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barney
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 Posté - 08 mai 2021 : 16:18:03
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Bonjour,
Nous avons voté le contrat du syndic l'année dernière à notre AG du 9 mars 2020.
Son contrat indique une durée de 18 mois, le PV d'AG indique que son contrat prend effet le 9 mars 2020 pour se terminer le 9 septembre 2021.
Notre AG a lieu le 19 mai.
Le seul contrat proposé est le contrat de notre syndic. Si l'AG vote contre son mandat, avons nous toujours un syndic ?
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Posté - 08 mai 2021 : 17:01:43
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si la majorité vote CONTRE (aux deux tours éventuels), alors vous n'aurez plus de syndic.... |
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MasterGone
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 Posté - 08 mai 2021 : 17:21:10
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Vous n'aurez plus de syndic à expiration du mandat actuel soit le 10 septembre 2021. Entre le 19 mai et le 9 septembre, vous pouvez toujours chercher un autre syndic et il faudra demander à votre syndic actuel une AG extraordinaire (à faire avant le 9 septembre) pour approuver le contrat du futur syndic. Vous n'oublierez pas d'indiquer dans la résolution la date de fin du syndic actuel qui interviendra au plus tôt un jour franc après l'AGE et au plus tard à la date de fin du mandat. |
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Posté - 08 mai 2021 : 17:34:13
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citation: Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. |
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MasterGone
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Posté - 08 mai 2021 : 17:50:41
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Même si un nouveau contrat n'a pas été désigné, cela ne veut pas dire que le contrat du syndic actuel a expiré. Le syndic continue donc sa mission jusqu'au terme de son mandat. Charge au conseil syndical de demander une AG avant expiration de ce mandat pour désigner un syndic. |
Édité par - MasterGone le 08 mai 2021 18:12:02 |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2021 : 18:16:53
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Question déjà soulevée !
Avant de se référer au décret d'application, on va à la source du texte de loi.
En évitant la confusion "contrat" et "mandat"....
L.art.17 al. 3 et 4 :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (*), l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic."
Le fait même de prévoir à l'ODJ d'une AG la question de la désignation du syndic a pour effet automatique d'entrainer à cette date d'AG l'extinction du mandat en cours.
Du fait de cette extinction automatique, le syndicat est dépourvu de syndic si l'AG ne le désigne pas.
Ne reste alors que le juge pour le désigner.
Tout est ici prévu dans les textes, le décret d'application ne faisant qu'en remettre une couche pour la procédure. (**)
"A défaut de ..., c'est le juge".
Si l'AG de Barney prévue le 19 mai ne désigne pas le syndic sortant seul candidat, le 20 mai son syndicat sera dépourvu de syndic.
Direction le tribunal judiciaire.
(*) NB : "tous les cas autres que le cas précédent " où le syndicat est dépourvu de syndic .....
(**) cette extinction du mandat lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas est en vigueur depuis 1967.
Aucune nouveauté sur ce point.
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Édité par - Gédehem le 08 mai 2021 18:32:47 |
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MasterGone
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Posté - 08 mai 2021 : 18:31:01
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le fait même de prévoir à l'ODJ d'une AG la question de la désignation du syndic a pour effet automatique d'entrainer à cette date d'AG l'extinction du mandat en cours.
Du fait de cette extinction automatique, le syndicat est dépourvu de syndic si l'AG ne le désigne pas.
Où avez vous lu cela dans la loi de 1965 et le décret de 1967 ? Je suis curieux de le savoir. |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2021 : 18:43:58
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???? Ben ..... c'est dans le texte cité (L.17), D.46 en fait le rappel : l'AG convoquée pour désigner le syndic ne l'ayant pas désigné, le syndicat est dépourvu de syndic.
Point final.
Il est fait la confusion ici avec ce foutu "contrat", le syndic n'étant pas 'contractuel' mais "mandataire social", son contrat de rémunération (*) procédant/découlant du mandat.
Plus de mandat = plus de contrat.
(*) dans la version d'origine (D.29 version 67), il s'agissait :"les conditions de la rémunération du syndic .... ainsi que les modalités d'exécution de son mandat ", le tout pris maintenant pour "contrat". |
Édité par - Gédehem le 08 mai 2021 18:49:00 |
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Posté - 08 mai 2021 : 18:47:25
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ils ont été cités : art 17 de la loi et art 46 du décret.
Pour le fun :
A signaler que dorénavant (en théorie) la désignation d'un syndic devrait se faire dans les 3 mois de la fin du mandat du syndic sortant et pas avant. Pourquoi ? pour des questions financières (mais il faudra attendre la jurisprudence éventuelle  ).
En effet le contrat du syndic stipule au point 5 :
"5. Nouvelle désignation du syndic
A la fin du présent contrat, l'assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l'approbation de l'assemblée générale, est conclu avec le syndic désigné à nouveau ou avec le nouveau syndic.
Lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.
...."
Dans votre cas, AG : 19/05 et fin de mandat : 09/09, donc plus de 3 mois .... qui du paiement des honoraires jusqu'au 09/06. Perso, je ne sais pas répondre.... |
Édité par - rambouillet le 08 mai 2021 18:47:56 |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2021 : 18:53:38
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Le syndic ayant le monopole de la date de l'AG, il ne faut pas chercher bien loin pour trouver le bâton pour se faire battre.
Dit autrement, un syndic ne pouvant ignorer les textes qu'il est chargé d'appliquer ( ), il faut qu'il soit très bête pour convoquer l'AG 4 ou 5 mois avant l'échéance de son mandat.
Le faisant sciemment, il ne pourra le reprocher au syndicat.
D'où la nécessité pour l'AG de bien calculer cette date échéance lors de la désignation, destinée à sécuriser le syndicat, sans pour autant faire des allonges inutiles. |
Édité par - Gédehem le 08 mai 2021 18:57:10 |
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MasterGone
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Posté - 08 mai 2021 : 18:54:11
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Je ne vous rejoins pas sur le sujet.
Il n'est absolument pas écrit ni sous entendu que "l'AG convoquée pour désiger le syndic ne l'ayant pas désigné, le syndicat est dépourvu de syndic.". Il est dit que si l'AG n'a pas désigné de syndic, "le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires".
Rie n'indique que le MANDAT du syndic a expiré. Donc le mandat du syndic actuel n'ayant pas pris fin, et en supposant que les délais nécessaires puissent être respectés pour convoquer une AGE à cet effet, il est tout à fait possible de passer également par cette option.
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Édité par - MasterGone le 08 mai 2021 18:56:07 |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2021 : 19:03:05
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Il ne faut pas fractionner ....
L.17 alinéa 4 est clair, ce que j'ai souligné plus haut :
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic .....
Le syndicat est dépourvu de syndic :
cas 1 - lorsque l'AG appelée à le désigner ne le désigne pas
cas 2 - tous les cas autres que l'AG qui ne l'a pas désigné
Le tout repris D.46 et 47, tout aussi précis.
C'est clair, et en bon français. Aucun sous entendu.
Ajout : ce que vous reprenez :
"Il est dit que si l'AG n'a pas désigné de syndic, "le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires".
S'il doit être désigné par le juge, et exclusivement dans ce cas 1 (défaut de l'AG), c'est bien parce que le syndicat est dépourvu de syndic. |
Édité par - Gédehem le 08 mai 2021 19:10:50 |
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MasterGone
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Posté - 08 mai 2021 : 19:08:29
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citation: Initialement posté par rambouilletPour le fun : A signaler que dorénavant (en théorie) la désignation d'un syndic devrait se faire dans les 3 mois de la fin du mandat du syndic sortant et pas avant. Pourquoi ? pour des questions financières (mais il faudra attendre la jurisprudence éventuelle ). En effet le contrat du syndic stipule au point 5 : "5. Nouvelle désignation du syndic
A la fin du présent contrat, l'assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l'approbation de l'assemblée générale, est conclu avec le syndic désigné à nouveau ou avec le nouveau syndic.
Lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.
...."
Dans votre cas, AG : 19/05 et fin de mandat : 09/09, donc plus de 3 mois .... qui du paiement des honoraires jusqu'au 09/06. Perso, je ne sais pas répondre....
Cela n'empêche pas de désigner un syndic avant ces 3 derniers mois. Mais dans ce cas :
1) soit la fin du mandat est quand même actée dans les 3 derniers mois du mandat. Même si ce n'est pas clairement indiqué, on peut raisonnablement penser que la fin se fait sans indemnités même si l'AG a eu lieu avant les 3 derniers mois.
2) soit il faut payer des indemnités au syndic actuel car le mandat se termine plus tôt que prévu. Mais qui dit indemnités ne dit pas forcément que c'est le même montant que les honoraires... à négocier... ou pas. |
Édité par - MasterGone le 08 mai 2021 19:44:34 |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2021 : 19:18:54
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Le syndic étant seul à décider de la date des AG, dont celle appeler à désigner le syndic, le syndicat n'a pas a être pénalisé pour ses bêtises, ici pour convocation d'une AG 4 ou 5 mois avant l'échéance du mandat. |
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MasterGone
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Posté - 08 mai 2021 : 19:30:26
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Gédehem > malgré votre exposé, je n'ai pas la même interprétation et je ne vous rejoins pas. Je ne dis pas pour autant que j'ai raison. Si une jurisprudence existe sur le sujet, elle serait la bienvenue pour éclairer ma lanterne.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic étant seul à décider de la date des AG, dont celle appeler à désigner le syndic, le syndicat n'a pas a être pénalisé pour ses bêtises, ici pour convocation d'une AG 4 ou 5 mois avant l'échéance du mandat.
Ce n'est pas forcément une bêtise, cela peut être parce que la fin du mandat ne correspond avec celle de l'AG annuelle. Par exemple, un exercice comptable qui se termine le 31/12 tout comme le mandat du syndic lors que l'AG doit avoir lieu entre le 01/01 et 30/06.
Certes, cela veut dire que le mandat est mal ficelé au départ. |
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Posté - 09 mai 2021 : 07:36:45
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ne nous fatiguons pas sur le point que j'ai mis pour le fun : il n'y a aucune jurisprudence et pas sur qu'il y en ait un jour.... C'était simplement pour montrer que parfois il y a des absurdités parce que les gestionnaires ne connaissent pas forcément les textes .... (je parle des gestionnaires et non des syndics) |
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MasterGone
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Posté - 09 mai 2021 : 10:13:07
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Que les gestionnaires ne connaissent pas sur le bout des doigts les textes ne me surprend pas plus que cela. Par contre, que certains soient aussi sûr d'eux "parce que ce l'on a toujours fait comme ça" est beaucoup plus surprenant.
J'ai ainsi démontré récemment à deux syndics que leur interprétations des textes étaient erronées. Après avoir soutenus mordicus que j'avais tort, ils ont fini par avouer, renseignements pris auprès de leur chambre syndicale, que les us et coutumes dont ils faisaient l'usage n'étaient en effet pas conforme à la loi.
Il y a 4 ans, le syndicat voisin a assigné notre syndicat pour une interprétation de servitude. Sans doute bien mal conseillé par leur syndic, il n'a jamais voulu entendre mes arguments sur le sujet. Leur interprétation des textes était complètement erronée, et le pire c'est que leur avocat s'est aventuré sur les mêmes erreurs pour son exposé. Résultat : débouté par le tribunal.
Comme quoi, il faut rester humble dans la vie.
Fin du HS. |
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2021 : 11:33:35
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Il n'y a sur le présent sujet aucune interprétation, comme cela peut être le cas devant un texte flou ou ancien d'une lecture difficile.
D'où l'intervention du juge pour "dire le droit".
Rien de tel ici, comme cela peut être le cas dans telle rue avec un panneau "sens interdit", ou encore avec dérogation "sens interdit SAUF riverains"
On a ici un texte précis, clair, sans ambiguïté, qui n'est pas soumis à interprétation ou dérogation :
- lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat en est dépourvu, le juge seul pouvant alors le désigner.
"A défaut de .... plus de syndic" sans dérogation.
A la question posée :
"Si l'AG vote contre son mandat, avons nous toujours un syndic ?"
la réponse ne peut être que
" Non, faute de désignation par l'AG convoquée à cet effet, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic, ainsi que l'énonce L.17, qui fixe le principe".
Il n'y a pas ici d'interprétation ou de construction.
En revanche, prétendre que le mandat du sortant se poursuivrait, qu'il y aurait une dérogation, est une invention, une construction sans aucun fondement.
Ou alors il faut citer les dispositions qui dérogent au principe fixé par L.17, appliqué par D.46 et 47.
C'est la différence entre un principe clair énoncé par un texte et la pratique que certains peuvent en faire.
Ici par facilité, surtout lorsque la décision de ne pas renouveler le syndic sortant seul candidat est une réaction d'humeur ....
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Édité par - Gédehem le 09 mai 2021 11:37:44 |
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MasterGone
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Posté - 09 mai 2021 : 12:09:45
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Je suis désolé Gédehem, mais vous n'arrivez pas à me convaincre. Autant je peux vous rejoindre sur le fait que, à défaut de nomination du syndic pas l'AG, seul le président du tribunal judiciaire peut le désigner, contrairement à ce que j'ai pu indiquer avant, autant cela ne veut pas dire que le mandat du syndic sortant s'achève immédiatement. Rien n'est écrit comme tel.
Si c'était le cas, pourquoi, si l'AG désigne effectivement un nouveau syndic, cette dernière peut-elle également décider la la date de prise d'effet du nouveau syndic (tel que prévu par L.18) ?
En fouillant sur le net, les avis divergent d'ailleurs sur le sujet (soit selon mon interprétation, soit selon la votre), preuve que la question de la fin du mandat en pareil cas n'est pas aussi claire que cela.
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2021 : 13:24:18
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Pardon, mail il y a là d'une part un problème de lecture (et donc de compréhension ?) et d'autre part une interprétation sur une autre hypothèse.
La lecture :
"A défaut de désignation par l'AG .... > le juge" cas 1 exposé plus haut.
"Dans les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic ..." , qui expose clairement que dans le "cas 1 : "défaut de désignation par l'AG", il n'y a plus de syndic.
C'est clair, net, précis, sans difficulté de compréhension.
Si existe sur ce point particulier énoncé par L.17 "pas de désignation par l'AG plus de syndic" une exception, une dérogation, il faut l'exposer. Dire "je ne suis pas d'accord" n'est pas un élément juridiquement étayé.
L'autre point que vous soulevez n'a aucun lien avec le principe énoncé L.17, c'est une autre hypothèse.
"pourquoi, si l'AG désigne effectivement un nouveau syndic, cette dernière peut-elle également décider la la date de prise d'effet du nouveau syndic (tel que prévu par L.18)
Parce que l'AG a bien désigné un nouveau syndic.
On n'est plus du tout dans le principe énoncé L.17
L'AG ayant désigné un syndic, elle peut décider (avec son accord !) une date de prise d'effet du mandat. Ce que prévoit L.18.
Il s'agit là d'une toute autre situation, l'AG ayant bien désigné un syndic, ce qui n'est pas le cas exposé L.17 : l'AG n'a pas désigné de syndic = plus de syndic.
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Édité par - Gédehem le 09 mai 2021 13:28:12 |
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JPM
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Posté - 09 mai 2021 : 21:46:56
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Gedehem : citation: Le fait même de prévoir à l'ODJ d'une AG la question de la désignation du syndic a pour effet automatique d'entrainer à cette date d'AG l'extinction du mandat en cours.
Ou trouvez vous cette règle ?
Le contrat court jusqu'au 30 septembre 2021
L'assemblée du 17 juillet ne désigne pas de nouveau syndic. Le contrat se poursuit jusqu'au 30 septembre à moins que vous ne sortiez un texte péremptoire.
Vous écrivez : citation: On a ici un texte précis, clair, sans ambiguïté, qui n'est pas soumis à interprétation ou dérogation :
- lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat en est dépourvu, le juge seul pouvant alors le désigner.
"A défaut de .... plus de syndic" sans dérogation.
Merci pour une reproduction exactement conforme au texte.
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Édité par - JPM le 09 mai 2021 21:52:49 |
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durée de mandat du syndic 
