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rochat
Contributeur débutant
63 message(s)
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 Posté - 15 avr. 2014 : 21:40:53
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Bonjour Ă tous,
Le problème qui se pose à notre copropriété est le suivant :
Le syndic n a pas été renouvellé à la dernière AG et nous avons un nouveau syndic.
Toutefois les comptes de l'ancien syndic n ont pas été approuvés.
Comment et quand l'a ancien syndic doit il rectifier les comptes svp ?
Quels sont nos droits ?
Merci
***Modération UI : correction frappe dans titre***
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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1
 Posté - 15 avr. 2014 : 22:48:25
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Bonsoir,
Sujet souvent discuté ; ça n'a pas de sens de ne pas voter l'approbation des comptes de manière globale, il faut apporter un certain nombre de réserves, préciser les points (factures, ventilations, honoraires...) qui sont contestés et orienter ainsi les corrections réclamées par l'AG.
Le nouveau syndic va reprendre les comptes de l'ancien, certaines rectifications sont de simples corrections comptables (une facture affectée au bâtiment A au lieu du B...) mais d'autres contestations sont beaucoup plus délicates. Par exemple sur des honoraires pris par l'ancien syndic on peut toujours annuler une dépense et passer la créance dans les comptes mais ça ne veut pas dire que ça sera facile d'obtenir un remboursement...
Il faudra de toute façon une nouvelle assemblée pour approuver et répartir l'excédent ou l'insuffisance. Vos droits de simple copropriétaire sont limités à l'accès aux comptes de charges et pièces justificatives pendant la période qui précède l'AG, si vous êtes membre du Conseil Syndical en revanche vous avez un accès plus large et permanent à toute la comptabilité.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 15 avr. 2014 : 23:33:50
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Il faut se sortir de l'idée que la comptabiité du syndicat serait "les comptes du syndic".
Ce sont les dépenses générées pour répondre aux besoins collectifs des copropriétaires dont il s'agit. Chacun a été à même de vérifier sur place qu'il a eu de l'eau, de l'électricité pour les communs, que le personnel a été payé, les fournisseurs aussi !
Autrement dit les comptes ne peuvent être rejetés globalement, acte irresponsable qui pénalise le syndicat.
L'ex syndic s'en moque !
Il s'en moque d'autant plus que les points qui sont contestés, telle dépense, n'a pas été précisé par l'AG.
Demain, que peut-on lui réclamer ? RIEN !
L'ex syndic va remettre au nouveau la situation qu'il a présenté à l'AG, lui transférer les fonds disponibles en trésorerie, le solde des compts dans les 2 mois qui suivent son départ, et ensuire "basta" !
Faute d'avoir précisé les sommes (les dépenses) qui étaient contestées, telle facture, tel acte, telle facturation, vous ne pourrez demain lui réclamer quoi que ce soit.
Et sur ce point, il n'est pas sur que le nouveau syndic "remonte" la compta de son prédécesseur. Il est quasi certain qu'il ne va pas en bouger 1 centime, n'ayant pas du tout l'intention d'assumer la responsabilité de quoi que ce soit de l'exercice du mandat passé.
Autre problème : en cas d'impayé, impossible de réclamer quoi que ce soit à un copropriétaire débiteur, le solde de son compte individuel ne pouvant être calculé, justifiant la créance auprès d'un juge.
Sur votre question : l'ancien syndic n'ayant plus aucun lien avec vous, il n'est plus rien, ne s'occupera plus de rien.
Vos droits ?? Aucun, faute pour le syndicat d'avoir précisé la cause du litige, les désaccords sur des dépenses identifiées et formellement refusées . Rejets listés dans le PV d'AG permettant éventuellement de justifier une créance auprès de l'ancien syndic.
Ayant rejeté les comptes en bloc, sans précision, il reste au syndicat la boite de kleennex pour pleurer .... |
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3
Posté - 16 avr. 2014 : 07:33:18
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les copros n'ont pas approuvés les comptes de l'ancien...
OK...
Pourquoi ? crise d'urticaire ? pied de nez Ă l'ancien ? etc...
maintenant comme le dit gedehem, ce syndic n'est plus rien pour vous, sauf si vous allez au tribunal pour mettre en cause sa responsabilité. Mais si dans la résolution de "désapprobation" rien de TRES précis n'a été formulé, un juge ne vous sera d'aucune utilité... 
l'ancien syndic va envoyer au nouveau (en présence du CS, normalement...) des tableaux de chiffres, des factures originales (et cela d'ici quelques semaines, il n'y a aucune raison qu'il se presse pour vos beaux yeux...), etc...
le nouveau va essayer de les rentrer dans son logiciel et basta, les comptes vous seront représentés une nouvelle fois par le nouveau syndic qui ne pourra vous fournir aucune explication, et vous n'aurez plus qu'à approuver  |
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Posté - 29 juin 2015 : 10:40:04
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Bonjour,
Je me permets de rebondir car je me trouve dans un situation un peu similaire Ă celle de rochat.
Nous avons changé de Syndic au 1ier Janvier 2015 (disons passage du Syndic A vers B) car insatisfait de la communication, du suivi et de la façon dont le Syndic a géré certains travaux.
Nous avions voté début 2014 un budget de 10k euros pour des travaux avec le Syndic A sur base de plusieurs devis. Le Syndic A a finalement dépensé 14k euros, sans nous tenir au courant ou demander approbation de ce dépassement (travaux fait en Octobre). Nous l'avons appris lors de l'AG de Décembre (AG pour valider comptes 2013 et voter changement de Syndic). Le Syndic B qui a repris la compta ne semble pas vouloir s'embêter avec cette affaire et a présenté les comptes 2014 tel quels pour approbation à l'AG d'Avril. N'ayant pu être présent, un copro a malheureusement validé les comptes avec réserve sur ce point. Gggrr.... Le PV n'a été diffusé qu'en Juin et j’avais rencontré en Mai le Syndic pour voir certaines factures et faire plusieurs remarques.
Mes questions sont les suivantes:
1- dans le cas d'un transfert de compta entre 2 Syndics, le Syndic B devrait il payer "rubis sur l'ongle" le Syndic A, sachant qu'il y a des éléments potentiellement contestables? j'avais en effet averti de Syndic B en Décembre de problèmes sur certaines dépenses et des relations conflictuels.
2 - Le Syndic B peut il appeler les fonds pour couvrir les 4k€ de dépassement de dépenses de travaux? il semble que malgré les réserves sur le PV de l'AG, il puisse le faire, mais j'aimerai confirmation. Le dépassement aurait dû être rejeté des comptes, j’avais déjà signalé par email en Avril que les copros ne paieraient pas ce dépassement.
3 - le Syndic A a engagé des travaux de toiture (infiltration d’eau) pour 2,5k€, sans nous tenir au courant, et oh surprise le même type de travaux avait été fait 4 ans plus tôt pour 600€ (par une autre entreprise); le copro qui était à l'AG n'avait pas bronché et du coup aucune réserve (ou rejet) sur ce point lors de l'AG; toutefois, Syndic B m'avait assuré lors de l’entrevue en Mai qu'il ajouterai une réserve sur ce point dans le PV avant diffusion; parole non tenue. Quelles possibilité de recours?
4 - plus anecdotique, les honoraires du 4ieme trimestre du Syndic A sont très élevés. Le Syndic B n’avait aucune facture pour justifier l’écart quand je les ai vu en Mais. Bien sûr, point non relevé par le copro présent en AG, donc aucune réserve/rejet là dessus. Là aussi, Syndic B m'avait assuré en Mai qu'il ajouterai une réserve sur ce point dans le PV avant diffusion; parole non tenue. Quelles possibilité de recours?
5 - d'une façon plus large, ça démarre très mal avec le Syndic B qui ne fait aucun effort pour régler les pb lié au Syndic A et manifestement fait preuve de mauvaise foi. Mais très réactif sur la compta, dès le PV d’AG envoyé, ils réclament les fonds manquants. Y a t-il une solution pour régler cela? Que se passerait il si les copro décidaient d'arrêter de payer les appels de fonds et/ou les régularisations 2014?
J'ai vu que l'on pouvait contester un compte rendu d'AG, mais il faut aller au TGI avec un avocat. Procédure qui risque d'être coûteuse et pas sûr du résultat. Je cherche donc d'autres possibilités pour contraindre le Syndic B à se retourner vers le Syndic A sur les différents pb, au lieu de choisir la facilité et de nous faire passer à la caisse.
Merci par avances pour vos conseils.
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Posté - 29 juin 2015 : 11:19:13
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Pourquoi voulez vous que le syndic B s'embĂŞte avec les comptes du syndicat transmis par le A ?
Les comptes ayant été ainsi approuvés (avec une réserve, certes), le syndic B applique la décision d'AG. Maintenant il faudrait savoir quelle réserve a été émise pour aller plus loin dans des conseils..
question 1 : vous avez averti, et alors ; l'AG a voté, le syndic B exécute la décision.
question 2 : il y a un "trou" de 4k€ dans la trésorerie du syndicat (je n'ai pas dit le syndic A). Il comble le "trou" par un appel de fonds. Si personne n'a contesté et si l'AG n'a pas donné mandat au B pour assigner la A à payer ces 4k€, c'est pschittt . N'oubliez pas les comptes sont ceux du syndicat, les fournisseurs ont travaillé, ils doivent être payés.
question 3 : le copro, donc l'AG a approuvé ; le syndic B vous avait promis (depuis quand croyez vous au père Noel) pourquoi voulez vous qu'l indique des réserves qui n'ont pas été émises en AG : vous voulez qu'il fasse un faux, et que le président de séance signe un faux ; vous le feriez vous.....
question 4 : même réponse, à nos âges le père Noel n'existe plus....
question 5 : si les copros arrêtent de payer, ils mettent le syndicat en difficulté (pas le syndic), reçoivent des MeD, des frais d'huissier et le tout pouvant aller jusqu'à l'administrateur judiciaire.
Soit vous n'avez pas compris le fonctionnement d'un syndicat : l'AG décide, le syndic exécute, soit c'est vous qui démarrez mal avec ce nouveau syndic qui semble faire que son travail avec diligence, pourquoi s'en plaindre....
Le syndic n'avait pas à prendre en compte l'entretien et les discussions que vous avez eu après l'AG, ce n'est pas le fonctionnement normal d'un syndicat. Imaginez tout le monde fait la même chose et c'est la pagaie... |
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Posté - 01 juil. 2015 : 10:05:26
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Merci pour vos réponses. Effectivement, je ne crois plus top au père Noël ...mais je croyais encore (naïvement) en certaines valeurs comme l'honnêté et le respect de la parole donnée. J'ai un interlocuteur manifestement de très mauvaise foi et qui veut pas s'em*****r à régler des problèmes avec A (il savait pourtant dès le départ ce qui l'attendait en acceptant le mandat)
Sur la question 1, je voulais comprendre comment concrètement se passe la passation des comptes ente les 2 Syndic, je m'explique : admettons que Syndic A ait un comptable qui fasse beaucoup d'erreurs, le Syndic B récupère automatiquement la situation telle que? Et après se retourne vers les copros pour boucher les trous consécutifs aux erreurs? B ne devrait il pas se faire assiter du Conseil Syndical pour vérifier le tranfert de compta?
2- OK. Pouvez vous svp m'en dire plus sur la procédure pour que B assigne A à rembourser le dépassement de 4k€? B m'a parlé d'envoyer une lettre de mise en demeure, mais ils ne l'ont pas fait en 3 mois... cela doit il passer par une décision en AG? quelle type de procédure et frais associés?
5- Quel levier pour contraindre B à aller réclamer réparation sur les points 3 et 4 (et 2 également). Pour l'instant ils ne font rien du tout... et nous on les paye pour une soit disante "gestion". Faut il demander une AG extraordinaire et faire écrire tout cela avec un délai max d'éxécution (et des pénalités s'ils ne le font pas - mais là je fantasme très certainement) ?
Petite précision, je suis habituellement président du CS, petite copro. J'avais demandé à repousser l'AG car j'avais eu un contre temps de dernière minute, et j'avais signalé que cela n'avait pas de sens de la maintenir car seul un petit copro pouvait y aller, donc pas assez de tantième pour voter les différentes résolutions .... sauf l'approbation des comptes (mais B s'était bien gardé de me le dire - et je pensais qu'il fallait au moins la moitié des tantièmes pour ce point)
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Posté - 01 juil. 2015 : 10:39:18
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citation: J'ai un interlocuteur manifestement de très mauvaise foi et qui veut pas s'em*****r à régler des problèmes avec A Je pense que vous faites erreur.
Vous avez désigné un syndic, chargé des comptes de 2015, et d ela gestion de 2015.
Vous n'avez pas élu un négociateur, (qui s'y attendait) et chargé de gérer les comptes de 2013 et 2014 et de la gestion de 2014.
Si vous estimez avoir un différent de 4000 euros avec le précédent syndic, le différent est entre le syndicat et le syndic précédent, et nbon par entr ele sydnic actuel et l'ancien.
Il vous faut donc convaincre vos copropriétaires de voter une résolution en ce sens, et mandatant votre syndic actuel pour récupérer ces 4000 euros, mais en vous (et lui) donnant des moyens, ce qui a priori su la négo n'aboutit pas nécessite un avocat et une action en justice.
... Donc un budget...
citation: J'avais demandé à repousser l'AG car j'avais eu un contre temps de dernière minute, et j'avais signalé que cela n'avait pas de sens de la maintenir car seul un petit copro pouvait y aller, donc pas assez de tantième pour voter les différentes résolutions .... sauf l'approbation des comptes (mais B s'était bien gardé de me le dire - et je pensais qu'il fallait au moins la moitié des tantièmes pour ce point) Oui mais d'abord c'est la loi que vous ne pouvez pas ignorer, puis on ne repousse pas une AG.
Normalement la date et l'OJ d el'AG est suivi EN ACCORD avec le conseil syndical .. dont vous êtes le président!!!!!!!!!!!! |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 01 juil. 2015 : 16:19:34
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mais je croyais encore (naïvement) en certaines valeurs comme l'honnêté et le respect de la parole donnée.
Nous ne sommes pas au pays des "bisous nours", oĂą il y a des "valeurs", lesquelles sont variables d'un individu Ă l'autre.
Nous sommes dans des relations commerciales, contractualisées, où la parole donnée n'est que du vent. Seul compte l'écrit, les clauses contractuellement convenues.
Sauf cas extraordinaire (CS composé d'un seul membre !!!!!), l'instance CS ne se limite pas à son seul pdt. Vous étiez absent : que faisaient vos collègues ???
Un CS ne peut ignorer que pour les comptes du syndicat, faire "une réserve" sans autre précision lors de leur approbation n'a aucun effet.
S'il y a contestation de la dépense, injustifiée, abusive, non décidée, c'est le rejet qui s'impose.
Une "réserve" ne peut s'entendre que de l'absence d'une pièce justificative, d'une facture. Réserve qui sera conditionnée à la présentation du justificatif.
Dans la mesure où, sur la base d'une proposition chiffrée qui lui a été faite, une AG a décidé de travaux pour un budget de 10.000 €, la délégation de pouvoir donnée au syndic pour contracter et engager les fonds nécessaires porte exclusivement sur la proposition ET sur ces 10.000 €. Et pas un de plus (ou à la marge).
Cela découle explicitement de L.art.14-2 et D.art.35.
Il faut insister sur ce point : le mandat de gestion donné au syndic n'est pas général, pour tous ses actes. S'agissant de passer un marché, de contracter pour des travaux, le syndic doit en être explicitement autorisé par décision d'AG. Décision qu'il devra mettre en œuvre (Lart.18)
Les fonds que le syndic aurait engagé hors de cette délégation de pouvoir, ici pour des travaux, l'ont donc été à titre personnel et non "es-qualité' syndic.
Ce dépassement de 4000 € non autorisé devait entrainer un refus d'approbation , ce budget supplémentaire (les travaux correspondant (*)) ne pouvant être décidé que par le syndicat.
Chose qu'un CS ne devrait pas ignorer, étant chargé de veiller à la conformité des choses, en particulier lors de travaux.
(*) ce point est important : si l'entreprise a bien fait son estimation après analyse des travaux à effectuer, dont elle a donné le détail nécessaire à l'approbation de l'AG, que couvrent ces 4000 € ??? |
Édité par - Gédehem le 01 juil. 2015 16:24:24 |
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Posté - 02 juil. 2015 : 10:14:19
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Merci pour vos commentaires.
Gédéhem,
"faire "une réserve" sans autre précision lors de leur approbation n'a aucun effet."
=> la réserve dans le PV sur les 4k€ de dépassement dit "aucune information n'a été faite aux copropriétaires et aucun accord n'a été donné". Cela nous permet il de ne pas payer ce dépassement?
Sans trop rentrer dans le détails, A devait engager les travaux avec X sur la base de 10k€ (devis présentés en AG). Finalement ils sont partis avec Y à 14k€ pour des raisons inconnues.
Pour essayer de résumer, lors d'un changement de Syndic, le Syndic B récupère les comptes de A tel que. J'ai compris que si l'on veut que B récupère les dépenses injustifiés de A, B doit engager une procédure envers A et l'AG doit lui en donner les moyens.
Mais alors, si les comptes avaient été rejeté sur les dépassement en AG, B n'aurait il pas de toute façon demandé aux copro d'avoir les moyens d'engager une procédure pour récupérer les dépassements?
Si oui, cela reviendrait au même.. à partir du moment où l'AG décide qu'il faut récuperer ces sommes, il faut "mandater" B pour engager la procédure, et dans tous les cas (si je comprends bien) aux frais des copros.
Je retiens 2 choses:
- il vaut mieux ne pas changer de Syndic tant que les problèmes de comptes ne sont pas réglés car B risque de devoir engager une procédure pour escompter régler ces problèmes
- je perds mon temps avec un Syndic à discuter / faire des emails pour poser sur la table les problèmes, seul compte l'AG et son compte rendu. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 juil. 2015 : 23:59:54
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Tirez les leçons de cette mésaventure sans perdre de temps car vous pourriez bien vous retrouver dans quelques mois en situation identique si les copropriétaires se contentent de pleurer sans faire les interventions qui relèvent de la compétence avisée du bon père de famille.
Un conseil syndical doit vérifier les comptes et régler les incidents de parcours ou, si c'est impossible, les soumettre clairement à l'assemblée.
Quant aux travaux ? Le CS a bien vu les factures, et l'origine de l'écart. Ne pensez vous pas qu'avec 600 € dans le passé on a collé un bout de paxalumin en secours dans l'attente d'une réfection qui a trop tardé ?
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Posté - 06 juil. 2015 : 17:30:06
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@JPM
les factures il y a 4 ans et celle de l'an dernier concernent le même type de prestation (grosso modo refaire des jointures de cheminée qui avait fendu + un peut de zinguerie), donc on compare des choses comparables. D'ailleurs je n'ai quasiment pas remarqué que cela avait été refait...
Le CS est quasi inexistant, petite copro, tout est loué, la plupart des proprios n'habitent pas à proximité (moi y compris) et ceux sur place ne font pas assez attention..
@GĂ©dehem
la réserve dans le PV sur les 4k€ de dépassement dit "aucune information n'a été faite aux copropriétaires et aucun accord n'a été donné". Cela nous permet il de ne pas payer ce dépassement?
@Ribouldingue
Pour bien comprendre la situation, pouvez vous svp me répondre sur ma question précédente, à savoir: "Mais alors, si les comptes avaient été rejeté sur les dépassement en AG, B n'aurait il pas de toute façon demandé aux copro d'avoir les moyens d'engager une procédure pour récupérer les dépassements?". Et donc de voter un budget pour poursuivre le Syndic A?
Merci
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