Initialement posté par CHABANT

voici la réponse d'un spécialiste , qui est conforme à ma propre opinion
Pour ce qui est de l'indexation de votre loyer, vous devez le faire à la date anniversaire du bail et non au 1er janvier de chaque année. Le montant de votre indexation est celui de l'IRL sans toutefois dépasser l'évolution du plafond de loyer Scellier prévue par décret au 1er janvier.
Un exemple: la variation de l'indice IRL à la date anniversaire de votre bail est 1,20% et la variation du plafond de loyer Scellier au 1er janvier est de 1,50%, vous pouvez appliquer vos 1,20% d'augmentation. A l'inverse la hausse du plafond est de 1,20% et la hausse de l'IRL de 1,50%, vous ne pourrez appliquer que 1,20% d'augmentation de loyer. En tout état de cause votre loyer ne peut dépasser pendant toute la période de location de 9 ans ou de 15 ans maxi, le plafond de loyer Scellier réévalué chaque année. Vous ne devrez donc jamais "crever" le plafond de loyer.
En cas de changement de locataire, le plafond de loyer applicable pour le nouveau bail est bien le plafond de l'année en cours, qui aura donc été réévalué par l'état, et non votre plafond de départ.

EN CONCLUSION, il vous faudrait, légalement et pour éviter tout ennui avec le FISC, ajuster A LA BAISSE votre loyer, en évitant de donner le motif à votre locataire (car celui-ci risquerait de demander la rétroactivité sur plusieurs années)