sinistre impayés fin 2009. Ouvert mi 2010 car le dossier se serait perdu (envoyé au courtier au lieu de l'APAGL)

Fin 2011 le gestionnaire est parti sans déposer le bilan et pas de liquidation judiciaire.

Mi 2012, après constat d'abandon du logement par les occupants, l'APAL a clôturé le dossier en m'informant que pour la garantie dégradations je n'étais pas couverte

J'ai assigné mes ex-locataires pour répondre des dégradations. Obtenu gain de cause mais ils sont insolvables

Je reviens donc à la case départ : assigner l'assurance en responsabilité professionnelle mais je me demande si ce n'est pas plutôt le courtier contre lequel je devrais me retourner.

La garantie universelle des risques locatifs
Axelle Astegiano-La Rizza


Risques locatifs – contrat d’assurance.

Parution du décret d’application concernant la garantie universelle des risques locatifs le 23 décembre 2009 (décret n°2009-1621), garantie repensée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

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La garantie des risques locatifs (GRL 1), mise en place par l’article 32 de la loi n° 2005-541 du 26 juillet 20053 et son décret d’application n° 2007-92 du 24 janvier 2007, a tenté de prendre en compte ces différents paramètres.
Mais le dispositif, tel qu’il avait été pensé, a suscité un certain nombre d’interrogations et n’a pas rencontré le succès escompté. Il n’a notamment pas réussi à s’imposer face au système Loca-pass, les deux se chevauchant car la garantie Loca-pass était ouverte de droit à une grande partie des « locataires éligibles » à la GRL 1. En réalité, les pouvoirs publics comptaient sur une généralisation de la GRL 1 qui devait remplacer le système Loca-pass4 . Néanmoins, à titre de mesure transitoire, il a été prévu que la garantie Loca-pass demeure pour une durée de dix-huit mois5 . En pratique, même passé ce délai, la garantie Loca-pass a continué d’être proposée, réduisant d’autant le champ d’application de l’assurance GRL.

Système encore perfectible, la GRL a été en partie repensée et restructurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Ses objectifs restent les mêmes : une garantie offerte aux bailleurs pour le plus grand nombre de locataires, des indemnités d’assurance dont le coût financier est supporté majoritairement par un fonds de garantie. En revanche, sa lisibilité se devait d’être améliorée (notamment sur le fait qu’elle est universelle) ainsi que son fonctionnement et sa gestion.
Le décret d’application tant attendu, la mise en œuvre effective du contrat GRL 2 étant subordonnée à sa publication6 , est paru le 23 décembre 2009 (décret n°2009-1621 fixant le cahier des charges prévu au g de l’article L. 313-3 du Code de la construction et de l’habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs), et nous donne l’occasion de faire le point sur cette nouvelle garantie (GRL 2), voulue plus universelle et lisible (I), et à la gestion simplifiée (II).

I) La volonté de proposer une garantie universelle

La loi insiste sur l’universalité de la garantie (A) qui, désormais, devient l’unique garantie proposée par des assureurs « partenaires » lorsque le loyer ne dépasse pas 2000 euros par mois (B).

A) Une universalité de la garantie plus affirmée

Les conditions d’accès au contrat GRL étaient et demeurent réglementées : seul le bailleur privé, personne physique7 , peut le souscrire.
Dans la GRL 1, le bien devait être loué à titre de résidence principale et situé sur le territoire français : le loyer, charges comprises, ne devait pas dépasser 2300 euros mensuels. Ces conditions restent les mêmes, le loyer de référence étant simplement ramené à 2000 euros.
Enfin et surtout, les locataires devaient remplir des conditions d’éligibilité et être en dessous de certains seuils de solvabilité. Ainsi, pour que le bailleur puisse souscrire un contrat GRL, le taux d’effort de son locataire devait être compris entre 33% et 50 % des revenus8 .

La loi du 25 mars 2009 insiste beaucoup plus sur le caractère universel de cette garantie. Doit-on alors encore raisonner en locataires « éligibles », alors que le concept d’ « universalité » peut regrouper plusieurs réalités ?
Ainsi, s’agit-il d’une assurance obligatoire à la charge de l’une des parties, bailleur ou locataire ; d’un régime « universel » garantissant l’accès à l’assurance quel que soit le profil du locataire ; d’un régime unique instaurant de fait un monopole au profit d’un organisme public ou parapublic ?
A l’évidence, il ne s’agit pas d’une assurance obligatoire car la loi ne prévoyant pas d’obligation d’assurance, le décret ne peut, et n’est pas venu, suppléer ce silence. En effet, seule la loi peut, en raison de la répartition mêmes des compétences prévues entre la loi et le règlement par les articles 34 et 37 de la Constitution, créer une telle obligation.
Il ne s’agit pas non plus d’un régime unique au profit d’un organisme public ou parapublic car la société GRL gestion disparaît.
Reste donc le régime universel : désormais, tous les locataires sont éligibles9 dès lors que leur taux d’effort pour le loyer augmenté des charges ne dépasse pas 50% des ressources et que le loyer est inférieur à 2 000 euros par mois10 .
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Si les conditions d’éligibilité sont élargies par rapport à la GRL 1, elles doivent cependant toujours être transmises par le candidat locataire au bailleur, au sein d’un « passeport » qui dorénavant sera certifié par les comités interprofessionnels du logement (CIL). Ce système présente l’avantage d’éviter l’inertie qui résulterait de la souscription d’un contrat d’assurance, et ainsi d’une démarche purement individuelle du bailleur. Il a donc été admis pour que l’initiative vienne du locataire13 et soit proposé au bailleur.
L’ancien dispositif présentait l’inconvénient de fonctionner, pour la délivrance du passeport, sur une base déclarative. Il revenait donc au bailleur de vérifier les conditions d’éligibilité, qui devaient être justifiées en cas de sinistre sous peine de déchéance. Le nouveau passeport offrira désormais aux bailleurs une certitude du fait de la certification des déclarations faites par le locataire.

Outre des conditions d’éligibilité élargies, la loi met également en avant une mesure forte destinée à favoriser le développement de cette assurance : l’interdiction du cumul caution ajoutée au contrat d’assurance (art. 55 de la loi modifiant l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour les pouvoirs publics, cette mesure, outre la confiance des bailleurs résultant de l’existence d’un organisme institutionnel abondé par les partenaires sociaux et l’Etat, le fonds de garantie14 , devrait favoriser la souscription de ce contrat par les bailleurs.

Pour être encore plus attractif, ce nouveau contrat d’assurance se devait de bénéficier d’une position centrale sur le marché de l’assurance (B).

B) Une offre de garantie plus lisible

A l’instar de l’ancien système, les assureurs conservent leur rôle dans la commercialisation du produit qui pourra toujours être distribué par l’intermédiaire d’un administrateur de biens ou, directement, par un assureur ayant signé une convention avec l’APAGL15 .
A noter surtout, un gros effort de présentation du contrat d’assurance GRL est fait par les assureurs partenaires, effort auquel ils se sont engagés par un accord de principe signé le 19 mai 2009 entre l’APAGL, l’Etat et la FFSA16 .
Ainsi, lorsque le taux d’effort du locataire est compris entre 1 et 50 %, les assureurs partenaires s’engagent à ne proposer qu’un seul contrat, le contrat PASS-GRL. En d’autres termes, ils s’obligent à communiquer de manière quasi exclusive et prioritaire sur le contrat PASS- GRL. Or, jusqu’à présent, lorsque le taux d’effort était inférieur à 33 %, les assureurs proposaient le contrat classique GLI et non GRL. Dorénavant, le champ d’application du contrat GLI devrait donc être résiduel, c’est-à-dire proposé uniquement lorsque le loyer dépasse 2000 euros par mois. Par conséquent, la crainte de la mise en place d'un système à deux vitesses, où la GRL 2 aurait eu uniquement une visée sociale par la prise en charge exclusive de « locataires à risque », tandis que les assureurs se seraient arrogés la clientèle plus aisée, ceux dont le taux d’effort est inférieur à 33%, avec le contrat GLI, se trouve écartée.
A ce titre, on peut lire dans la lettre d’actualité de juin 2009 sur le site Pass-GRL17 : « Jusqu’à aujourd’hui, en effet, deux dispositifs de garantie des loyers impayés coexistaient sans offrir de réelle lisibilité aux bailleurs. Pour y remédier, l’État, les partenaires sociaux du 1% Logement et la FFSA / GEMA ont souhaité unifier sous un socle commun la Garantie des Risques Locatifs. Désormais les assureurs qui auront signé une convention avec l’APAGL proposeront une GRL® unique à laquelle pourront s’ajouter des options complémentaires. Cette évolution devrait permettre de servir au mieux les intérêts des bailleurs et des locataires et de créer entre eux un lien de confiance durable ».

Le nouveau contrat dit « socle » est composé des trois garanties déjà présentes dans le contrat GRL 1: loyers impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux. En fonction des souhaits des bailleurs, les assureurs peuvent ensuite proposer des garanties optionnelles18 . Les assureurs partenaires s’engagent également à respecter ce que le décret appelle « un cahier des charges », en d’autres termes, un contenu réglementé du contrat19 . Ainsi, a titre d’exemple des plafonds de garanties sont prévus : les loyers non réglés sont désormais couverts dans la limite de 70 000 euros (plafond inexistant dans l’ancien système). Ce plafond est également commun à la garantie Frais de procédure, tandis que la garantie dégradations locatives conserve un plafond propre de 7700 euros.
La cotisation, toujours déductible des revenus fonciers du bailleur, est librement déterminée par les assureurs pour l’ensemble des garanties du contrat socle. Il est néanmoins probable que le taux de cotisation oscillera entre 1, 5 et 2,5% du montant annuel des loyers, un taux de 2% ayant été négocié avec la FFSA20 .

L’autre grand apport de la refonte du système est d’avoir redonné leur place de gestionnaire aux assureurs, tout en leur assurant des compensations financières versées par le fonds de garantie créé spécialement dans le premier dispositif par l’article 27 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 : le fonds de garantie universelle des risques locatifs, FGURL (II).

II) Une gestion simplifiée

Contrairement à un contrat d’assurance classique, le parti avait été pris de conférer à l’assureur, dans la GRL 1, un simple rôle de commercialisation du produit, la partie gestion étant assumée par une société spécialement créée (A’). Ce système est complètement abandonné dans la GRL 2 (B’).

A’) GRL1 : une gestion assurée par la société GRL Gestion

Toute la partie gestion du sinistre échappait à l’assureur au profit de la SAS GRL Gestion, société de gestion chargée de la mise en oeuvre et du suivi technique. Parallèlement, une association, l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), était chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d'étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

Le schéma de gestion de sinistre différait donc quelque peu.
Ainsi, il était prévu que le sinistre était constitué dès le premier impayé de loyer et charges sans franchise temporelle.
Dans un délai de J (date d'exigibilité du loyer indiquée dans le bail) + 20 jours au maximum, le bailleur devait faire un rappel simple à son locataire. A J + 35 jours au maximum, il devait adresser une lettre recommandée pour un second rappel. A J + 45 jours au maximum, à défaut de régularisation, l’assuré devait déclarer le sinistre non pas à son assureur mais à la société GRL Gestion. Une fois que le dossier réceptionné, elle adressait un accusé de réception sur lequel figuraient les références ainsi que l'identité de l'interlocuteur en charge de sa gestion jusqu'à son terme21 .

Cette dernière, bien que non assureur, gérait un contrat d’assurance, ce qui entraînait deux conséquences.
La première était qu’elle s’exposait au risque pour cette société d’être considérée comme exerçant une activité d’intermédiation en assurance.
La seconde résidait dans le fait que la gestion du contrat d’assurance devait respecter les dispositions du Code des assurances, pour l’essentiel impératives.
Or, on pouvait lire dans le guide de gestion mis à disposition des professionnels de l’immobilier22 , que « le non-respect du délai de déclaration de sinistre retarde d’autant le point de départ de prise en compte de l’impayé pour le calcul de notre Indemnisation ».
Cette sanction conventionnelle laisse perplexe par rapport aux dispositions prévues par le Code des assurances. En effet, la seule sanction envisagée par le Code des assurances en cas de déclaration tardive de sinistre est une déchéance de garantie, à condition que l’assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice. Une sanction étant légalement prévue, le contrat d’assurance ou un guide de gestion a fortiori, sans aucune valeur contractuelle, ne pouvait en prévoir une autre.
Un dossier devait ensuite être constitué avec un certain nombre de pièces visées à fournir23 . Là encore, il était indiqué que ces pièces étaient à réunir pour chaque locataire sous peine de déchéance. Une telle affirmation doit être nuancée. En effet, l’article L. 113-11 du Code des assurances énonce que sont nulles les clauses de déchéance pour simple retard de l’assuré dans la production des pièces sollicitées. Par conséquent, ce n’est que lorsque les pièces demandées ne sont pas du tout transmises, ou le sont avec un tel retard qu’elles mettent l’assureur dans l’impossibilité de gérer le sinistre, que la déchéance est autorisée. Par ailleurs, pour être opposable à l’assuré, la déchéance doit figurer en caractères très apparents dans le contrat d’assurance et être énoncée clairement, c’est-à-dire comme étant la sanction de à telle obligation non respectée.
Le choix des suites à donner au sinistre à l’égard du locataire était en revanche du ressort de l’association APAGL. Avant toute procédure de recouvrement, celle-ci diligentait une enquête afin de déterminer si la situation sociale et financière particulière du locataire justifiait la mise en place, pour une durée limitée, de modalités de recouvrement adaptées et d'un accompagnement social24 . L’APAGL pouvait donc décider soit de mettre en œuvre un traitement « social » en accompagnement de la procédure de recouvrement amiable25 ; soit d’avoir recours aux procédures usuelles de recouvrement amiables et judiciaires, notamment en cas de mauvaise foi du locataire. La procédure contentieuse était alors diligentée par GRL Gestion qui pouvait la déléguer à l’assureur moyennant une rémunération de 20% des sommes recouvrées, ce que les assureurs jugeaient insuffisant.
La société GRL Gestion ne supportait pas personnellement le coût des indemnités versées aux propriétaires déclarant un sinistre, celles-ci étant prises en charge le FGURL, alimenté par une partie des primes perçues par les assureurs ainsi que par l’UESL et l’Etat26 . Le fonds finançait également les coûts de fonctionnement de la société GRL Gestion et de l’APAGL ainsi que celui des enquêtes sociales.

Face à ce système hybride et complexe, les assureurs ont, en règle générale, refusé de s’engager.
Ils ont, tout d’abord, déploré un cadre juridique flou qu’il s’agisse du respect des règles relatives à l’intermédiation d’assurance ou de la combinaison des dispositif de droit spécial et de droit commun.
Leur taux de rémunération, plutôt confortable, a ensuite été ressenti comme un geste commercial à court terme et a suscité une certaine méfiance, d’autant que lors des négociations préalables à la création de la société GRL Gestion, ils s’étaient déclarés prêts, dans le cadre d’un système de réassurance, à prendre en charge complètement la gestion du sinistre. Il suit de là qu’ ils se sont montrés extrêmement réservés quant au mode de gestion des sinistres choisi qui leur échappait complètement. Ils ont également estimé qu’il existait une véritable dérive par rapport à l’objectif social d’origine, avec l’élargissement des catégories de locataires donnant accès au bailleur à la souscription d’un contrat d’assurance GRL. Dès lors, les assureurs qui proposaient un contrat d’assurance « GLI» ont très mal réagi au démarchage intensif, réalisé sur le marché, pour la souscription de contrats « GRL » qui bénéficiaient d’un taux de prime plus avantageux. Il a été constaté que bon nombre d’administrateurs de biens avaient transféré leurs portefeuilles clients, précédemment assurés en « GLI », sur des contrats d’assurance « GRL ». Le ciblage social aurait, en principe, dû éviter cet effet d’aspiration, et seuls les « exclus » de l’assurance GLI auraient dû tomber dans l’escarcelle de la GRL. Or, en pratique tel n’a pas été le cas et il en est résulté une forte impression de concurrence déloyale, causée par un produit « subventionné » et porteur en germe d’un déficit financier. En effet, en plus du coût financier représenté par la création de la société de gestion devant gérer les sinistres, il existait aussi un risque d’emballement financier du système car l’APAGL, placée sous le contrôle exclusif des partenaires sociaux, intervenait de manière systématique et décidait souverainement du mode de recouvrement, amiable ou contentieux.
Pour éviter ces travers, le nouveau système fait le choix d’une gestion du sinistre faite par les assureurs (B’).

B’) GRL 2 : une gestion rendue aux assureurs

Pour ce faire, la loi commence par redéfinir les rôles respectifs de l’Etat et des partenaires sociaux27 : en effectuant un regroupement entre la société GRL gestion et l’APAGL (avec une redéfinition des statuts de l’APAGL), et en prévoyant expressément que la gestion du sinistre sera effectuée par les assureurs28 . Les modalités de cette gestion sont précisées par le décret d’application29. Néanmoins, bien avant sa parution, plusieurs assureurs avaient d’ores et déjà signé un accord avec l’APAGL.
Désormais, en cas de sinistre, impayés de loyers, avec ou sans détérioration du logement loué, les assureurs se chargeront de la gestion du sinistre et de l'indemnisation du bailleur, et feront un signalement à l’APAGL afin que des mesures d'accompagnement puissent être prises. A ce titre, des travailleurs sociaux entreront en contact avec le locataire pour identifier les causes du problème et apporter des solutions (aide à la quittance, relogement, etc.30 ). L’APAGL conserve donc uniquement son rôle d’accompagnant.

Le fonds de garantie, dont la gouvernance est tripartite (UESL/ Etat/ Assureur), demeure et continue à prendre en charge les compensations financières. Ses nouvelles règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par un décret pris en Conseil d’Etat31 . Néanmoins, la loi prend le soin de préciser qu’il n’a pas une activité de réassurance. La loi pose quelques grands principes quant au financement des indemnités précisées par le décret32 . Celles-ci, versées au bailleur, seront financées par les primes d’assurance lorsque le loyer représente pour le locataire un taux d’effort de moins de 28 % (on est ici sur l’ancien champ d’application du GLI).
Pour ceux dont le taux d’effort est compris entre 28 et 50 % et les locataires dits « précaires », le financement des indemnités sera pris en charge par le fonds de garantie, le FGURL, financé par une partie des primes d’assurance GRL, le 1% logement et l’Etat33 . Le fonds interviendra donc pour couvrir la sur-sinistrialité sur la population couverte par un contrat GRL au-delà d’un ratio de référence (taux d’effort entre 28 et 50%). Les garanties supplémentaires aménagées par l’assureur ne donneront évidemment pas lieu à compensation par le fonds34 . Contrairement aux vœux de certaines associations, comme la CLCV (association nationale de consommateurs et d’usagers), le choix d’un fonds de garantie universel et mutuel, s’appliquant à l’ensemble des relations locatives, n’a pas été fait.

En conclusion, le dispositif mis en place et nouvellement réformé, essaie de trouver le juste équilibre dans les relations bailleurs / locataires.
Cet équilibre est délicat et les mesures se devaient progressives et différenciées selon les catégories d’acteurs. C’est certainement une des raisons pour lesquelles, le choix d’une assurance obligatoire, généralisée à tous les bailleurs, n’a pas été retenu. En plus de ses difficultés pratiques de mise en oeuvre, elle aurait pu être vécue comme inutilement coûteuse pour les petits bailleurs isolés. Le nouveau dispositif a fait le choix d’une gestion plus professionnelle (avec la disparition de la société GRL Gestion), en estimant que l’exigence d’une caution est la mauvaise réponse à la question de la solvabilité du locataire, et qu’au contraire la diffusion d’un régime d’assurance pour mutualiser le risque des bailleurs est une meilleure solution. Reste également présent, dans le nouveau dispositif, le volet social puisque le sinistre déclenche les dispositifs d’aide à l’accompagnement social et au relogement. Néanmoins le système de mutualisation ne pourra fonctionner correctement que s’il est suffisamment connu et répandu. La communication est donc primordiale et justifie la nouvelle présentation ; un seul contrat « socle » proposé et un système d’options. Dans le même esprit, le site passgrl.fr a également été entièrement refondu et s’est doté de moyens de communication se voulant plus accessibles tels que des explications vidéo. Il est à noter que des collectivités locales ont déjà manifesté leur intérêt pour le nouveau système GRL : la municipalité d’Aix-les-Bains par exemple s'est engagée à prendre en charge le coût de l'assurance GRL souscrite par un bailleur de la commune. Elle espère ainsi inciter des propriétaires à remettre en location leurs biens, notamment dans le centre-ville, où les appartements inoccupés sont légion.

La GRL a bloqué le dossier (pas d'indemnisation, pas de prise en charge de la procédure puisqu'une procédure d'insalubrité était en cours). J'ai demandé une expertise judiciaire. Refus de l'ARS. Il a fallu assigner au TI les locataires.

ASSUREUR Machin ............................................Monsieur Ribouldingue

Objet: Transfert de vos garanties Pass-Grl
Contrat Pass-Grl n° 01234567

Ville de France, le 22 octobre 2010

Madame, Monsieur

Par l'intermédiaire du cabinet Nom du Courtier, vous avez souscrit le contrat d'assurance loyers impayés PASS GRL (1) cité en référence et nous vous en remercions.

Suite à une décision gouvernementale, ce dispositif PASS-GRL a été supprimé par décret du 23 décembre 2009 et remplacé par un nouveau dispositif de Garanties universelle des Risques Locatifs: la GRL.

La GRL vous offre des garanties similaires (2)à celles du PASS-GRL: prise en charge des loyers impayés, dégradations locatives, frais de contentieux et ce, sans incidence sur le montant de votre cotisation.

Les nouvelles garanties GRL vous seront accordées automatiquement dès le premier janvier 2011.

Toutefois vos avez la possibilité ....
Nous vous prions de croire...

La direction du Développement La Direction Technique et exploitation

NB: Tout contrat complémentaire PASS-GRL souscrit est en lien avec un contrat PASS-GRL: si vous acceptez le transfert, il se poursuivra aux mêmes conditions et au même tarif sinon il sera résilié à son échéance principale;

(1) Contrat de Machin

(2) Notice d'information relative aux garanties GRL en pièce jointe à ce courrier