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JB22
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 Posté - 27 juil. 2018 : 23:41:08
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"Pour quoi donc des exemples chiffrés ?"
Pour illustrer et confirmer votre interprétation de la répartition des charges des lots des copropriétaires et la répartition entre tous les copropriétaires des charges du lot privatif appartenant au syndicat.
"Privatif ou commun indivis : tous en supportent les charges, tous en supportent les fruits."
Pour les charges d' un lot privatif il faut donc en déterminer les charges, suivant les différentes clés, pour en faire la répartition suivant les tantièmes des lots des copropriétaires (Total des lots moins lot du syndicat), répartition suivant la clé "charges générales".
Répartition des charges du syndicat, total des charges de l' exercice moins les charges du lot du syndicat, à répartir entre les copropriétaires, (total des lots moins tantièmes du lot du syndicat), répartition suivant les différentes clés. |
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Gédehem
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 62
Posté - 28 juil. 2018 : 14:24:27
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Pour chacun des membres du syndicat supportant pour leur part les charges de la copropriété, pouvez vous expliquer la différence entre celles des parties communes indivises entre membres et celles de lots propriété du syndicat indivis entre membres ?
Que représente d'autre la quote part de parties communes affectée à chaque lot que la fraction de propriété sur toutes les choses "indivisiblement collectives" du syndicat ?
Sur votre dernière phrase, on a l'exemple type de "comment faire compliqué lorsque c'est tout simple" ! 
Lorsque le syndicat dépense 1000 € pour répondre à ses besoins, ce sont les seuls membres du syndicat qui se les partagent.
Le syndicat ne paye rien, ne supporte rien, un chiffrage n'y change rien.
PS : à vous suivre, il faudrait penser à appeler auprès du syndicat (?) les provisions pour charges ..... que devraient donc payer chacun des membres selon ses tantièmes, en plus et distinctement de ses propres provisions...
Et faire le solde du compte individuel (!) "syndicat" ?
Le syndicat n'a pas de ressource autre que celles cumulées des membres du syndicat. ses dépenses sont réparties entre tous selon les tantièmes de chacun.
Peu importe la nature de la dépense.
Le syndicat ne paye rien, il n'a pas de charge propre, autre que celles collectives.
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Édité par - Gédehem le 28 juil. 2018 14:48:51 |
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Posté - 28 juil. 2018 : 15:25:07
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citation: Que représente d'autre la quote part de parties communes affectée à chaque lot que la fraction de propriété sur toutes les choses "indivisiblement collectives" du syndicat ?
Par exemple une facture d'eau refacturable au locataire
Une cotisation fonds travaux apportable au compte fonds travaux adossé au lot. |
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JPM
Modérateur
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64
Posté - 28 juil. 2018 : 23:35:34
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Il faut impérativement sortir un compte de charges pour le lot appartenant au syndicat, avec le détail des charges récupérables.
S'il est loué, on récupère ces dernières sur le locataire. Le reste est réparti entre les copropriétaires.
S'il est vide, ou affecté à la conciergerie, tout est réparti.
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Gédehem
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65
Posté - 29 juil. 2018 : 11:04:20
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Lors de la location d'une partie commune (toiture pour des antennes par ex., ou panneau publicitaire), il y a bien un poste "recettes" pour les loyers, sans création d'un compte "toiture" ou "bout de pelouse" du panneau.
Parties communes qui ne sont pas des lots privatifs et qui pourtant génèrent des recettes. Eventuellement des charges.
S'il y a des charges locatives récupérables, aucun problème pour les récupérer sur le locataire. C'est ce qui est prévu pour les avantages en nature 'logement de fonction' même lorsque ce n'est pas un lot privatif.
Un lot privatif propriété du syndicat est indistinctement "partie commune indivise" pour les membres du syndicat.
Syndicat qui n'est pas appelé à payer des provisions pour charges ni à en payer ensuite pour son ou ses lots.
Lors du vote du budget prévisionnel, sa répartition entre membres du syndicat (les 98500 tantièmes cités pour l'exemple) englobe la totalité du montant.
Le syndicat n'a pas de quote part pour lui même, ni en provision ni en charge, que ce soit pour les parties communes indivises dont il est le gardien comme pour des parties privatives indivises dont il est propriétaires.
Ce sont les membres du syndicat qui en supportent l'ensemble, indistinctement.
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JB22
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Posté - 31 juil. 2018 : 14:04:11
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De Gedehem :
"Syndicat qui n'est pas appelé à payer des provisions pour charges ni à en payer ensuite pour son ou ses lots."
Sur ce point nous sommes d' accord, c'est bien pour cette raison que je calcule à part les charges du lot privatif que j' inclus dans les charges globales de copropriétés à répartir entre les copropriétaires., car :"Ce sont les membres du syndicat qui en supportent l'ensemble, indistinctement".
Je confirme ma demande d' un exemple chiffré....
De JPM :
"Il faut impérativement sortir un compte de charges pour le lot appartenant au syndicat, avec le détail des charges récupérables."
Sur ce point je suis entièrement d' accord, c' est d' ailleurs la base de ma répartition des charges du lot appartenant au syndicat.
Qu'elle est votre position concernant a répartition des charges globales du syndicat: Méthode " simple" mais fausse ou méthode "compliquée" mais juste et exacte.
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Gédehem
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67
Posté - 31 juil. 2018 : 15:28:51
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Heuuu .
Si le lot du syndicat n'a ni provision (recette) ni charge (dépense), ce sur quoi vous êtes d'accord, je ne vois pas trop ce que viendrait faire un calcul de "la part de charges" (!!) qu'il faudrait répartir ensuite entre tous !
Soit un budget global de 50.000 € réparti sur 98500 tantièmes. (Je vous laisse faire le calcul, suis en vacances .... )
De l'autre, le même budget de 50.000 réparti sur 100.000 (faire calcul). Puis seconde répartition de la part "lot syndicat" (1500/100.000) à répartir entre les 98500 tantièmes des membres. (faire calcul)
Sans même ma calculatrice, on est bien dans ce dernier cas dans la vision "comment faire compliqué alors que c'est tout simple".
Sur le fond de la question, il n'est pas répondu : quelle distinction pour les membres du syndicat entre les parties communes indivises dont ils ont une part de propriété attachée à leur lot et les parties privatives du syndicat dont ils ont aussi une part de propriété indivise selon ces mêmes tantièmes ?
Toutefois, il peut y avoir un cas particulier lorsqu'un local du syndicat, partie commune ou lot privatif, est soumis à la spécialisation des charges.
J'insiste : cela concerne aussi bien un local 'partie commune' (*)qu'un lot privatif propriété du syndicat. Rien de spécifique à ce dernier.
J'y reviendrais (le soleil n'attend pas !  )
(*) il s'agissait du logement de fonction (commun) du gardien du syndicat implanté dans un bâtiment soumis à la spécialisation des parties communes.
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JB22
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Posté - 31 juil. 2018 : 16:32:37
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" je ne vois pas trop ce que viendrait faire un calcul de "la part de charges" (!!) qu'il faudrait répartir ensuite entre tous "
Vous ne voyez pas parce que vous raisonnez au niveau global, le total à répartir est le même d' une méthode à l' autre mais différent au niveau de chaque copropriétaire.
En effet les charges du lot privatif sont calculées sur différentes clés alors que la répartition aux copropriétaires est faite sur une clé unique "charges générales"
Voyez également l'exemple des travaux Bâtiment A ou seuls certains copropriétaires participent d' autres pas.
"J'y reviendrais (le soleil n'attend pas ! ) "
Bonnes vacances que je ne voudrais pas perturber.
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Gédehem
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Posté - 01 août 2018 : 23:07:47
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Différent pour chaque copropriétaire ??
Que voulez vous dire ????
Chaque copropriétaire supporte des charges selon les grilles de répartition. Le ou les lots 'commun' du syndicat n'y change rien du tout.
Globalement ou lot par lot des membres.
50.000 € à répartir pour tel lot comptant 1800/98500°°° pour telle répartition générale ou 12200 € sur 2372/102.500 pour l'ascenseur sera toujours pour ces montants.
Le problème que j'abordais plus haut portait sur un logement de fonction "partie commune' (de mémoire un F3) situé dans un bâtiment soumis à la spécialisation des charges "par bâtiment".
Lors du ravalement des façades, les propriétaire de ce bâtiment (A) ont soulevé l'absence de participation des autres copropriétaires (3 ou 4 autres bâtiments), argumentant sur le fait que ce logement de fonction "partie commune" était commun à l'ensemble immobilier, puisque logement du gardien de l'ensemble immobilier.
Que tous les copropriétaires (A, B, C D) de cet ensemble devaient participer pour la part à la fraction du ravalement revenant à ce logement commun....
Je crois me souvenir qu'il a été décidé (art.25) d'attribuer des tantièmes "travaux ravalement" à ce local "partie commune" (bizarre mais pertinent), tous assumant une part de la dépense spécifique à ce logement de fonction "partie commune'.
Je garde surtout le souvenir d'un syndic (pro) particulièrement ouvert ... (cela a du lui donner des sueurs froides )....
Ceci ne changeant rien à mon propos.
PS : il n'est toujours pas répondu à la question posée plus haut .... |
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JB22
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70
Posté - 02 août 2018 : 00:15:52
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"Différent pour chaque copropriétaire ??
Que voulez vous dire ????"
Je me suis peut-être mal exprimé.
Ce que je veux c"est que les totaux à répartir ne changent pas mais que les répartitions au niveau ce chaque copropriétaire sont différentes. Les charges du lot privatif appartenant au syndicat sont calculées sur différentes clés : charges générales, charges bâtiment A, B, C...,Charges chauffages, etc, alors que ces charges sont réparties entre les autres copropriétaires sur une seule clés Charges générales. Voir les deux exemples chiffrés fournis, charges courantes et charges Bâtiment A.
"argumentant sur le fait que ce logement de fonction "partie commune" était commun à l'ensemble immobilier, puisque logement du gardien de l'ensemble immobilier.
Que tous les copropriétaires (A, B, C D) de cet ensemble devaient participer pour la part à la fraction du ravalement revenant à ce logement commun...."
Voir mon message du 23 juillet. La seule différence était que des tantièmes étaient attribués, dans le R.C., à cette loge partie commune.
Il serait intéressant de savoir si André 78 maintien ou non sa version.... |
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JB22
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71
Posté - 02 août 2018 : 00:32:09
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De Gédehem
"Toutefois, il peut y avoir un cas particulier lorsqu'un local du syndicat, partie commune ou lot privatif, est soumis à la spécialisation des charges"
Ce n' est pas un cas particulier, tous les lots sont soumis à répartition suivantes différentes clés
Les charges d' un lot privatif appartenant au syndicat sont calculées sur différentes clés pour être ensuite réparties sur une seule clé, charges générales. |
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Gédehem
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72
Posté - 02 août 2018 : 08:06:33
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Les charges d' un lot privatif appartenant au syndicat sont calculées sur différentes clés pour être ensuite réparties sur une seule clé, charges générales
Pas du tout ! Et c'est là l'erreur !
Les dépenses (charges) du lot propriété du syndicat sont supportées par les membres du syndicat selon les diverses clés de répartition.
Il ne peut en être autrement.
Dans l'exemple, j'indique une répartition sur 98500 tantièmes de tantièmes généraux, cumul des lots des membres du syndicat.
Il en est de même pour toutes les autres clés de répartition : le lot privatif du syndicat n'y est simplement pas compté.
Chaque membre supporte donc les diverses charges du lot du syndicat selon les diverses clés, ascenseur, chauffage collectif, autres..., selon le cumul des tantièmes individuels de ces différentes clés. (*)
Le lot privatif du syndicat est indistinctement 'noyé' dans la masse, selon chacune des clés de répartition, selon les diverses charges. Pour les membres supportant ces charges, c'est indifférent, il n'existe pas.
(*) exemple ascenseur : total syndicat 42000 tantièmes, lot syndicat 1000. La dépense "ascenseur" est répartie entre membres sur leur cumul de 41000 tantièmes. Idem pour autres clés.
Chacun supporte donc pour sa part de répartition la fraction de charges correspondante du lot indivis du syndicat.
Il semble y avoir une sorte de fantasme sur ce lot du syndicat.
Alors que pour les membres du syndicat il est exactement dans la même situation que globalement les "parties et choses communes" : en indivision.
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Édité par - Gédehem le 02 août 2018 08:23:16 |
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JB22
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Posté - 02 août 2018 : 09:21:09
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De Gédehem
"Il semble y avoir une sorte de fantasme sur ce lot du syndicat."
Je vous demande de répartir copropriétaire par copropriétaire les travaux de l' exemple ci-dessous
Travaux bâtiment A pour 1.000 € et les données suivantes;
.................Charges générales....Charges Bâtiment A
Lot 23...................80..........................100
Lot 24...................80..........................100
Lots 25................240..........................300
Lots 26................600.............................0
Total.................1.000..........................500
Le lot 23 appartient au syndicat.
"Alors que pour les membres du syndicat il est exactement dans la même situation que globalement les "parties et choses communes" : en indivision."
D' accord, mais dans ce cas il n' y a pas de tantième d'attribué, on retiens alors la clé charges générales comme pour toutes les charges qui ne peuvent être réparties en charges spécifiques. Cette répartition n' apparait pas dans les décomptes de charges.
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Gédehem
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Posté - 02 août 2018 : 10:34:24
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Dans l'un ou l'autre cas la répartition se fait sur les lots 24, 25 et 26, chacun avec leurs tantièmes généraux ou spécifiques, où est le problème ???
Prenons un exemple absurde pour illustrer.
Soit 4 lots, 23,24,25 et 26, dont les 3 premiers appartiennent au syndicat.
Qui paye les charges, selon les différentes grilles ?
Pour reprendre votre exemple, le lot 26 supportera 1000 en charges générales et 500 au titre du bâtiment A.
Ce qui revient exactement au même si les 3 lots en question étaient des parties communes.
Pour le propriétaire du lot 26, lots privatifs ou pas, il devra payer l'intégralité des factures. ou 
Pour les membres du syndicat, un lot privatif du syndicat, indivis entre eux, est similaire aux parties communes, indivises entre eux, le tout selon les différentes grilles prévues.
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JB22
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75
Posté - 02 août 2018 : 11:42:43
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"Pour reprendre votre exemple, le lot 26 supportera 1000 en charges générales et 500 au titre du bâtiment A."
Alors que les travaux sont seulement de 1.000 € et que le lot 26 n' appartient pas au bâtiment A. |
Édité par - JB22 le 02 août 2018 11:45:10 |
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Gédehem
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Posté - 02 août 2018 : 13:12:15
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Dans la mesure où la copropriété comprend 4 lots dont 3 sont propriétés du syndicat, peu importe où est situé celui qui supporte seul les charges.
Qu'elles soit communes "communes" ou communes "privatives" au syndicat.
Le syndicat ne payant rien du tout étant sans ressource propre, peu importe le type de charge ou les clés de répartition....
Ce sont les membres du syndicat (ici un seul) qui supportent les dépenses.
C'est le cas du logement de fonction "partie commune" situé dans un bâtiment A : il est forcément commun à l'ensemble des propriétaires puisque logement de fonction pour l'ensemble immobilier.
Parties communes ou privatives au syndicat, même traitement : répartition entre les membres selon leurs grilles. |
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JB22
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77
Posté - 02 août 2018 : 13:29:08
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L' incompréhension continue.
Quelques que soit le propriétaire tous les lots participent aux charges suivant leurs tantièmes, pas de tantième pas de charges.
Un lot appartenant au syndicat participe aux charges, mais il ne les paient pas, ce sont les copropriétaires qui supportent ces charges suivant leurs tantièmes généraux.
Pas de réponse d' André78 ? aux abonnés absents, en vacances...?
J' attends l' intervention d' un "arbitre" tel Univesrimmo ? |
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Gédehem
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78
Posté - 02 août 2018 : 15:25:15
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Un lot appartenant au syndicat participe aux charges, mais il ne les paient pas, ce sont les copropriétaires qui supportent ces charges suivant leurs tantièmes généraux.
Cela ne va pas du tout !
Dans la mesure où ce lot du syndicat "participe aux charges" selon votre expression, il y participe selon les diverses clés de répartition;
Par exemple une grille ascenseur.
Les copropriétaires devraient supporter cette part en tantièmes généraux ?
L'incompréhension n'est pas comptable.
Elle vient de statut du lot propriété du syndicat; ou plus exactement de sa situation pour chacun des membres. Indivis en tout entre membres de syndicat, quelle différence avec les parties communes, indistinctement indivises entre tous ?
C'est à cela qu'il faut répondre avant tout.
Le reste n'en sera que la déclinaison.
En retirant le lot des divers tantièmes des clés, chacun en supporte la part selon les diverses clés, sans même s'en rendre compte.
Tout est juste, tout est simple pour ce lot "commun" indivis propriété du syndicat. |
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Posté - 02 août 2018 : 16:25:46
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citation: Indivis en tout entre membres de syndicat, quelle différence avec les parties communes, indistinctement indivises entre tous ? Que le lot en question semble faire partie du patrimoine du syndicat.....? |
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JB22
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Posté - 02 août 2018 : 19:12:04
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"Que le lot en question semble faire partie du patrimoine du syndicat.....?"
C' est exact, ce lot entraine des charges suivant chacune des catégories de charges, charges qui sont à payer par tous les copropriétaires.
Les charges de ce lot appartenant au syndicat ne peuvent pas être répartis suivant les tantièmes des différentes catégories de charges du lot. Répartir par exemple la consommation d' eau du lot sur les consommations du Copropriétaire A pour la part de A, les consommations du copropriétaire B pour la part de B ,.. cela n' aurait pas de sens. C' est la raison pour laquelle les charges du lot appartenant au syndicat sont à répartir suivant les valeurs relatives des lots, les tantièmes de copropriétés (Charges générales".
Gedehem refuse toujours de fournir des exemples chiffrés, à partir des données fournies, ce serait tellement plus simple.. |
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