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GĂ©dehem
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 Posté - 06 sept. 2018 : 23:03:25
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 VITE ! |
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Viviane
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Posté - 06 sept. 2018 : 23:49:17
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citation: Je pense que si le président de la 3ème cour de Cassation, spécialisée dans les questions de copropriété, venait en personne expliquer le contraire, nous aurions le même discours de Gédehem ;-)
Gedehem qui a quand même réussi à nous caser une tentative de énième débat sur le 25-1... il y arrive quasiment à tous les fils.... |
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2018 23:58:42 |
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Viviane
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Posté - 06 sept. 2018 : 23:57:59
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andre78fr
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 Posté - 07 sept. 2018 : 00:17:54
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2018 : 00:53:04
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Posté - 07 sept. 2018 : 07:25:17
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perso, je dirai : on ne sait pas car il n'y a pas de jurisprudence depuis le nouveau texte sur cette demande.... alors attendons et si en attendant, cela permet d'éviter de mettre le syndicat entre les mains d'un "administrateur" c'est mieux.....  et si quelqu'un veut saisir le juge sur ce point précis, on verra ......
PS : la jurisprudence n'est pas la loi.... |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2018 : 10:02:43
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citation: la jurisprudence n'est pas la loi....
Certes, mais quand la cour de cassation a dit quelque chose, y'a pas grande possibilité de la déjuger.
A part ça, sauf désignation en seconde AG, le mieux c'est de pas prendre de risque. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 sept. 2018 : 12:25:43
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Lorsque le Cour de cassation "dit quelque chose"  , elle le fait sur la question qui lui est posée, d'une part, au regard des textes alors applicables, d'autre part.
D'où l'évolution de la jurisprudence, voire ses revirements, en raison de l'évolution des règles de droit.
L'arrêt cité par André (n°15-15140) n'a rien à voir avec la question de l'échéance du mandat du syndic, sur l'application de l'art.25-1.
La question soumise aux juges portait sur la conformité du contrat du syndic, différent entre les 2 AG appelées à le désigner.
La Cour répond sur cette question, et uniquement sur cette question, au regard des textes alors en vigueur
Résumé de l'arrêt rendu sur un principe :
"
Le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale des copropriétaires statuant en application de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25 de la même loi.
La Cour répond par un principe : quel qu'il soit, un projet soumis lors de la seconde AG convoquée selon les conditions fixées par le 25-1 doit être strictement identique au projet soumis initialement à l'AG.
Il s'agit uniquement de cela.
Il n'est pas question de la désignation du syndic, ni de la contestation de la seconde AG, ni même de savoir si pour le syndic on peut appliquer 25-1.
Eternel problème de la (bonne) lecture des arrêts, de leur (bonne) interprétation.
Quant au principe de l'échéance du mandat du syndic, il est très clair depuis août 2015 (L.art.17) :
"A défaut de désignation du syndic par l'assemblée convoquée à cet effet, le syndicat est dépourvu de syndic, celui-ci alors désigné par le pdt du TGI"
Ce qui répond très précisément à la question de Cathy, qui était :
"Est ce que si ce syndic sortant n'est pas désigné lors du vote du 30 septembre son mandat court malgré tout jusqu'au 15 décembre."
RĂ©ponse : non.
L'AG n'ayant pas désigné de syndic (pas d'autre candidat), le syndicat en est dépourvu.
Direction le TGI pour solliciter de son président la désignation d'un syndic. Requête par avocat au visa des articles L.17 et D.46.
NB : 25-1 pose une modalité générale de possibilité d'une autre AG, qui n'a rien de spécifique au syndic.
Cette possibilité ne lui est pas applicable sur le principe que faute de désignation par l'AG convoquée à cet effet, il n'y a plus de syndic. Plus personne pour convoquer valablement une autre AG.
D'autant que le même texte précise que ce n'est pas "une autre AG" qui peut désigner le syndic, mais "le pdt du TGI".
C'est dans les textes nouveaux (depuis 2015). |
Édité par - Gédehem le 08 sept. 2018 12:36:43 |
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Viviane
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Posté - 08 sept. 2018 : 13:40:01
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Vous lâcherez pas, hein ? Impossible pour vous d'admettre qu'un truc n'est pas clair, il faut avoir réponse à tout... |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 sept. 2018 : 17:45:50
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Qu'est-ce qui n'est pas clair pour vous ?
L.17, spécifique au syndic, ne serait pas clair ?
Pas plus que D.46 pris pour son application ??
Sur quel(s) point(s) ils ne le seraient pas ? |
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Viviane
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Posté - 08 sept. 2018 : 18:26:00
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citation: Qu'est-ce qui n'est pas clair pour vous ?
Relisez.... ce fil ou les 15 autres sur le même sujet... Le fait de répéter en boucle vos arguments sans répondre à ceux des autres ne les rend pas plus pertinents... |
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Sunbird
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Posté - 09 sept. 2018 : 18:19:41
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: la jurisprudence n'est pas la loi.... Certes, mais quand la cour de cassation a dit quelque chose, y'a pas grande possibilité de la déjuger. A part ça, sauf désignation en seconde AG, le mieux c'est de pas prendre de risque.
Même lorsqu'il y a une jurisprudence abondante (plusieurs dizaines d'arrêt) il arrive que parfois une cassation va à l'encontre de cette jurisprudence. N'oublions pas que les juges sont des hommes, et nous ne sommes jamais à l’abri d'une erreur ou d'un autre épi phénomène...
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Viviane
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Posté - 09 sept. 2018 : 21:14:49
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Oui, les juges sont des hommes, et les législateurs aussi. On peut perdre en ayant raison, et lycée de versailles, mais c'est pas la question.
Vous prenez exactement le même risque à faire fi d'une jurisprudence probante (et celles de la CC en font malgré tout partie, surtout lorsque publiées) qu'à faire fi d'un texte de loi...
Expliquer que ce n'est pas la loi risque de ne pas suffire. Il vous faudra démontrer que c'est contraire à la loi... |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 sept. 2018 : 09:44:43
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Il vous faudra démontrer que c'est contraire à la loi...
Laquelle "loi' évolue avec la Société et le temps. D'où l'évolution de la position du juge, même si on note parfois quelques retards ou lenteurs.
Pour en rester au sujet, à la question posée, lorsque "la loi", précise, expose que :
"Faute de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet le syndicat en est dépourvu et qu'il appartient alors au pdt du TGI de le désigner", je doute fort qu'un juge dise le contraire.
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2018 : 10:00:08
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Sauf que la loi :
1) n'expose ABSOLUMENT pas comme vous le prétendez :citation: "Faute de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet le syndicat en est dépourvu et qu'il appartient alors au pdt du TGI de le désigner"
mais
citation: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
2) et dit aussi que :
citation:
Article 25-1
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
Et prend le soin de stipuler à QUELLES décisions listées article 25 ce n'est pas applicable : le n et le o. Et que le c: nomination du syndic, n'en fait pas partie.
Donc je vois pas ce qu'on peut constater d'autre qu'une contradiction/imprécision dans les textes, que seuls les juges ou le législateur pourraient résoudre.
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Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 10:15:57 |
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Sunbird
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Posté - 10 sept. 2018 : 10:56:09
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La cassation indique " n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents"
Comme la résolution ne pouvait pas être votée, le mandat du syndic continue au maximum jusqu'à son terme, et cela permet d'organiser une nouvelle AG.
C'est le cas typique où le nombre de présents ne permet pas d'obtenir la passerelle de l'art 25-1.
A contrario si le nombre de présents avait été suffisant, et que par conséquent le vote aurait eu lieu, et que la majorité nécessaire pour nommer le syndic n'était pas atteinte, comme indiqué par certains le SDC n'avait plus de syndic, et il fallait passer par la case TGI.
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2018 : 11:10:56
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L17 ne fait pas de distinction entre une AG qui aurait voté, et une AG qui n'aurait pas voté... Et D46 n'en a jamais fait non plus.
Et pour rajouter Ă la confusion, L18 stipule
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Or si le mandat en cours s'éteignait par le simple fait que l'AG est convoquée pour désigner le syndic, comme le prétend Gedehem post 17, il n'y aurait nul besoin de le révoquer. Et il ne serait même pas envisagé qu'on puisse désigner le nouveau syndic avec mandat débutant postérieurement à la date d'AG le désignant, histoire d'attendre la fin du mandat du syndic précédent.
Bref, c'est le grand flou. Raison pour laquelle sans doute,bien qu'ayant beaucoup cherché, je n'ai jamais trouvé de jurisprudence où l'avocat aurait assigné au titre de D46 ou L17 avant que la date d'échéance du mandat du syndic non-élu ne soit passée. Mais si quelqu'un trouve, qu'il nous dise... |
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Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 11:32:47 |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 sept. 2018 : 11:36:10
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Il ne faut pas prendre les textes par le petit bout de la lorgnette, en extraire quelques phrases.
L.17 dispose que :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ..... (....)
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, ......"
L'absence de désignation par l'AG, peu importe le motif, est UN DES CAS où le syndicat est dépourvu de syndic.
Texte qui précise qu'il appartient alors au pdt du TGI de le désigner.
Pas "une autre AG", personne n'ayant qualité pour ce faire.
Ce que précise encore D.46, avec insistance :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance ......"
Cette AG lĂ , pas une autre.
Accessoirement, D.47 en remet aussi une couche supplémentaire pour ceux n'ayant pas bien suivis :
"Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, .........
On a bien un ensemble cohérent, dispositions claires et précises qui fixent dans tous les cas, quel que soit le motif de non désignation, extinction du mandat du syndic lors de l'AG "dûment convoquée pour le désigner" : pas de désignation = plus de syndic.
C'est clair, précis, il n'y a rien à interpréter.
Précisant alors qu'il appartient au pdt du TGI de désigner le syndic de ce syndicat qui en est dépourvu.
Là aussi c'est très clair.
Le pdt du TGI, pas à une autre AG, impossible à convoquer puisque le syndicat est dépourvu de syndic.
Il n'existe pas de dérogation.
La présente polémique me fait penser à celle sur le compte séparé, rendu obligatoire en 2000, et pour tous en 2002, avec les controverses 18 ans plus tard, en particulier sur son intitulé, sur les convention de comptes obscures, ambigües, etc ...
La polémique sur l'échéance réelle du mandat du syndic, fixée depuis toujours "lors de l'AG dûment convoquée pour le désigner[/i]", est du même ordre. Dans 15 ou 20 ans, il y aura encore des 'disputes' sur le sujet ....
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Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 11:48:07 |
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Viviane
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Posté - 10 sept. 2018 : 11:46:58
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Il faut donc oublier l'existence de L25-1, puisque vous l'avez décidé.. et puis de L18 tant qu'à faire...
citation: La polémique sur l'échéance réelle du mandat du syndic, fixée depuis toujours "lors de l'AG dûment convoquée pour le désigner[/i]
Par L-gedehem j'imagine....
Allez, bonne journée.... |
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Édité par - Viviane le 10 sept. 2018 11:48:21 |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 sept. 2018 : 11:56:38
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L.17 comme D. 46 sont spécifiques au syndic.
Rien dans le 25-1 n'est spécifique au syndic, rien qui déroge aux dispositions L.17 et D.46.
Il s'agit d'une modalité générale, procédure "passerelle" permettant un second tour lors de la même AG.
Il s'agit uniquement de cela (on parle de "passerelle de majorité").
25-1 : "Lorsque l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires n’a pas dĂ©cidĂ© Ă la majoritĂ© prĂ©vue Ă l’article prĂ©cĂ©dent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriĂ©taires composant le syndicat, la mĂŞme assemblĂ©e peut dĂ©cider Ă la majoritĂ© prĂ©vue Ă l’article 24 en procĂ©dant immĂ©diatement Ă un second vote.Â
Â
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriĂ©taires, une nouvelle assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, si elle est convoquĂ©e dans le dĂ©lai maximal de trois mois, peut statuer Ă la majoritĂ© de l’article 24.Â
Cet article mentionne 2 choses distinctes, qui sont des modalités générales.
A l'issue de la procédure fixée par l'al.1 pour la désignation du syndic qui serait éventuellement utilisée (vote art.25 d'abord, puis si nécessaire second tour au 24 pour décider si 2/3 des voix) : "A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ...
Il n'existe pas de dérogation au principe fixé par L.17
Le syndicat étant dépourvu de syndic, impossible de mettre en œuvre l'alinéa 2. (*)
C'est L.65 et pas autre chose.
(*) possibilité d'une "autre AG" pour le second tour au 24 prévue par l'art.25 dans sa rédaction antérieure à 2000.
25-1 'passerelle' introduit alors n'a fait que rendre possible ce second tour, sous condition, lors de la mĂŞme AG.
PS : pour répondre à Sunbird.
Le fait "de ne pas voter" en raison de l'insuffisance des voix est Ă©tranger au sujet.
Les textes précisent :
"A défaut de désignation du syndic ......" : les motifs de cette 'absence de désignation' sont sans intérêt.
L'AG convoquée pour désigner le syndic DOIT le désigner (25, si besoin au 24 si passerelle 25-1). A défaut le syndicat en est dépourvu. |
Édité par - Gédehem le 10 sept. 2018 12:29:17 |
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Sujet |
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Date d'expiration du mandat de syndic 
