| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 31 mars 2013 : 16:24:01
|
|
|
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 31 mars 2013 : 16:28:09
|
yes... il a compris
rectification après motif du post de dliz
ho non..... il a a jouté - le montant des amortissements
c'est pas vrai |
Édité par - bailleurx le 31 mars 2013 16:31:25 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 31 mars 2013 : 16:57:19
|
|
Bailleurx citation: heu
un particulier peut déduire ses travaux réel pour le calcul de la plus value à la condition qu'il puisse en justifier par des factures
il n'est pas obligé de se limiter au 15% de déduction forfaitaire...
est ce interdit à ceux qui ont exercé en BIC?
Non, les lmnp ne peuvent pas déduire des travaux qui ont été amortis, éventuellement voir si possibilité déduire travaux pas totalement amortis mais je doute que le notaire se lance dans ces calculs. Si ce sont de petits travaux les 15% sont plus favorables
Pour ceux sont au micro bic la logique voudrait que les travaux ne soient pas déductibles puisqu'ils sont intégrés dans le forfait
En foncier aussi, il n'est pas possible de déduire de la plus value au réel les travaux effectués qui ont déjà été déduits |
Édité par - angelle le 31 mars 2013 17:33:16 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 31 mars 2013 : 17:07:36
|
dlyz
Bailleurx a raison, oubliez les amortissements, ils sont définitivement acquis en LMNP ce qui n'est pas le cas en LMP
Il est vrai que c'est un gros avantage et je doute que cela puisse durer longtemps mais ce n'est pas notre rôle de modifier la loi surtout quand on en profite C'est une singularité du régime lmnp
Vous n'avez rien Ă faire , seulement fournir au notaire votre acte d'achat et les frais d'acquisition, le notaire fait lui mĂŞme le calcul |
Édité par - angelle le 31 mars 2013 17:13:07 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 31 mars 2013 : 18:05:14
|
|
citation: Initialement posté par angelleBailleurx citation: heu
un particulier peut déduire ses travaux réel pour le calcul de la plus value à la condition qu'il puisse en justifier par des factures
il n'est pas obligé de se limiter au 15% de déduction forfaitaire...
est ce interdit à ceux qui ont exercé en BIC? Non, les lmnp ne peuvent pas déduire des travaux qui ont été amortis, éventuellement voir si possibilité déduire travaux pas totalement amortis mais je doute que le notaire se lance dans ces calculs. Si ce sont de petits travaux les 15% sont plus favorables Pour ceux sont au micro bic la logique voudrait que les travaux ne soient pas déductibles puisqu'ils sont intégrés dans le forfait En foncier aussi, il n'est pas possible de déduire de la plus value au réel les travaux effectués qui ont déjà été déduits
ha ben vous m'apprenez qq chose lĂ
c'est la première fois que j'entends dire ca... ca fait pourtant des années que je loue en foncier je pensais justement que c'étais possible... mais j'ai jamais vendu un bien locatif
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 31 mars 2013 : 18:08:37
|
|
citation: Initialement posté par angelledlyz Bailleurx a raison, oubliez les amortissements, ils sont définitivement acquis en LMNP ce qui n'est pas le cas en LMP Il est vrai que c'est un gros avantage et je doute que cela puisse durer longtemps mais ce n'est pas notre rôle de modifier la loi surtout quand on en profite C'est une singularité du régime lmnp Vous n'avez rien à faire , seulement fournir au notaire votre acte d'achat et les frais d'acquisition, le notaire fait lui même le calcul
heu avantage c'est vit dit... en pro ils sont totalement exonéré au bout de 5 ans d'activité...
alors qu'en particulier c'est 30 ans de detention du bien...
alors en guise d'avantage... pour ma part... je connais mieux
surtout si les travaux sont pas pris en compte |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 31 mars 2013 : 18:22:43
|
|
bailleurx citation: heu avantage c'est vit dit... en pro ils sont totalement exonéré au bout de 5 ans d'activité...
alors qu'en particulier c'est 30 ans de detention du bien...
Oui exonération dans le cas d'un petit lmp mais si vous dépassez le plafond de 90 000 euros de recettes ce n'est pas le cas 
30 ans de détention cela ne va pas durer longtemps car il y a rétention des biens actuellement ce qui n'arrange pas les finances des collectivités locales.
Trente ans c'est long mais entre temps vous donnez le bien à vos enfants avec réserve d'usufruit et votre plus value est purgée d'office  |
Édité par - angelle le 31 mars 2013 18:25:24 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 31 mars 2013 : 18:31:15
|
|
citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Initialement posté par angelleBailleurx citation: heu
un particulier peut déduire ses travaux réel pour le calcul de la plus value à la condition qu'il puisse en justifier par des factures
il n'est pas obligé de se limiter au 15% de déduction forfaitaire...
est ce interdit à ceux qui ont exercé en BIC? Non, les lmnp ne peuvent pas déduire des travaux qui ont été amortis, éventuellement voir si possibilité déduire travaux pas totalement amortis mais je doute que le notaire se lance dans ces calculs. Si ce sont de petits travaux les 15% sont plus favorables Pour ceux sont au micro bic la logique voudrait que les travaux ne soient pas déductibles puisqu'ils sont intégrés dans le forfait En foncier aussi, il n'est pas possible de déduire de la plus value au réel les travaux effectués qui ont déjà été déduits ha ben vous m'apprenez qq chose là c'est la première fois que j'entends dire ca... ca fait pourtant des années que je loue en foncier je pensais justement que c'étais possible... mais j'ai jamais vendu un bien locatif
http://droit-finances.commentcamarc...-des-travaux
http://www.immobilier.notaires.fr/j...Immobilieres
citation: Les travaux déductibles
Tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, ne sont pris en compte dans la déduction que les travaux suivants, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu
Les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’un ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain...)
Les travaux de construction
Les travaux d’agrandissement
Dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.
Conseil du notaire
Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, conservez toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux à condition d’avoir conservé toutes les factures. À défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.
|
Édité par - angelle le 31 mars 2013 18:39:54 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 31 mars 2013 : 18:57:41
|
|
citation: vous donnez le bien à vos enfants avec réserve d'usufruit et votre plus value est purgée d'office
et si vous voulez vendre apres il faut juste laisser à vos enfants la part de nue propriété ? (et qu'ils soient ok pour la vente?) |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 31 mars 2013 : 19:42:21
|
|
citation: Initialement posté par bailleurxcitation: vous donnez le bien à vos enfants avec réserve d'usufruit et votre plus value est purgée d'office et si vous voulez vendre apres il faut juste laisser à vos enfants la part de nue propriété ? (et qu'ils soient ok pour la vente?)
ou reporter le fruit de la vente sur un autre bien mais ce pourrait ĂŞtre l'objet d'un autre fil car on s'Ă©gare du sujet  |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 31 mars 2013 : 19:58:43
|
|
vi mais je n'ai plus la capacité |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 31 mars 2013 : 20:10:13
|
|
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 31 mars 2013 : 20:48:29
|
|
citation: Initialement posté par dlyzcitation: Initialement posté par angelledlyz Bailleurx a raison, oubliez les amortissements, ils sont définitivement acquis en LMNP ce qui n'est pas le cas en LMP Il est vrai que c'est un gros avantage et je doute que cela puisse durer longtemps mais ce n'est pas notre rôle de modifier la loi surtout quand on en profite C'est une singularité du régime lmnp Vous n'avez rien à faire , seulement fournir au notaire votre acte d'achat et les frais d'acquisition, le notaire fait lui même le calcul Moi aussi, j'ai appris des choses. Et si c'est comme ça, les amortissements sont définitivement acquis en LMNP, ça m'arrange bien ! Donc les amortissements ne sont pas une simple nécessité de gestion mais un moyen efficace d'absorber les plus-values des LMNP.
Non pas d'absorber la plus-value car ils ne viennent pas en déduction de la plus value lors de la vente, mais simplement réduire votre revenu bic avec un effet neutre sur la plus-value future |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 31 mars 2013 : 21:54:01
|
|
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 01 avr. 2013 : 14:50:49
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 01 avr. 2013 : 15:17:01
|
...
........
quand un LMNP vend un bien :
CE BIEN REVIENT DANS SON PATRIMOINE PERSONNEL !
il est donc imposé sur la plus value comme un particulier
est ce que les particuliers font des amortissements ?....
(cette info figure depuis plus d'un an dans le document que nous avons fait avec fluo)
|
Édité par - bailleurx le 01 avr. 2013 15:25:03 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 01 avr. 2013 : 16:59:36
|
|
citation: Initialement posté par dlyzcitation: Initialement posté par angelle
Non pas d'absorber la plus-value car ils ne viennent pas en déduction de la plus value lors de la vente, mais simplement réduire votre revenu bic avec un effet neutre sur la plus-value future
Je me suis mal exprimé. En effet, si les amortissements représentent la perte réelle des valeur du bien, alors on a rien gagné au niveau de plus value. Mais, si le montant des amortissements est surévalué par rapport à la perte réelle de la valeur du bien, par example, un bien vaut 100 ke sur le compte à sa sortie de l'actif alors on peut le revendre à 200 ke, on a quand même gagné 100 ke, NON ? ou alors que je n'ai rien compris ?
Effectivement vous n'avez rien compris
Depuis le début on vous dit de ne pas mêler amortissement et plus value.
Vous gagnez avec les amortissements une réduction de votre résultat BIC donc moins d'IR
POINT BARRE
Votre plus value ne tiendra aucun compte de ces amortissements.
Le notaire qui calculera votre taxe sur la plus value ne vous demandera pas combien vous avez déduit au titre de vos BIC
Votre comptable (j'espère pour vous que vous en avez un ) pratiquera une écriture comptable pour sortir le bien de l'actif et le faire revenir dans votre patrimoine privé pour la vente sans conséquence pour votre revenu bic |
|
|
|
38
Posté - 01 avr. 2013 : 17:04:07
|
|
Et voilà , c'est très clair avec les dernières interventions de Bailleurx et Angelle, rien à rajouter. |
|
|
|
dlyz
Contributeur senior
France
587 message(s)
Statut:
|
|
39
 Posté - 01 avr. 2013 : 19:51:55
|
Je pose ma question autrement:
Quand on vend un immeuble venant de sortir de l'actif, on connait le prix de vente.
Mais quel est le prix d'achat que le notaire prend dans son calcul de la plus-value,
celui de sa valeur Ă la sortie de l'actif,
ou bien le prix d'achat de l'immeuble avant l'entrée dans l'actif (+ éventuellement des couts de rénovation) ?
Vos reponses semblent etre le deuxieme...
Empocher sous la forme des amortissements sans impots, c est mieux que sous le titre de plus value pour laquelle on paye les impots !
|
 |
|
 |
 |
 |
| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - dlyz le 01 avr. 2013 20:06:26 |
|
|
|
fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 01 avr. 2013 : 21:07:29
|
Bonjour,
je vois que pendant le week-end vous avez beaucoup discuté.
Aussi, je vais essayer de faire une synthèse claire et complète de là où "nous" en sommes avec un cas pratique (qui reprend ceux donnés dans le fil que nous avons fait avec BailleurX).
Comme d'habitude, je simplifie :
-2007 : achat d'un immeuble pour 89000 E auxquels s'ajoutent 6700 E de frais d'acquisition (notaire)
-2007 à 2013 exploitation du bien en BIC réel simplifié avec des travaux (disons 10800 E "justifiables)
-2013, vente du bien pour 135000E. A ce moment là , l'immeuble vaut comptablement 72000 E alors que la valeur brute est de 109245E (en clair, c'est le prix d'achat+les frais d'achat+les travaux rentrés à l'actif). Le cumul des amortissements enregistrés sur cet immeuble est donc de 37245 E (la valeur comptable étant calculée par la valeur brute - la somme de tous les amortissements)
Première étape au moment de la vente, le notaire calcule la plus-value (en se moquant de l'utilisation lmNp ou secondaire).
Pour vous faire une idée, j'ai trouvé ce simulateur que je trouve très bien :
http://www.leblogpatrimoine.com/imp...er-2012.html
Dans notre cas pratique, le notaire commence par retenir une valeur d'acquisition ainsi calculée (au choix) :
-Prix Acquisition = achat + frais d'achat + travaux =89000+6700+10800=106475
-Prix Acquisition = achat + frais d'achat + forfait 15% =89000+6700+13329=109025
Dans ce cas, il est plus avantageux de prendre le forfait à 15%. S'il y avait eu plus de 13329E de travaux, on aurait pris le réel avec fourniture de justificatifs (uniquement factures des professionnels selon mon notaire).
Une fois le prix d'achat obtenu, il calcule la plus value imposalbe (avec abattement de 2% par année de détention). Il arrive donc à une imposition de 8782 E.
Pour cette partie là , IL N'Y A AUCUN DOUTE et je me permet d'être affirmatif (pour les lmNP ou les résidences "secondaires"). Nous entrons dans le cas de la plus-value des particuliers et on semoque de la valeur résiduelle du bien.
Là où les questions se pausaient, c'était au moment de la déclaration au mois d'avril suivant (ici 2013).
Dans la 2033C, notre lmNP sort l'immeuble de l'actif pour le ramener dans le patrimoine privé. Cette opération est "aisée" car c'est la même chose que pour une sortie classique.
Pour passer sur les détails, notre lmNP notera donc en plus des opérations "classiques":
- 494 : 109245 *(la valeur de l'immeuble BRUTE)
- 574 : 37245 *
Comme l'immeuble n'est QUE sorti de l'actif pour être réintégré dans le partimoine privé (sans prise en considération du fait qu'il soit vendu ou mis au rebut), notre lmNP se contente de ces 2 lignes.
PRECISION IMPORTANTE :
-le noir correspond Ă de l'affirmatif et une certitude Ă 100%
-le bleu correspond à du probable et une interprétation "personnelle" issue des discussions mais je n'ai pas trouvé d'exemple concret. Je crois qu'un rescrit va s'imposer au CIE
*: Je me suis contenté de mettre le total, mais bien entendu, il conviendra de mettre les montants en tenant compte de la décomposition de l'immeuble dans les cases qui sont "au-dessus" |
Édité par - fluo le 01 avr. 2013 21:13:43 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
LMNP cession et plus value 
