| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
41
 Posté - 29 déc. 2018 : 17:12:53
|
|
citation: Manifestement cette clause du contrat de syndic consistant à déclarer que le coût de l'état daté est imputable au copropriétaire vendeur ne peut s'accorder avec ce que la loi prévoit sur l'effet relatif des contrats.
le contrat type de syndic ne fait que reproduire la loi de 1965 par la relation qui existe entre le syndicat et l'un de ses membres :
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
...
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
 42
Posté - 29 déc. 2018 : 18:56:26
|
Quand le syndic commande un ravalement de 200 000 € à un entrepreneur, cette convention n'est pas opposable aux copropriétaires ?
Ils ne sont pas tenus de payer leur contribution à ces travaux car ils peuvent invoquer l'article 1199 du Code civil ?
Bien sur que si bien entendu.
Le Code civil ne connait pas les actes juridiques collectifs, mais cela ne les empêche pas d'exister.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
43
Posté - 29 déc. 2018 : 20:18:12
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Quand le syndic commande un ravalement de 200 000 € à un entrepreneur, cette convention n'est pas opposable aux copropriétaires ?
Ils ne sont pas tenus de payer leur contribution à ces travaux car ils peuvent invoquer l'article 1199 du Code civil ?
Bien sur que si bien entendu.
Le Code civil ne connait pas les actes juridiques collectifs, mais cela ne les empêche pas d'exister.
? ! les frais relatifs au ravalement sont répartis selon les tantièmes et non imputés autoritairement à un seul copropriétaire comme cela est les cas pour le prétendu travail du syndic pour faire un "état daté"... Ce rapprochement n'est donc pas pertinent à mon avis . En fait cette question ( frais d'établissement de l'état daté) ne devrait pas se poser au vendeur ni au notaire, car le syndic recevra ses honoraires pour l'état daté , sans que le notaire ait à le payer, ou à le déduire du produit de la vente . Il suffira au syndic de la facturer simplement au SDC , comme le prévoit son subtile contrat . L'imputation au vendeur sera l'affaire du SDC par le canal du syndic , s'il y parvient( il devrait produire un devis acceptant ce prix et signé par le copropriétaire vendeur) , puisque cette disposition du 10-1 b de L65 est d'application impossible, si l'on veut respecter les dispositions du code civil relative à l'effet relatif des contrats et si l'on veut bien considérer comme sérieuse ( et elle doit l'être) la décision de la C de cass du 30-01-2008 n°07-10750. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
44
 Posté - 30 déc. 2018 : 02:30:14
|
Il n'y a aucune différence entre les deux exemples !
L'assemblée vote des travaux pour 200 000 €. L'ordre de service génère un contrat entre le syndicat et l'entrepreneur pour un montant de 200 000 € qui s'impose à tous les copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
L'assemblée vote un contrat de syndic (entre le syndicat et le syndic) qui comporte la tarification des prestations hors forfait. S'agissant d'un état daté le syndicat doit payer au syndic 420 € si ce montant a été adopté par l'assemblée. L'article 10-1 ajoute à cela que cette dépense légale ne doit pas être répartie entre les copropriétaires en fin d'exercice mais immédiatement imputée au vendeur.
L'article 1191 n'a rien à voir dans tout cela parce que le syndicat est doté d'une transparence juridique évidente. Tout ordre de service adressé par le syndic à une entreprise génère une convention dont le coût est fatalement opposable à tous les copropriétaires.
Encore faut il que les comptes soient approuvés. Mais ce n'est pas le cas des honoraires d'état daté du syndic puisqu'ils ont été adoptés à l'avance.
Vous oubliez par ailleurs que la rémunération de cette prestation ne tient pas compte seulement de son prix de revient, mais aussi de la lourde responsabilité qui pèse sur le syndic lors de son établissement puis de son exploitation le cas échéant (nécessité d'une opposition)
Sauf erreur de ma part il a été admis qu'un plafonnement raisonnable serait à 500 € ttc. La notion de plafonnement est ici purement exécrable après les abus incontestables de l'ancienne taxation. Il n'est pas inconcevable de laisser aux conseils syndicaux et aux assemblées générales le soin de sanctionner des prétentions excessives.
Plafonner ce serait déconsidérer les copropriétaires.
|
|
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
|
|
45
 Posté - 30 déc. 2018 : 11:20:58
|
JPM ou Rambouillet indiquez-nous comment récupérer la somme de l'état daté si le vendeur demande au notaire de bloquer cette somme?
Car la théorie c'est intéressant, mais échanger sur la pratique le serait beaucoup plus. |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
46
Posté - 30 déc. 2018 : 12:23:15
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Il n'y a aucune différence entre les deux exemples !
L'assemblée vote des travaux pour 200 000 €. L'ordre de service génère un contrat entre le syndicat et l'entrepreneur pour un montant de 200 000 € qui s'impose à tous les copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
L'assemblée vote un contrat de syndic (entre le syndicat et le syndic) qui comporte la tarification des prestations hors forfait. S'agissant d'un état daté le syndicat doit payer au syndic 420 € si ce montant a été adopté par l'assemblée. L'article 10-1 ajoute à cela que cette dépense légale ne doit pas être répartie entre les copropriétaires en fin d'exercice mais immédiatement imputée au vendeur.
Pourtant il y a bien une différence : pour les travaux, la prestation bénéficiant au SDC, les frais sont donc répartis selon les tantièmes, alors que l’état daté ne concerne qu’un copropriétaire s’il devient vendeur. Le SDC étant une entité juridique différente du copropriétaire considéré, ne peut décider à sa place du montant de la prestation correspondant à l’état daté et ne concernant qu’un copropriétaire sans se soucier de son accord particulier . On peut même considérer que le vote du contrat de syndic serait irrégulier car adopté par un vote bloqué : en effet il est impossible qu’un seul vote décide à la fois le montant de la prestation spéciale et son imputation autoritaire à un tiers, car un copropriétaire est bien un tiers dans le contrat passé entre le SDC et le syndic.
Certes l’article 10-1 b de L65 prévoit cette imputation , mais c’est là le problème, car la loi ne peut évidemment violer une disposition du Code civil aussi importante que celle visant l’effet relatif des contrats comme l'a confirmé formellement l’arrêt de la C de cass du 30-01-2008 n°07-10750.
citation:
L'article 1191 n'a rien à voir dans tout cela parce que le syndicat est doté d'une transparence juridique évidente. Tout ordre de service adressé par le syndic à une entreprise génère une convention dont le coût est fatalement opposable à tous les copropriétaires.
La notion de transparence juridique s’oppose au secret ou à la dissimulation et concerne le « droit de savoir » principalement en matière commerciale. Elle me paraît étrangère à la question. La seule application régulière applicable du contrat de syndic relative à l’état daté est qu’elle doit être à la charge du SDC puisque c’est bien l’AG des copropriétaires qui l’a votée. Le syndic est donc bien tranquille à cet égard : il aura bien la rémunération prévue. Elle sera imputée ou « opposable à tous les copropriétaires » c’est bien d’accord.
citation:
Encore faut il que les comptes soient approuvés. Mais ce n'est pas le cas des honoraires d'état daté du syndic puisqu'ils ont été adoptés à l'avance.
Vous oubliez par ailleurs que la rémunération de cette prestation ne tient pas compte seulement de son prix de revient, mais aussi de la lourde responsabilité qui pèse sur le syndic lors de son établissement puis de son exploitation le cas échéant (nécessité d'une opposition)
On peut évaluer le coût de cette "lourde" responsabilité professionnelle (pas plus lourde qu'à aucune autre profession) au niveau du taux de cotisation appliqué par l’assureur RC sur le chiffres d’affaires du syndic , ou ses recettes d’exploitation… ( 0,5% , 1%, 2 % ,5%, …. ? ) Les professionnels pourront facilement préciser le niveau de cette charge, obligatoire .C’est cette quantité qu’il faut aussi prendre en considération dans le calcul du taux horaire fixé dans le contrat de syndic pour les vacations spéciales, hormis les autres frais et le bénéfice légitime, mais devant être raisonnable.
citation:
Sauf erreur de ma part il a été admis qu'un plafonnement raisonnable serait à 500 € ttc. La notion de plafonnement est ici purement exécrable après les abus incontestables de l'ancienne taxation. Il n'est pas inconcevable de laisser aux conseils syndicaux et aux assemblées générales le soin de sanctionner des prétentions excessives.
Plafonner ce serait déconsidérer les copropriétaires.
Ce serait surtout prévenir les abus que l’on peut constater dans certains contrats de syndic, et ce serait aussi une disposition prise dans l’intérêt du public car les copropriétaires ne sont pas obligatoirement des professionnels du droit .En fait il aurait été préférable de supprimer la tarification à la vacation, car il appartient au véritable professionnel d’apprécier globalement le travail qu’il accepte de faire après examen du « chantier », comme le fait un plombier ou un électricien dans son devis , auquel il devra se ternir . Certes cela comporte un risque pour l’entreprise , c’est cela « le risque d’entreprise ».
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 30 déc. 2018 : 13:05:14
|
Si le code civil et le droit des contrats n'est pas opposable, il faudrait expliquer que c'est justement sur le code civil et le droit des contrats que les syndics dont le mandat a été déclaré nul par un juge, que ces derniers ont tout le même le droit à honoraire.
Je serais également intéressé d'entendre les arguments pourquoi le syndic est le seul professionnel qui s'adresse pourtant à des consommateurs, et en particulier dans le cadre de prestation particulière n'indique pas un médiateur de la consommation ce qui est pourtant une obligation. |
|
|
|
48
Posté - 30 déc. 2018 : 16:48:30
|
|
citation: indiquez-nous comment récupérer la somme de l'état daté si le vendeur demande au notaire de bloquer cette somme?
On applique l'article 20 et on passe par le juge in fine :
"Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1." |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
49
Posté - 30 déc. 2018 : 17:38:15
|
De Jany2718 :citation: Certes l’article 10-1 b de L65 prévoit cette imputation , mais c’est là le problème, car la loi ne peut évidemment violer une disposition du Code civil aussi importante que celle visant l’effet relatif des contrats comme l'a confirmé formellement l’arrêt de la C de cass du 30-01-2008 n°07-10750.
Vous faîtes une différence entre la loi et le Code civil. C'est une erreur profonde.
Par ailleurs vous écrivez : citation: Pourtant il y a bien une différence : pour les travaux, la prestation bénéficiant au SDC, les frais sont donc répartis selon les tantièmes, alors que l’état daté ne concerne qu’un copropriétaire s’il devient vendeur. Le SDC étant une entité juridique différente du copropriétaire considéré, ne peut décider à sa place du montant de la prestation correspondant à l’état daté et ne concernant qu’un copropriétaire sans se soucier de son accord particulier . On peut même considérer que le vote du contrat de syndic serait irrégulier car adopté par un vote bloqué : en effet il est impossible qu’un seul vote décide à la fois le montant de la prestation spéciale et son imputation autoritaire à un tiers, car un copropriétaire est bien un tiers dans le contrat passé entre le SDC et le syndic.
Vous créez un droit qui vous est propre tout comme certains Gilets.
Vos excès vont jusqu'à réserver au bénéficiaire d'une prestation le droit d'en fixer le coût, ce qui est vraiment le comble. Les copropriétaires sont tenus au respect de la tarification adoptée par l'assemblée générale. Point c'est tout.
Encore une erreur fondamentale avec : citation: La notion de transparence juridique s’oppose au secret ou à la dissimulation et concerne le « droit de savoir » principalement en matière commerciale. Elle me paraît étrangère à la question. La seule application régulière applicable du contrat de syndic relative à l’état daté est qu’elle doit être à la charge du SDC puisque c’est bien l’AG des copropriétaires qui l’a votée. Le syndic est donc bien tranquille à cet égard : il aura bien la rémunération prévue. Elle sera imputée ou « opposable à tous les copropriétaires » c’est bien d’accord .
La transparence juridique des institutions collectives n'a rien à voir avec la transparence de la gestion d'une société commerciale. Dans le cas d'une société commerciale d'ailleurs il n'existe aucune transparence juridique. Un effet de la transparence juridique est que lorsque des produits imposables sont reçus par le syndicat, la déclaration n'en est faite que par les copropriétaires, chacun au prorata de sa quote part.
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
50
Posté - 30 déc. 2018 : 17:56:24
|
Pour Sunbird qui écrit : citation: JPM ou Rambouillet indiquez-nous comment récupérer la somme de l'état daté si le vendeur demande au notaire de bloquer cette somme?
Car la théorie c'est intéressant, mais échanger sur la pratique le serait beaucoup plus.
La pratique est avant tout que les notaires veillent scrupuleusement à ce que les frais incombant au vendeur soient payés. Ce qui ne les empêchent pas de signaler certaines prétentions excessives.
La somme en question n'est pas une dette du vendeur envers le syndicat. C'est une charge due au syndicat.
Toute charge impayée justifie une opposition au paiement du prix.
Si l'on va jusqu'au jugement le vendeur se retrouve avec une validation de l'opposition, 600 € au titre de l'article 700 et 150 € de dommages et intérêts comme je l'a vu l'an dernier dans une affaire où le comportement du vendeur avait été suicidaire.
Il a été jugé que la garantie de l'opposition ne jouait pas pour les dommages et intérêts. Ce qui parait exact. Le vendeur ne les ayant pas payés, il a du supporter en outre des frais d'huissier pour l'exécution de ce paiement distinct.
Une remarque importante : Pendant des dizaines d'années les notaires ont payés des honoraires directement aux syndics considérés comme créanciers directs du vendeur.
C'était interdit par l'article 66 du décret Hoguet qui a été méprisé par les plus hautes autorités.
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
51
Posté - 30 déc. 2018 : 18:13:26
|
Pour Jany 2718 qui écrit citation: On peut évaluer le coût de cette "lourde" responsabilité professionnelle (pas plus lourde qu'à aucune autre profession) au niveau du taux de cotisation appliqué par l’assureur RC sur le chiffres d’affaires du syndic , ou ses recettes d’exploitation… ( 0,5% , 1%, 2 % ,5%, …. ? ) Les professionnels pourront facilement préciser le niveau de cette charge, obligatoire .C’est cette quantité qu’il faut aussi prendre en considération dans le calcul du taux horaire fixé dans le contrat de syndic pour les vacations spéciales, hormis les autres frais et le bénéfice légitime, mais devant être raisonnable.
Quand le vendeur doit 21000 € de charges impayées, c'est à ce montant qu'il faut estimer le risque.
Mais il y a d'autres risques à prendre en considération. Ceux d'un procès important mais non signalé, Ceux d'une notification administrative non signalé, etc … Est ce que l'ordinateur vous signalera tout cela ? Pas sur.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
52
Posté - 30 déc. 2018 : 18:44:21
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Vos excès vont jusqu'à réserver au bénéficiaire d'une prestation le droit d'en fixer le coût, ce qui est vraiment le comble. Les copropriétaires sont tenus au respect de la tarification adoptée par l'assemblée générale. Point c'est tout.
Il n'y a pas d'excès dans le fait d'avoir une opinion, mais simplement divergence de vues avec celui ou celle qui serait d'un avis différent ou contraire.
Pour ma part j'estime que le bénéficiaire d'une prestation doit en payer le prix à condition que ladite prestation et le prix aient été explicitement convenu préalablement entre le prestataire et le bénéficiaire .
La seule exception réside dans certaines formalités ou actes d'huissiers ou notaires ou de commissaires priseurs dont le prix est fixé par décret et non par le prestataire ni par un tiers . |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
|
|
53
Posté - 30 déc. 2018 : 19:39:26
|
Pour l'instant hormis la cassation citée plus haut, personne ne cite une cassation qui infirmerait que le code civil ne s'applique pas, tout comme aujourd'hui la Code de la consommation s'appliquerait dans le cas d'un vendeur non professionnel.
En pratique les notaires sont de plus en plus "em***dés" à présenter le cout de l'état daté et parfois de l'article 20, et de frais pour pour le pré-état daté (que les syndics appellent souvent état-daté, et mise à jour de l'état daté).
Le vendeur conteste les sommes qui sont séquestrés par le notaire, et le syndic à 15 jours à réception de l'avis de mutation pour réagir avec un huissier. Donc le syndic va déjà engager au minima 70 € de frais d'huissier au nom du SDC.
Ensuite si on passe par le TI, on assigne qui le syndic, le SDC?
Concernant le TI, je laisse le soin au syndic d'expliquer à la copropriété qu'elle est assignée par M. X vendeur car il y a difficulté du paiement des x euros pour l'état-daté et que les frais de procédure pour le SDC seront de 1500 euros... De plus les TI sont peu généreux avec les "gagnants" et l'article 700 lorsqu'il est donné, ce qui n'est pas toujours le cas lorsqu'on a gain de cause, il est plus proche de la centaine d'euros que les 1500 euros de frais d'avocat. Donc le résultat sera désastreux pour le syndic. Même si il s'avérait que le TI condamne le vendeur à payer l'état daté, rien ne permet de dire que le cout retenu par le juge sera celui demandé par le syndic, en effet rien ne peut justifier qu'un état daté coute 500 euros ou plus (même si il y a procédure et un impayé de 21000 euros), tout au plus le juge retiendrai un cout se rapprochant de quelques euros qui est le temps nécessaire à faire ce document.
Pour que ces frais soient payés les notaires dont le chantage à bloquer la totalité du prix de la vente, si ils ne faisaient pas cela ces frais seraient de plus plus contestés lors des ventes. Le dernier qui a joué à cela avec un de mes clients, a eu le droit de la part du client à une menace de transférer le dossier chez un autre notaire... Le notaire n'allait pas perdre ses honoraires sur une vente de plus de 500 k€.
Le notaire a donc bloqué uniquement les 780 euros, et bizarrement aucune action du syndic dans les 15 jours. Aujourd'hui il a économisé 780 euros.
Une fois de plus il suffit de prendre les contentieux en charge impayée, pour constater que les TI ne prennent pas les frais de mise en demeure (ou autre du syndic), pourtant la loi indique que ces frais sont à la charge du mauvais payeur.
|
Édité par - Sunbird le 30 déc. 2018 19:45:31 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
|
|
54
Posté - 30 déc. 2018 : 20:11:03
|
Vos excès vont jusqu'à réserver au bénéficiaire d'une prestation le droit d'en fixer le coût, ce qui est vraiment le comble. Les copropriétaires sont tenus au respect de la tarification adoptée par l'assemblée générale. Point c'est tout.
C'est avec ce type de raisonnement que les GJ sont dans la rue.
Que la vie serait belle si les clients (pro ou consommateur) n'avait rien à dire sur le prix.
L'argumentation développée par Jany2718 certes ne vous plait pas, mais rien ne vous autorise à déformer ces propos.
Je partage l'avis de Jany2718, que le contrat devrait couvrir l'ensemble de la gestion et arrêter les facturations particulières qui sont du domaine de la gestion de base d'une copropriété. L'histoire du risque généré par l'établissement de l'état daté que vous nous sortez depuis des années ne tient pas, sauf à considérer que si le syndic ne faisait pas d'état daté il ne serait pas responsable de sa gestion.
Depuis une décennie les prestations particulières dépassent en terme de CA pour un syndic le CA du contrat, c'est pour cette raison que de plus plus de syndics facturent copropriétaire/syndic afin que les sommes n'apparaissent pas dans les comptes du SDC.
Il faut bien entendu que les copropriétaires et CS raisonnent en CA global, et c'est dans l'intérêt des copropriétés.
En effet un syndic qui va facturer 700 euros et plus (aujourd'hui nous arrivons en facturation syndic à des frais qui dépassent les 1000 euros) pour une mutation, le syndic va privilégier ce type de tâche au détriment de la gestion de la copropriété qui est moins rentable.
C'est exactement le même problème avec les mises en demeure pour non paiement. Facturer 70 euros ou plus, pour un simple LRAR automatiser ne se justifie pas. J'ai des syndics qui facturent le cout réel (5.20 €), cela est bien plus efficace, et le syndic vu que cela ne lui rapporte rien ne fait pas des mises en demeure opportunistes qui nuisent au SDC. |
|
|
|
55
Posté - 30 déc. 2018 : 23:30:14
|
Nous ne voyons pas le pourquoi de tous ces nœuds dans la tête !
L'établissement de l'état daté est une prestation du syndic réalisée dans l'intérêt du syndicat en application de l'article 5 du décret. C'est donc une charge du syndicat. Il n'y a aucun contrat pour cette prestation entre le syndic et le copropriétaire vendeur.
En conséquence, normalement, l'article 10 al. 2 de la loi s'appliquerait et cette charge serait répartie en tantièmes généraux, quoi que prévoie le contrat de syndic, car l'article 10 est d'ordre public.
Mais l'article 10-1 prévoir une dérogation à l'article 10 al. 2 en autorisant le syndic à appliquer une répartition différente, à savoir une imputation privative. Cette imputation privative n'est qu'un mode de répartition particulier d'une charge du syndicat. Point !
Au demeurant, elle doit figurer n tant que telle sur l'annexe 3 des comptes annuels.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
56
Posté - 30 déc. 2018 : 23:48:00
|
citation: Que la vie serait belle si les clients (pro ou consommateur) n'avait rien à dire sur le prix.
Ce n'est pas le cas puisque les tarifs sont discutés par les conseils syndicaux et discutés en assemblée générale. Pourquoi évoquer le cas ou les clients n'auraient rien à dire
Donc votre édifice s'écroule.
Il y a d'ailleurs peu d'incidents à propos de ces honoraires. Universimmo a raison de considérer cette discussion comme superflue.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
57
Posté - 31 déc. 2018 : 11:03:05
|
|
citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
L'établissement de l'état daté est une prestation du syndic réalisée dans l'intérêt du syndicat en application de l'article 5 du décret. C'est donc une charge du syndicat. Il n'y a aucun contrat pour cette prestation entre le syndic et le copropriétaire vendeur.
En conséquence, normalement, l'article 10 al. 2 de la loi s'appliquerait et cette charge serait répartie en tantièmes généraux, quoi que prévoie le contrat de syndic, car l'article 10 est d'ordre public.
Mais l'article 10-1 prévoir une dérogation à l'article 10 al. 2 en autorisant le syndic à appliquer une répartition différente, à savoir une imputation privative. Cette imputation privative n'est qu'un mode de répartition particulier d'une charge du syndicat. Point !
Il est bien curieux qu’une disposition qui est d’ordre public, donc à laquelle nul ne peut déroger, déroge elle-même délibérément à un principe fondamental du droit des contrats portant sur l’effet relatif des contrats ou « l’effet du contrat à l’égard des tiers » (CC article 1199 ( depuis 2016) :
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. »
ou ancien article 1165 : « Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 ».
Les magistrats de la 3ème chambre civile de la C de cass , qui liront cette discussion vont probablement bien rire et seront aussi très intéressés de voir le cas que font certains professionnels du droit de leur décision du 30-01-2008 n°07-10750.
La nouvelle rédaction sous l’article 1199 ( ordonnance 2016-131 du 10-02-2016 art.2 ) « les tiers ne peuvent (..) se voir contraints de l’exécuter » vient pourtant exactement confirmer cette décision.
En réalité il faut bien reconnaître que cette erreur du législateur ou du rédacteur du 10-1 b de L65 serait totalement passée inaperçue, si le tarif prévu dans la plupart des contrats de syndic pour la confection de « l’état daté » avait été raisonnable et avait vraiment correspondu au travail à faire par le syndic ou ses collaborateurs en cas de vente d’un lot .
C’est donc l’abus et la cupidité de certains syndics qui est la cause de cette discussion, plus que la maladresse ou la négligence du législateur ignorant les dispositions du 1165 du CC , à l’époque de l’introduction ( 2006) de cette malheureuse modification de l’article 10-1 de L65 .
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
58
Posté - 03 janv. 2019 : 21:58:43
|
Vous prétendez que l'adoption par l'assemblée du tarif du syndic pour les prestations hors forfait est inopposable à un copropriétaire
Donc si l'assemblée décide d'accepter le devis de l'entreprise Dupont d'un montant de 11 000 € pour effectuer tel travail, un copropriétaire peut également contester cette décision ?
Si vous répondez NON, merci de bien vouloir expliquer soigneusement votre raisonnement.
Si vous répondez OUI, merci d'indiquer comment l'assemblée prend une décision opposable.
Le syndicat est composé de tous les copropriétaires.
Le vote majoritaire de l'assemblée devient la volonté du syndicat
Le tiers de l'article 1191 c'est un étranger absolu.
Le membre d'une institution collective ne peut pas étranger absolu à cette institution.
Le copropriétaire qui n'a pas contesté une décision de l'assemblée doit la respecter.
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
59
Posté - 03 janv. 2019 : 22:50:16
|
Et pour finir l'artillerie lourde :
Au cours d'une procédure judiciaire où le syndicat est partie, il représente les copropriétaires.
Ils ne peuvent donc pas exercer une tierce opposition contre la décision rendue
sauf si elle porte atteinte à des intérêts propres au demandeur à la tierce opposition autres que ceux du syndicat des copropriétaires
Cass civ 3 02/10/1996 (94-18943) Extrait
Mais attendu qu'ayant relevé que l'arrêt du 30 mars 1993 avait prononcé la nullité d'une décision de "l'assemblée générale du 5 janvier 1988 du groupe C" relative à des travaux de ravalement de façades, que cette action avait été dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, seule personne ayant qualité à y défendre et à y représenter tous les copropriétaires, et que la décision de travaux relevait du vote de l'ensemble des copropriétaires, la dépense devant être supportée par tous, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que les demandeurs à la tierce opposition, bien que n'ayant pas été tous convoqués à l'assemblée générale dont la décision a été annulée, ne justifiaient pas d'un préjudice personnel distinct des intérêts défendus en la circonstance par leur syndicat qui avait soutenu que la décision litigieuse relevait de la seule administration du groupe C;
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
60
Posté - 03 janv. 2019 : 23:15:16
|
L'article 1199 du CC répond à la question ainsi que la 3è ch Civ de la c de cass dans son arrêt du 30-01-2008 n°07-10750.
Il faut en effet bien observer que dans le contrat de syndic, les parties sont le syndic et le SDC.
Un copropriétaire donné n'est pas le contractant, mais simplement un tiers, comme le confirme l'arrêt du 30-01-2008 .
Il faut aussi bien lire l'article 1199 du CC : les tiers ne peuvent se voir contraints d'exécuter un contrat auquel ils ne sont pas signataires .
La question est différente lorsqu'il s'agit d'imputer les charges correspondant à des travaux votés à la majorité, mais refusés par certains copropriétaires, car il s'agit de prestations qui bénéficient au SDC et non à un seul copropriétaire. Les copropriétaires minoritaires doivent accepter la règle et payer leur part de tantièmes dans la charge commune... Le contraire ( adopter la solution voulue par la minorité ...! ) serait en effet plutôt étonnant , pourquoi pas ? mais ce n'est pas la règle , ni ce que loi prévoit.
On a déjà vu des choses curieuses auxquelles on s'habitue finalement ...
il suffirait d'une loi nouvelle , certes elle serait choquante, mais pas plus que le 10-1 b de L65 selon lequel l'article 1199 du CC est bel et bien violé mais toutefois appliqué, parce que personne ne s'y intéresse de près ou n'y comprend rien en s'en remettant aveuglément aux "professionnels" du droit, syndics et notaires qui ne veulent pas se compliquer encore la vie . |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Etat daté coût 
