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pa2bol
Nouveau Membre

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Statut: pa2bol est déconnecté

Posté - 27 mai 2015 :  10:44:35  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

- Suivant le départ prochain de mes locataires, je dois remettre l'habitation en location.
- Un jeune couple vivant en union libre s'est porté candidat. les revenus du couple couvrent 3,5 x le loyer demandé. S'agissant d'une colocation, je voulais une caution solidaire mais les parents qui pourraient l'être, demeurent loin et ne pourront pas être présent à la date prévue pour la signature du bail. Je précise que ce jeune couple à donné son congé (j'ai pu vérifier auprès de l'ancien bailleur). Il n'est pas question pour moi d'accepter une caution si elle n'est pas présente à la signature pour remplir les documents.
- Je voulais donc me tourner vers une assurance loyer impayé mais c'est le flou car il n'est rien stipulé dans le cas du départ d'un seul colocataire... Et je me demandais, si l'assurance pouvait résilier le contrat dans un tel cas... Si oui, aucun intérêt de prendre une telle assurance.
- J'ai bien pris connaissance de la clause de solidarité et indivisibilité mais vu que la période a été ramené à 6 mois par la loi ALUR... cela n'aide pas.
Pourriez-vous m'éclairer ?

Merci

Édité par - pa2bol le 27 mai 2015 10:47:43


nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 27 mai 2015 :  11:40:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pa2bol

Bonjour

- Suivant le départ prochain de mes locataires, je dois remettre l'habitation en location.
- Un jeune couple vivant en union libre s'est porté candidat. les revenus du couple couvrent 3,5 x le loyer demandé. S'agissant d'une colocation, je voulais une caution solidaire mais les parents qui pourraient l'être, demeurent loin et ne pourront pas être présent à la date prévue pour la signature du bail. Je précise que ce jeune couple à donné son congé (j'ai pu vérifier auprès de l'ancien bailleur). Il n'est pas question pour moi d'accepter une caution si elle n'est pas présente à la signature pour remplir les documents.
- Je voulais donc me tourner vers une assurance loyer impayé mais c'est le flou car il n'est rien stipulé dans le cas du départ d'un seul colocataire... Et je me demandais, si l'assurance pouvait résilier le contrat dans un tel cas... Si oui, aucun intérêt de prendre une telle assurance.
- J'ai bien pris connaissance de la clause de solidarité et indivisibilité mais vu que la période a été ramené à 6 mois par la loi ALUR... cela n'aide pas.
Pourriez-vous m'éclairer ?

Merci



vous pouvez leur demander de signer un acte de caution solidaire chez le notaire de leur choix , à leurs frais

le notaire rédigera l'acte ( avec la durée que vous demanderez) , vérifiera leurs pièces d'identité....

pa2bol
Nouveau Membre

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Statut: pa2bol est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 mai 2015 :  12:07:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Nefer

Je pense que la caution n'acceptera pas cette solution eu égard aux frais engendrés. Aussi, je me demandais si un acte rédigé dans les bureaux de la Mairie du lieu d'habitation de la caution et donc visé par cette même Mairie avec présentation des justificatifs, ne pouvait pas se faire... à moins que cela ne suffise pas à garantir la réalité de l'acte ou que la Mairie refuse tout simplement...

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 mai 2015 :  12:18:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pa2bol

Merci Nefer

Je pense que la caution n'acceptera pas cette solution eu égard aux frais engendrés. Aussi, je me demandais si un acte rédigé dans les bureaux de la Mairie du lieu d'habitation de la caution et donc visé par cette même Mairie avec présentation des justificatifs, ne pouvait pas se faire... à moins que cela ne suffise pas à garantir la réalité de l'acte ou que la Mairie refuse tout simplement...



la mairie n'intervient pas dans un acte privé

ce n'est pas au bailleur d'assumer les frais incombant au locataire: soit les parents se déplacent pour signer l'acte de caution solidaire, soit ils font un acte chez un notaire.....soit vous choisissez un autre candidat locataire

pa2bol
Nouveau Membre

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Statut: pa2bol est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 mai 2015 :  12:20:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
d'accord.

Je suis plutôt novice... le locataire en place actuellement est mon 1er et à lui seul justifie de revenus supérieur à 3 fois le loyer donc je n'avais pas demandé de caution.

Quel conseil pourriez-vous me donner ? Accepter de louer même sans caution en se basant sur leurs revenus à 2 ou chercher un nouveau locataire ?

Et qu'en est-il de l'assurance loyer impayé dans le cas du départ d'un des colocataires ?

Je vous avoue être un peu égaré, avec tous les messages que j'ai pu lire sur ce site...

Édité par - pa2bol le 27 mai 2015 18:09:00

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 mai 2015 :  18:16:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
moi je ne ferais pas de bail sans garantie....étant donné la longueur des procédures pour le recouvrement des impayés,le cout....et les délais accordés aux locataires


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 mai 2015 :  20:04:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Et qu'en est-il de l'assurance loyer impayé dans le cas du départ d'un des colocataires ?
Elle continue, mais pourquoi ne pas poser la questoin a votre assureur ou a un assureur si vous n'en n'avez pas?

pa2bol
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 mai 2015 :  20:10:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre avis Nefer.

Bonjour Ribouldingue.
- J'ai une 1ère fois appelé un cabinet d'assurance. La personne qui s'occupe des contrats relatifs à la location immobilière n'était pas là. Elle doit me rappeller... j'attends.
- Il y a 1 semaine j'ai décidé de franchir le seuil d'un cabinet d'assurance pour un devis qui m'a été établi. Toutefois, mon interlocutrice n'a tout simplement pas su me répondre en ce qui concerne la colocation car je cite : "les sinistres sont gérés par la maison mère". J'ai bien retenu que l'assurance peut, à l'échéance annuelle, résilier de plein droit le contrat...
Il me parait légitime d'être un peu inquiet, d'autant qu'en lisant de nombreux fils sur universimmo, la colocation reste un casse-tête car plutôt mal encadré voire trop peu.
Certains disent même qu'il vaut mieux une caution solidaire qu'une assurance (outre le coût qu'engendre cette dernière).
Je vais tenté à nouveau de franchir le pas de porte d'un assureur en espérant avoir des info claires.

Édité par - pa2bol le 27 mai 2015 20:43:43

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 mai 2015 :  20:55:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème est différent:

Avec une caution solidaire vous avez si vous faites attention quelqu'un susceptible de payer, donc vous n'avez pas a vos poser de question, ouv lsancez l'action au tribunal.
Ca ne rend pas l'action ni rapide ni bon marché.

Avec une assurance loyer impayé vous avez un surcout, amis l'assureur s'occupe de presque tout en génral, sauf concernant les dégradations locatives ou ils sont tous a couper les cheveux en 100 000

pa2bol
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 mai 2015 :  22:27:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la caution accepte un acte notarié. C est une première pour moi. je vais contacter leur notaire des demain pour connaître les modalités...
Merci pour vos infos.

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 mai 2015 :  00:05:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
n'oubliez pas de demander la durée du bail initial + 2 renouvellements

Pcg84
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 mai 2015 :  15:25:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas2bol, pourquoi tenez-vous absolument à ce que la caution soit présente lors de la signature ? Logiquement vous disposez des éléments suffisants de la part de celle-ci pour n'avoir aucune inquiétude quant à la véracité des signatures, surtout s'il s'agit des parents des candidats. Si vous imposez un acte notarié, vous risquez de voir fuir vos candidats.

Vous avouez être novice en la matière et une caution est un acte juridique délicat à rédiger. Pourquoi ne recourez-vous pas à une agence juste pour la rédaction du bail et de la caution ?

D'autre part, vous vous êtes renseigné pour des assurances loyers impayés. On vous a donné un prix, mais sans qu'on soit capable de vous donner les conditions de la garantie. Même si "l'assurance est gérée par la maison mère", cela me semble un minimum que l'on soit capable de vous fournir les conditions générales d'adhésion.

nefer
Modérateur

12702 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 mai 2015 :  16:14:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Pcg84

Pas2bol, pourquoi tenez-vous absolument à ce que la caution soit présente lors de la signature ?


c'est indispensable pour vérifier
- l'identité de la caution
- la présentation de la carte d'identité en original
- que c'est la caution qui rédige l'acte de sa main

je connais un propriétaire qui avait fait confiance et lorsque les loyers ont été impayés, lors de la procédure au tribunal, il a fait remarquer qu'il n'avait rien écrit, que ce n'était pas son écriture + signature imitée ( je fais un résumé)

et bien le propriétaire a été déboutée de ses demandes : acte de caution non valable!!!

ce locataire a fait pareil pour un local commercial...avec un autre propriétaire

Pcg84
Contributeur actif

346 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 30 mai 2015 :  16:40:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer, je suis d'accord avec vous quant à la possibilité de faux en écritures. Cependant, dans un premier temps, la vérification de la véracité des pièces justificatives (appel à l'employeur, au centre des impôts ou autre, concordance des adresses, etc...) me semble éliminer une grande partie du risque. Après, pourquoi finalement demander l'intervention d'une caution si la dossier passe auprès de l'assurance loyers impayés ? Un ratio de 3.5 me semble suffisant pour éviter le recours à une caution.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 30 mai 2015 :  19:50:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
dans un premier temps, la vérification de la véracité des pièces justificatives (appel à l'employeur, au centre des impôts ou autre, concordance des adresses, etc...) me semble éliminer une grande partie du risque.
Ca n'a rien a voir avec la validité de la caution, qui peut etre mis en cause meme de bonne foi:


C'est la fille qui a écrit la feuille a la place de sa mère (l'autre fille, pas celle qui loue) de bonne foi pour que sa mère n'ai juste qu'a signer.

Que faites vous, comment évitez vous cela, même sila signature est la bonne?

Pcg84
Contributeur actif

346 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 30 mai 2015 :  20:15:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C'est la fille qui a écrit la feuille a la place de sa mère (l'autre fille, pas celle qui loue) de bonne foi pour que sa mère n'ai juste qu'a signer.

Donc la mère a signé un engagement, mais sans savoir quoi, puisque, bien entendu, elle ne sait pas lire...


Personnellement, je me méfie des actes de caution et préfère l'assurance. La caution n'évite pas une procédure, la caution peut déménager et être introuvable, la caution peut devenir insolvable, etc...

Une caution est quelque chose qui fait très sérieux sur le papier, avec un tas de formules obligatoires. Quant à sa facilité de mise en œuvre, là, c'est autre chose... Donc, acte notarié ou pas, le recouvrement de la créance restera aussi difficile.

Édité par - Pcg84 le 30 mai 2015 20:55:26

pa2bol
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 31 mai 2015 :  21:00:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer - Oui je prévois de demander 3 + 2 renouvellements.

La procédure n'est pour l'instant pas engagée du fait que j'ai contacté une étude du domicile de la caution (peut-être n'est ce pas ce qu'il faudrait faire...) et l'ai informé du cas et de mes souhaits. Mon interlocutrice à l'étude m'indique alors que le notaire me contactera mais sans savoir quand exactement. Début de semaine, je tente une nouvelle approche à l'étude en vu d'obtenir plus de renseignements (durée pour préparer l'acte à l'étude, délai de convocation de la caution...). Si cela doit trainer 3 semaines, je préfère arrêter et rechercher à nouveau...

Une question (pertinente ou non...) : les justificatifs à présenter par la caution sont identiques à ceux du candidat locataire... Si la caution est elle-même en loyer, cela a t-il une incidence ? Je sais que les agences (certaines tout au moins) ne vérifient pas cet élément, puisque je suis moi-même cautionnaire pour un enfant et rien ne m'a été demandé à ce sujet...

Édité par - pa2bol le 31 mai 2015 21:04:45

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 31 mai 2015 :  21:27:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
POur la caution oui:
1/ Carte identité recto versp
2/ Relevé identité bancaire
3/ 3 derniers justificatifs de salaire
4/ Avis imposition le plus récent

je ne vois pas ce que change le fait d'etre locataire, sauf que si proporiétaire, vous demandez l'avis de taxe foncière en plus

pa2bol
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 04 juin 2015 :  02:06:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Ribouldingue.
Une question à part, relative à l'augmentation du loyer. L'habitation n'est pas située en zone tendue. Puis-je fixer mon loyer librement pour le prochain locataire, ou l'augmenter sans dépasser l'indice de référence des loyers ? (en 4 ans, le loyer n'a jamais été augmenté au regard de l'IRL. Il a simplement été réajusté de 40 € après la construction d'une annexe mise à la disposition des locataire, en accord écrit avec ceux-ci.

Pcg84
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 04 juin 2015 :  06:46:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En zone non tendue, les loyers sont toujours libres (art. 17 III de la loi du 6/7/89). Permettez-moi d'être étonnée d'avoir trouvé un locataire en lui proposant un loyer inconnu !

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 04 juin 2015 :  09:09:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
comment faites vous pour proposer à la location un bien sans indiquer le loyer ?

et plus fort encore....pour trouver un locataire.......et une caution qui accepte un acte notarié?


avez vous réellement mis en location ce bien ?
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