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aurelieln
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 Posté - 19 juin 2013 : 17:36:10
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Bonjour,
J'aimerai savoir dans quelle mesure est-il possible de passer par la justice pour qu'un expert soit nommé afin qu'il se prononce pour la création de clés de répartition.
Je vous explique: il s'agit d'une copropriété avec 2 cages d'escalier distinctes (accès par 2 rues différentes) et donc 2 façades sur 2 rues différentes. Il s'agissait à la base de 2 immeubles différents qui ont été rassemblés en une seule copropriété en 2006 car 3 appartements donnent sur les 2 façades et la toiture est commune.
Des travaux de ravalement très couteux (8000€ pour mon studio de 13m2) vont avoir lieu en septembre. Une des façades est en piteuse état (avec intervention obligatoire des Bâtiments de France car des restes d'arches d'une ancienne abbaye ont été retrouvées), l'autre est en bon état (seule une mise en peinture est prévue) mais tous les copropriétaires vont payer pour la totalité du ravalement. C'est à dire que les copropriétaires qui donnent uniquement sur la façade en bon état vont payer le ravalement pour l'autre façade sans que cela ne "valorise" leur bien (puisque leur façade est déjà en bon état et qu'ils n'ont pas accès à l'autre immeuble/façade qui donne sur une autre rue).
Du coup les copropriétaires coté façade en bon état souhaiteraient que soit créés des clés de répartition par façade + une clé spéciale pour ceux qui donne sur les 2 façades + une clé pour la toiture commune à tous. Mais comme ces copropriétaires sont en minorité en termes de tantièmes, ce projet ne sera jamais voté en AG.
Cela pose aussi un autre problème : si un jour nous souhaitons faire d’autres travaux sur notre façade, les copropriétaires de l’autre façade peuvent s’y opposer (ils sont majoritaires et ne voudraient alors pas payer pour notre façade s’ils n’en retirent aucun intérêt) sans que nous ne puissions faire quoi que ce soit….
Je sais que la principe de la copropriété est le partage des charges en fonction des tantièmes mais il existe bien des clés de répartition par cage d'escalier donc pourquoi pas aussi par façade?
Avez-vous déjà été confronté à ce type de problème et avez-vous fait appel à la justice pour imposer la création de clés de répartition?
Notre syndic n'a-t-il pas failli à sa mission de conseil en encourageant le rapprochement des 2 immeubles en une seule copropriété alors que l'un des immeubles était déjà en piteuse état? (je n'étais pas propriétaire lors du vote de la mise en copropriété des 2 immeubles mais des copropriétaires m'ont dit avoir suivi l'avis du syndic pour le vote).
Merci beaucoup pour vos témoignages et avis qui me permettront de savoir si mon projet (qui est aussi celui de 3 autres copropriétaires) est idyllique ou réaliste.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 19 juin 2013 : 17:52:14
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en général le ravalement des façades sur rue fait partie des charges communes générales
vous n'obtiendrez jamais une spécialisation |
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Posté - 19 juin 2013 : 18:17:36
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citation: Notre syndic n'a-t-il pas failli à sa mission de conseil en encourageant le rapprochement des 2 immeubles en une seule copropriété alors que l'un des immeubles était déjà en piteuse état? (je n'étais pas propriétaire lors du vote de la mise en copropriété des 2 immeubles mais des copropriétaires m'ont dit avoir suivi l'avis du syndic pour le vote).
est ce qu'à cette occasion un nouveau RdC a été élaboré ?
on ne peut créer des clés de répartition à chaque fois que de gros travaux sont lancés... 
pour conclure, il me parait irréaliste de créer ce type de clés sous prétexte de prévisions de travaux.
il faut aussi rappeler ici que : être copropriétaire c'est être propriétaire/coresponsable indivis de la totalité des biens communs...  |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 19 juin 2013 : 21:28:28
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".... en encourageant le rapprochement des 2 immeubles en une seule copropriété ...."
Il faut être précis : qu'entendez-vous par "immeuble" ?
Si vous l'entendez dans le sens de "bâtiment", pour qu'ils soient "2" encore fait-il qu'ils soient physiquement indépendants. Est-ce le cas ?
Il semblerait que non, au moins sur un point : "..... et la toiture est commune. "
Ce ne doit pas être le cas non plus pour tous les réseaux d'alimentation et d'évacuation.....
Il n'y aurait qu'un seul "immeuble" bâti dans une emprise placée sous le régime de la copropriété.
Qu'il y ai 2 ou 5 cages d'escaliers avec autant d'entrées, y compris si architecturalement les façades sont différents, il n'y a qu'un "immeuble/bâtiment".
Sur le fond de votre question, il faut bien avoir en tête que la copropriété est une micro-Société à l'image de ce qu'est notre Société française en général.
Si demain il y a un tremblement de terre sur la côte d'azur, même l'habitant de Béthune participera à la reconstruction, d'une façon ou d'une autre, quand bien même il ne voit pas !
Vous touchez du doigt exactement la même chose : la "solidarité nationale" !
Sauf qu'ici c'est bien plus petit, donc tout de suite plus perceptible.... |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2013 21:34:14 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 19 juin 2013 : 21:30:55
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Les façades d'un même immeuble sont souvent exposées différemment :
- aux fumées et maltraitances de la rue d'un côté, à quasiment rien sur jardin de l'autre côté,
- aux ardeurs du soleil de l'été d'un côté, à l'ombre l'hiver de l'autre côté,
- aux vents dominants et à la pluie d'un côté, à l'abri de l'autre côté.
Très souvent, la problématique est différente des 2 côtés de façade. Les RCP mettent toutes les façades (comme le toit) aux tantièmes généraux de l'immeuble. C'est comme cela, on ne peut pas tout saucissonner.
Un résultat "colatéral" est que des travaux sont faits aussi côté non exposé alors qu'ils n'y sont pas absolument indispensables. Au CS d'être vigilant et de montrer que le travail de préparation ou de réfection n'est pas le même des 2 côtés si le nettoyage, la peinture ou la lasure sont les mêmes. Le prix du m2 de ravalement ne doit pas être le même su toutes les façades.
Cdlt. Louis92 |
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aurelieln
Nouveau Membre
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Posté - 20 juin 2013 : 16:09:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
est ce qu'à cette occasion un nouveau RdC a été élaboré ?
Oui un RdC a été rédigé en 2006 au moment où les 2 copropriétés on été rassemblées en une. Je viens d'apprendre par mon assistance juridique de j'ai 2 ans après l'achat d'un lot pour contester le RdC devant la justice (j'ai acheté fin 2011).
J'ai bien conscience de ce qu'est la copropriété et ses règles pour le paiements des charges et je l'accepte. Mais comme il existe des clés de répartition par cage d'escalier, on peut se demander pourquoi il n'y en aurait-il pas par façade? |
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aurelieln
Nouveau Membre
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Posté - 20 juin 2013 : 16:27:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut être précis : qu'entendez-vous par "immeuble" ?
Si vous l'entendez dans le sens de "bâtiment", pour qu'ils soient "2" encore fait-il qu'ils soient physiquement indépendants. Est-ce le cas ?
Il s'agit de 2 bâtiments (d'où 2 cages d'escaliers donnant dans 2 rues différentes) mitoyens/imbriqués par l'arrière de chacun mais, d'après un autre copropriétaire, qui serait sur la même parcelle cadastrale. 3 appartement de l'un ont une fenêtre qui donne sur la façade de l'autre. Quant à la toiture, je ne sais pas comment cela se passait avant la mise en copropriété des 2 bâtiments, je viens de regarder sur une photo vue du ciel et cela semble bien compliqué du fait de "l'imbrication" des 2 bâtiments. Avait-il chacun leur "bout" de toiture avant? |
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Posté - 20 juin 2013 : 19:39:50
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citation: Je viens d'apprendre par mon assistance juridique de j'ai 2 ans après l'achat d'un lot pour contester le RdC devant la justice
certes et c'est l'article 12 citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
mais dans ce cas, il ne s'agit pas d'une mauvaise répartition, mais vous voulez des répartitions supplémentaires. A mon avis cet article n'est pas utilisable dans votre cas. |
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Imposer la création de clés de répartition ? 
