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RV13
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 Posté - 19 juil. 2017 : 04:02:00
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bonjour
tous les ans un bailleur social important impute en locatif le coût d'un gardien dont l'activité est partagée avec un tiers de façon continue pour exécuter une des deux tâches prévues au décret 87-713
A chaque fois il est condamné par le TI à rembourser les locataires '( peu nombreux) qui s"en plaignent!
son argument est le suivant "le décret a été mal rédigé et le législateur s'est trompé"
cette situation dure depuis 2009 mais il continue car il encaisse beaucoup plus de charges indues qu'il n'en rembourse faute de demandeurs
quel moyen légal permettrait de faire cesser cette pratique condamnable?
plusieurs arrêts de la cour de cassation ayant donné raison aux locataires demandeurs il est indispensable de mettre fin à cette façon d'agir qui a tendance à devenir pérenne ( cass.civ.3ème du 17/12/2013 pourvoi n°12-26750 et plusieurs dizaines d'autres
merci de toutes vos suggestions
**modération**
fil déplacé vers forum ad'hoc
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Édité par - Emmanuel Wormser le 19 juil. 2017 06:29:25 |
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Posté - 19 juil. 2017 : 09:23:12
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Bonjour citation: A chaque fois il est condamné par le TI à rembourser les locataires '( peu nombreux Combien de fois depuis 2009?
citation: son argument est le suivant "le décret a été mal rédigé et le législateur s'est trompé" Ca ne peut pas constituer un argument. Ceci est utilisé comment et envers qui?
Devant le Juge?
Qui êtes vous vis a vis de ces locataires peu nombreux, n'avez vous pas possibilité de mener une action sur une qualification pénale? |
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RV13
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Posté - 22 juil. 2017 : 05:32:12
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réponse à M. RIBOULDINGUE: Je suis adhérent à une association indépendante, inscrite en préfecture pour défense des locataires! dans ma cité seuls 4 locataires dont moi même avons contesté en justice ces décisions illégales du bailleur!
A titre individuel pour les exercices 2010 à 2015 inclus ( répartis sur 3 actions devant le TI) les juges nous ont donné raison et le bailleur nous a remboursé ces indus (et rien de plus)
Mais à ce jour il continue à nous imputer ces mêmes charges: c'est bien de la récidive , mais il parait qu'en procédure civile cette notion n'est pas prise en compte: elle relève essentiellement du pénal !( rien sur le code civil)
Dans les autres cités de la région ce même bailleur pratique identiquement et les récalcitrants sont aussi rares que nous le sommes! L'argumentation du bailleur consiste à démontrer que le décret est inapplicable selon la taille des cités et qu'un seul gardien ne peut pas assurer l'ensemble des deux tâches!
les avocats contactés n'ont pas su ( ou voulu) nous aiguiller vers le pénal!
voilà la raison de mon article sur ce forum; nous nous passons des avocats!
si quelqu'un a une idée pour lutter contre ces pratiques illégales merci de bien vouloir nous conseiller
bien cordialement |
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nefer
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 Posté - 22 juil. 2017 : 08:13:20
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ne connaissant pas les éléments dus dossier, je ne peux rien en dire
mais il y a quelques années, il été dit par un bailleur social "dans un couloir",que cela servait à "faire" de la trésorerie... |
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Posté - 22 juil. 2017 : 08:17:46
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citation: A titre individuel pour les exercices 2010 à 2015 inclus ( répartis sur 3 actions devant le TI) les juges nous ont donné raison et le bailleur nous a remboursé ces indus (et rien de plus) Vous n'avez pas demandé d'indemnité de préjudice ni rien au titre de l'article 700 en prouvant les secondes et troisièmes fois qu'il y avait persistance dans une action portant préjudice?
citation: c'est bien de la récidive , mais il parait qu'en procédure civile cette notion n'est pas prise en compte: Non, c'est en effet du pénal. Je doute qu'on puisse ici qualifier pénalement l'action, encore qu'il y a peut-etre à chercher.
citation: L'argumentation du bailleur consiste à démontrer que le décret est inapplicable selon la taille des cités Voulez vous dire que cet argument est répétitivement utilisé devant les Juges, à chaque instance?
En ce cas vous avez donc la preuve par la décision que cet argument est vain
citation: si quelqu'un a une idée pour lutter contre ces pratiques illégales merci de bien vouloir nous conseiller
bien cordialement C'est ennuyeux que vos avocats n'aient pas d'idée.
Je proposerai à ) la prochaine instance de demander au juge de condamner le récalcitrant multiple à produire à ses propres frais une copie du denrier jugement par courrier recommandé à chaque locataire (ou au minimum à chaque locataire se portant demandeur mais cela aurait moins d'effet mais ca permet quand même audits locataire de faire des copies et de les donner au locataires voisins, ca peut faire boule de neige) à charge de fournir à monsieur X de l'association Z la copie de toutes les attestations d'envoi avant telle date.
et une produire une copie affichable dans chaque entrée de résidence avec astreinte de x euros par jour ou le non affichage est cosntaté par huissier. |
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RV13
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Posté - 22 juil. 2017 : 09:34:43
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bonjour et merci de vos réponses
Nefer: effectivement celà sert de trésorerie
Ribouldingue: à la prochaine instance ( fin 2017) nous pensions demander au juge de faire imprimer le jugement ( qui devrait nous être favorable) dans la presse locale aux frais du bailleur
concernant l'article 700 nous n'avons pas persévéré car cette demande a eu pour réponse du juge que le remboursement des charges indues suffisait à régler le préjudice et q'aucune suite de cette affaire n'entrainait pour le bailleur le versement des dommages et intérêts!
merci pour vos conseils.......et continuez à en donner, car il est un peu décourageant de s'apercevoir que des pratiques "frauduleuses" puissent passer sous silence et surtout perdurer au profit des fraudeurs A titre indicatif la demande au principal et par exercice tourne autour de 500€ par logement. Sur 10000 logements, la moitié sont victimes de cette méthode, soit un gain de
2,5 millions d'euros par an pour une contestation inférieure à 100 locataires par année ( 250000 € par an).........c'est meilleur que la moyenne du loto
et ça vérifie l'adage" les petits ruisseaux font les grandes rivières" |
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Posté - 22 juil. 2017 : 13:16:15
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citation: concernant l'article 700 nous n'avons pas persévéré car cette demande a eu pour réponse du juge que le remboursement des charges indues suffisait à régler le préjudice et q'aucune suite de cette affaire n'entrainait pour le bailleur le versement des dommages et intérêts! Désolé mais cela ne doit pas être cela.
Si vous pouvez copier la décision et le morceau de raisonnement tenu par le juge, on pourra revoir l'explication, mais le Juge ne saurait confondre le remboursement des frais d'avocat et autres (article 700) basés sur l'équité et les préjudices qui doivent être absolument chiffrés et documentés. |
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andre78fr
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Posté - 22 juil. 2017 : 14:15:05
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Pour un néophyte qui souhaite et a besoin de mieux connaître ces problèmatiques de location et de charges récupérables, est-ce que quelqu'un peut préciser le problème ? Si je comprends bien il s'agit de savoir si le coût du gardien est imputé à 75% ou à 40% sur les locataires en fonction des deux grandes tâches (entretien et poubelles) qu'il assume ?
Dans le cas présent, il semble que ce soit l'existence d'un tiers (entreprise ?) qui partage l'une des deux tâches mais si quelqu'un (a priori RV13 !!!) peut donner quelques détails je suis demandeur ! Merci ;) |
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nefer
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Posté - 22 juil. 2017 : 15:27:47
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RV13
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Posté - 22 juil. 2017 : 21:08:10
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bonsoir
quelques précisions pour M. André 78 fr: le gardien est récupéré à 75% et il exécute la sortie des containers ainsi que le nettoyage des halls d'entrée et des trottoirs et garages en sous sol; l'entreprise intervient de façon régulière pour le nettoyage des containers y compris le WE mais aussi le ménage des cages d'escaliers son coût est récupéré intégralement; or le décret 87-713 ne permet pas de mélange des genres où chacun fait "un peu" des 2 tâches prévues contractuellement; il ne peut y avoir récupération du coût du gardien que si le tiers (entreprise) intervient de façon temporaire en l'absence du gardien! c'est ce que précise l'arrêt de cassation cité! dans le cas qui nous préoccupe le tiers est présent de façon "non temporaire"
pour M.Riboudingue je précise que le juge a bien condamné le bailleur à rembourser les frais irrépétibles (avocat, frais divers de courrier, déplacement, tél etc) dans le cadre de l'article 700, par contre s'il l'a aussi condamné à rembourser au principal les charges indues du coût du gardien, il a rejeté notre demande de DI pour préjudice " car le remboursement du principal éliminait le préjudice subit par le demandeur" je cite de mémoire et recherche le document du jugement pour vous le faire connaître!
ce que je trouve anormal c'est que nos moyens procéduraux permettent à des bailleurs indélicats de poursuivre de telles pratiques sans gros problèmes et en s'enrichissant! c'est une situation qui peut durer longtemps! merci de votre aide |
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Posté - 23 juil. 2017 : 08:53:09
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citation: quelques précisions pour M. André 78 fr: le gardien est récupéré à 75% il doit donc rester un bras ou une jambe non récupérée.... 
citation: je précise que le juge a bien condamné le bailleur à rembourser les frais irrépétibles (avocat, frais divers de courrier, déplacement, tél etc) dans le cadre de l'article 700, par contre s'il l'a aussi condamné à rembourser au principal les charges indues du coût du gardien, il a rejeté notre demande de DI pour préjudice " car le remboursement du principal éliminait le préjudice subit par le demandeur" je cite de mémoire et recherche le document du jugement pour vous le faire connaître! Voilà qui est plus clair.
L'absence de préjudice pour une première affaire peut-être compréhensible, pour une seconde et une troisième, il existe un préjudice moral, un préjudice lié au fait d'assumer des contre-vérités déja établies préalablement par un précédent Juge, je m'étonne que vos avocats n'aient pas été plus convaincants sur ces points.
Le fait même que l'absence de préjudice permette au bailleur de prendre à nouveau ce 'risque' plaide pour l'existence d'un préjudice;
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RV13
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Posté - 23 juil. 2017 : 11:53:19
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bonjour
merci RIBOULDINGUE pour vos conseils judicieux: on fera donc mieux la prochaine fois au sujet des D.I: il faut dire que les griefs étant répétitifs les juges
se sont contentés de reprendre les motivations de leur collègue du premier jugement. ce n'était pas des " copier/coller" mais ça y ressemblait beaucoup!
à suivre! |
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Posté - 23 juil. 2017 : 13:24:30
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citation: les juges
se sont contentés de reprendre les motivations de leur collègue du premier jugement. Au Juge de proximité cela ne m'étonnerait guère (Ce n'est pas un professionnel du droit) mais au TI je suis un peu plus étonné. |
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RV13
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Posté - 25 juil. 2017 : 05:45:42
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bonjour
à l'attention de RIBOULDINGUE: copier/ coller du second jugement du jMOTIVATION DU JUGE
…. Monsieur X ( le demandeur) maintient sa demande de DI, estimant que le bailleur a persisté dans ses pratiques de récupération selon lui indues, à l’encontre de plusieurs décisions de justice. Il invoque encore un défaut de communication par le bailleur des justifications de charges facturées malgré réclamation !
….Le bailleur, s’agissant de la rémunération du gardien, invoque la complexité de la réglementation antérieure, soulève que le décret du 19 XII 2008 permet la récupération de ces charges y compris pendant les repos hebdomadaires et les congés, ainsi qu’en cas de force majeure et d’impossibilité matérielle ou physique temporaire, estimant que cet adjectif ne concerne que l’impossibilité physique et non matérielle ! il conclut au rejet de la demande de D.I en invoquant la complexité et l’incohérence parfois de la réglementation et sa bonne foi.
Concernant la rémunération du gardien : M.X (le demandeur) ne fait pas la preuve d’un préjudice autre que celui qui sera réparé par le remboursement de la somme indûment prélevée, ni d’une intention de nuire. Sa demande de DI doit être rejetée.
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Posté - 25 juil. 2017 : 07:19:48
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Le Juge dit que n'ayant pas exprimé plus que le fait que vous en ayez un préjudice, il ne peut pas en accorder.
Il faut faire la preuve que le préjudice existe, deja en le qualifiant, ce qui semble ne pas avoir été fait:Est-il physique, moral, est-ce une perte d'argent,est-ce autre chose?
Une fois qu'il est qualifié il faut en outre le prouver.
Si je reprends la première phrase, 'invocant un défaut de communication'; le défaut de communication n'est pas un préjudice, c'est éventuellement une cause d'un préjudice, mais faut-il encore dire lequel: Nécessité de réitérer les questions,donc préjudice moral, temps perdu (de combien?),incertitude sur le résultat final générant un trouble, empechement de dormir, que sais-je.
Si je reprends la seconde partie, le défaut de communication (résultant des erreurs de calcul je suppose) n'est pas un préjudice, mais elle peut causer un préjudice. Quel est-il?
Il semble que le mémoire ou la présentation qui en a été faite parvient a démontrer que l'affaire est complexe et le bailleur honnête, et que ce sont donc des erreurs, pas des fautes.
Que ce qui en résulte étant un défaut de présentation n'est en rien une présentation volontairement erronéne dans le but d'en récupérer plus d'argent.
Le préjudice en est sans doute que chaque locataire individuellement doit remettre en cause chaque relevé de charge annuel, y passer du temps (combien) et que la preuve pourrait être faite que ce que les locataires parviennent à présenter devant le juge comme correct alors qu'ils sont non pro est un méilleur résultat que ce que le pro fait.
En cherchant bien on doit pouvoir trouver et justifier de divers préjudices, et on devrait pouvoir parvenir à démontrer que non, en refaisant les mêmes fautes plusieurs fois (encore faut-il le démontrer de manière précise sur divers cas) le bailleur n'est pas honnête mais se trompe toujours en sa faveur.
Le Juge n'a pas a chercher ces arguments ni exprimer ces prétentions, il ne peut se prononcer que sur ce qu'on lui présente. |
Édité par - ribouldingue le 25 juil. 2017 07:43:37 |
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Posté - 26 juil. 2017 : 04:14:42
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merci RIBOULDINGUE pour cette leçon de "savoir faire en justice".........c'est tout un art qui n'est pas donné à tout le monde, et malheureusement pas à tous les avocats!!!
mais que peut-il arriver si le locataire lésé refuse de payer la charge indue en argumentant sur les condamnations précédentes et en laissant le choix de poursuite au bailleur indélicat? d'après la loi 89-462 une charge non justifiée n'a pas à être payée. certes c'est une inversion des rôles, mais est-elle illégale? qu'en pensez vous, merci! ça risque de devenir passionnant! |
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Posté - 26 juil. 2017 : 07:22:31
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Je ne sais pas mais si il fait cela tout seul, il risque d'en avoir plus de soucis que de bénéfices.. Qu'au moins plusieurs se lancent en même temps, parce que la,la multiplication des procès risque de gêner le bailleur.
Il faudra aussi savoir se défendre en justice. |
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RV13
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Posté - 27 juil. 2017 : 18:51:02
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bonjour et merci à tous les contributeurs à cet échange!
ça permet de constater que la justice est impuissante à mettre fin aux actions illégales et volontairement répétitives d'un bailleur indélicat!
à la prochaine |
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Posté - 27 juil. 2017 : 19:08:30
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elle n'est pas impuissante;
elle juge ce qu'on lui donne à juger.
et savoir lui donner les bons éléments est un métier. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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RV13
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Posté - 30 déc. 2017 : 11:03:14
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bonjour
dans son dernier rapport, l'ANCOLS vient de dénoncer cette pratique illégale de récupération des gardiens! OUF!!!
l'ANCOLS est l'équivalent de la cour des comptes mais ne s'occupe que des bailleurs HLM
A bientôt |
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Posté - 30 déc. 2017 : 13:44:52
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Ca ne vous rajoute strictement rien, puisque vous aviez préalablement obtenu une décision de justice. |
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stopper les agissements illégaux d'un bailleur HLM 
