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Benilde
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 Posté - 11 nov. 2016 : 17:18:13
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Bonjour.
Mon fil initial est celui-ci.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22048
Après recherche sur le net, il semble beaucoup plus facile de modifier un RC qu'on ne le croit et le tout à la majorité de l'article 24 comme l'indique la loi de mars 2009 2009-323.
Je viens de demander conseil à un avocat spécialisé, qui précise qu'effectivement un RC se modifie, et que les nouvelles prérogatives en ce domaine sont souvent méconnues.
Pourtant des jurisprudences tombent en annulant des modifs de RC, et sur d'autres confirment la modif du RC avec le même point de départ modification des clés de charges suite à ravalement.
Je suis perdue, de chez perdue.
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Posté - 11 nov. 2016 : 17:47:48
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Oui, mais tout dépend de ce que vous voulez modifier dans votre règlement..... |
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Benilde
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 Posté - 11 nov. 2016 : 18:09:40
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La clé de répartition des charges d'un bâtiment.
Sur le fil initial il est question d'un bâtiment à ravaler, le Rc est clair il dit tous les lots du bâtiment sont concernés par le ravalement, jusque là pas de problème.
un propriétaire veut que le sien soit exonéré de ces charges , car il n'a pas de ravalement dans son lot, ce sont des boutiques avec uniquement des façades alu que les commerces se gèrent, se changent et s'entretiennent, jamais une trace de peinture ne sera déposée sur ces façades donc pas de ravalement, mais en revanche participation au ravalement, vu que les boutiques représente 3000 tantième il l'a mauvaise.
Il veut donc que son lot soit exonéré des charges de ravalement et demande une rectification du RC, il parle d'utilité réelle des charges, terme que je ne trouve nul part dans un texte de loi, cela peut-être de l'esbrouffe.
Il présente pour l'AG un projet de modification du RC en vertu des textes de la loi 2009-323 ou effectivement on parle "CHAPITRE II : DISPOSITIONS RELATIVES A L'AMELIORATION DU FONCTIONNEMENT DES COPROPRIETES"
et là la tartine démarre effectivement l'article 22 est clair, mais il n'y a pas d'autre explication que "La première phrase de l'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigée :
« L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.»"
Dommage l'article 49 n'existe plus dans la loi de 1965.
Possible, pas possible, je ne sais plus, mais la note finale peut changer du simple au triple pour les copropriétaires. |
Édité par - Benilde le 11 nov. 2016 18:24:24 |
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:12:23
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citation: L Article 24, ca devrait le faire |
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Benilde
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:25:33
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désolé ribouldingue j'ai modifié ma réponse entre temps, un L tout seul ne veut rien dire.  |
Édité par - Benilde le 11 nov. 2016 18:25:58 |
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:34:27
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UN commerce qui se tient en bas d'un immeuble ravalé et un commerce qui se tient en base d'un immeuble sale, pas de différence sur la clientèle? Ca ne tient pas comme raisonnement.
Le ravalement n'est pas un entretien des parties communes attenantes a sa partie privative, c'est une obligation légale amenant à restaurer l'ensemble d'une facade et des éléments communes (modénatures incluses;...) |
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:54:23
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Le commerçant a aussi acheté les murs entourant son commerce et son commerce a plus ou moins de valeurs suivant l'état des facades.
Pour changer le mode de répartition, c'est au moins au minimum la majorité de l'article 26.
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
On ne modifie à l'article 24 soit des erreurs administratives de rédaction, soit des modifications réglemenatires |
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Benilde
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Posté - 11 nov. 2016 : 18:57:28
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Si j'ai bien compris ton raisonnement il paie, mĂŞme s'il n'est pas content.
L'article 11 de la loi de 65 fait état de modification à la majorité de l'article 24, mais une juriprudence du TGI de Paris dit " Les travaux de ravalement ne sont pas considérés comme relevant de la dérogation à l'article 11" il a été aussi jugé "la clause du règlement de copropriété dispensant les lots du rez-de- chaussée des charges de ravalement doit être réputée non écrite, comme contraire aux stipulations légales" ce qui me conforte.
La loi et ses textes qu'il apporte comme explication 2009-323 sont Ă mes yeux en dehors du sujet sauf l'article 22, sorti du contexte oui, remis dans le contexte de la loi non, d'ou mes doutes.
Négocier en AG oui ! Avoir des pions oui ! Savoir de quoi on parle et ce que l'on peut argumenter oui !!Partir en jugement en ayant tord dès l'entrée dans le tribunal la fout très mal. |
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JPM
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:01:37
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Aucune chance pour ce copropriétaire d'obtenir satisfaction !
Si l'opération est réalisée et s'il ne paie pas le premier appel de fonds il faudra faire le recouvrement sans attendre.
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Benilde
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:25:13
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Dans son projet il explique que son vote négatif l’exonérerait devant les tribunaux, il croit en sa bonne étoile, en ce moment c'est de cours, surtout dans les présidences.
Le recouvrement ce n'est pas un problème, surtout qu'il a les moyens de payer au travers des loyers perçus.
Le problème est qu'il faut que je crois aussi en la mienne.  |
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:33:14
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citation: a loi et ses textes qu'il apporte comme explication 2009-323 sont Ă mes yeux en dehors du sujet sauf l'article 22, sorti du contexte oui, remis dans le contexte de la loi non, d'ou mes doutes.
Négocier en AG oui ! Avoir des pions oui ! Savoir de quoi on parle et ce que l'on peut argumenter oui !!Partir en jugement en ayant tord dès l'entrée dans le tribunal la fout très mal. La je ne comprends rien, il n'y a rien à négocier,pas de bille a amener ou retirer, il est pour ou contre le ravalement, et s'il est voté, il paye.
JPM a tout dit.
Accessoirement, il est l'un de ceux qui bénéficie le plus du ravalement! (Pas JPM....). |
Édité par - ribouldingue le 11 nov. 2016 19:34:52 |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 nov. 2016 : 19:40:25
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Un vote négatif (d'opposition à la décision) na jamais exonéré personne de répondre aux obligations découlant d'une décision d'AG.
Ici, s'agissant de travaux d'entretien courant, pour supporter la part de charge imputable au lot.
Peut être s'agit-il de jouer sur la peur liée à l'ignorance des copropriétaires. Mais le syndic n'est certainement pas dupe. |
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Benilde
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Posté - 11 nov. 2016 : 21:30:50
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Ribouldingue: Quand on n'est pas homme ou femme de loi, que l'on ne connait pas la législation sur le bout des doigts, l'expression "marchez sur des œufs" prend toute sa consonance. On regarde, on laisse parler, on laisse abattre les cartes des autres et on présente les siennes ensuite à charge au gagnant de prendre celles de l'adversaire.
Pour l'instant nous sommes tous d'accord pour dire que ce copropriétaire n'est pas le gagnant de cette présentation de projet tout semble allez dans le sens des autres copropriétaires, s'il va en justice nous verrons ce que le tribunal dira.
Pour l'instant ce qui est sur, c'est que diverses modifications de loi et texte on assouplit la modification des RC, comme le dit Rambouillet c'est peut-être pour des points de modification administratives ou réglementaire, les subtilités de la langue judiciaire Française permet à beaucoup de monde d'interpréter la loi et c'est le juge qui tranche.
Gédéhem: Je pense effectivement que c'est un coup de bluff, pour ce qui est du syndic, une très grande enseigne qui a détenu un bateau, la gestionnaire de l'immeuble est bien jeune et impressionnable.
Vu que le copropriétaire en question est réduit à 50% des tantièmes de par la loi et pour les votes (il détient plus de 75% des tantièmes), il tient le syndic par une partie de l'anatomie masculine et qui a les trouilles de perdre un dossier pareil.
Pour ce qui est de la loi 2009-323 seul l'article 22 sorti d'un contexte permet d'interpréter que la modification d'un RC peut se faire à la majorité présente, pour le reste de cette loi cela ne concerne pas les changements de répartition des clés de charge, mais elle est très intéressante sur certains sujets, je vous invite à la lire. |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 nov. 2016 : 22:01:20
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Laissez tomber la loi 2009 machin, dont on se moque ici.
La seule qui nous concerne est celle de 1965, avec ses modifs au fil du temps.
D'où l'art 49 : "L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.»"
Comme par exemple l'obligation d'un CS depuis 1986, des RDC antérieurs ne le rendant qu'éventuel? Ou encore le délai de convocation des AG prévu (RDC) en 15 jours alors que la législation l'impose sur 21 jours.
Sans parler des RDC rédigés en 1932 ou 1950 (il y en a de très nombreux), prévoyant que l'AG est présidée par le propriétaire porteur du plus de tantièmes, ou le plus âgé (statut de 1938 abrogé par L.65), alors qu'il doit être élu.
Etc, etc ....
D'où ces modifications indispensables, relevant de la majorité art.24 s'agissant d'une simple "mise en conformité" avec les dispositions législatives ou règlementaires intervenues depuis l'établissement du RDC.
Concernant les grilles de charges, de 1950, 1992 ou 2006 peu importe, on vous a donné la réponse : L. art.26. Propriétaire majoritaire ou non.
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Édité par - Gédehem le 11 nov. 2016 22:06:10 |
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Posté - 12 nov. 2016 : 06:43:28
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citation: Sans parler des RDC rédigés en 1932 ou 1950 (il y en a de très nombreux), prévoyant que l'AG est présidée par le propriétaire porteur du plus de tantièmes, ou le plus âgé (statut de 1938 abrogé par L.65), alors qu'il doit être élu.
Etc, etc ....
D'où ces modifications indispensables, relevant de la majorité art.24 s'agissant d'une simple "mise en conformité" avec les dispositions législatives ou règlementaires intervenues depuis l'établissement du RDC.
Je rajouterai que les promoteurs et notaires ont l'impression qu'un gros RdC le rend plus sérieux et pour cela ils incluent dans le RdC les articles de loi et décret. Ce qui fait que dès que la loi change, le RdC devrait être changé. Il suffirait seulement que le RdC fasse référence et application des loi de 1965 et décret de 1967 et ainsi au moins 50% des pages et articles disparaîtraient de nos RdC. Et nous serions pas obligé sans arrêt de prévoir des modificatifs qui coutent chers, etc.... |
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Posté - 12 nov. 2016 : 07:02:50
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citation: Ribouldingue: Quand on n'est pas homme ou femme de loi, que l'on ne connait pas la législation sur le bout des doigts, l'expression "marchez sur des œufs" prend toute sa consonance. On regarde, on laisse parler, on laisse abattre les cartes des autres et on présente les siennes ensuite à charge au gagnant de prendre celles de l'adversaire. Si vous êtes sydic bénévole, en effet, votre connaissance est assez légère, et vous gagneriez a vous faire aider.
Sinon, le syndic pro connait cela par coeur, et même pas mal de sydnic bénévoles.
La contestation n'est possible que dans les deux mois suivant la notification du PV à cette personne car je suppose qu'elle a voté contre le ravalement, donc les deux mois sont-ils écoulés?
S'il a voté pour il ne va pas pouvoir aller au TGI... |
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JPM
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Posté - 13 nov. 2016 : 09:03:25
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Rambouillet :
citation: Je rajouterai que les promoteurs et notaires ont l'impression qu'un gros RdC le rend plus sérieux et pour cela ils incluent dans le RdC les articles de loi et décret. Ce qui fait que dès que la loi change, le RdC devrait être changé. Il suffirait seulement que le RdC fasse référence et application des loi de 1965 et décret de 1967 et ainsi au moins 50% des pages et articles disparaîtraient de nos RdC. Et nous serions pas obligé sans arrêt de prévoir des modificatifs qui coutent chers, etc....
C'est inconcevable.
Dans la pratique la lecture du règlement de copropriété correctement mis à jour doit être considéré comme le seul moyen d'information d'une très grande majorité de copropriétaires sur les dispositions du statut de la copropriété. Il faut donc leur fournir le texte complet applicable.
L'extranet du syndicat présente ici un intérêt majeur.
Plus important que de savoir si les frais de banque sont à 2,50 € ou 3.
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Posté - 13 nov. 2016 : 12:35:23
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citation: Dans la pratique la lecture du règlement de copropriété correctement mis à jour doit être considéré comme le seul moyen d'information d'une très grande majorité de copropriétaires sur les dispositions du statut de la copropriété. Il faut donc leur fournir le texte complet applicable.
Il serait mieux de leur fournir les textes de loi directement et cela au moment de la signature du compromis de vente. Mais il appartient aussi à chacun de s'informer de ce qui est légal ou non.
Mais au vu de ce que vous dite, vous admettez qu'il vaut mieux voter et payer des modificatifs de RdC lorsque la loi change.... Ce n'est pas ma conception d'autant que c'est plus cher que 2 ou 3 € d frais bancaires. |
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JPM
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Posté - 13 nov. 2016 : 22:40:38
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J'ai visé l'extranet du syndicat ! Que voulez vous de mieux ?
Il est aussi possible de se référer à la dernière édition du traité de Monsieur Capoulade qui va sortir dans quelques jours.
Peut âtre l'éditeur aura-t-il réservé quelques pages blanches pour les prochains arrêtés et décrets ?
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Benilde
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Posté - 15 nov. 2016 : 22:16:34
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Heureusement que les jurisprudences font bouger des textes parfois inertes, "nul ne sert de ne connaitre que la loi, le mieux est de savoir la contourner" c'est le discours d'un avocat lors d'un procès gagné que tout le monde voyait perdu.
Lors d'un procès qui devait être gagné par mon avocat dans une affaire de droit international, la partie adverse gagna sur un point de loi que l'avocat contourna et que le juge trancha, l'appel suivi et la cour de cassation confirma et pourtant j'avais gagné avant même de commencer par trois avocat, c'est aujourd'hui une jurisprudence.
Dans mon post tout le monde confirme les explications de mon avocat, et que je vais suivre, tout en avançant sans me découvrir, eh oui !! C'est au proprio demandeur de me démontrer qu'il a potassé son sujet, sachez tout de même que de nombreuses jurisprudences sont tombées sur des procédures de demande de modification de RDC, surtout pour des boutiques en Rez de chaussée ou pour des Rez de chaussée ne comportant pas de façades, la sortie sont les jurisprudences, pas la loi, car le ravalement est souvent la discorde des copropriétés.
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Édité par - Benilde le 15 nov. 2016 22:25:59 |
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Posté - 16 nov. 2016 : 07:09:04
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Nombreuses jurisprudences, donnez les donc, et ĂŞtes vous certain que cela s'applique Ă 100% Ă votre cas
DU coup d'aillerus je ne comprends plus votre démarcher sur ce forum, si vous ne croyez pas en la justice. |
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Modification de RC beaucoup plus souple qu'avant. 
