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 Posté - 09 déc. 2013 : 12:20:10
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Voici la situation:
la copropriété a du réaliser des travaux d'urgence dus à un dégât des eaux et qui touchait la structure.
Nous avons donc décidé le financer ceux-ci.
Les travaux ont été réalisés et entre-temps l'assurance a estimer la part remboursable de ceux-ci, cette part couvrant pratiquement toutes les dépenses.
Après trois mois l'assurance a donc envoyé son chèque au syndic, il y a environ un an.
Maintenant cela fait presque une année que les propriétaires attendent le remboursement de leur avance bien que le syndic nous ai dit au départ qu'il lui fallait quelques semaines pour vérifier les comptes et que nous serions ensuite remboursés.
Depuis rien ...
Est-il normal qu'un syndic puisse conserver pendant un an des sommes qu'il doit aux copropriétaires ?
Quelles sont les moyens dont nous disposons pour obliger le syndic a rembourser ces sommes ?
Je précise que la décision des travaux a été validé par le CS en urgence.
Merci pour vos réponses.
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Sandro Rossi
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JB22
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Posté - 09 déc. 2013 : 13:09:11
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Extrait de l' article 8 du décret comptable:
"Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l' article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu' à la clôture définitive de chacune des opérations concernées."
"Est-il normal qu'un syndic puisse conserver pendant un an des sommes qu'il doit aux copropriétaires ?"
Non, puisque les comptes doivent être soumis à approbation une fois par an, et que les travaux sont terminés. |
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Louis92
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Posté - 09 déc. 2013 : 13:11:11
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sandrorossi écrit citation: Après trois mois l'assurance a donc envoyé son chèque au syndic, il y a environ un an. Deux cas :
- dans l'année, il n'y aurait pas eu d'AG : anomalie, il faut une AG par an pour approuver (complètement ou partiellement) les comptes, "normal" que les copropriétaires n'aient pas été remboursés car il ne peut y avoir de répartition,
- dans l'année, il y a eu AG mais l'indemnisation de l'assurance n'apparaît pas dans les charges (en soustraction) : anomalie, quelqu'un à l'AG aurait dû réclamer, sans réaction de CS avant l'AG ni pendant, "normal" que pas de remboursement ...
Dans quel cas ĂŞtes-vous ?
Peut-ĂŞtre dans un autre cas encore !
Cdlt. Louis92.
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Posté - 09 déc. 2013 : 13:40:22
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le chèque de l'assurance est arrivé avant la vérification des comptes de la copropriété et l'AG.
Cette dernière a eu lieu 2 mois après réception du chèque par le syndic mais à l'AG on nous a répondu que la régularisation des comptes était en cours et que le remboursement allait suivre. |
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Sandro Rossi
Membre Conseil Syndical |
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mespres
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Posté - 09 déc. 2013 : 13:50:33
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quand a eu lieu votre AG ? Le syndic a-t-il procédé aux régularisations de charges courantes ? |
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Posté - 09 déc. 2013 : 15:01:10
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certes c'est l'AG annuelle qui décide le solde du compte travaux et décide la redistribution d'un solde positif à tous les copros. Deux mois après l'AG cette régularisation aurait du intervenir.
(Si un syndic met deux mois à faire des chèques on peut s'interroger sur les délais de paiement des fournisseurs...)
il ne faudrait pas qu'en guise de régularisation, le syndic insère ces sommes dans le compte copro et permette de payer les charges courantes voir de plusieurs trimestres voir aussi de combler les comptes débiteurs. 
Rappelez au syndic que s'il fait le mises en demeure dans le 30 jours en cas de non paiement, il devrait se l'appliquer Ă lui-mĂŞme.
Je n'ose pas penser que vous etes en compte unique et que le syndic profite de ces délais pour percevoir les interets, non, ce n'est pas possible  |
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Posté - 09 déc. 2013 : 15:45:05
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Nous sommes effectivement en compte unique (pour le moment).
Devant l'insistance à comprendre pourquoi nous n'étions pas remboursés, il nous répond que le "compte travaux" (une innovation je suppose) ne serait finalement soldé qu'en fin d'année.
Je reprends les événeemnts:
- 2012: travaux et vance des frais
- 2013: début année syndic reçoit le chèque de l'assurance
- fin février validation des comptes
- mars AG avec approbation des travaux
Tout le monde trouve un long le fait d ene pas encore être remboursé (cela ne fait pas tout à fait un an il est vrai) |
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Sandro Rossi
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Posté - 09 déc. 2013 : 16:10:35
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il est en compte unique.... quel est le montant du chèque ?
est ce que ce chèque a bien été vu sur le compte 512 lors du controle des comptes ? apparaissait-il en mars lors de l'approbation des comptes 2012 (annexe 4 ou 5) ?
ce délai est de toute façon anormalement long.... |
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Posté - 09 déc. 2013 : 16:33:58
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sandrorossi, plusieurs choses :
1. délai trop long évidement
2. CS aux abonnés absents ? c'est le role du CS de vérifier si le chèque a bien été encaissé, ET les copros crédités
3. personne ne souligne cela lors de l'AG
4. avez vous des impayés de charges ?
5. Je serai très inquiet sur la santé financière du SDC, ET aussi sur celle du Synidc.
6. ne pas attendre l'année prochaine AG, et demander en RAR le remboursement de votre aance de travaux.
PS : pourquoi le SDC a t'il avancé les fonds ? l'assurance devait payer ces factures de travaux !! |
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mespres
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Posté - 10 déc. 2013 : 11:50:28
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demandez le remboursement immédiat en recommandé, en mettant en copie l'organisation professionnelle à laquelle il appartient (Fnaim, Cnab, ...). Exemple typique de comportements qui décrédibilisent la profession, les organisations professionnelles sont très sensibles à ces dévoiements. |
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JB22
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Posté - 10 déc. 2013 : 20:38:27
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"-2013: début année le syndic reçoit le chèque de l' assurance."
Nous sommes dans une comptabilité d' engagement, ce qui importe ce n' est pas le règlement mais la date de l' accord de prise en charge par l' assurance.
Si le syndic n' avait pas cet accord Ă la date de clĂ´ture il ne devait clĂ´turer le dossier.
Si l' accord a été reçu en 2013 le dossier doit être clôturé avec la clôture de l' exercice 2013.
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mespres
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Posté - 10 déc. 2013 : 22:21:00
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J'ai tout faux  l'assurance a versé en 2013 : il faut attendre l'approbration de l'exercice 2013 pour que le syndic puisse répartir |
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Louis92
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Posté - 11 déc. 2013 : 09:05:09
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JB22 :
citation: Si le syndic n' avait pas cet accord à la date de clôture il ne devait clôturer le dossier. sandrorossi message n°3 :
citation: le chèque de l'assurance est arrivé avant la vérification des comptes Le syndic avait non seulement l'accord mais aussi le chèque avant la clôture puisque la clôture attend la vérification des comptes. Le syndic n'aurait-il pas pu accepter de déduire des charges le montant du chèque dans les comptes 2012 (= les copropriétaires devaient en profiter avec la répartition de l'exercice 2012) puisque les travaux se sont terminés en 2012 ?
Cdlt. Louis92.
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JB22
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Posté - 11 déc. 2013 : 09:17:47
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Louis92
"Le syndic avait non seulement l'accord mais aussi le chèque avant la clôture puisque la clôture attend la vérification des comptes. "
C' est à la fin de l' exercice que les travaux doivent être terminés et non pas à la date de vérification des comptes, date très variable.
Je réitère ma réponse:
Le syndic avait l' accord de l' assurance en 2012, il devait en tenir compte dans la répartition 2012.
Le syndic n' a eu cet accord qu' en 2013 (février), il ne devait pas en tenir compte pour la répartition de 2012, peut importe qu'il ai eu cet accord avant la vérification des comptes de 2012, la vérification n 'est pas le fait générateur des engagements du syndicat. |
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Louis92
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Posté - 11 déc. 2013 : 09:43:48
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Les travaux étaient terminés fin 2012. Le cas de sandrorossi ne serait pas le même que celui des factures non parvenues au 31 décembre mais constatées lors de la vérification des comptes ? |
Édité par - Louis92 le 11 déc. 2013 09:45:10 |
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Posté - 11 déc. 2013 : 18:14:33
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Merci à tous pour vos interventions, elles éclairent un peu mieux ce qu'il vérifier avec un Syndic.
Ce que je peux dire est que l'accord de l'assurance est arrivé avant fin 2012 (somme = 6380€) mais le chèque envoyé seulement en février.
Donc je suppose que cela aurait du ĂŞtre pris en compte dans la clĂ´ture des comptes de 2012.
Après informations je constate que certains copropriétaires sont allés voir directement le syndic en indiquant que sur les appels de charges ils défalqueraient les sommes dues.
Apparemment cela a été accepté par le syndic.
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Sandro Rossi
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Posté - 11 déc. 2013 : 18:16:21
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Et pour répondre à la personne qui se pose des questions sur les délais de paiement des fournisseurs, le dernier a été payé six mois après son intervention. |
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Sandro Rossi
Membre Conseil Syndical |
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JB22
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Posté - 11 déc. 2013 : 20:02:17
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Le fait générateur, l'accord des parties, ayant eu lieu en 2012 l' indemnité de l' assurance devait faire partie de la répartition.
Votre syndic aura du mal à s' opposer à la déduction des copropriétaires.
Vous êtes en compte unique et le syndic abuse des délais de règlement, vous pouvez êtes sur que les fournisseurs en tiennent compte lors de leur devis, et comme le syndic en profite ne comptez pas sur lui pour défendre vos intérêts.
Vous devez envisager au plus vitre un changement de syndic. Cela demande une préparation, voir sur le site les conseils donnés. |
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Remboursement avance travaux urgent 
