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soleil56
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 Posté - 05 nov. 2015 : 19:12:22
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Bonjour,
je viens d'acheter aux enchères un immeuble comportant 4 appartements :
-le 1er est vide pret à être louer
-le 2nd et 3eme sont loués 500 e/mois chacun
-le 4eme est occupé par la partie saisie.
Plusieurs questions se posent :
- dois je refaire des baux à mon nom aux locataires présents ou dois je me contenter de prendre acte des baux actuels, attendre leur date anniversaire pour les dénoncer ou les refaire à mon nom ?
- que faire de la partie saisie ?
- soit je le garde comme locataire (s'il est sufusament solvable)
- sinon,comment puis je faire pour lui faire quitter les lieux ?
lui signifier un départ par huissier ?
Dispose t-il d'un délai légal pour évacuer les lieux ? (d'autant que nous sommes en période hivernale et qu'il a plus de 70 ans)
Merci à vous pour vos conseils
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Posté - 06 nov. 2015 : 09:06:04
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Bonjour Soleil56
Vous me semblez vraiment 'frizou' de n'avoir pas envisagé les réponses à ces questions pourtant essentielles AVANT l'achat.
Je supose que vous avez en main les dossiers complets des trois locataires ou occupants, incluant contrats, justificatifs, et surtout bulletins de salaire et relevés d'identité bancaires.
citation: ois je refaire des baux à mon nom aux locataires présents ou dois je me contenter de prendre acte des baux actuels, attendre leur date anniversaire pour les dénoncer ou les refaire à mon nom ? Non, les baux en cours se poursuivent sans changement aucun.
Vous devez juste avertir, faites le par courrier RAR du changement de bailleur, et pour être correct joignez a votre courrier une attestation du notaire, celle sans le prix d'achat.
Joignez votre RIB
citation: - que faire de la partie saisie ? C'est à vous qu'il faut poser la question, comment avez-vous envisagé la chose, prenant en compte le fait que s'il doit y avoir expulsion d'une personne non solvable, ca peut prendre entre 1 et 3 ans, et couter entre 800/1000 euros si vous faites tout tout seul, mais cela ne me semble pas votre cas et 2500 à 4000 outres les loyers perdus si avocat.
citation: Dispose t-il d'un délai légal pour évacuer les lieux ? (d'autant que nous sommes en période hivernale et qu'il a plus de 70 ans) A 70 ans, son bien immobilier vendu, je ne le sens pas trop solvable, mais vous en savez FORCEMENT plus que moi sur le sujet.
Les délais pour évacuer les lieux c'est entre 6 mois et 18 mois après obtention d'un jugement d'expulsion, si la partie résiste.
Or vous n'avez encore rien entamé. |
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soleil56
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 2
 Posté - 06 nov. 2015 : 10:07:46
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Bonjour,
Merci pour ce retour
Concernant les 2 locataires actuels, Je pensais plus sain de repartir sur un bail dans les mêmes conditions mais a mon nom
Car le précédent engageait la partie saisie, pas moi.
Sinon S ils veulent un jour notifier un départ, ils risquent de l envoyer a l ancien Proprietaire, pas à moi puisque c est son nom qui
Apparaît sur le bail.
Pour la partie saisie, je suis rentré en contact avec lui mais il ne semble pas avoir pris conscience de la situation ( c est un artiste peintre qui joue
Un peu le faux naïf me semble t il)
Aujourd hui, si je ne lui fais pas de bail, compte tenu de sa situation financière fragile, il est considéré comme occupant sans droit ni titre ?
Est ce bien cela ?
Cordialement |
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Posté - 06 nov. 2015 : 10:59:09
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citation: Je pensais plus sain de repartir sur un bail dans les mêmes conditions mais a mon nom
Car le précédent engageait la partie saisie, pas moi. Ce que vous voulez faire est illégal. Un contrat existe, vous devez le respecter;
Je m'étonne de votre faible connaissances des obligations d'un bailleur voire votre naïveté.... Faites vous aider sinon vous allez vous faite manger tout cru.
citation: Sinon S ils veulent un jour notifier un départ, ils risquent de l envoyer a l ancien Proprietaire, pas à moi puisque c est son nom qui
Apparaît sur le bail. Avez-vous lu ce que j'ai écrit a propos du RAR?
citation: Aujourd hui, si je ne lui fais pas de bail, compte tenu de sa situation financière fragile, il est considéré comme occupant sans droit ni titre ?
Est ce bien cela ? Je ne sais pas puisque je ne possède guère de renseignement; mais votre acte d'achat et le cahier des charges des enchères doivent l'indiquer; C'est la qu'il faut chercher.
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Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2015 11:53:36 |
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nefer
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4
Posté - 06 nov. 2015 : 17:48:58
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je ne comprends pas comment vous avez pu acheter un sans un minimum de connaissance sur le droit des baux d'habitation...
pour les baux en cours, je répète ce qu'a déjà ecrit mon collègue: vous devez informer les titulaires de baux du changement de propriétaire par courrier RAR en joignant un justificatif de votre qualité
pour l'ancien propriétaire occupant, vous auriez du lire le cahier des charges, qui, probablement indique que l'acheteur en fera son affaire personnelle
et à plus de 70 ans, c'est un dossier délicat à traiter |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 06 nov. 2015 : 18:24:31
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Lors de votre achat que vous a conseillé votre notaire ? Lui avez-vous posé ces question ? |
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soleil56
Contributeur actif
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Posté - 06 nov. 2015 : 18:40:49
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Même si je n apprécie que moyenent le ton employé dans les reponses, je vous remercie tout de même pour vos éléments de reponses.
Je ne suis pas un nanard ni un "frizou" ni un novice.
J ai 50 balais, une vingtaine de locataires a mon actif dans des maisons que je construite moi même mais C est la 1er fois que je me tente a un achat aux enchères que j'ai remporté assez facilement à ma grande surprise alors que j y avais été dans trop y croire.
Je suis suivi par un avocat qui tarde a me répondre sur ces mêmes questions,
En attendant ses reponses, je suis venu ici chercher qq éléments de reponses.
Merci à tous pour vos contributions bénévoles, rapides et précises que j'ai tjs apprécié sur ce site mais nous sommes pas là pour jauger ou juger les connaissances juridiques des uns et des autres.
On est la pour s entre aider comme j ai pu le faire modestement a mon niveau par le passé sur le site mais sans jamais étaler ma science ou prendre pour un ignare la personne qui venait poser son pb sur le forum.
Il me semble que l on peut continuer ds le même état d esprit.
Concernant la partie saisie, si je décide de ne pas lui faire un bail, je pense que l on peut le considérer comme sans droit ni titre et je verrai à engager une procédure d expulsion si nécessaire.
Mais mon souhait 1er est de la garder. Maintenant qu il a pu éponger ses dettes grâce à cette vente, il sera peut être en capacité de payer un loyer. Je v voir cela...
Cordialement |
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Posté - 06 nov. 2015 : 19:21:56
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citation: J ai 50 balais, une vingtaine de locataires a mon actif dans des maisons que je construite moi même mais C est la 1er fois que je me tente a un achat aux enchères que j'ai remporté assez facilement à ma grande surprise alors que j y avais été dans trop y croire.
Je suis suivi par un avocat qui tarde a me répondre sur ces mêmes questions,
En attendant ses reponses, je suis venu ici chercher qq éléments de reponses.
Merci à tous pour vos contributions bénévoles, rapides et précises que j'ai tjs apprécié sur ce site mais nous sommes pas là pour jauger ou juger les connaissances juridiques des uns et des autres.
On est la pour s entre aider comme j ai pu le faire modestement a mon niveau par le passé sur le site mais sans jamais étaler ma science ou prendre pour un ignare la personne qui venait poser son pb sur le forum.
Il me semble que l on peut continuer ds le même état d esprit. Désolé mais on fait des ronds dans l'eau... J'interviens sur des faits
citation: Concernant la partie saisie, si je décide de ne pas lui faire un bail, je pense que l on peut le considérer comme sans droit ni titre et je verrai à engager une procédure d expulsion si nécessaire. Vous n'avez pas regardé votre cahier des charges?
Comment voulez-vous qu'on vous aide?
citation: Mais mon souhait 1er est de la garder. Voyez que nous n'avons pas tous les éléments 
Votre longue expérience de la location vous a donc montré que quand quelqu'un a été au bout d'une procédure qui l'a mis sur la paille complètement, alors on a la un bon profit de locataire?
Nous n'avons pas les mêmes expériences, je ne peux pas vous aider pour ma part. |
Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2015 19:40:18 |
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Posté - 06 nov. 2015 : 19:31:50
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citation: Initialement posté par Jean13
Lors de votre achat que vous a conseillé votre notaire ? Lui avez-vous posé ces question ?
En général ca passe par un avocat, mais le notaire n'est la que pour faire l'enchère.
A l'acheteur de savoir s'il enchérit ou pas... |
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soleil56
Contributeur actif
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Posté - 06 nov. 2015 : 22:43:39
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Je pense qu au contraire, c est parce que nous n avons pas la même expérience et les mêmes compétences que l'on peut s aider mutuellement chacun dans le domaine qu il maitrise.
Pourriez vous m aider à m éclairer sur une procédure d expulsion ?
Pour expulser quelqu un, il faut je suppose engager une procédure afin d obtenir un jugement. Combien cela prend il de temps en moyenne ?
Et après le jugement, combien de temps faut il en moyenne pour arriver à ses fins ?
A quoi faut il faire attention ?
Merci à vous |
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Posté - 07 nov. 2015 : 06:54:27
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Oui, bien volontiers.
Le problème essentiel dans votre cas est que je vois votre cas différent du locataire ayant des impayés et pour lequel un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. En ce cas, le délai du commandement de 2 mois écoulé, on va en référé, dont moins d'un mois pour l'audience, 15 jours de délibéré, et on obtient un titre exécutoire.
Votre cas ne résulte pas d'une simple constatation par un Juge de l'écoulement du délai et de l'application non contestable d'une disposition légale (la résiliation). Il faut donc aller au fond à mon avis et écouter e manière contradictoire les parties.
En ce cas l'audience peut être dans 4 ou 5 mois, parfois plus selon l'engorgement des tribunaux, et le titre exécutoire dans un an, parfois plus si le défendeur joue avec les reports dont il a besoin pour préparer sa défense (on peut aller jusqu'a deux ans).
Il se peut qu'une action ait été entammée précédemment mais vu que votre personne était le propriétaire cela me parait improbable.
A partir du titre exécutoire, et si l'on suppose qu'il n'y a pas opposition ou appel
(L'appel c'est un an et demi de plus et avocat obligatoire donc au moins 2000 euros)
(disons aussi que l’appel sur référé ne suspend pas l'expulsion en cours alors qu'un appel sur une décision de fond oui)
signification d' huissier et commandement a quitter les lieux quelques jours plus tard (entre une et trois semaines selon dispo rédaction, etc... et 350 euros)
Délai de 2 mois
Constatation pas l'huissier du maintien dans les lieux, et recours a la force publique par courrier au préfet le sollicitant (encore 200 euros)
Délai de 2 mois
En logement le préfet ne répond jamais et laisse écouler la durée;
Sans concours a la force publique, l'expulsion n'est pas possible et il faut alors attendre.
Le seul recours est (les deux mois écoulés, donc le refus tacite constaté) de demander au préfet de payer l'indemnité d’occupation que vous aurez demandé au juge à la place de l'occupant par courrier RAR
Courrier RAR, et le préfet a un certain délai pour répondre puis le premier mois n'est pas du.
Souvent vous arrivez alors dans la période de treve hivernale que s'il n'a rien payé avant, le préfet ne payera pas non plus (du 01 nov au 30 mars).
Ce n'est qu'a partir du moment ou le préfet commence à payer que les délais vont se raccourcir car l'argent ne sort pas d'un puit sans fond, comme on le sait. Cette période dure rarement plus de trois mois. |
Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2015 07:01:48 |
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Posté - 07 nov. 2015 : 07:06:37
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citation: A quoi faut il faire attention ? A l'huissier, tous ne se valent pas. Certains prennent votre courrier d'assignation, le remettent en forme et assignen,t, ca vous coute 65 euros
Certains vous disent que votre courrier ne va pas, et qu'il faut le rédiger et que ca vous coutera 200 euros, donc total 265.
Si vous n'avez jamais rédigé et que personne ne peut vous aider, inutile de se lancer a la chasse a l’huissier il faut simplement négocier et trouver celui qui prend des frais de rédaction raisonnable; Ces frais sont non récupérables (ils ne font pas partie des dépens)
Si vous allez en référé ou eu fond, c'est du tribunal d’instance, vous n'avez pas besoin d'avocat, mais si vous n'avez jamais fait, ca peut etre un peut difficile;
Il faut dresser la liste des pièces justificatives et la donner a l'huisiser qui la joindra a l'assignation.
Il vous faut ensuite rédiger vos conclusion et les communiquer (RAR) a votre adversaire, il faut enfin enroler le dossier au tribunla (RAR au greffier) |
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nefer
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Posté - 07 nov. 2015 : 10:25:11
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ne pas oublier que l'occupant a plus de 70 ans... |
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Posté - 07 nov. 2015 : 12:45:23
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Ce qui ne donne en l’occurrence pas plus de droit sans doute, mais risque juste de rendre les enquêtes dites sociales, ou préfectorales, ou des services de polices plus longues, voire de les rendre plus conciliantes envers le locataire. |
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soleil56
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Posté - 13 nov. 2015 : 11:12:00
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bonjour,
d aprés mon avocat, les choses semblent plus simples :
il m'indique que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion et que je peux d'ores et déjà le mettre à exécution.
j'ai indiqué celà a la partie saisie qui a décidé de partir de son plein gré avant le 1er décembre.
leur déménagement est en cours.
nous sommes donc sur la bonne voie...
Une autre question sur l'histoire des baux en cours que je ne dois pas toucher et mettre à mon nom :
quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché.
qu'en pensez vous ?
cordialement, |
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nefer
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Posté - 13 nov. 2015 : 12:35:59
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citation: Initialement posté par soleil56
Une autre question sur l'histoire des baux en cours que je ne dois pas toucher et mettre à mon nom :
quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché.
qu'en pensez vous ?
cordialement,
avez vous relu le cahier des charges?
et l'acte?
n'y aurait il pas une petite ligne stipulant que l'acquéreur fera son affaire personnelle des depots de garantie? |
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Posté - 13 nov. 2015 : 13:42:20
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citation: l m'indique que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion et que je peux d'ores et déjà le mettre à exécution par ce qu'il contient alors, et qui nous est forcément inconnu, d'ou nos réponses.
citation: quid des 2 mois de garantie laissés au propriétaire lors de la signature du bail en 2009 ?
il me sera difficile de le rendre car le locataire décidera un jour de partir, vu que je l' aurai pas touché. Ca ce 'est pas l'affaire du locataire, c'est une affaire entre votre vendeur et vous. Que dit le cahier des charges, que dit l'acte? |
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Posté - 13 nov. 2015 : 18:29:02
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Petite précision utile : à l'égard du saisi, le jugement d'adjudication vaut ordonnance d'expulsion, exécutable. Il n'y a plus qu'à l'exécuter, ce qui évidemment n'est pas forcément immédiat... |
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Posté - 13 nov. 2015 : 20:53:44
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En effet avec un peu de recherche, je trouve ce que j'avoue que j'ignorais, et j'ai pourtant fait un achat aux enchères déja:
citation: Code des Procédures Civiles d'exécution Article L322-13
Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. |
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soleil56
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Posté - 13 nov. 2015 : 21:14:32
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On a tous finalement un petit côté "frizou" |
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problème suite a achat immeuble aux enchères 
