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Louise BOURLES
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Posté - 03 août 2018 :  00:50:44  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Le PV d'AG de notre dernière AG trouvée sur le site Internet est rédigé comme suit pour l'approbation des comptes de l'exercice :
"L'Assemblée Générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l'exercice du 01.04.2017 au 31.03.2018 et de la situation financière au 31.03.2018 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 539 159.10 euros sous réserves.
Un audit est en cours effectué par un cabinet d'expertise comptable et sera diffusé avec le compte-rendu de l'assemblée générale . Dans la mesure ou cet audit révèlerait des erreurs, celles-ci seront rectifiées sur l'exercice en cours arrêté au 31.03.2019.(2018/2019)."

Ce vote est-il légal ? Comment peut-on voter une résolution alors que les comptes sont en cours d'audit par un cabinet dont on ne connait pas le nom dans le PV.
S'il ne l'est pas, que peuvent faire les copropriétaires ? Le syndic peut-il répartir les dépenses de l'exercice en l'état et exiger les différences en plus ou en moins de la répartition ?
Pour information, un courrier en LRAR avait été adressé au Syndic et au Président du Conseil Syndical, ainsi qu'aux copropriétaires pour alerter sur de nombreuses anomalies constatées dans les comptes. (annexe 1 /2 et 3).
Aucune réponse n'a été apportée à ce courrier par le syndic, la réponse semble être l'audit annoncé lors de l'AG.
A ce jour, nous n'avons pas reçu par courrier postal le document d'audit prévu avec le PV d'AG, mais le PV est sur le site internet et la répartition est enregistrée pour chaque compte de copropriétaire.
Avec mes remerciements





ribouldingue
Pilier de forums



17049 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 03 août 2018 :  07:24:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les prorpiétaires sont un peu bête d'avoir voté ça...

citation:
Le syndic peut-il répartir les dépenses de l'exercice en l'état et exiger les différences en plus ou en moins de la répartition ?
C'est ce que les copropriétaires lui demandent de faire.

citation:
Comment peut-on voter une résolution alors que les comptes sont en cours d'audit par un cabinet dont on ne connait pas le nom dans le PV.
Qu'a t'il étét dit en AG? QUi a missionné le cabinet d'audit?
QU'on dit les différentes parties en AG pour parvenir à cette décision? Nous ne pouvons pas vous rapporter des choses et des propos qui ont été tenus à VOTRE assemblée;
Il vous faut interroger votre sydnic, votre conseil syndical, ou vos voisins.

citation:
Pour information, un courrier en LRAR avait été adressé au Syndic
Par qui?

citation:
Aucune réponse n'a été apportée à ce courrier par le syndic, la réponse semble être l'audit
C'est quand même plus qu'une réponse. Que vouliez vous de plus?


citation:
Le PV d'AG de notre dernière AG trouvée sur le site Internet
Merci d'être un tantinet plus précise:
1/ Soit vous avez assisté a l'AG et voté pour toutes les résolutions
2/ Soit vous avez mandaté quelqu'un qui a assisté pur vous et voté pour toutes les résolutions.

Dans les deux cas, il n'y a a pas a s'étonner que vous n'ayez pas recu par RAR le PV, et d'autre part il faut vous rapprocher de votre mandataire ou de vous-même.

nefer
Modérateur

11246 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 août 2018 :  09:50:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc les comptes ne sont pas approuvés

comment peut on approuver des comptes sous réserves du résultat d'un audit en cours?

qu'a fait le CS ? et président de séance?

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 août 2018 :  13:22:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les comptes sont approuvés.


Il est décidé d'un audit qui .... affecte 'exercice d'après (tout en s'intéressant à l'exercice approuvé, un belle stupidité).

nefer
Modérateur

11246 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 03 août 2018 :  14:29:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quand il est indiqué dans une résolution "approbation des comptes sous réserves...": il faut que les réserves soient levées pour que les comptes soient approuvées

de plus il faut indiquer le montant des dépenses approuvées

il faudrait reproduire ici le texte intégral de la décision votée.

Viviane
Pilier de forums

4257 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 03 août 2018 :  15:34:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

C'est une résolution n'importequoitesque à laquelle on peut faire dire ce qu'on veut... que les comptes sont approuvés et qu'on peut les répartir... ou qu'on ne peut pas les répartir avant avoir reçu le résultat de l'audit..

Je vous souhaite de ne pas avoir des impayés à réclamer devant le juge...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
372 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 03 août 2018 :  15:43:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les comptes sont-ils approuvés ou non approuvés ?
Cela me semble important et induit soit la répartition par le syndic ou l'attente de l'approbation des comptes avec le prochain exercice.
J'ai retranscris la rédaction en intégralité du PV dans le 1er post du 3/08/2018 à 00 : 50 :44
L'AG à laquelle je ne participais pas, s'est passée dans la confusion et nous ne pouvons nous appuyer que sur le PV d'AG.
Le président de séance était le président du Conseil Syndical. L'audit annoncé en AG répond probablement aux anomalies constatées et formulées par LRAR au syndic et au Président du Conseil Syndical.
En revanche, il n'est pas indiqué dans la résolution votée, le nom de l'expert comptable. Il n'est pas évident que ce dernier ait une compétence copropriété.

ribouldingue
Pilier de forums



17049 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 03 août 2018 :  15:47:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
quand il est indiqué dans une résolution "approbation des comptes sous réserves...": il faut que les réserves soient levées pour que les comptes soient approuvées
Je suis d'accord avec vous, mais ici.... les réserves concernent les comptes de l'exercice suivant, lequel sera affecté d'une ou plusieurs opérations correctrices dépendant du résultat de l'audit.

Donc ces réserves n'impactent pas du tout l'approbation des comptes de l'exercice sous résolution puisque :
1/ On n'indique aucune opération à retraitée
2/ On décide que toute opération de retraitement affecte l'exercice suivant.

C'est idiot mais assez clair.
Ca lèse ou aide le cas échant les copropriétaire durant l'année en audit. N'importe quelle demande d'annulation de la résolution aurait de grandes chances d'aboutir.

Viviane
Pilier de forums

4257 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 03 août 2018 :  16:01:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement j'avais pas vu que les erreurs seraient affectées sur l'exercice suivant...

Ca reste n'importequoitesque, et serait probablement contestable en justice, mais oui on peut dire que les comptes sont approuvés, tant qu'un juge n'annule pas la résolution.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
372 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 août 2018 :  14:59:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Notre règlement de copropriété ne prévoit par de charges par batiment alors que les comptes présentés font apparaître des frais d'entretien et réparations pour chacun des 4 batiments.
Une somme de 19000 € a été affectée à l'un des batiments en frais d'entretiens et réparation, ce qui revient pour les copropriétaires de ce batiment à une régularisation des charges après répartition (pour mon cas, cela équivaut à 250 €).
J'ai posé la question au Syndic par LRAR pour qu'il nous explique cette somme et n'ai reçu aucune réponse. Cela fait plus d'un mois.
Compte tenu de la résolution votée en AG, "sous réserves" d'un audit en cours, je pense payer mes charges sans prendre en compte le montant de 250 € de régularisation des charges pour l'exercice approuvé sous réserves de l'audit......
Il n'y a plus de compétences internes au sein du Conseil Syndical en matière de comptabilité copropriété. Dans le PV d'AG porté sur le site internet et que nous n'avons toujours pas reçu par voie postale, il n'est pas mentionné le nom de l'expert comptable qui a été mandaté, est-il compétent en matière de copropriété ???


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 août 2018 :  15:05:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J'ai posé la question au Syndic par LRAR pour qu'il nous explique cette somme et n'ai reçu aucune réponse. Cela fait plus d'un mois.
Si la question n'a pas été abordée pendant la vérification des comptes puis en AG lorsque vous avez voté cette magnifique résolution, pourquoi interroger le syndic maintenant;

Les comptes de l'exercice clos sont approuvés, et un auditeur va les examiner Faites transiter votre question au conseil syndical qui aura sans doute la réponse soit en direct soit via l'auditeur.

citation:
Dans le PV d'AG porté sur le site internet et que nous n'avons toujours pas reçu par voie postale, il n'est pas mentionné le nom de l'expert comptable qui a été mandaté, est-il compétent en matière de copropriété ???
Peu importe puisque le syndicat a visiblement décidé de son intervention.


Enfin,mais je suis peut-être très bête, s'il est décidé que le rapport de l'audit est diffusé avec le PV d'AG, cela sous-entend que la diffusion aura lieu APRES l'audit (Je trouve ca idiot aussi, mais la n'est pas la question puisque moi je ne vote pas).
Si vous avez une vision différente de la chose, prière d'expliquer.....

Édité par - ribouldingue le 05 août 2018 15:12:49

Viviane
Pilier de forums

4257 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 août 2018 :  15:53:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Notre règlement de copropriété ne prévoit par de charges par batiment alors que les comptes présentés font apparaître des frais d'entretien et réparations pour chacun des 4 batiments.
Une somme de 19000 € a été affectée à l'un des batiments en frais d'entretiens et réparation, ce qui revient pour les copropriétaires de ce batiment à une régularisation des charges après répartition (pour mon cas, cela équivaut à 250 €).


De toutes façons, l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de son compte individuel.

citation:
Article 45-1 En savoir plus sur cet article...

Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 33 JORF 4 juin 2004

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.


Si donc vous pensez que la quote-part suite à approbation qui vous a été affectée est erronée suite à mauvaise répartition, vous envoyez un RAR au syndic en expliquant ce que vous acceptez (ou pas) de payer, et pourquoi.

Copie au CS.

Aucune raison d'attendre le résultat de ce mystérieux audit, mais il vous faut la preuve que vous avez expliqué pourquoi vous ne payez pas.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ribouldingue
Pilier de forums



17049 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 août 2018 :  17:46:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
De toutes façons, l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de son compte individuel.
Eact. Je n'ai pas fait suffisamment attention.

Gédehem
Modérateur

14253 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 août 2018 :  21:44:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il semble y avoir erreur d'interprétation de la résolution :
"L'Assemblée Générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance ......... , approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 539 159.10 euros
...... "

Les comptes ont été approuvés.

Une réserve est faite pour ce qui concerne d'éventuelles rectifications qui s'avèreraient nécessaires suite à un audit, rectification ultérieure sur l'exercice 2018-2019 en cours.
Ce qui ne change rien à la somme totale approuvée par l'AG pour l'exercice passé, 2017-2018..

La question de cet "audit" interpelle : de quoi s'agirait-il ?
Soit les comptes ne sont pas justes, et il ne fallait pas les approuver, soit il s'agit d'une question de répartition, auquel cas l'AG pouvait y répondre.
Par ailleurs, l'intervention d'un prestataire contre rémunération (?) ne peut être décidé que par l'AG, sur proposition chiffrée qui lui est présentée avec la convocation. Il ne semble pas que ce soit le cas.
Le syndic ne peut ici contracter de sa propre initiative.
Ou est-ce lui qui l'a demandé, pour son compte ? Il doit alors en assumer les frais.
Bref, ceci n'est pas clair du tout.

Édité par - Gédehem le 05 août 2018 21:52:55

rambouillet
Pilier de forums

15093 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 août 2018 :  07:26:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le souci dans cette affaire c'est "l'approbation sous réserves", pour moi c'est qu'il manque un chaînon : si l'audit émet des réserves, encore faudrait-il que ces réserves soient acceptées par une nouvelle AG. Ou alors on décide que n'importe quel auditeur dit ce qu'il veut et est accepté d'emblée par la majorité des copros ... et d'autant plus que là, il ne semble pas que cet audit ait été missionné par une décision d'AG.

Pour moi, les comptes sont approuvés, mais les copros se réservent le droit de modifier plus tard ces mêmes comptes quand ils auront les résultats d'audit

PS : c'est du grand n'importe quoi : l'AG aurait du se dérouler après l'audit !!! on peut aussi considérer que le syndic s'est bien tiré d'affaires pour cet exercice surtout si on considère que les copros savent qu'il y a des anomalies.... Je rigolerai qu'il démissionne en cours de mandat avant les corrections d'un audit, bonjour le suivant.....

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
372 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 août 2018 :  10:08:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'accord avec vos remarques et tout cela n'est pas clair.
L'année passée, il y avait déjà eu une note pointant des anomalies dans les comptes et une demande de rectification signifiée en AG.
La note envoyée cette année en LRAR au syndic et au Conseil Syndical semble avoir eu pour effet d'annoncer un audit, mais les comptes ont été approuvés.
29 présents, 140 représentés et 226 absents. Les membres du Conseil Syndical possédait les pouvoirs pour faire voter les comptes.
Nous ne savons pas qui à mandater un audit, quel est le cabinet mandaté, quelle est sa mission. Compte tenu de la très forte proximité du conseil syndical et du syndic, nous ne pouvons nous appuyer sur le conseil syndical.

La voie judiciaire vous parait-elle appropriée dans cette situation sachant que ce type de procédure prend près de deux ans !!!!




nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 août 2018 :  11:00:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour rappel: tout copropriétaire peut procéder au controle des comptes avant l'AG

ainsi le ou les copropriétaires qui le font, peuvent vérifier non seulement l'existence des factures imputées sur le relevé des dépenses , mais aussi signaler au comptable qu'il y a un problème si le réglement de copropriété n'est pas appliqué concernant les clés de répartition

PROSPER83
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 06 août 2018 :  11:25:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
NEFER : pour rappel: tout copropriétaire peut procéder au controle des comptes avant l'AG ainsi le ou les copropriétaires qui le font, peuvent vérifier non seulement l'existence des factures imputées sur le relevé des dépenses , mais aussi signaler au comptable qu'il y a un problème si le réglement de copropriété n'est pas appliqué concernant les clés de répartition


Ouais ! Mais encore faut-il avoir des notions comptables, ce qui est loin d’être le cas de tout un chacun, et encore faut-il aussi savoir ce que l’on cherche à vérifier dans des dépenses de 539 150 €, le tout dans un laps de temps très court.

citation:
Louise BOURLES : Nous ne savons pas qui à mandater un audit, quel est le cabinet mandaté, quelle est sa mission. Compte tenu de la très forte proximité du conseil syndical et du syndic, nous ne pouvons nous appuyer sur le conseil syndical.


Et ni même son coût estimé, je suppose ! Ce qui signifie que cet audit n’aura aucune valeur légale et n’importe quel copropriétaire pourra refuser d’en payer sa quote-part.

C’est fou comme votre copropriété affiche une énorme proximité avec la mienne. A croire que c’est la destinée de toutes les moyennes et grosse copros ?

citation:
La voie judiciaire vous parait-elle appropriée dans cette situation sachant que ce type de procédure prend près de deux ans !!!!


Une procédure judiciaire pour dénoncer quoi ? Et s'appuyant sur quoi ? Sur un audit irrégulièrement décidé et donc le syndic est tout à fait en droit de refuser l'accés de l'auditeur à ses bureaux ?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 août 2018 :  11:39:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
29 présents, 140 représentés


J'ose espérer qu'il y avait des tiers ou des conjointes de présents au syndicat qui représentaient plusieurs copros (pas plus de trois), car sinon il y a un problème de pouvoirs .....

Je ne vois pas dans un tel cafouillage comment vous pourriez saisir le juge, mais c'est possible (si vous étiez opposant ou défaillant) et le juge tranchera beaucoup plus tard que la résolution de ce problème en interne...

nefer
Modérateur

11246 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 06 août 2018 :  12:06:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet: c'est 3 pouvoirs ou 5%...

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 20 Posté - 06 août 2018 :  13:12:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C’est fou comme votre copropriété affiche une énorme proximité avec la mienne. A croire que c’est la destinée de toutes les moyennes et grosse copros ?
Euh non, et sans etre comptable, il y a des gens qui ne votent pas n'importe quoi, surtout s'il y a un conseil un peu actif et qui explique.

Sinon, on rappelle que le copropriétaire Lambda a 21 jours pour préparer son AG. 21 jours, c'est 3 semaines, ca donne un peu de temps pour se renseigner, non?

citation:
faut-il avoir des notions comptables, ce qui est loin d’être le cas de tout un chacun,
Oui mais bon, si on estime ne pas avoir les notions comptables pour acheter en copro, on achète et on fait confiance aux autres ou on n'achète pas ou on acquiert les notions.

C'est tres facile de toujours proclamer 'Moi pas pouvoir' et de conclure 'Tous pourris' ou un peu dans le genre.

citation:
Une procédure judiciaire pour dénoncer quoi ? Et s'appuyant sur quoi ? Sur un audit irrégulièrement décidé et donc le syndic est tout à fait en droit de refuser l'accés de l'auditeur à ses bureaux ?
Sur le fait que le syndicat ne peut pas décider de porter des opérations correctives aux comptes de 2017 sur l'exercice 2018 alors qu'il sait que ces corrections sont à faire;

Cette manière de faire rend la compta non sincère, évidemment non sérieuse, et de plus reporte les corrections sur un exercice ou les copropriétaires pourraient avoir changé.

Édité par - ribouldingue le 06 août 2018 13:17:40
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