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BIBI
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 Posté - 08 mars 2016 : 09:25:20
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Un précédent syndic n'avait pas pris d hypothèques pour des créances dépassant
10 000 € - le nouveau syndic a repris en main les dossiers impayés et fait procéder à des assignations, A ce jour = procédures en cours + et l'an dernier a fait voter des saisies immobilières mais autre question à propos des sommes irrécouvrables , ce qu'elle veut faire cette année ..
Par contre , il ne semble ne pas y avoir d'hypothèques.
Le syndic contourne la question et les demandes, Ă ce sujet ..
Elle prétend :c'était au précédent syndic de le faire ..
Avec une hypothèque de 1er rang : une créance ne pourrait être estimée irrécouvrable
Merci pour votre analyse et suggestions Ă ce stade de la situation.
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BIBI
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 Posté - 20 mars 2016 : 11:12:26
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Je reviens sur ce sujet ..
La responsabilité d'un syndic qui met à l'ordre du jour des appels de fonds pour créances (qualifiées de douteuses.. puis qualification rectifiée) en estimées irrécouvrables : n'est elle pas en cause (?) : si il n'a pas pris d'hypothèque , lorsqu'il a été élu ..
Le délai maxi étant de 5 ans : pour certaines créances ( anciennes de 2 ans ) il pouvait donc encore prendre une hypothèques, tout en assignant ..
Qu'en pensez vous ?
Ne pas prendre d'hypothèque est une perte de garantie .. et manque à gagner .. qui justifient qu'il ne donne aucun détail à propos des appels de fonds spécifiques ( 53000 € pour 5 créances) |
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Posté - 20 mars 2016 : 11:57:57
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BIBI : est-ce toujours la même histoire de ce syndic qui couvre des trous de trésorerie en appelant des fonds sans accord de l'AG ?
En cas de vente forcée par adjudication :
1. le SDC a un privilège immobilier. C'est à dire qu'il le prioritaire sur TOUS les autres créanciers, pour 100 % des dettes de l'année en cours et des 2 et 3 èmes années précédentes. C'est le super privilège.
2. pour les 4 et 5 années, le SDC ne pourra recouvrir que 50% de ces dettes, et 50% pour le préteur de deniers;
Pour cela il faut un syndic sérieux. Qui devra suivre cette vente et faire opposition sur le produit de la vente, pour lancer ce priviliège; le déali est de 15 jours.
3. l'hypothèque légale vient en 3ème position. Elle peut permettre de récupérer tout ou partie de la dette sur les années précédentes la 5ème année.
MAIS pour cela, c'est le créancier qui a pris hypothèque en premier qui recouvrera sa créance, et suivant le montant du produit de la vente, le 2ème, le 3 ème, ......
Le syndic qui ne prend pas d'hypothèque rapidement, met le SDC dans une position ou il ne pourra récupérer les dettes antérieures à la 5ème année.
La responsabilité d'un syndic qui met à l'ordre du jour des appels de fonds pour créances (qualifiées de douteuses.. puis qualification rectifiée) en estimées irrécouvrables : n'est elle pas en cause (?) : si il n'a pas pris d'hypothèque , lorsqu'il a été élu ..
Un appel de fonds pour créances douteuses ne peut pas être proposé sans un dossier précis; dont les dates de prise d'hypothèques. Si le syndic ne l'a pas fait, c'est une faute de gestion.
Avant de faire un appel de fonds sur la base de créances douteuses; le syndic peut faire un appel de fonds de solidarité; fonds remboursables aux copros.
Le précédent syndic est fautif, le nouveau également, il peut prendre ces hypothèques avec peu de chance qu'elles soient en tête de liste. Et que dire du CS !
Le temps perdu dans ce dossier est considérable.
Vu l'importance des dettes, il fallait depuis des années demander un AJ ! les copros sont aussi fautifs, ce sont eux qui vont tout perdre, pas le ou les syndics.
Que des irresponsables ! 
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BIBI
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3
Posté - 20 mars 2016 : 15:20:03
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Oui.Philippe 388 ..
Il s agit de cette résidence seniors
Après des demandes expresses du cs .. Ce syndic n a pas daigne répondre à propos des prises d hypothèques .
Elle a refuse de faire la demande de désignation d un mandataire ad hoc .comme le prévoit la loi alur
.J assume !! Dit Elle ..
Elle compte sur le fait :
-qu il n y a pas de travaux (immeuble en bon etat)
-Pas de dettes .. grâce aux 140 000 €(réserve.. Mais a zéro depuis 01/2016)
Elle leur a" vendu " qu avec 53000 €.. Les impayés ne seront plus au dessus des 25%..
* Elle fait baisser la courbe (??)...Durant 6 mois (à raison de 28 000 € d impayés par trimestre ) ..
- il est vrai qu il y a 6 procédures en cours ..
2 jugements rendus (mais quid de l exécution .. ) pr 55 000 €
Il y a 4 saisies immobilieres votées l an dernier .
Sauf 1 .. les créanciers sont des héritiers de résidents dcd (indivision) ..
J ai signalé que la clause de solidarité des co indivisaires avait ete votee en 2012 (mais il semble que ces ajouts et modifier n aient pas été régularisés ?)
Leur convocation arrive demain .. Le cs n a pas eu le projet de l ordre du jour .
Il y aura en plus des 53000 €
100 000 € pour réserve .. et les charges ..
Sur 4 conseillers dont le président (2 sont hospitalisés le syndic en a profité ..)
Je vais assister Ă leur AG .. J en suis Ă me demander si on est pas dans l abus de faiblesse !
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Posté - 21 mars 2016 : 09:20:36
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MERCI POUR CES CONFIRMATIONS
DONC ,dans les 53 000 € (estimés "irrécouvrables" :le syndic a tenu compte du manque à percevoir occasionné par ses carences et celles du précédent syndic)
Sachant que lui , est en place depuis MAI 2014 , il aurait pu et du commencer par prendre de suite des hypothèques ..
Il me semble qu'il y a 1 seule créance plus ancienne (2010) en 2014 : le syndic actuel pouvait encore rattraper le coup.
Indépendamment de sommes perdues / hypothèque non prises: que peut il y avoir de plus dans les 53 000 €
comment peut on calculer ce qui sera réellement irrécouvrable ??
Par exemple pour la créance la + lourde (55 000 €) il me semble qu'elle a estimé la "perte à 18 000 €" , ce qui est énorme ..
QU'en pensez vous ?
Pourquoi ne pas avoir annoncé cela l'an dernier lors du vote des saisies .. |
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Posté - 21 mars 2016 : 09:26:35
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BIBI : cette syndic vous roule dans la farine; un ou des copros doit demander la nomination d'un AJ. Il sera nommé dans les 10/15 jours.
Cette résidence EST en faillite; et ce syndic est fou ! 
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Posté - 21 mars 2016 : 12:43:27
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SOS ..
Je viens d apprendre que la syndic a mis Ă l ordre du jour
La suppression du conseil syndical !
Et renforcement .. Du piste du responsable des services ..A qui la syndic va déléguer son travail ! A moindre coût ..
Or il s avére que l article 41.2 ..donne obligation d un cs ..ds une résidence services ..
Le responsable des services n a pas signé sa fiche de poste
À été embauché qd mm .. A 69 ans ..En cdi
Cumulant emploi et retraite ..
Incroyable.. et cependant le baigne ts les jours dans les problèmes de copro ..
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Posté - 21 mars 2016 : 13:28:44
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BIBI : ce syndic est fou !!mais tous les copros ne bougent pas pour le dégager, et surtout demander cet AJ.
Tout le reste n'est que du blabla, qui dure depuis des années.
Ces copros sont responsables; et ils vont continuer Ă la payer cher.
Fiche de poste non signée, 69 ans, cumul emploi retraite, .......... ce n'est pas le problème principal.
Cette copropriété DOIT être sous administrateur AdHoc; c'est à lui de gérer les problèmes et sortir cette copro. de la faillite.
Oublier aussi l' hypothèque légale qui ne sert plus à rien, elle sera prise trop tard. TOUS les autres créanciers ont déjà pris hypothèque depuis des années.
Une seule solution : le TGI et l'AJ. C'est une obligation. |
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Posté - 21 mars 2016 : 13:34:03
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J ai réussi à mobiliser 10 %.. Des résidents .. Pas plus pr le moment ..
Ou alors j attire l attention des services judiciaires ou administratifs ?
Je ne peux fermer les yeux .. Sur ces abus (Ă mes yeux) de faiblesse ..
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Posté - 21 mars 2016 : 13:49:45
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BIBi : abus de faiblesse !!! mais ce n'est pas votre problème, ces résidents ont de la famille !
Le SDC est en faillite !!! la seule urgence c'est cet AJ qui prendra la main sur la gestion et sur ce syndic fou !
BIBI : Ou alors j attire l attention des services judiciaires ou administratifs ?
??? Vont ils régler le problème. Ces accusations d'abus de faiblesse sont difficile à prouver, et vous n'êtes qu'un tiers au SDC.
Les copros votent, ce sont les seuls décisionnaires; le syndic ne décide de rien, il applique les décisions de l'AG. OU est l'abus de faiblesse ! le syndic ne décide de rien. Ce n'est qu'un mandataire élu. |
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Posté - 21 mars 2016 : 14:21:07
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Oui .
Vs avez raison ..Les cop ont le dernier mot en votant
Mes protégés sont conscients de cela ..
Ils me demandent de ne pas les laisser tomber ..
Mais comme ds bcp de copro .. Il y a ceux qui se laissent duper . Ceux qui sont bailleurs ..Ceux qui ont peur de perdre leurs services . Le syndic leur a fait entrevoir la cata en cas de mandataire ad hoc ..
Merci Philippe 388 ..
Je m implique trop .. Mais ma position de senior . N y est pas étrangère
Quand aux residents
On ne fait pas boire un âne qui n a pas soif .. |
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BIBI
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Posté - 21 mars 2016 : 18:22:52
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En main , l'ordre du jour de leur AG ;
A propos des contentieux, Cette année :
Saisie immobilière des lots M... , fixation du montant de la dotation aux dépréciations sur créances douteuses (ART.24)
L'AG , en application de l'article 4 du D.2005-240 du 14.03.2005 , et suite au vote de la saisie immobilière en vue de la vente des lots ... appartenant à M..... lors de l'A G du 23/04/2015, décide de passer en dotation aux dépréciations sur créances douteuses , au titre de l'exercice en cours , la somme
40 000 €
L'AG décide en conséquence que la dotation aux dépréciations sur créances douteuses sera financèe par un ou plusieurs appels de fonds exceptionnels , d'un montant de 40 000 € et autorise le syndic à procèder selon la clé de répartition "charges générales" aux appels la somme de 40 000€
Il en est ainsi pour : 4 créanciers (Total : 159 000 € )sur 9 procédures en cours ( 234 000 € )
Sachant que tous les trimestres = en moyenne 3000 € en plus ..
40 000 €/ sur créance à fin novembre 2015 de : 44 119 €
30 000 € / sur créance de 42 685 €
57 000 € /sur créance de 57 510 €
30 000 € / sur créance de 31 646 €
Merci pour vos avis
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BIBI
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Posté - 23 mars 2016 : 16:21:12
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Je fais appel aux contributeurs qui pourraient me donner qques précisions ... Sur ce sujet
JPM ? André 78 ? Jb22 ?
Merci |
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BIBI
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Posté - 28 mars 2016 : 08:11:37
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BIBI
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Posté - 28 mars 2016 : 08:24:32
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"En cas de vote de saisie immobilière en assemblée générale; attention aux sommes à provisionner et à appeler en charges, sur proposition du syndic.. "
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BIBI
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Posté - 28 mars 2016 : 19:02:06
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15 % des copropriétaires de cette résidence services viennent enfin de s'entendre pour lancer une procédure d'alerte avec désignation d'un mandataire
ad hoc. Demain je contacterai leur avocate .. afin d'obtenir une ordonnance par référé ..
Pensez vous que leur A G prévue le 20 Avril puisse être, de ce fait : annulée ..
Le contrat du syndic est libellé au nom et coordonnées d'une autre copropriété ..
Il y a une résolution pour faire des appels sur la totalité des créances "douteuses" ( illégal .. comme confirmé par l'ARC) à hauteur de 159 000 €
alors qu'elle avait évoqué : estimé à 53200 € les sommes sans doute irrécouvrables ( sans donner de détail)
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nefer
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Posté - 28 mars 2016 : 20:16:17
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dés la nomination du mandataire, l'avocate devra la faire signifier au syndic |
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BIBI
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17
Posté - 29 mars 2016 : 05:59:13
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OUI, merci nefer .
Le mandataire ad hoc peut il annuler leur A G ?
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pow
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Posté - 08 mai 2016 : 12:53:56
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Bonjour,
j'ai une question comment peut faire un copropriétaire pour voir si le syndic à pris une hypothèque sur le bien d'un autre copropriétaire qui a une dette de charge?
bien entendu sans passer par mon syndic puisque celui ci ne me répond pas et le CS n'agit pas, puisque le président de celui ci est le débiteur!!!
merci pour vos Ă©changes instructifs. |
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Posté - 08 mai 2016 : 13:57:04
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pow
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Posté - 08 mai 2016 : 14:41:39
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