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MARC2
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 Posté - 22 mars 2014 : 09:38:09
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Bonjour,
J'aimerai savoir si une personne, muni d'un pouvoir pour représenter un copropriétaire à la prochaine assemblée, peut demander au syndic de consulter les pièces comptables de l'exercice ?
merci pour vos réponses
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JPM
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Posté - 22 mars 2014 : 09:55:03
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Le mandataire peut demander à vérifier les factures mais le syndic n'est pas tenu d'accepter.
De toute manière il faudrait une demande écrite du mandant remise au mandataire.
Il ya une raison pratique à cette solution. Il est en toute bonne foi difficile pour les syndics de respecter le droit de contrôle ouvert aux copropriétaires. Il y aurait blocage si 30 % voulaient en profiter. L'ouverture aux mandataires accroîterait ce risque.
Dans bien des cas ce type d'opération se négocie entre le copropriétaire et le syndic notamment au profit d'un membre de la famille.
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MARC2
Contributeur actif
105 message(s)
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 2
Posté - 22 mars 2014 : 11:11:59
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Existe-t-il une loi qui indique que seuls les copropriétaires et non leur mandataires ont le droit de venir vérifier les comptes ? |
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Posté - 22 mars 2014 : 11:42:27
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le texte qui est prévu :
citation: Article 18-1 du décret
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Il n'est pas fait état de mandataire
et dans l'article 22 il est écrit :
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. "
Ce qui signifie que le mandat n'est que pour le droit de vote, pas pour autre chose.
Donc un mandataire, ne peut faire que : se présenter à l'AG, signer la feuille de présence et voter. Il ne peut même pas se présenter à un poste du bureau de l'AG.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2014 : 13:26:33
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En contradiction avec Rambouillet concernant la possibilité ou non pour un mandataire non copropriétaire de se faire élire membre du bureau :
JPM (http://www.jpm-copro.com/Cass%2013-11-2013-3.htm) :
citation: [...], nous considérons que le mandataire d’un copropriétaire, en vertu des principes généraux de la représentation, se présente à l’assemblée comme s’il était le copropriétaire lui-même. Rien ne s’oppose donc à sa désignation comme président. [...]
Notre RDC précise que seul un copropriétaire peut être le président de séance, sans préciser si un mandataire non copro peut être scrutateur ou secrétaire.
Il me semble que la prudence serait que le bureau ne soit constitué que de copropriétaires. |
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Posté - 22 mars 2014 : 14:01:40
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peut-être avez vous mal interpreté le jugement de la CC et les propos de ce qu'écrit jpm dans les commentaires :
"La Cour de cassation pose ici un nouveau dogme : « un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale » compte tenu des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965."
Certes, on trouve des jugements opposés,mais il est bon dans ce cas, de plutôt prendre le dernier de la cassation en considération, car les jugements de la CC elle-même évolue dans le temps...
Donc, à mon avis, et à celui de la CC (ou l'inverse...  ), le mandant ne délègue que le droit de vote :
"et dans l'article 22 il est écrit :
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. "
et pas autre chose... il n'est même pas sur que si le mandant marquait expressément qu'il lui donne mandat à se porter candidat à la présidence, cela soit acceptable, je ne sais pas, mais je ne me risquerai pas... |
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JPM
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6
Posté - 22 mars 2014 : 14:22:18
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Je crois que mon commentaire de l'arrêt de cassation est clair :
La Cour de cassation juge que l'assemblée ne peut pas désigner un mandataire comme président. Je prends acte bien entendu de cette décision.
Et j'indique ensuite que mon opinion est contraire.
Si je suis interrogé je réponds pareillement : primo l'arrêt de cassation qui doit guider le praticien et secondo mon avis contraire.
Il y a d'ailleurs des assemblées dans lesquelles il n'y a que des mandataires ! Que faire lors ?
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andre78fr
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 Posté - 22 mars 2014 : 15:28:46
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J'ai l'impression qu'il y a une confusion entre deux moments ; la période qui précède l'AG et pendant laquelle tout copropriétaire peut se présenter dans les locaux du syndic, selon les modalités prévues et votées, et consulter les factures et le temps de l'Assemblée Générale où une sorte de tradition prévoit que le syndic arrive avec son classeur et les pièces comptables qu'il tient à disposition de manière plus ou moins symbolique puisque on a rarement le temps de vérifier grand chose dans le timing de l'AG.
Le "pouvoir" pour une Assemblée Générale est limité à cette AG et rien d'autre ; il n'a rien à voir avec d'autres formes de représentation (mandataire social d'une entreprise-copropriétaire, mandataire d'une indivision, agence avec un mandat de gestion...). |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 mars 2014 : 16:43:57
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Quand une assemblée a lieu hors de son cabinet, le syndic ne se balade pas avec les factures. De plus il est hors de question de prendre du temps en assemblée pour vérifier les factures.
Sur un problème un peu épineux qui sera sans doute soulevé , le syndic peut, - et même doit - apporter telle ou telle facture. Point c'est tout.
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2014 : 18:26:53
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La CC s'est prononcée au visa de L.art.22, qui traite de la délégation de vote.
D.art.15 précise ce qu'il en est de la désignation du pdt de séance.
Qui sous entend que ce pdt est désigné parmi les personnes présentes ayant émargées la feuille de présence, copropriétaires ou leur mandataires.
Dans la mesuse ou le mandat de représentation ne porte que sur l'expression des voix du mandant, o peut comprendre la possition de CC : le mandataire n'est pas autorisé à faire autre chose qu'exprimer un vote sur les questions inscrites à l'ODJ.
Comme le conjoint d'un copropriétaire doit être autorisé expressément s'il veut être candidat au CS, il semblerait que la CC précise que si le mandataire veut être "candidat pdt" il faut qu'il en soit autorisé par son mandant.
Dans ce sens de L.art.22, la délégation ne porte que sur l'expression des voix, pas autre chose ...
Vision très resprictive, effectivement .....
Sur la question de Marc, mon petit doigt me dit qu'il s'agirait par exemple de donner mandat au représentant d'une association de copropriétaires, qui irait de ce fait "controler les pièces", puis participer à l'AG avec droit de vote ...
Mon petit doigt a bon ?  |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2014 18:29:15 |
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MARC2
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Posté - 22 mars 2014 : 19:54:14
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Votre petit doigt, Gédehem, a tout faux !
Ma question a été formulée tout simplement pour savoir si il y a seulement les copropriétaires qui ont droit de vérifier les justificatifs des comptes. |
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Posté - 22 mars 2014 : 19:57:57
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citation: Ma question a été formulée tout simplement pour savoir si il y a seulement les copropriétaires qui ont droit de vérifier les justificatifs des comptes.
telle que posée la question est NON : n'importe qui peut vérifier les justificatifs, mais seuls les copros peuvent aller chez le syndic les compulser.
Si les copros peuvent les récupérer, par photocopies ou par simples photos avec un smartphone, par ex, n'importe qui peut les regarder donc les vérifier...  |
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andre78fr
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Posté - 23 mars 2014 : 11:07:10
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Il faut rappeler que les membres du Conseil Syndical ont des droits beaucoup plus importants en matière d'accès ou de communication aux/des comptes, pièces et tous documents (contrats, etc.) ; ils peuvent également se faire assister et malgré les difficultés que font certains syndics c'est en général en leur compagnie que les représentants de l'ARC ou autres associations participent aux contrôles...
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Viviane
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Posté - 23 mars 2014 : 12:42:09
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Exact. La présence d'un contrôleur de l'ARC lors du contrôle des comptes par le CS, est difficile à refuser par le syndic..
Si beaucoup traînent des pieds, peu refusent carrément, même les plus magouilleurs.. Car il leur faut alors le cas échéant justifier devant l'AG pourquoi ils refusent, et la justification n'est pas simple à apporter...
En revanche, ces contrôleurs ne peuvent y aller seuls, juste munis d'un mandat. Un membre du CS mandaté par le CS doit les accompagner. Le tiers au syndicat agit alors dans le cadre de l'assistance au CS. |
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Édité par - Viviane le 23 mars 2014 12:47:22 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 mars 2014 : 15:51:51
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Voir cette réponse ministérielle :
http://www.jpm-copro.com/RM%2049706.htm
D'une manière générale les difficultés anciennes ont été générées par le comportement contestable de certains controleurs.
Les syndics ont compris que l'assistance d'un tiers leur est souvent profitable.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 23 mars 2014 : 16:38:05
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citation: D'une manière générale les difficultés anciennes ont été générées par le comportement contestable de certains controleurs.
Ou de certains syndics... |
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Vérification justificatifs comptables et mandaire 
