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pyramide75
Nouveau Membre

23 message(s)
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Posté - 12 janv. 2020 :  14:18:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un terrain de 450 m² situé dans un lotissement et surtout situé totalement en zone constructible lors de l'achat dans le POS de l'époque. J'ai construit ma résidence principale au début des années 2000.
En 2013 entre en vigueur le PLU qui rattache une frange de mon terrain à la zone A limitrophe. Il en est de même pour les 4 terrains du lotissement riverains de cette zone A.
Bien entendu, à aucun moment je n'ai pas été informé de cette modification. Certes l'enquête est publique mais moi et mon épouse nous travaillons et il ne m'est pas venu à l'esprit qu'une telle possibilité était envisageable.
Ce n'est que bien plus tard que j'en ai pris conscience. Et désormais mes droits à construire sont amputés et je dois choisir entre un garage et une chambre au rez de chaussée su je veux augmenter l'emprise au sol dans une zone ou le CES est limité à 25 %.
Quels seraient éventuellement mes recours contre cette décision que je considère injuste sur le fond et sur la forme (car prise à notre insu ou en tout cas sans information officielle) car j'ai payé la totalité de mon terrain au prix du terrain constructible...
Merci à toute personne susceptible de m'apporter un éclairage sur cette situation.
Cordialement.

Véro13
Nouveau Membre

15 message(s)
Statut: Véro13 est déconnecté

 1 Posté - 12 janv. 2020 :  19:09:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour "pyramide75",
Les experts de ce forum vous donneront une réponse (s'ils vous répondent) plus fiable que la mienne .
Je me trouve dans une situation différente à la vôtre mais qui peut s'y apparenter.
Pour notre cas, nous avons participé à l'enquête publique, donc n'ayez surtout aucun regret, ce n'est que du temps perdu .
Vous serez très bien informé par des personnes compétentes mais les décideurs , quoi qu'il en soit, obtiendront ce qu'ils ont décidé.
Vous avez 2 mois après l'affichage (Mairie) de l'approbation de ce nouveau Plu pour faire un recours auprès du Tribunal administratif (c'est gratuit).
Bon courage! gardez espoir car je ne suis qu'une "lambda" qui n'a pas le savoir ni les connaissances d'autres habitués.
Cdlt

quelboulot
Modérateur

3484 message(s)
Statut: quelboulot est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 janv. 2020 :  00:25:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre problématique n’est pas simple à décrypter, procédons par ordre :

1 - en matière d’urbanisme, rien n’est acquis : un terrain constructible hier devient inconstructible aujourd’hui et changera de nouveau de situation demain…

2 - En matière de modification des règles d’urbanisme, dans la mesure ou la municipalité a respecté les textes législatifs et réglementaires… trop tard pour intervenir, vous avez un délai de deux mois après approbation du PLU par le conseil municipal …

3 - Votre PLU date de 2013, la Loi ALUR a depuis été votée

Coefficient d’emprise au sol ou non dans les PLU approuvés avant le 1er janvier 2016 ?

citation:
https://blog-ducourau-avocats-urban...anvier-2016/

Plus précisément, la question qui se pose est la suivante :

Depuis le 1er janvier 2016, les services instructeurs peuvent-ils, lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, valablement opposer un CES maximum inscrit dans le règlement d’un PLU applicable avant janvier 2016 ?


Autrement dit, l’article R. 151-39 a-t-il pour effet de faire revivre, à compter du 1er janvier 2016, les CES maximum inscrits dans les PLU ante ALUR et ante re-codification du Code de l’urbanisme ?

À cette double formulation, une réponse unique : « Non »

Par l’effet de la loi ALUR et des articles « législatifs » du Code de l’urbanisme fixant la liste des prescriptions d’urbanisme pouvant être imposées par un règlement de PLU, les CES maximum inscrits dans les PLU existant au 1er janvier 2016 sont inopposables à toute demande d’autorisation d’urbanisme.

L’article R. 151-39 n’est donc pas « interprétatif ».


Mais attention, votre PLU a-t-il été révisé depuis ?, car

citation:
Par contre, compte tenu de ses termes, les PLU nouveaux ou révisés depuis le 1er janvier 2016 peuvent et pourront intégrer des CES maximum à côté de CES minimum.


Vous comprendrez rapidement que si votre bureau d’urbanisme communal reste « bloqué » sur le CES maximum fixé par un PLU approuvé en 2013 avant la Loi Alur et fixant un CES maximum, il vous convient de contacter soit : un architecte, un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme ou un Géomètre-Expert « de qualité » et je dirais même plus, "de très bonne qualité"

A moins que vous ne vous décidiez à vous lancer dans des études d’urbanisme…


Calcul de l’emprise au sol et coefficient d’emprise au sol
PUBLIÉ LE 24 JANVIER 2018 PAR JORIS PÉRIÉ

https://perie-archi.fr/calcul-empri...coefficient/
450x25% = 112.50 m2
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Emmanuel Wormser
Modérateur



14345 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 janv. 2020 :  08:38:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par quelboulot
2 - En matière de modification des règles d’urbanisme, dans la mesure ou la municipalité a respecté les textes législatifs et réglementaires… trop tard pour intervenir, vous avez un délai de deux mois après approbation du PLU par le conseil municipal …


c'est incomplet : en cas d'erreur manifeste d'appréciation du classement retenu, on peut encore demander une abrogation partielle.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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quelboulot
Modérateur

3484 message(s)
Statut: quelboulot est connecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 janv. 2020 :  09:55:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Toutafé Emmanuel, il existe cette possibilité, faut-il encore engager une procédure pour faire reconnaître l'erreur manifeste d'appréciation du classement retenu... via un professionnel du droit de l'urba
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

majik
Contributeur senior

823 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 janv. 2020 :  11:36:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
pyramide75

Posté - 12 janv. 2020 : 14:18:39
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un terrain de 450 m² situé dans un lotissement et surtout situé totalement en zone constructible lors de l'achat dans le POS de l'époque. J'ai construit ma résidence principale au début des années 2000.


si vous devez prendre conseil auprès d'un avocat, il semble que la précision relative à la date d'autorisation du lotissement serait utile.

Emmanuel Wormser
Modérateur



14345 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 janv. 2020 :  11:59:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
elle sera sans effet sur la constructibilité du terrain du point de vue de l'administration (plus de 5 ans depuis 2000...)
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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pyramide75
Nouveau Membre

23 message(s)
Statut: pyramide75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 janv. 2020 :  19:23:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir
Merci pour ces précisions. En réponse à "quelboulot", le PLU a été révisé à trois reprises depuis son entrée en vigueur en 2013. Le dernière révision est intervenue en date du 25 sept 2017. Et la 4ème est en cours...Il n'est pas mentionné de CES maximum ni de CES minimum.
Il est simplement précisé qu'n secteur Ubh le CES est de 20 ou 25% suivant que les terrain est desservi ou non par le réseau public d'assainissement ce qui est le cas de mon terrain.
Question à Emmanuel VORMSER: qu'entendez-vous par "erreur manifeste d'appréciation du classement" ? Le lotissement a été classé en secteur Ubh ainsi que le coeur du hameau très ancien qui est très ancien. Un classement en Ubhr n'aurait pas été choquant. Dans cette hypothèse pas de CES donc pas de problème d'extension.
Mais je suis peut-être hors sujet ??? Qu'en pensez-vous ?

Emmanuel Wormser
Modérateur



14345 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 janv. 2020 :  20:06:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
une erreur manifeste d'appréciation, c'est quand il est évident que le classement retenu est erroné, pas quand ce n'aurait simplement pas été choquant de classer différemment
la suite s'apprécie à l'aune de l'analyse des faits, ce qu'un forum ne permet pas
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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