| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 23 mai 2021 : 11:57:31
|
Bonjour,
citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Si les combles qui étaient une partie commune ont fait l'objet d'un rachat par un copropriétaire, vous avez dû procéder à la modification du règlement de copropriété puisqu'aux combles n'étaient pas attribués des tantièmes.
Merci pour cette réponse.
Il n'y a pas eu de rachat, un vote en AG à l'unanimité a modifié la désignation du lot pour ajouter les combles, sans aucune valorisation. Le règlement de copropriété a été modifié suite à l'AG. |
|
|
|
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 23 mai 2021 : 12:03:27
|
Bonjour,
citation: Initialement posté par JB22
L' aliénation d' une partie commune entraine la création d' un lot privatif avec l' intervention d' un géomètre avec affectation de tantièmes, d' un notaire pour la rédaction de l' acte et la publication au registre de la publicité foncière.
Merci pour cette réponse.
Il n'y a pas eu création d'un lot privatif, puisque les combles ont été attachés à un lot privatif existant. Dois-je comprendre que, vu que la nature des combles est différente d'un lot d'habitation, il aurait fallu créer un nouveau lot ?
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 23 mai 2021 : 13:53:15
|
"un vote en AG à l'unanimité a modifié la désignation du lot pour ajouter les combles, sans aucune valorisation. Le règlement de copropriété a été modifié suite à l'AG."
Cette modification a-t-elle fait l' objet d' un acte notarié et d' une publicité au registre de la publicité foncière.
Il y a donc eu une valorisation du lot sans contre partie donc sans cause, tout copropriétaire peut donc remettre en cause cette opération, en considérant avoir été laissé.
"il aurait fallu créer un nouveau lot
A mon avis, OUI, c' est la partie commune qui devient lot privatif avec affectation de tantièmes.
|
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 23 mai 2021 : 17:58:41
|
Bonjour JB22
citation: Initialement posté par JB22
"un vote en AG à l'unanimité a modifié la désignation du lot pour ajouter les combles, sans aucune valorisation. Le règlement de copropriété a été modifié suite à l'AG."
Cette modification a-t-elle fait l' objet d' un acte notarié et d' une publicité au registre de la publicité foncière.
Il y a donc eu une valorisation du lot sans contre partie donc sans cause, tout copropriétaire peut donc remettre en cause cette opération, en considérant avoir été laissé.
"il aurait fallu créer un nouveau lot
A mon avis, OUI, c' est la partie commune qui devient lot privatif avec affectation de tantièmes.
Merci pour ces éléments.
La modification a été publiée dans le modificatif de RCP et dans l'acte de vente de notre lot.
A partir du moment où le vote a été réalisé à l'unanimité par les autres copropriétaires, et qu'à part nous il n'y a pas d'autres copropriétaires, qui pourrait remettre en cause cette opération ? Ceux qui ont voté pour ? Un nouvel acquéreur ? Un juge ?
OK pour la création d'un nouveau lot, cela confirme ce qui a été dit.
Mais le rattachement des combles à notre lot d'habitation est-il légal ? Y a-t-il un texte qui définit la procédure dans ce cas ?
Après cela me semble un peu lourd comme démarche juste pour régulariser le statut du grenier : AG, mesurage, géomètre expert, acte de cession ? notaire, publication ...
Sinon, comme le nouveau lot serait affecté à notre propriété qui contient déjà deux lots (appartement et caves), est-il possible de simplement mettre à jour l'acte de vente existant ou faut-il un acte dédié ? |
Édité par - Pascal78000 le 23 mai 2021 18:06:08 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 23 mai 2021 : 20:58:08
|
"La modification a été publiée dans le modificatif de RCP et dans l'acte de vente de notre lot."
Pour vous tout a été fait régulièrement.
Un copropriétaire ou nouvel acquéreur mécontent ne pourrait qu' attaquer le syndicat.
Vous n' avez à prendre aucune initiative. |
|
|
|
26
Posté - 24 mai 2021 : 07:20:16
|
|
bien sur quand vous dites que cela a été publié, c'est que vous avez vérifié au SPF.... ou est ce que l'on vous a montré un document avec le tampon du SPF et le n° enregistrement du SPF.... ? |
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 24 mai 2021 : 09:01:20
|
Vous demandez si le rattachement des combles à votre lot privatif est légal.
Et quelle procédure.
Il faut définir quelle partie des combles vous voudriez rattacher à votre lot. commune ou privative ?
Vous semblez poser plusieurs questions.
Si je comprends bien, vous auriez l'intention de rattacher un lot situé dans le grenier à votre lot existant.
Si ledit lot existant situé dans le grenier vous appartient, il lui a forcément été attribué au moment de la création de la copropriété un numéro de lot.
Donc, vous parlez en fait de réunion de lots.
Il faudra, bien entendu, faire intervenir un géomètre pour attribuer un nouveau numéro de lot qui regroupera l'ensemble des lots pré-existants.
Opération que nous avons effectué dans notre copropriété. J'avais trouvé un géomètre par le biais de l'ARC dont le tarif est très raisonnable (1.500 euros) par rapport aux tarifs que pratiquent les géomètres (5.000 euros)
|
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 24 mai 2021 : 09:31:23
|
Dans le cas de notre copropriété, le géomètre a procédé au mesurage des lots concernés, et attribué un nouveau numéro de lot, je le précise, pour les lots concernés.
Ensuite, cette nouvelle répartition doit faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale et publiée à la Publicité foncière deux mois après le délai de l'article 42 (en cas de contestation de l'AG).
C'est après ce délai, que le syndic, en l'occurrence vous, puisque vous êtes individuellement concerné, que vous pourrez procéder à cette publication auprès d'un notaire.
Je ne peux pas vous donner les tarifs car j'attends le mois de septembre, en accord avec le Syndicat des copropriétaires, pour convoquer l'AG.
Dans notre cas, il y a eu la réunion de 3 lots en duplex (rez-de-chaussée et 2 lots au 1er étage).
Le Syndicat ne peut pas s'opposer à une telle réunion.
Dans votre cas, si la partie du grenier est privative, il n'y a pas lieu de revaloriser le bien.
La question se discute lorsqu'il y a aliénation d'une partie commune.
Votre cas semble simple.
Si je puis me permettre d'ajouter qu'après le délai de prescription, aucune contestation ne peut être admise par un copropriétaire s'agissant de la répartition des tantièmes d'un lot.
Si la répartition en cause a été entérinée par l'AG, il y a peu de chance que la contestation sur le fond aboutisse.
|
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 24 mai 2021 : 23:30:37
|
|
citation: Initialement posté par JB22
"La modification a été publiée dans le modificatif de RCP et dans l'acte de vente de notre lot."
Pour vous tout a été fait régulièrement.
Un copropriétaire ou nouvel acquéreur mécontent ne pourrait qu' attaquer le syndicat.
Vous n' avez à prendre aucune initiative.
Bonsoir JB22,
Oui, je ne pense pas qu'il y ait eu de problème de publication.
Mais le simple rattachement du grenier au lot d'habitation fait que les tantièmes de copropriété n'ont pas été modifiés.
L'intérêt de la création d'un nouveau lot privatif pourrait nous permettre d'augmenter nos tantièmes, donc d'avoir plus de pouvoir de décision aux AG. C'est en ce sens que je me demandais si la situation ne serait pas bancale (lot modifié sans augmentation des tantièmes). |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 24 mai 2021 : 23:37:26
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
bien sur quand vous dites que cela a été publié, c'est que vous avez vérifié au SPF.... ou est ce que l'on vous a montré un document avec le tampon du SPF et le n° enregistrement du SPF.... ?
Bonsoir Rambouillet,
J'ai une copie du document avec tampon du SPF, et le relevé du SPF qui cite le modificatif du RCP, les dates concordent. |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 24 mai 2021 : 23:46:52
|
|
citation: Initialement posté par sigebert
Vous demandez si le rattachement des combles à votre lot privatif est légal.
Et quelle procédure.
Il faut définir quelle partie des combles vous voudriez rattacher à votre lot. commune ou privative ?
Vous semblez poser plusieurs questions.
Si je comprends bien, vous auriez l'intention de rattacher un lot situé dans le grenier à votre lot existant.
Si ledit lot existant situé dans le grenier vous appartient, il lui a forcément été attribué au moment de la création de la copropriété un numéro de lot.
Donc, vous parlez en fait de réunion de lots.
Il faudra, bien entendu, faire intervenir un géomètre pour attribuer un nouveau numéro de lot qui regroupera l'ensemble des lots pré-existants.
Opération que nous avons effectué dans notre copropriété. J'avais trouvé un géomètre par le biais de l'ARC dont le tarif est très raisonnable (1.500 euros) par rapport aux tarifs que pratiquent les géomètres (5.000 euros)
Bonsoir Sigebert,
Au départ les combles étaient une partie commune, et notre lot du dernier étage avaient une servitude d'accès aux combles pour les autre copropriétaires.
En 1999 une AG avait décidé que les combles sont intégrés à notre lot, sans création de lot, et sans tantièmes supplémentaires. Nous en avons déduit que les combles ont perdu leur statut de partie commune, pour être intégrés dans un lot privatif. Il s'agirait donc d'une aliénation.
Il n'y avait donc pas de lot dans le grenier. Il n'y a pas eu de réunion de lot.
Après un géomètre me semble nécessaire en cas de création d'un nouveau lot, si cela est nécessaire pour augmenter le nombre de tantièmes de copropriété. |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 24 mai 2021 : 23:54:22
|
|
citation: Initialement posté par sigebert
Dans le cas de notre copropriété, le géomètre a procédé au mesurage des lots concernés, et attribué un nouveau numéro de lot, je le précise, pour les lots concernés.
Ensuite, cette nouvelle répartition doit faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale et publiée à la Publicité foncière deux mois après le délai de l'article 42 (en cas de contestation de l'AG).
C'est après ce délai, que le syndic, en l'occurrence vous, puisque vous êtes individuellement concerné, que vous pourrez procéder à cette publication auprès d'un notaire.
Je ne peux pas vous donner les tarifs car j'attends le mois de septembre, en accord avec le Syndicat des copropriétaires, pour convoquer l'AG.
Dans notre cas, il y a eu la réunion de 3 lots en duplex (rez-de-chaussée et 2 lots au 1er étage).
Le Syndicat ne peut pas s'opposer à une telle réunion.
Dans votre cas, si la partie du grenier est privative, il n'y a pas lieu de revaloriser le bien.
La question se discute lorsqu'il y a aliénation d'une partie commune.
Votre cas semble simple.
Si je puis me permettre d'ajouter qu'après le délai de prescription, aucune contestation ne peut être admise par un copropriétaire s'agissant de la répartition des tantièmes d'un lot.
Si la répartition en cause a été entérinée par l'AG, il y a peu de chance que la contestation sur le fond aboutisse.
Merci pour ces précisions.
Dans notre cas il y a eu aliénation de partie commune. Et comme il n'y a pas eu de création de lot, pas de modification des tantièmes, pas de contestation, les tantièmes sont restés ceux de la répartition initiale à la création de la copropriété. |
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 25 mai 2021 : 12:47:09
|
Bonjour,
Dans votre cas, il y a appropriation d'une partie commune, servitude ou pas.
Quoi qu'il en soit, si aucun tantième n'a été attribué à la partie que vous êtes "appropriée", pour régulariser votre situation, il faut faire une proposition d'achat au Syndicat des copropriétaires.
Si vous venez à vendre votre bien, le lot en cause, qui est forcément décrit dans le Règlement de copropriété comme étant une partie commune, sera litigieux.
|
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 25 mai 2021 : 12:49:52
|
|
S'agissant des parties communes, il est évident qu'il n'y a pas de numéro de lot puisque chaque copropriétaire détient la partie commune proportionnellement à ses tantièmes de propriété. |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 26 mai 2021 : 22:53:05
|
|
citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Dans votre cas, il y a appropriation d'une partie commune, servitude ou pas.
Quoi qu'il en soit, si aucun tantième n'a été attribué à la partie que vous êtes "appropriée", pour régulariser votre situation, il faut faire une proposition d'achat au Syndicat des copropriétaires.
Si vous venez à vendre votre bien, le lot en cause, qui est forcément décrit dans le Règlement de copropriété comme étant une partie commune, sera litigieux.
Bonsoir Sigebert,
Je ne sais pas dire combien vaudrait le grenier ou les combles, mais je ne vois pas trop l'intérêt d'acheter au syndicat une partie "commune" dont nous avons de facto la jouissance exclusive, et dont nous ne prévoyons aucun aménagement (stockage d'archives). Les autres copropriétaires ne réclament rien. Donc le statu quo semble convenir à tout le monde, au moins en termes de jouissance.
Le syndicat serait quand même assez malvenu de réclamer de régulariser par un achat, alors que c'est bien lui qui a instauré cette situation, avant l'achat de notre lot.
Donc je comprends que pour être un "vrai" propriétaire, il faudrait acheter la pièce qui figure dans notre acte de vente ?
Dans le règlement originel, les combles sont une partie commune, mais dans le modificatif du règlement de copropriété, ils sont "intégrés" dans notre lot. Donc légalement, je comprends qu'ils sont bien dans une partie privative, même s'ils ne constituent pas un lot spécifique. Cela me semble bizarre de l'acheter au syndicat, alors que le syndicat l'a "donné".
Je cite l'acte de vente pour la description du lot :
"La propriété exclusive et particulière d'un ensemble de 4 bureaux, salle d'attente, cuisine, et les combles accessibles par une trappe" |
|
|
|
Pascal78000
Contributeur débutant
France
51 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 26 mai 2021 : 22:54:34
|
|
citation: Initialement posté par sigebert
S'agissant des parties communes, il est évident qu'il n'y a pas de numéro de lot puisque chaque copropriétaire détient la partie commune proportionnellement à ses tantièmes de propriété.
Oui, je suis d'accord, mais maintenant ce n'est plus le cas. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 29 mai 2021 : 09:38:18
|
Le problème vient de la rédaction de votre acte de vente qui n' est pas conforme au règlement de copropriété.
Les combles sont parties communes, seul un acte d' acquisition peut vous en donner la propriété, ce qui entraînera la création d' un lot. |
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 30 mai 2021 : 19:07:33
|
Bonjour,
Je pense que même pour un euro symbolique il faut instrumenter l'acte. |
|
|
|
sigebert
Contributeur senior
France
594 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 30 mai 2021 : 19:18:26
|
Votre acte de vente est ainsi décrit : Les combles sont accessibles par une trappe.
Le problème est que la surface initiale de votre lot est de x m2. Le problème se posera lorsque vous mettrez votre bien en vente.
Il faudrait interroger un notaire.
Voyez-vous, la copropriétaire du rez-de-chaussée à un usage exclusif de la cour de l'immeuble.
Ce n'est pas pour autant qu'elle peut se l'approprier.
D'ailleurs, elle a tenté de le faire. Elle est allée voir un notaire et a prescrit cette partie commune a usage exclusif.
Nous avons donc par voie judiciaire demander que son acte soit annulé.
Elle est allée jusqu'en Cassation, mais elle n'a pas eu gain de cause !
Donc, l'argument de l'exclusivité ne peut pas prospérer.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 30 mai 2021 : 20:56:15
|
Cassation, arrêt du 24/2/2009 – n° 08-13407: combles parties privatives :
Des combles constituent une partie privative du lot immédiatement en dessous s’ils ne sont accessibles que par ce lot et n’ont d’utilité que pour un seul lot
La Cour de Cassation a du se prononcer sur la qualification des combles n'étant utiles qu'à un seul lot. Il a été considéré que les combles sont une partie privative s'ils ne sont utiles qu'à un seul lot.
La cour d’appel avait jugé que M. X devait "cesser l’occupation de la partie des combles situés au-dessus du lot de M. Y".
Devant la Cour de cassation, M. X, a contesté cette décision.
En effet, après avoir énoncé que la cour d’appel avait relevé, énoncé et jugé que ce lot était situé sous les combles ; que des travaux d’aménagement avaient été entrepris en octobre 2002, afin de réaliser une salle d’eau ; que le syndicat des copropriétaires soutenait que ce comble était une partie commune, devant être restitués à la copropriété et remis en état ; que M. X soutenait que ces combles n’étaient accessibles que par son lot et constituaient une partie privative ; qu’il apparaissait que la partie des combles située au-dessus du lot de M. X n’avait d’utilité que pour ce lot ; qu’en conséquence, cette partie devait être qualifiée de privative ; qu’ serait tenue de supporter, dans ses parties privatives, les travaux entrepris sur la toiture ; que cependant, elle ne pouvait annexer la partie des combles située au-dessus de l’appartement de M. Y même si leur configuration ne permettait pas de se tenir debout ; qu’elle devrait donc libérer cet espace et limiter l’occupation à l’espace situé au-dessus du lot n° 41.
La Cour de Cassation a critiqué cet arrêt au motif que des combles constituent une partie privative, si elles n’ont d’utilité que pour un seul lot ; que la cour d’appel, ayant expressément admis le caractère privatif d’une partie des combles aménagés par une copropriétaire, ne pouvait décider de la condamner à "cesser l’occupation" de l’autre partie des mêmes combles, sous prétexte qu’elle ne pouvait pas les "annexer", sans rechercher qui en avait l’usage ou l’utilité ; que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la propriété des immeubles bâtis.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Modification tantiemes locaux modifiés 
