| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
jagaran
Nouveau Membre
France
23 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 20 janv. 2018 : 14:19:47
|
Concernant la réponse de Gédehem effectivement cela semble simple mais:
1) Quel montant créditer sur chaque copropriétaire (tenir compte des différents lots ou pas...) puis débiter selon les types de travaux?
2) Cela ne revient-il pas à contredir la loi qui dit que ce fond est définitivement acquis à la copropriété puisque dans ce cas on réduit ce fond en le redonnant aux copropriétaires?
Désolé de ne pas tout comprendre! |
|
|
|
 22
 Posté - 20 janv. 2018 : 14:25:26
|
La loi ne dit pas que le fonds est définitivement acquis à 'la copropriété'.
Ou voyez vous cela écrit? |
|
|
|
jagaran
Nouveau Membre
France
23 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 28 janv. 2018 : 17:48:00
|
Vous avez raison Ribouldingue, le fond est lié au lot et non définitivement acquis. Je viens de recevoir le projet d'ordre du jour et le syndic indique bien que ces travaux seront effectués en charges générales et pourront être financés par le fond travaux.
Par contre il indique également concernant ce fond travaux que si des copropriétaires sont défaillants (niveau de 5% non atteint), il devra virer le montant manquant du compte bancaire de droit commun vers ce compte travaux. Est-ce prévu par la loi Alur ou une loi précédente?
En vous remerciant, |
|
|
|
24
Posté - 28 janv. 2018 : 18:12:19
|
|
citation: Vous avez raison Ribouldingue, le fond est lié au lot et non définitivement acquis Pour être précis de chez précis, il est définitivement acquis au lot, entité qui n'existait pas auparavant et que nos chers (ils nous coutent cher) législateurs viennent d'inventer.
citation: Par contre il indique également concernant ce fond travaux que si des copropriétaires sont défaillants (niveau de 5% non atteint), il devra virer le montant manquant du compte bancaire de droit commun vers ce compte travaux. Est-ce prévu par la loi Alur ou une loi précédente? Ca se discute.
Normalement, pas de paiement = on n'engage rien.
Si c'est à la marge, on peut comprendre.
C'est une zone grise que nos chers bidules n'ont pas traité. |
Édité par - ribouldingue le 28 janv. 2018 18:14:59 |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 29 janv. 2018 : 11:32:31
|
|
citation: Initialement posté par jagaran
Vous avez raison Ribouldingue, le fond est lié au lot et non définitivement acquis. Je viens de recevoir le projet d'ordre du jour et le syndic indique bien que ces travaux seront effectués en charges générales et pourront être financés par le fond travaux.
Par contre il indique également concernant ce fond travaux que si des copropriétaires sont défaillants (niveau de 5% non atteint), il devra virer le montant manquant du compte bancaire de droit commun vers ce compte travaux. Est-ce prévu par la loi Alur ou une loi précédente?
En vous remerciant,
Non cela n'est pas prévu par la loi qui n'a pas à le prévoir.
Votre syndic fait un peu ce qu'il veut et n'a pas a prendre l'argent sur le compte courant pour compenser. ( sauf s'il s'agit de travaux très urgents )
Si des travaux sont votés il y a forcément un appel spécifique et il ne doit pas engager les travaux tant que les fonds représentant le montant total (déduction faite de la somme qui est sur le compte fonds travaux) ne sont pas versés sur le compte travaux
Attention ne pas confondre " FONDS TRAVAUX " de la Loi Alur et COMPTE TRAVAUX.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 29 janv. 2018 : 11:38:54
|
Il s'agit d'une imputation au lot, en pratique au propriétaire de ce lot,
Cette réserve entre dans son patrimoine. Comme le serait une cave ou un cellier en plus, son propriétaire ne pouvant partir avec, !e mettre dans sa poche.
En revanche, il peut le monayer lors de la vente du lot.
Si ce lot 'possede' un cellier en plus ou une réserve travaux de 2578 €, il n'aura pas là même valeur marchande que s'il n'en avait pas.
Il n'y a donc pas de problème à ce que, pour le traitement comptable, on 'rembourse' chacun selon tantièmes généraux, pour ensuite 'reprendre' à tous, alors selon la grille particulière à appliquer, qui peut éventuellement ne concerner que certains.
Le syndic applique ce que décidé l'AG. Il ne peut de sa propre initiative 'ponctionner' des fonds sans y avoir été autorisé. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2018 11:49:53 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 29 janv. 2018 : 13:49:31
|
Je ne suis pas d' accord avec la position de Gedehem qui remet en cause tout ce qui a été admis.
"Il n'y a donc pas de problème à ce que, pour le traitement comptable, on 'rembourse' chacun selon tantièmes généraux, pour ensuite 'reprendre' à tous, alors selon la grille particulière à appliquer, qui peut éventuellement ne concerner que certains."
Le fonds travaux est obligatoire, il est attaché au lot, il ne peut pas être remboursé mais seulement utilisé pour le financement de travaux; Un lot qui ne participe pas aux travaux ne peut être 'remboursé" de son fonds travaux.
Je confirme également que s' il est nécessaire de suivre lot par lot l' évolution du fonds travaux, ce suivi peut se faire en extra comptable.
Concernant le "Grand-livre" je rappelle qu'il fut un temps ou les moyens informatiques, processeurs et mémoires, et les moyens d' impression étaient bien moins performent qu' actuellement.
En conséquence les logiciels étaient adaptés, par exemple pour le "Grand-livre' on n' éditait pas toujours le détail des comptes Clients et fournisseurs, mais une seule ligne des mouvements et soldes pour chacun.
Ainsi les totaux du Grand livre étaient égaux à ceux du journal général.
|
|
|
|
jagaran
Nouveau Membre
France
23 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 29 janv. 2018 : 14:18:59
|
|
JB22 pourriez-vous également me donner votre position concernant le fait de "virer le montant manquant du compte bancaire de droit commun vers ce compte travaux Alur" si des copropriétaires sont défaillants et n'ont pas abondé ce fond qui peut alors ne pas atteindre les 5%? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 29 janv. 2018 : 17:23:18
|
Le principe est que le syndic ne peut engager des travaux que s' il dispose des fonds nécessaires, c' est à dire si tous les copropriétaires ont versés les appels de provisions travaux ou les appels pour le fonds travaux si celui-ci est utilisé en tout ou partie pour le financement des travaux votés.
Le syndic ne peut verser au compte de placement (Livret A ) que les fonds effectivement reçus.
Pour le paiement des travaux, il vire les fonds nécessaires du compte de placement au compte de gestion courante. Les règlements aux fournisseurs étant effectués par le compte de gestion courante.
Si les impayés sont peu important, il arrive que le syndic engage les travaux et sa responsabilité. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 30 janv. 2018 : 09:45:06
|
Pour le fonds travaux comme pour les anciennes provisions la restitution est faite en fonction des fonds appelés et non des fonds payés.
Le défaut de paiement est constaté sur le compte individuel du copropriétaire débiteur.
La restitution est faite avec la même clé que l'appel même si le coût des travaux à réaliser et payer est réparti autrement.
|
|
|
|
|
|
31
Posté - 30 janv. 2018 : 10:51:15
|
|
citation: La restitution est faite avec la même clé que l'appel même si le coût des travaux à réaliser et payer est réparti autrement. A a connaissance, c'est une pure affirmation de votre part, ce n'est écrit nulle part dans la loi.
De plus, je n'en vois même pas l'utilité pratique |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2018 11:14:37 |
|
|
|
32
Posté - 30 janv. 2018 : 11:06:45
|
|
citation: la restitution est faite
vous pouvez préciser ? c'est quoi la restitution (en français courant, SVP ..) ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 30 janv. 2018 : 13:32:39
|
Certains n' ont pas encore réalisé que la loi a changée.
La constitution d' une "avance travaux" était libre, en conséquence le syndicat pouvait décider librement de sa création comme de son remboursement.
Le nouveau fonds travaux est obligatoire, sauf exceptions, et il est attaché au lot, ce qui entraine le suivi du fonds pour son abondement ou son utilisation au niveau du lot.
Il est constitué pour faire face à des dépenses pour travaux, le syndicat " peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds travaux au financement de ces travaux". Il n' est pas prévue de remboursement s'il n' y a pas de travaux à financer pour le lot.
Il résulte de ce qui précède que seuls les lots participant aux travaux utilisent le fonds travaux et que les fonds restant pour chaque lot ne sont plus proportionnels à la clé générale.
Dans mon application je pars du montant dont le lot a à financer, par exemple 400 €, l' A.G. fixe le pourcentage du financement maximum sur fonds travaux disons : 80 % soit 320 €, et dans la limite de ce que le lot dispose.
Si le lot dispose de 350 € le financement sera de 320 €, il resta à payer 80 € et 30 € au fonds travaux;
Si le lot dispose de 200 € le financement sera de 200 € il restera à payer 200 € et rien au fonds travaux.
|
|
|
|
34
Posté - 30 janv. 2018 : 14:06:22
|
En fait, tout est devenu compliqué parce queles seules entités qui existaient jusqu'à cette modification étaient des copropriétaires, propréitaires de un pou plsueirus lots, lesquels lots déterminaient les tantièmes.
Dorénavant, on gère des entités copropriétaires, et de l'argent sur le compte ordinaire séparé.
On gère par ailleurs de nouvelles entités, qui sont les lots, et dont la trésorerie est sur un autre compte séparé; le compte travaux.
Du coup j'ai eu l'occasion de voir que la pluaprt des sydnics font les appels aux entités copropriétaires d'un côté, pour de l'argent qui va au compte ordianire séparé,
Il font d'autres appels pour le fonds travaux, aux entités lots (ils les envoient aux coporpriétaires) et l'argent va sur le compte travaux.
..S auf qu'il n'y va jamais directement, donc manipulation supplémentaire, et que l'appel pour un même propriétaire de plusieurs lots est uniques.
A ce niveau, il est pour moi intenable de vouloir continuer à gérer les copropriétaires comptablement et les lots extra-comptablement. Il faut que les logiciels évoluent, pas le choix.
Quant à penser restitution quant on 'sort' de l'argent du compte travaux, je crois en effet que ce n'est pas la bonne dénomination.
Sur des travaux, le paiement se fait d'abord par un prélèvement sur le fonds travaux du LOT puis sur le compte du copropriétaire après un appel.
Ca promet des rédaction de proprosition de résolutions parfois complexes.
Donc, en cas de défaut de paiement de l'appel fonds travaux, le sydnic peut-il combler provisoirement par un transfert venant du compte ordinaire spéaré vers le compte travaux pour boucher le trou?
J'ai dit oui, si c'est faible. Mais je commence à comprendre que ca va être difficile à suivre, et difficile aussi pour la vérification des comptes.
C'est une seconde raison qui fait qu'il n'est pas possible de suivre extracomptablement le fonds travaux.
S'il manque 10 euros pour le lot 37 et que provisoirement le sydnic a bouché les 10 euros par un mouvement du compte ordinaire séparé, il y a donc une dette de 10 euros du copropriétaire Dupont au compte ordinaire alors qu'il n'avait pas payé sa cotisation au fonds.
POur létat daté, on fait quoi?
Je suppose que le fonds travaux ne peut pas être considéré comme non payé, ou alors?
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 02 févr. 2018 : 17:43:44
|
Que ce soit dans l'ancienne version ou la nouvelle pour la réserve permanente, il n'y a pas de différence de traitement pour son utilisation partielle (tvx sur parties communes spéciales) ou pour une répartition selon une autre grille que les tantièmes généraux.
Que cette réserve soit maintenant affectée "au lot" est sans incidence.
L'affectation "au lot" étant impropre : il s'agit d'une réserve non remboursable, rien de plus, mais qui entre forcément dans le patrimoine de son propriétaire.
Entre une porte d'entrée en bois lambda chez Casto et une porte blindée type "Fort Knox", il est évident que sa valeur marchande lors de la vente du lot ne sera pas identique.
Le vendeur ne pourra partir avec la porte d'entrée sur le dos : blindée ou pas, à 300 € ou 5000, elle reste "affectée au lot". Comme la réserve permanente 'travaux' |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2018 17:45:33 |
|
|
|
36
Posté - 02 févr. 2018 : 17:50:02
|
|
citation: L'affectation "au lot" étant impropre : il s'agit d'une réserve non remboursable, rien de plus, mais qui entre forcément dans le patrimoine de son propriétaire. Bien entendu qu'elle n'est pas impropre du tout.
Si Dupont possède les lots 10, 11, 12, qu'il vend chaque année pendant deux ans les deux premiers, il y a une différence essentielle entre fonds travaux affecté au lot et affecté au propriétaire.
citation: Entre une porte d'entrée en bois lambda chez Casto et une porte blindée type "Fort Knox", il est évident que sa valeur marchande lors de la vente du lot ne sera pas identique.
Le vendeur ne pourra partir avec la porte d'entrée sur le dos : blindée ou pas, à 300 € ou 5000, elle reste "affectée au lot". Comme la réserve permanente 'travaux' Le pire c'est que au pragraphe suivant vous exprimez l'idée que le fonds tout comme la porte est affecté au lot et contribue a sa valeur.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 02 févr. 2018 : 21:10:40
|
Il faut tout lire.
La réserve travaux comme la porte d'entrée entrent dans le patrimoine du propriétaire d'un lot. Réserve qui fait partie du lot, en est un des éléments, lot qui dans sa globalité représente une valeur marchande.
Valeur marchande du lot qui sera fonction de sa situation, son état, sa surface, etc ... , sa composition, dont une porte lambda ou blindée de prix, ou ici le montant plus ou moins important de la réserve travaux.
Le propriétaire qui vend un lot n'emporte pas plus la porte d'entrée que la tapisserie, ni le plancher flottant qu'il a posé, les fentres double vitrage, ou la réserve travaux qu'il a constitué.
Aucune différence entre ces éléments qui forment globalement le patrimoine immobilier du propriétaire, qui font ensemble la valeur du bien vendu : le "lot".
La réserve travaux, comme la porte blindée ou le plancher flottant, n'est donc pas 'perdue' par le propriétaire d'un lot, comme on voudrait le faire croire. Il monnayera l'ensemble lors de la vente, si vente il y a.
S'il n'y a pas vente, il y aura une réserve travaux, une porte blindée, un plancher flottant, des fenêtres double vitrage, etc ... dans le patrimoine du propriétaire.
En général, lorsqu'on pose du double vitrage ou un plancher flottant, c'est principalement pour son confort personnel. Même chose pour la réserve travaux : pour moins provisionner plus tard les gros travaux.
Personne ne demande le 'remboursement' du parquet flottant .... Pourquoi le faire pour la réserve travaux ?
Aucune différence en terme de "valeur marchande" d'un lot à vendre.
|
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2018 21:20:29 |
|
|
|
jluc34
Contributeur actif
298 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 04 févr. 2018 : 13:35:58
|
bonjour
le fond travaux est obligatoire , doit on le voter chaque année si le pourcentage ne change pas.
merci de votre réponse
jluc34
|
|
|
|
39
Posté - 04 févr. 2018 : 16:24:58
|
|
Réponse : OUI, car c'est une charge d'un l'exercice |
|
|
|
jluc34
Contributeur actif
298 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 04 févr. 2018 : 17:19:21
|
merci de la réponse; c est obligatoire mais si l ag ne le vote pas , qu est ce qui se passe.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Utilisation du fond travaux Alur 
