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kikiladoucette
Contributeur senior

France
640 message(s)
Statut: kikiladoucette est déconnecté

PostĂ© - 08 mai 2019 :  15:11:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Lors de la prochaine AGO 3 candidatures de mandat de syndic sont présentes à l'ODJ: celle du syndic sortant présentée comme un"renouvellement"et 2 autres proposées par 2 copropriétaires différents en dehors de toute initiative du Conseil syndical.
La question est: dans quelle ordre le Président de séance qui sera élu devra faire examiner ces candidatures par l'assemblée ?
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

rambouillet
Pilier de forums

15873 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 PostĂ© - 08 mai 2019 :  15:24:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il n'y a pas d'ordre prévu par les textes....

il serait de bon aloi de commencer soit par le sortant, soit par celui qui semble tenir la corde. Mais il devra être voté pour les 3 et les résultats de chacun inscrits sur le PV.

et idem pour l'Ă©ventuel second tour de vote

JPM
Modérateur

6672 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 08 mai 2019 :  17:35:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est, dans tous les cas, le " renouvellement " du syndic en place qui doit traité en premier.

Si vous traitez l'un des deux autres avant, et s'il est désigné, il y a révocation d'office du syndic en place.

Si vous n'avez pas d'argument solide pour cette révocation, vous risquez une condamnation à des dommages et intérêts.

Par ailleurs , il n'est pas mauvais de garder un brin de courtoisie dans les assemblées.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3844 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 08 mai 2019 :  19:40:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme le dit Rambouillet :
"il n'y a pas d'ordre prévu par les textes.... "

Le syndic sortant n' a aucun privilège, il est un candidat comme les autres. Les copropriétaires sont libres de voter pour qui ils veulent.

A partir du moment ou il est candidat, le mandat de l' ancien syndic cesse immédiatement si un autre candidat est élu, il ne s' agit pas d'une révocation.

Si le conseil syndical ou une majorité de copropriétaires sont pour l' élection d'un autre candidat, le président de séance peut très bien mettre au vote en premier ce candidat.

JPM
Modérateur

6672 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 09 mai 2019 :  01:03:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

De Me Cyril Sabatié :

citation:
Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.


Mes indications sont fondées sur cet arrêt.

Si le syndic en place est Dupont non démissionnaire

Et si l'Assemblée examine en premier lieu la proposition du syndic Durand et le désigne

Le syndic Dupont était encore en fonction au moment où Dupont a été désigné, il y a donc révocation et possibilité d'indemnisation pour le sortant si l'assemblée ne peut pas invoquer un motif grave.

De toute manière, le bon sens et la courtoisie commandent d'examiner d'abord le renouvellement du syndic en place a fortiori quand l'autre candidat n'a été contacté que par un copropriétaire.

Un autre comportement fit courir un grave danger aux copropriétaires. Inutile de discuter.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copro112
Contributeur actif



France
115 message(s)
Statut: Copro112 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 09 mai 2019 :  10:09:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Lors de l'assemblée générale, une résolution soumet l'élection du syndic (qui gère actuellement la copropriété) au vote.

Si celui-ci n'est pas réélu, il s'en va.

Dans ce cas précis, il ne s'agit nullement d'une révocation de son mandat.
Si ce que vous affirmez Ă©tait vrai, il serait ainsi impossible de changer de syndic !

L'intervenant initial parle dit :
citation:
... syndic sortant présenté comme un"renouvellement" ...
. Il ne s'agit nullement de mettre fin à son mandat avant la date prévue au contrat.

Je ne vous rappellerai pas (si, tout de même) ce qu'est une révocation : Changer de syndic alors que son mandat court encore sur plusieurs semaines (mois, voire années s'il est élu pour 3 ans).
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

Sunbird
Pilier de forums

3156 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 09 mai 2019 :  10:11:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"De toute manière, le bon sens et la courtoisie commandent d'examiner d'abord le renouvellement du syndic en place a fortiori quand l'autre candidat n'a été contacté que par un copropriétaire."

Certains pour les mêmes motifs "le bon sens et la courtoisie" considèrent de voter en premier pour le nouveau syndic.

La différence est liée au point de vue, celui du syndic en place ou celui du SDC.

Ce qu'on voit souvent, c'est si le syndic sortant est voté en premier, ce dernier autorisera au nouveau syndic de se présenter devant l'AG uniquement si le sortant n'est pas élu.

JB22
Pilier de forums

3844 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 09 mai 2019 :  10:25:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour "le bon sens et la courtoisie"

l' assemblée générale vote en premier sur la candidature de monsieur DUPONT syndic dont le mandat est en cours, Monsieur DUPONT n' est pas élu, il y a donc "révocation " suivant votre point de vue. Ce qui interdit tout changement de syndic.

L' assemblée vote ensuite sur la candidature de DURAND, qui est élu_.

JPM
Modérateur

6672 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 09 mai 2019 :  12:10:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

JB 22 :
citation:
l' assemblée générale vote en premier sur la candidature de monsieur DUPONT syndic dont le mandat est en cours, Monsieur DUPONT n' est pas élu, il y a donc "révocation " suivant votre point de vue. Ce qui interdit tout changement de syndic.


Il n'y a pas révocation.
Il y a non-renouvellement.

Quand l'assemblée vote sur la candidature d'un nouveau candidat il n'y a déjà plus de syndic

Une variante est que si les autres candidats n'ont pas non plus obtenu la majorité nécessaire il faut faire un nouveau vote pour ceux qui ont obtenu un nombre suffisant de voix.
Si tel est le cas pour le syndic sortant il est qualifié pour le second tour.

Doit-il passer à nouveau en premier pour ce tour ? On peut opter pour donner la priorité à celui qui a obtenu le plus de voix.

Mais certains optent néanmoins pour le sortant afin d'éviter un changement de syndic.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3844 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 09 mai 2019 :  14:30:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
A JPM.

J' ai Ă©crit " suivant votre point de vue."

J' ai toujours soutenu :
"Il n'y a pas révocation.
Il y a non-renouvellement."


Par contre vous dites :
"Le syndic Dupont était encore en fonction au moment où Dupont a été désigné, il y a donc révocation et possibilité d'indemnisation pour le sortant si l'assemblée ne peut pas invoquer un motif
grave."


Il faudrait être cohérent avec vous-même.

JPM
Modérateur

6672 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 09 mai 2019 :  15:24:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut ajouter que dans la plupart des cas l'ordre du jour prévoit le renouvellement du syndic en place soit, à défaut, la désignation d'un autre syndic.

Dans ce cas il est obligatoire de voter en premier lieu sur le renouvellement.

+++++++++++++++++

Le texte nouveau est :
citation:
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »


Il vise deux cas :

soit l'assemblée est tenue hors la présence du syndic en place comme cela est parfois le cas quand on veut se débarrasser de lui.

soit le syndic est présent mais l'assemblée décide de voter sur les autres candidatures avant de voter sur le renouvellement.

Dans ces deux cas le syndic "sortant" est toujours en place au moment où l'assemblée vote sur la désignation d'un remplaçant.

Si le remplaçant est élu le syndicat se trouve avec deux syndics.

Le texte nouveau a pour objet de régler cette difficulté. Le syndic en place est révoqué à la date d'entrée en fonction du nouvel élu, qui est souvent le lendemain de l'assemblée.

Les rédacteurs du texte espéraient qu'il allait les faire échapper au contrôle de la légitimité" de la révocation.

La cour de cassation n'a pas suivi. Elle juge qu'il y a bien révocation et que le syndicat doit invoquer un motif légitime. A défaut le syndic évincé a droit à une indemnisation.

L'indemnisation n'est pas forcément égale au solde de la rémunération jusqu'à la fin du mandat. Le non renouvellement génère un préjudice distinct qui s'ajoute à ce solde.

Tout cela vient d'une bévue dans la rédaction du projet. Il ne fallait pas parler de révocation mais d'extinction du mandat.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copro112
Contributeur actif



France
115 message(s)
Statut: Copro112 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 09 mai 2019 :  19:07:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comment change-t-on de syndic dont le contrat arrive à échéance.

Dans le cas de l'intervenant, il y a 3 candidats.

Le syndic élu l'année précedente est présent dans la salle (généralement comme secrétaire de séance).

Le pdt de séance mène les débat et arrive à la résolution "désignation du syndic".
Il demande donc au syndic présent (les 2 autres généralement attendent dehors) de se "présenter".
Par "présenter", j'entends :faire son bilan, mettre le doigt sur ses points forts, s'amender sur ses faiblesses, etc.
Il répond à d'éventuelles questions puis sort de la salle.

Le 2ème syndic entre et fait la même chose puis sort.
Puis c'est au tour du 3ème.

Le président fait ensuite voter l'assemblée pour chacun des syndics.
Le syndic sortant recueille (par exemple) 32% des voix, le 2ème 53%, le 3ème(12%).

Dès lors, le président fait entrer le syndic élu (et dans notre cas, le perdant qui prend ses cliques et ses claques).
L'assemblée continue alors avec le nouveau syndic.
Tout simplement.

J'ai vécu cet exemple dans plusieurs copropriétés.

Ce qu'il faut absolument éviter, c'est une résolution pour chacun des syndics car dans ce cas le premier pour qui on vote est élu !
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience.

Édité par - Copro112 le 09 mai 2019 19:12:13

JPM
Modérateur

6672 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 10 mai 2019 :  00:46:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Nous sommes parfaitement d'accord

Le premier vote concerne le renouvellement ou non du syndic en place
Ayant eu 32 % des voix il n'est pas renouvelé. A cet instant le syndicat n'a plus de syndic.

Au second vote, le premier candidat est élu à 53 %. Le syndicat est doté d'un syndic.

Il n'y a pas lieu de réaliser le troisième vote car la question est traitée.



Certains présidents ont quand même le souci de faire examiner la seconde candidature. On a de temps à autres la surprise de constater que le second candidat obtient 60 % des voix

Signature de JPM 
La copropriété sereine

goutelette
Contributeur vétéran

1269 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 10 mai 2019 :  22:08:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
JPM Le premier vote concerne le renouvellement ou non du syndic en place Ayant eu 32 % des voix il n'est pas renouvelé. A cet instant le syndicat n'a plus de syndic.

J'ai bien du mal à comprendre ce type de situation, me donnant l'impression de vivre sur une autre planète.
1er point : Si la nomination d'un autre syndic est porté à l' OJ en principe c'est par le C.S qui mentionne des 'insatisfactions.
Les copropriétaires étant dans leur ensemble indifférant au suivi des problèmes de la copro/( à moins d' un problème perso/ ).
Le président de séance explique les raisons pour lequel, il a été porté à l' OJ la présentation d'un nouveau syndic. Si, syndic satisfaisant , le C.S dans l'exercice avant fin du contrat , mentionne ne pas rechercher de syndic
De ce fait, la majorité de personnes présentes refusent l' élection du syndic en place.
Maintenant, pourquoi présenter deux candidatures ? Je suis étonnée, que des syndics bien en place, sur la place, acceptent de faire la queue en attendant leur tour.?
Le C.S ayant reçu les candidats et étudié le contrat de chacun ( Ce que ne peut faire l'ensemble des copro.) peut présenter le " cabinet" syndic qui leur a paru le plus approprié
Signature de goutelette 
Goutelette

rambouillet
Pilier de forums

15873 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 mai 2019 :  08:07:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
en l'espèce, les 2 autres syndics ont été présentés par 2 copro différents, donc pas forcément au courant l'un de l'autre.

cela signifie qu'il doit y avoir au moins 2 copros mécontents....

goutelette
Contributeur vétéran

1269 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 11 mai 2019 :  11:52:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Rambouillet:en l'espèce, les 2 autres syndics ont été présentés par 2 copro différents, donc pas forcément au courant l'un de l'autre.

cela signifie qu'il doit y avoir au moins 2 copros mécontents....

En effet, comme semble l'indiquer le post de Kikiladoucette.
Ce qui est étrange, c'est que des syndics présentent leur contrat à des personnes ( bien sur copropriétaires...) A des personnes qui semblent pas d'avantage apprécier les membres du CS.
Ces syndics sont téméraires.
En ce qui nous concerne, tout copropriétaire est en droit de présenter un syndic, mais en fait part au CS . De ce fait le syndic postulant est reçu par le copro/ accompagné d'un conseiller .Pour établir son contrat beaucoup d'informations sont demandées , que ne connait pas forcément le copro/. Ainsi, qu'une visite de l'ensemble des parties communes. Caves -parking - toit terrasse ...Noms des entreprises contractuelles. etc..
Chez nous un syndic connu sur la place, ne se déplace pas à la demande d' un copro/ mécontent.
A savoir que le syndic postulant demande a prendre connaissance de la convocation d' AG.
Si 2 syndics sont mentionnés en concurrence,après la présentation du syndic en place le syndicat prend le risque de se retrouver sans syndic.
Dans un cabinet sérieux aucun n'accepte de donner de son temps s'il est mis 2 fois en concurrence.
Signature de goutelette 
Goutelette

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 mai 2019 :  12:04:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pleine approbation des propos de Goutelette

Autrefois les règles de confraternité de la CNAB prescrivait à un membre de prévenir un autre membre syndic en place d'un immeuble qu'on lui proposait de reprendre. La clause venait des règles du Barreau de Paris.

La CNAB a été condamnée pour avoir porté atteinte au jeu de la libre concurrence

De nos jours un cabinet sérieux ne répond qu'à un conseil syndical et a priori avec méfiance.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3844 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 11 mai 2019 :  13:23:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Dans un cabinet sérieux aucun n'accepte de donner de son temps s'il est mis 2 fois en concurrence."

Un syndic est libre de se porter candidat, il accepte alors le risque d' ĂŞtre mis en concurrence, ne serait ce qu' avec le syndic en place.
 
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