux dans le compte de chaque lot, aussi bien pour l'abonder que pour son utilisation ???
Tout simplement parce qu'il suffit de garder le montant total du fonds, et de le gérer, ensuite quand on a besoin de connaitre pour un lot (par ex état daté), il suffit d'utiliser les tantièmes généraux. Cela fait moins de lignes comptables qui parfois ont des mouvements de toutes petites sommes (ex les parkings, les caves, etc...) et en plus génèrent des comptes régularisation dus aux arrondis....
suggestion pour gedehem : un jour essayez de pratiquer réellement la compta d'une copro de 250 lots, vous verrez qu'entre la théorie et la pratique parfois il faut essayer de simplifier (en restant dans la légalité) car énoncer sans pratiquer on perd un peu de notions de "travail" (comme le législateur parfois/souvent d'ailleurs) |
Édité par - rambouillet le 21 janv. 2022 12:49:30 |
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PCS1975
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Posté - 21 janv. 2022 : 13:02:14
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citation: Initialement posté par rambouillet
[quote]
suggestion pour gedehem : un jour essayez de pratiquer réellement la compta d'une copro de 250 lots, vous verrez qu'entre la théorie et la pratique parfois il faut essayer de simplifier (en restant dans la légalité) car énoncer sans pratiquer on perd un peu de notions de "travail" (comme le législateur parfois/souvent d'ailleurs)
Dans le cas présenté, et en préambule, Andréfr78 a parlé de petites copropriétés. C'est sûr que 250 lots ou plus, s'il faut attribuer à la main chaque excédent de lot à son fonds de travaux, le syndic va considérablement augmenter ses honoraires... (cette remarque fait référence à un post de JPM qui m'avait dit la même chose parce que j'aurais demandé au syndic de rajouter 1 facture par mois...)
Après, dans les logiciels vraiment complets de comptabilité, peut-être qu'il y a un choix de commande pour attribuer l'excédent : soit selon une clé de répartition, soit de verser l'excédent "brut". Je ne sais pas...
Quoiqu'il en soit, il ne serait pas très juste que les copropriétaires débiteurs (et pas forcément les "mauvais payeurs") soient crédités d'un excédent de trésorerie sur leur fonds de travaux, si cet excédent total devait être redistribué selon les tantièmes généraux. |
Édité par - PCS1975 le 21 janv. 2022 13:04:08 |
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JB22
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Posté - 21 janv. 2022 : 14:45:57
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Bonne remarque de PCS1978, Un excédent de l' exercice n' implique pas qu' au niveau individuel tous les copropriétaires soient créditeurs.
Les logiciels traitent les opérations sans tenir compte de l' importance du nombre de copropriétaires;
A mon avis, il lest plus simple de voter un répartition de l' excédent et de voter un appel de fonds travaux.
Petite ou grande copropriété, pour un logiciel le traitement est le même,
seule différence le temps de traitement et le nombre de résultats..
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Posté - 21 janv. 2022 : 15:16:08
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citation: A mon avis, il lest plus simple de voter un répartition de l' excédent et de voter un appel de fonds travaux.
On est d'accord et c'est ce que nous pratiquons. Les débiteurs se voient inscrire un débit pour le solde de l'exercice (et cela en fonction de chaque catégorie de tantièmes) et un débit pour l'appel de provision exceptionnel. |
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L'affectation du résultat au fonds travaux ... 
