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JPM
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 Posté - 07 déc. 2020 : 11:48:35
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L'article 3 précise que la raison d'être de la garantie financière est de permettre le remboursement des fonds déposés
Il n'y a plus de dépôt. Le syndic ne détient aucun fonds appartenant au syndicat. Il n' a rien à restituer ou représenter
Selon l'article 29 du décret le montant de la garantie ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire demeure redevable à tout moment sur les versements qui lui ont été faits.
Le titulaire, à tout moment, "'n'est redevable de rien"; il n'a reçu aucun versement
L'article 3 de la loi concerne un régime qui n'existe plus; il aurait dû être abrogé
Cessante ratione legis, cessat lex
Pas difficile Ă traduire ! plus de loi quand sa raison d'ĂŞtre a disparu
Application pas facile quand la disparition vient de la désuétude, mais indiscutable quand le régime a été légalement remplacé par un autre.
Il faut interroger un pénaliste. A mon avis pas d'infraction
Les professionnels passent par la petite porte pour éviter les ennuis. La technique est simple : prendre la carte pour les éviter et commencer la procédure immédiatement après
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JPM
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 22
Posté - 07 déc. 2020 : 12:01:58
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Se pose ici le problème de la responsabilité du législateur qui n'a pas fait l'inventaire des textes susceptibles d'être affectés par sa nouvelle loi.
Quant au rédacteur du décret? Il est lié par la loi, mais par ailleurs a-t-il décelé le piège? .
On a vu dans d'autres cas que la réponse est négative
On reviendra ainsi sur le carnet d'entretien.
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Édité par - JPM le 07 déc. 2020 12:09:38 |
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Sunbird
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 Posté - 07 déc. 2020 : 13:41:41
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Quel est le cout d'une garantie financière pour le syndic?
0.1 % des fonds ? |
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andre78fr
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24
Posté - 07 déc. 2020 : 14:03:45
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Un client à moi paye 2 000 € environ pour une garantie à 120 k€ (minimum imposé) et une demi douzaine de copropriétés...
Je vous laisse faire le calcul ? |
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Sunbird
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Posté - 07 déc. 2020 : 14:37:08
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Cela ne me surprend pas, si il ne passe pas par un courtier.
Dans mon cas pour une RCP en direct avec l'assureur cela me coute 7 fois plus qu'en passant avec le courtier. |
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Posté - 08 déc. 2020 : 12:08:49
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citation: Initialement posté par JPM
L'article 3 précise que la raison d'être de la garantie financière est de permettre le remboursement des fonds déposés
Il n'y a plus de dépôt. Le syndic ne détient aucun fonds appartenant au syndicat. Il n' a rien à restituer ou représenter
Et que faites-vous du fonds de travaux ? L'esprit du législateur n'est pas ce que vous dites, ou alors le législateur en 2014 avait bu et n'avait pas les idées claires...
Ce n'est pas impossible, mais il faut une modification législative pour appliquer votre vision des choses. En attendant, il faut considérer que l'obligation de garantie financière continue LEGALEMENT à s'appliquer aux fonds "déposés" sur les comptes séparés !
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JB22
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27
Posté - 08 déc. 2020 : 12:51:17
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"ou alors le législateur en 2014 avait bu et n'avait pas les idées claires..."
C' est ce que je pense : "Il avait bu" un peu de trop, comme moi.. |
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JPM
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Posté - 09 déc. 2020 : 01:19:09
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Quel problème à propos du fonds travaux ?
Il est sur un compte ouvert au nom du syndicat
Bien sur qu'il faut une réforme législative
Vous ne semblez pas sensible à la gravité de la situation générée par un texte créé pour un régime juridique quand ce régime est fondamentalement modifiée sans que le texte en question soit mis en harmonie.
Cela ne vous choque pas en 2020 de lire que le syndic détient les fonds du syndicat alors que cela est faux ?
Et, au final, comment calculez vous la pointe maintenant ? En additionnant les montants des comptes séparés ? Ce n'est pas prévu par la loi.
Au temps de l'affaire Urbania on se gargarisait avec les comptes miroirs. Sans savoir que le compte miroir est une pratique très légale des établissements à succursales.
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Posté - 09 déc. 2020 : 08:43:31
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Aucun problème : la seule chose que nous essayons de dire est justement qu'il faut une réforme législative. Ne pas laisser croire qu'un syndic aujourd'hui peut décider de déclarer qu'il ne détient aucun fonds et se dispenser de garantie financière !
Quant au calcul de la pointe avec des comptes séparés, l'autorité des normes comptables a donné la réponse en 2017 : http://www.anc.gouv.fr/files/live/s..._2017-01.pdf
Passée inaperçue ? Il est vrai que l'application n'est pas simple... |
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andre78fr
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Posté - 09 déc. 2020 : 09:31:48
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Une recommandation qui fait bien avancer le schmilblick en effet ...
citation: Le plan comptable professionnel des administrateurs de biens qui a fait l’objet d’un avis de conformité n° 21 du CNC du 21 décembre 1983, visait notamment les syndics de copropriété. Compte tenu de l’évolution des règles relatives aux comptes bancaires des comptes et sous-comptes des syndicats de copropriétaires gérés par les syndics de copropriété, les dispositions de ce plan comptable professionnel sont caduques pour les syndics de copropriété.
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Édité par - andre78fr le 09 déc. 2020 09:32:07 |
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JPM
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Posté - 09 déc. 2020 : 09:33:11
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Aucun problème ? Alors pourquoi avez vous évoqué cette question ?
Au final nous sommes pleinement d'accord : la situation est boiteuse. Il faut établir un nouveau régime .
Le rĂ´le d'une institution comme Universimmo est de mener la campagne
Je vais aller revoir le document que vous citez mais aussi l'avis d'un avocat spécialiste qui avait été consulté par un récalcitrant solide |
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andre78fr
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Posté - 09 déc. 2020 : 09:45:07
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Je regrette aussi qu'Universimmo (ou plutôt Alain Papadopoulos) ne prenne pas une position plus ferme sur la question de la garantie financière au moment où les comptes séparés deviennent la norme pour toutes les copropriétés, c'est à dire la disparition du compte unique ou pivot qu'on connaissait depuis ..... fort longtemps !
Je rappelle que certains syndics et préfectures, avaient anticipé les choses il y a déjà 6 ans et que l'ARC posait la question de "qui allait décider"...
https://arc-copro.fr/documentation/...e-financiere
Pour moi c'est surtout un bras de fer entre deux groupes de pression (lobbies), les assureurs et les groupes financiers qui vendent toujours ces garanties et les syndics qui les payent, tout ça étant évidemment répercuté dans les honoraires et payé, in fine, par les copropriétaires...
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JPM
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Posté - 09 déc. 2020 : 09:47:07
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Oui, c'est bien celui auquel je pensais.
L'Autorité des normes comptables dit en mars 2017 que le plan comptable est caduc. >Depuis on a sorti des tonnes de réforme dont un décret pour dire que l'honoraire pour l'état daté doit être plafonné à 380 €. Un décret !!!
Pour rebâtir le plan comptable et redresser la garantie financière ? Rien.
Je ne conseille pas aux syndics de passer outre. Mais je maintiens qu'un avocat compétent peut à tout moment mettre à bas tout le système.
J'approuve bien entendu André 78.
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Édité par - JPM le 09 déc. 2020 09:50:19 |
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Posté - 09 déc. 2020 : 10:31:08
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citation: Initialement posté par andre78frJe regrette aussi qu'Universimmo (ou plutôt Alain Papadopoulos) ne prenne pas une position plus ferme sur la question de la garantie financière au moment où les comptes séparés deviennent la norme pour toutes les copropriétés, c'est à dire la disparition du compte unique ou pivot qu'on connaissait depuis ..... fort longtemps ! Je rappelle que certains syndics et préfectures, avaient anticipé les choses il y a déjà 6 ans et que l'ARC posait la question de "qui allait décider"... https://arc-copro.fr/documentation/...e-financierePour moi c'est surtout un bras de fer entre deux groupes de pression (lobbies), les assureurs et les groupes financiers qui vendent toujours ces garanties et les syndics qui les payent, tout ça étant évidemment répercuté dans les honoraires et payé, in fine, par les copropriétaires...
Nous ne sommes pas favorables à ce que les syndicat des copropriétaires soient laissés sans garantie financière solide (elle ne l'est aujourd'hui que quand elle est délivrée par Galian et l'ex-Socamab, et le décret qui doit mettre de l'ordre, prévu par la loi ALUR, n'est toujours pas paru...) quant aux fonds dont ils confient la manipulation aux syndics. Urbania aurait très bien pu faire la même chose aujourd'hui qu'à l'époque avec des comptes séparés, les banques ne sachant pas dire non aux gros clients.
La solution ne peut pas relever d'une assurance de responsabilité car celle-ci ne peut couvrir une faute intentionnelle de l'entreprise syndic (elle ne peut couvrir que les détournements effectués par des salariés à l'insu de l'entreprise, la faute de celle-ci, à savoir un contrôle interne défaillant, n'étant pas a priori intentionnelle).
Donc il faut une forme de garantie, à redéfinir, nous en sommes d'accord, pour tenir compte de l'existence - devenue entretemps exclusive - des comptes séparés. Mettre le droit en accord avec les réalités est toujours une bonne chose. Est-ce un chantier à ouvrir aujourd'hui, alors que tant de choses restent inachevées dans les chantiers en cours, et que les professions sont étonnamment peu demandeuses, nous sommes dubitatifs.
Le CNTGI n'a même pas l'air de s'exciter pour la parution du décret sur les garants (prévu par article 3 de la loi Hoguet)...
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JPM
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Posté - 09 déc. 2020 : 11:12:07
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Nous sommes sur un meilleur terrain
Voyons les éléments de l'affaire
Le régime ancien (mais aussi actuel) exige des contrôles assez complexes et très coûteux.
Ce n'est plus le cas mais il est nécessaire que les écritures soient passées ponctuellement.
Le cas échéant il est possible de contrôler un syndicat. Ce qui était impossible auparavant.
Les garants financiers ont mené des contestations judiciaires regrettables voire scandaleuses. Cela devrait être évité ou au moins réduit
La vraie question est le garant. Unique Ă mon avis. Cela serait un premier choix.
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Franck1966
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Posté - 09 déc. 2020 : 17:04:00
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Question un peu différente : question du changement de syndic en AG.
Vous prendriez un nouveau syndic en sachant qu'il n'a pas de garantie financière ?????
Pas moi. |
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JPM
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Posté - 09 déc. 2020 : 17:51:54
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Qui a parlé de syndic sans garantie financière ?
On vous dit que la loi actuelle s'applique à un régime (compte bancaire au nom du syndic) qui n'existe plus, et qu'on voudrait bien que le législateur s'occupe de la question.
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Franck1966
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Posté - 09 déc. 2020 : 18:54:26
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Post 2 d'André78fr "Ma conclusion c'est que les syndics peuvent désormais ne plus payer ces garanties à condition de produire la déclaration sur l'honneur et d'obtenir la carte avec la mention "Absence de garantie financière". |
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andre78fr
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Posté - 10 déc. 2020 : 09:07:19
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J'aurais dĂ» Ă©crire "devraient pouvoir" ...
J'en reviens Ă la pitoyable Ă©criture de l'article 3 :
citation: Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l'article 1er, à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
1. A qui renvoie au juste "ce dernier" ?
2. On fait ici une exception Ă l'exception, que l'on retrouve sous la forme d'un renvoi dans le formulaire de demande de carte de la CCI de Paris par exemple :
https://www.entreprises.cci-paris-i...J-AI-maj.pdf
citation: 1 copie de l’attestation de garantie financière modifiée, délivrée par l’organisme garant, pour l’année en cours, pour chacune des activités exercées OU 1 déclaration sur l’honneur du demandeur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission*.
* La déclaration de non détention de fonds n’est pas possible pour les mentions « gestion immobilière » et « syndic de copropriété »
(article 3, 2° de la loi du 2 janvier 1970).
Mais pas sur le formulaire de la CCI de Toulouse...
https://www.toulouse.cci.fr/sites/d...fication.pdf
3. Quelqu'un connait le décret et les conditions dont il est question ici ??? |
Édité par - andre78fr le 10 déc. 2020 09:08:39 |
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andre78fr
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Posté - 10 déc. 2020 : 09:35:52
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Ce qui est certain en relisant le décret du 30 décembre 2010 c'est que ça concernait bien TOUTES les cartes et si le législateur avait voulu exclure la gestion et les syndics, c'est dans ce texte que ça aurait dû apparaître... l'exception glissée dans l'article 3 avec la loi ALUR est sournoise !
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000023333170
D'ailleurs, la version jusqu'en mars 2014 du $2 de l'article 3 Ă©tait la suivante, sans exceptions !!!
citation: 2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ;
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Que devient la pointe de garantie ? 
