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andre78fr
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 Posté - 22 avr. 2014 : 20:44:52
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Bonsoir,
J'ai depuis quelque temps un désaccord avec un client qui me soutient la chose suivante :
citation:
M. A possède les lots 1, 2, 3 / M. B possède les lots 4, 5, 6.
Le 1er juillet, M.B achète à M.A le lot 3.
La situation deviens donc :
M. A possède les lots 1, 2 / M. B possède les lots 3, 4, 5, 6
Pour simplifier chaque lot dispose de 1 tantième.
Sur tous ces lots, admettons la clef 001 utilisant les tantièmes des lots.
Notre clef 001 a donc un total de 6.
Sur une facture de 6€ reçue avant le 1er juillet, M.A paiera 3€ et M. B paiera 3€
Sur une facture de 6€ reçue après le 1er juillet, M.A paiera 2€ et M. B paiera 4€
Après lui avoir opposé l'article 6.2, il continue avec :
citation:
Vous avez l’impression que la clef ne change pas ce qui est faux, puisque le propriétaire est associé à un lot, et cela fait partie de la clef, puisque l’objectif d’une clef est la répartition pour les copropriétaires possédant les lots à une date donnée. (et non une simple répartition par rapport à un lot, puisque vous avez des clefs qui justement ne tiennent pas compte des lots, mais des propriétaires)
Dans le cas ou un propriétaire est remplacé, tous ses lots basculent sur un autre copropriétaire (et le nouveau se substitue TOTALEMENT à l’autre).
Mais si un propriétaire vend seulement quelques lots , la répartition entre chaque copropriétaire change (la clef est donc liée au copropriétaires des lots)! Car la répartition ne sera plus la même pour chacun.
M.... B ne remplace pas M. A pour la totalité, mais seulement pour 1 lot. La répartition affectera M. A ET M. B
Vous avez donc « l’impression » que la clef n’a pas changé , ce qui n’est pas le cas
Que puis-je lui répondre pour le convaincre ???
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Gédehem
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Posté - 22 avr. 2014 : 22:22:08
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Lot de copropriété = indivisiblement Partie privative ET fraction de parties communes.
Les tantièmes sont affectés au lot.
Ou plus exactement, chaque lot dispose (comprend) des tantièmes.
Le changement de propriétaire n'apporte pas de modification.
Les arguments avancés par votre "adversaire" ressemblent à une "joyeuse mayonnaise" !! |
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Viviane
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 2
Posté - 23 avr. 2014 : 01:27:29
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Donc il prétend que la mutation engendre une modif de la clé de répartition. Ce qui est n'importe quoi. Il faudrait donc refaire le RDC et/ou l'EDD à chaque mutation?.
Votre clé figure forcément sur le RDC. Demandez lui de vous montrer, sur le RDC, et/ou l'EDD où est le nom du propriétaire des lots...
citation: (et non une simple répartition par rapport à un lot, puisque vous avez des clefs qui justement ne tiennent pas compte des lots, mais des propriétaires)
Demandez lui aussi un exemple de clé attachée à un propriétaire et pas un lot? Avec le RDC/EDDqui va avec...
Loi 1965
citation: Article 1 En savoir plus sur cet article...
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
citation: Article 5 En savoir plus sur cet article...
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. |
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Édité par - Viviane le 23 avr. 2014 01:29:39 |
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Viviane
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3
Posté - 23 avr. 2014 : 01:42:05
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La seule chose où il a raison, c'est que le RESULTAT, l'OBJECTIF de la clé est de répartir les charges entre ENTITES (personnes, sociétés...) propriétaires des lots..
Je crois surtout qu'il ne sait pas ce qu'est une clé de répartition. Si on a décidé de les attacher au lot, c'est justement pour ne pas refaire l'EDD (avec publication et consorts...) à chaque mutation...
Demandez lui comment LUI calculerait. |
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mespres
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Posté - 23 avr. 2014 : 07:15:01
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le raisonnement du copro est correct, le terme qu'il emploie est erroné, c'est tout. Je ne vois pas où est le problème. Il faut simplement lui expliquer que la clé est attachée au lot (cf rdc), non au copro. |
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nefer
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5
 Posté - 23 avr. 2014 : 09:02:49
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et que lors de la vente d'un lot, le compte du copropriétaire de ce lot se trouve clos à la date du transfert, que le vendeur règle la provision du trimestre déjà appelé (les conventions entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndicat) et que l'acquéreur du lot règle les suivantes et le solde en fin d'exercice (après approbation des comptes) |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 23 avr. 2014 : 09:45:00
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La répartition des dépenses est faite entre les lots.
La phrase citation: puisque vous avez des clefs qui justement ne tiennent pas compte des lots, mais des propriétaires
Ne tient pas debout
La réponse à cette question exige de savoir si la clôture des comptes est au 30 juin ou au 31 décembre.
Par ailleurs le problème peut-il exister ? Je ne pense pas
En cas de vente on ne tient compte que des provisions et non pas des dépenses. En l'espèce la vente est réalisée le 1e juillet. Il ne peut y avoir débat que sur l'imputation de la provision exigible à cette date.
La date d'une facture n'a d'effet juridique que pour celle de son enregistrement, voire l'exigibilité du montant facturé. Pour le rattachement à l'exercice c'est la date de la prestation qui compte, ou la période concernée. Pour une prime d'assurance il peut y a voir partage entre l'exercice en cours, couvert de juillet à décembre nn, puis de janvier nn + 1
Ce type de problème ne peut exister que s'il est convenu dans l'acte de faire une répartition détaillée des charges après approbation des comptes de l'exercice concerné.
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JB22
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Posté - 23 avr. 2014 : 11:16:42
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Il n' existe pas de répartition des charges suivant la date de la facture.
La pratique ancienne de la répartition prorata temporis d' existe plus.
L' appels de fonds est dû par celui qui est propriétaire au moment de l' exigibilité.
Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sont répartis à l' arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires suivant les tantièmes possédés au moment de cette répartition.
Les accords particuliers que peuvent conclure acheteur et vendeur ne sont pas opposables au syndicat. |
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Longshot
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Posté - 24 avr. 2014 : 13:08:58
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Puisque ce sont mes écrits qui se retrouvent en forum, je tenais à réagir, même si je ne souhaitais pas que mes correspondances atterrissent ici.
Gédéhem. Quel est la rapport entre ce que j’ai dit et le fait qu’un lot soit indivisiblement partie privative et fraction de parties communes ? Aucun. Ou ai-je écrit que le changement de copropriétaire pour un lot changeait les tantièmes du lot ? Nulle part ! Vous vous posez un peu là à parler de « mayonnaise ». Je vous renvoie à votre cuisine...
Viviane. Ou ai-je écrit que la clé de répartition était modifiée pour le lot en cas de mutation ? Si vous achetez un 2ème appartement dans un immeuble, cela ne modifie pas les tantièmes d’un lot jusqu’à preuve du contraire, mais vous devez assumer les tantièmes de ce nouvel appartement !
Je pense avoir une idée assez précise de ce qu’est une clef de répartition. D’ailleurs les clefs liées aux copropriétaires et non seulement au lot (de manière directe et non via la propriété) existent également lorsqu’il y a un équipement présentant un critère d’utilité. Par exemple une clef d’ascenseur (calculée en fonction du coefficient de destination variable du lot et des lots desservis), une clef d’eau basée sur le nombre de résidents par lot occupé ou une clef pour réfection des boites aux lettres. Et il existe d’autres exemples dans le domaine, mais ce genre de cas particulier n’était pas l’objet de ma discussion initiale, qui a été détournée de son contexte.
Mespres. Je n’ai pas employé de terme erroné. Bien entendu , chaque lot est affecté d’un nombre de tantième et ce nombre est invariable (sauf modification du RC pour moult raisons (extension, subdivision, …)). Les tantièmes du lot définissent la charge du copropriétaire qui le possède et c’est le plus important : qui paie quoi !
Nefer. Les règles d’exigibilité ne sont pas remises en cause dans mes écrits. Je n’ai jamais contesté cela. Je ne suis pas entré dans ce détail. Le syndic appelle les charges dues au propriétaire à la date d’exigibilité.
JPM. L’objet de ma discussion avec andre78fr n’était pas de savoir quelle facture ou charge doit être payée par qui, avec ou sans convention. Si lors d’une mutation, le vendeur et l’acquéreur s’arrangent entre eux, cela ne concerne en rien le syndic. Tout au plus le syndic peut il informer (via l’état daté) que la répartition entrainera un solde important (insuffisance) afin que vendeur et acquéreur en fassent leur affaire.
Bref, l’objet de la discussion initiale (et de ma démonstration) portait sur la capacité technique du logiciel a gérer une modification de la répartition utilisée en cours de route (mutation ou autre), lorsque le vendeur ne cède pas la totalité de ses lots (dans l’exemple), et donc que la répartition des futurs appels provisionnels DOIT changer (puisque un des lots a changé de main) et pas simplement basculer d’un ancien propriétaire à un nouveau pour l’ensemble de ses lots à date de mutation. Idem lorsque des lots sont ajoutés ou disparaissent. Cela portait sur la nécessité de recréer de nouvelles clefs tenant compte de cette réaffectation de lots (pour enregistrer les nouvelles factures) et de l’incidence sur les appels provisionnels dont la clef utilisée a été fixée par avance. (ils devraient utiliser la nouvelle clef). Et afin d’éviter de devoir tout recréer, l’idée était éventuellement de gérer un historique d’évolution d’une clef à date de mutation dans ce type de situation.
Après, que le débat dérive sur d'autres sujets comme les clefs qui évoluent et sont inscrites au RC (dont la modification serait payée par qui ?) ou sur la répartition de factures « annuelle » prorata temporis comme l’assurance en cas de mutation n’était pas l’objet de ma discussion. D’ailleurs sur ce dernier sujet, pour digresser (puisque c’est la règle), la manière de régler correctement le sujet est sans doute de demander aux assureurs de changer leur mode de facturation, puisque le « qui paie quoi » en copropriété peut engendrer des choses vécues comme des « injustices » par le payeur. La loi précise juste qui est concerné pour une provision (date exigibilité) ou une répartition (date approbation) en fonction de la date de mutation d’un lot. Ca devient tout de suite moins évident pour une facture unique qui couvre tout l'exercice comptable.
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Posté - 24 avr. 2014 : 17:28:11
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je me demande si dans votre esprit il n'y a pas confusion entre provisions et factures, puisque vous parlez de facture unique...
prenons le cas de l'assurance qui en général se paie une fois l'an. Que se passe t il lorsqu'il y a mutation : rien à propos de la facture assurance...
puisque la loi fait état des dates d'exigibilité des provisions et non des dates des factures.
Dans l'exemple succinct cité par André, que la facture de 2€ de l'assurance se fasse avant ou après la mutation n'a aucune incidence sur les exigibilités des provisions.
Tout au plus, lorsque André soldera l'exercice, il redonnera à Mr B les 4/6 du solde s'il est positif ou lui demandera les 4/6 s'il est négatif. Mr A n'aura plus rien à voir pour le lot qu'il a vendu à Mr B (que le solde soit positif ou négatif). |
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andre78fr
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10
Posté - 24 avr. 2014 : 18:20:17
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Le coeur du problème est dans l'affirmation suivante :
citation:
Sur une facture de 6€ reçue avant le 1er juillet, M.A paiera 3€ et M. B paiera 3€
Sur une facture de 6€ reçue après le 1er juillet, M.A paiera 2€ et M. B paiera 4€
et de même sur :
citation: (...) la nécessité de recréer de nouvelles clefs tenant compte de cette réaffectation de lots (pour enregistrer les nouvelles factures)
NON !!!
Ce n'est pas comme ça que ça marche !
Encore une fois, sur des tas d'autres points je vous ai donné raison mais là dessus j'insiste, je persiste, je signe et je reprend le résumé de JB22 :
Il n' existe pas de répartition des charges suivant la date de la facture.
Imaginez une méga-copropriété comme Parly 2 ou Grigny 2 avec des milliers de lots et des mutations TOUS LES JOURS, vous croyez vraiment que les comptables changent sans arrêt les clés et que la répartition va ainsi changer d'une journée à l'autre ?
Les progiciels pour syndics pros tiennent compte des dates de mutation ce qui permet de recalculer une répartition à une date passée alors que le système simplifié du logiciel dont il est question impose de faire les choses dans l'ordre chronologique mais la répartition des factures ne dépend que de l'exercice et des tantièmes à la date de l'AG.
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JPM
Modérateur
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11
Posté - 24 avr. 2014 : 18:25:50
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Longshot vous n'êtes pas sur la bonne piste !
Hormis le cas rare, - que vous évoquez -, de la création ou de la disparition d'un lot, de la division d'un lot ou de la réunion de plusieurs lots, il n'existe aucune modification à apporter à une clé de répartition puisqu'elle ne s'applique qu'aux lots dont la liste est immuable (numérotation et quote-part ) sauf les cas sus évoqués.
Il est interdit de répartir les charges d'eau en fonction du nombre d'occupants d'un lot. En l'absence de comptage la répartition est faite en fonction des tantièmes généraux.
Les charges liées aux éléments d'équipement sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. La mention " D’ailleurs les clefs liées aux copropriétaires et non seulement au lot " n'est donc pas admissible.
En ce qui concerne le logiciel ? Théoriquement le syndic ne peut utiliser d'autres clefs de répartition que celles figurant dans l'état de répartition des charges.
Mais la loi elle même impose de créer occasionnellement une ou plusieurs autres clefs. Sic quand un copropriétaire triomphant dans une procédure contre le syndicat est exonéré de contribuer aux frais de l'instance. Il y a bien d'autres cas comme l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires pour couvrir provisoirement un impayé important. On ôte le ou les lots du débiteur de la clé de répartition bien sur.
Le logiciel doit permettre de faire tout cela. C'est le b a ba.
Il doit permettre bien entendu de faire les répartitions de type " un lot = une part "
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JB22
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Posté - 24 avr. 2014 : 22:06:43
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"Puisque ce sont mes écrits qui se retrouvent en forum, je tenais à réagir, même si je ne souhaitais pas que mes correspondances atterrissent ici."
Ce ne sont pas vos correspondances qui se retrouvent sur le forum, mais la question posée, et cela de façon anonyme et dans votre intérêt.
Ce n' est que par votre intervention que nous connaissons votre pseudo. |
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Longshot
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Posté - 24 avr. 2014 : 22:52:05
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Rambouillet : J'ai utilisé le terme de facture unique car il y a une facture qui couvre toute l'année.
Une fois encore, je ne parle pas des dates d'exigibilité en fonction de la date de mutation. Ce n'est pas du tout le sujet.
Lorsque vous entrez une facture dans un logiciel comptable, vous précisez avec quelle clef elle sera répartie à la clôture de l'exercice.
M. X possède des lots pour 600/1000 et M. Y possède des lots pour 400/1000 (remarquez bien que je n'ai jamais dit que les tantièmes des lots changeaient)
Le 15 juin, mutation : M. Y rachète pour 200/1000 de lots à M. X (le 1er passe à 400/1000 et le second à 600/1000)
Le jour de la répartition, à la clôture de l'exercice, admettons qu'on ait une facture d'assurance pour l'exercice de 1000€.
Comment la répartissez vous ? 600€ réel pour M. X et 400€ réel pour M. Y, puisque c'était la clef connue à date de la facture.
Admettons maintenant que j'ai deux factures de 500€. L'une en janvier, l'autre en juillet.
Comment les répartissez vous ? Les deux factures avec la même clef 600/400 ?
C'est ce que prétend Andre78Fr
Andre78fr
citation: Il n' existe pas de répartition des charges suivant la date de la facture.
La date de la facture PAR RAPPORT Ã la date de mutation!
Date de mutation qui entraine le changement de distribution des lots pour le copropriétaire.
citation: Imaginez une méga-copropriété comme Parly 2 ou Grigny 2 avec des milliers de lots et des mutations TOUS LES JOURS, vous croyez vraiment que les comptables changent sans arrêt les clés et que la répartition va ainsi changer d'une journée à l'autre ?
Et alors ? 10 ou 10000 lots, ça ne change rien. A date de mutation, la répartition change, et elle s'applique aux factures à date. Je ne vois pas le problème.
Vous dites que le calcul de la répartition devrait uniquement utiliser celle connue au moment de l'AG...
Je ne vois pas en vertu de quel principe. (mais je ne vais pas moi non plus rentrer dans les citations car on refait le film en forum!)
JPM
La disparition ou la création de lots n'est pas si rare que ça.
Entre les erreurs notariales sur la propriété de lot, les rachats de parties communes, ou même un lot qui redevient partie commune.. c'est bien plus fréquent qu'on ne le pense.
Vous vous trompez sur plusieurs points.
En premier lieu , la méthode de répartition des charges d'eau en fonction du nombre d'occupants d'un lot est parfaitement légale.
[ Validé par la jurisprudence (CA de Paris, 23e ch. B du 13.1.05, n° 04/0642) ]
Elle est peu fiable, et exige des attestations écrites des copropriétaires sur l'exercice, mais je digresse.
En second lieu, ma formule " les clefs liées aux copropriétaires et non seulement au lot" est parfaitement admissible.
Une clef d'ascenseur est calculée en fonction de l'activité du résident. Un occupant médecin ou avocat qui décide d'exercer à domicile voit sa clef de répartition modifiée à cause de son activité.
Sa répartition de charges d'ascenseur est donc bien fonction de l'activité du résident.
Concernant le logiciel, les clefs peuvent être celles qui sont votées pour certain travaux.
Par exemple si vous installez des boites aux lettres.
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Gédehem
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14
Posté - 24 avr. 2014 : 23:03:09
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C'est une belle mayonnaise ! (belle si on veut !)
Vous mélangez allègrement facturation et répartition !
Quant à : "Un occupant médecin ou avocat qui décide d'exercer à domicile voit sa clef de répartition modifiée à cause de son activité."
Vous plaisantez ou vous n'y connaissez rien ??
"Je ne vois pas le problème...."
C'est bien là la difficulté : vous avez une idée fixe et rien ne vous la fera passer !
Restez avec votre idée fixe !
Concernant la répartition de l'eau froide au nombre d'occupants (parfois clause de RDC très anciens), non seulement elle est difficile à mettre en œuvre et peu fiable (déclaratif), mais elle se heurte à la loi sur l'eau de 1998 et plus encore à la loi SRU, qui obligent la pose de compteurs divisionnaires (si techniquement possible, bien entendu).
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Édité par - Gédehem le 24 avr. 2014 23:22:44 |
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Longshot
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Posté - 24 avr. 2014 : 23:15:17
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citation: Ce ne sont pas vos correspondances qui se retrouvent sur le forum, mais la question posée, et cela de façon anonyme et dans votre intérêt.
C'est un copié collé de 2 pavés de correspondances privées (hors contexte) sur lequel on demande aux intervenants d'émettre des avis.
Anonyme ou pas n'est pas le problème. Je n'étais pas favorable à ce que cela soit débattu ici, pour éviter la mayonnaise et autres dérives hors-sujet. |
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Gédehem
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Posté - 24 avr. 2014 : 23:27:25
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Pour éviter surtout la contradiction !  |
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andre78fr
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Posté - 24 avr. 2014 : 23:39:13
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J'ai copié collé deux extraits suffisamment explicites de notre dernier échange en indiquant qu'il s'agit de citations, sans les altérer et afin de présenter votre analyse et point de vue sur ces questions de répartition. Ceci de manière totalement anonyme et en vous envoyant le lien afin que vous puissiez suivre et le cas échéant "contextualiser" ou participer à la discussion, ce que vous avez choisi de faire.
Ces extraits n'ont rien de privé dans leur nature ; nous discutons d'un traitement comptable !!!
Ma démarche consiste simplement à vous ouvrir les yeux sur un point qui me semble recueillir ici l'unanimité et j'assume tout à fait le procédé qui vous agace peut-être mais qui n'a comme seul objectif de débattre d'une "juste manière de faire".
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Longshot
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Posté - 24 avr. 2014 : 23:39:25
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Qu'est ce que je disais...
citation: Vous plaisantez ou vous n'y connaissez rien ??
J'ai géré la création de 2 ascenseurs et la mise en place de leurs clefs de répartition.
Le clef de répartition des charges d'un ascenseur est calculé avec 3 paramètres.
Les tantièmes du lot desservi, un coefficient d'étage, et la profession du résident.
Ce qui est logique puisque un médecin utilisera nettement plus l'ascenseur pour recevoir ses clients.
citation: C'est bien là la difficulté : vous avez une idée fixe et rien ne vous la fera passer !
Restez avec votre idée fixe !
Gardez donc vos commentaires désobligeants pour vous
Vous savez, l'esprit de contradiction systématique, ça se soigne.
L'absence de détracteurs à vos propos n'en fait pas des vérités absolues.
Je vous l'ai déjà plusieurs fois démontré sur ce site sur des sujets variés.
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Longshot
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19
Posté - 25 avr. 2014 : 00:10:55
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citation: Ma démarche consiste simplement à vous ouvrir les yeux sur un point qui me semble recueillir ici l'unanimité et j'assume tout à fait le procédé qui vous agace peut-être mais qui n'a comme seul objectif de débattre d'une "juste manière de faire".
Vous venez brillamment de démontrer pourquoi un étalage en forum d'une partie de nos échanges est stérile.
Non pas car j'aurais des idées fixes ou ne souffrirait pas la contradiction, mais bel et bien car c'est parti dans tous les sens, avec une réinterprétation constante de mes propos et des digressions diverses (il suffit de lire mes réponses). C'est vrai que contextualiser avec certaines réponses désobligeantes fait avancer les choses.
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andre78fr
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Posté - 25 avr. 2014 : 00:35:27
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Je ne partage pas votre avis sur la stérilité de cette discussion même si le forum est effectivement un espace délicat et exposé à de nombreux travers...
Notre discussion à deux était de toute façon dans une impasse puisque chacun de nous restait bloqué sur sa position.
Libre à vous de préciser votre propos et de recentrer les débats sur ces questions de répartition, de clé, de lots, de date... mais vous ne pouvez pas à la fois alimenter les digressions pour dénoncer ensuite le fait que ça part dans tous les sens !
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Répartition des factures selon leur date 
