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Stilla
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 Posté - 29 nov. 2012 : 00:27:39
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Bonjour,
L’appartement loué par mes enfants depuis février 2011 a été vendu le 1er avril 2012.
L’ancien bailleur (le vendeur ) a adressé un courrier à l’acheteur ( l’actuel bailleur) ainsi libellé :
« Suite à l’achat de mon appartement le 2 avril 2012, nous vous confirmons vous céder nos droits et prérogatives pour effectuer la régularisation des provisions pour charges auprès des locataires en titre pour l’année 2011 et pour le 1er trimestre 2012. »
Cette disposition est-elle " légale " ? le nouveau bailleur n’ayant pas perçu de provisions de charges pour 2011, peut-il s’appuyer sur ce courrier pour faire une régulation des provisions des charges 2011?
Merci par avance
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bailleurx
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Posté - 29 nov. 2012 : 17:44:09
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je dirais que oui
si l'ancien n'y renonce pas mais les cèdes au nouveau ça revient au même pour le locataire |
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Stilla
Contributeur actif
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 2
Posté - 29 nov. 2012 : 21:01:40
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Merci bailleurx pour votre réponse, mais pardon de dire que j'aimerais bien en être absolument certaine "juridiquement" , car prenons la question dans l'autre sens:
Si les locataires avaient payé un excédent de charges, ( ce qui est d'ailleurs possible) pensez-vous franchement que l'actuel bailleur serait prêt à leur rembourser des sommes qu'il n'a pas perçues puisqu'il n'était pas le bailleur à l'époque? |
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nefer
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 Posté - 30 nov. 2012 : 10:43:14
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il me semble qu'une telle clause conventionnelle devrait figurer dans l'acte de vente |
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Numero6
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Posté - 30 nov. 2012 : 11:40:32
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Oui et il faudrait aussi parler du dépôt de garantie savoir qui l'a ... |
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Stilla
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Posté - 30 nov. 2012 : 23:33:29
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citation: il me semble qu'une telle clause conventionnelle devrait figurer dans l'acte de vente
nefer, oui en effet mais comment le savoir ? vous comprendrez qu’on ne conteste nullement le principe de régulation qui est obligatoire mais à mon sens c’est à l’ancien bailleur de le faire pour 211. A savoir : l'ancien bailleur avait délégué la gestion de la location à une agence.
citation: Oui et il faudrait aussi parler du dépôt de garantie savoir qui l'a ... Numéro6 précisément, le dépôt de garantie a été versé à l’agence et si le nouveau bailleur n’a pas été vigilant pour récupérer la somme ça ne regarde pas les locataires.
de même le nouveau bailleur réclame aussi la TEOM 2011 que nos enfant avaient réglé à l’agence qui représentait l’ancien bailleur en 2011.
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Numero6
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Posté - 01 déc. 2012 : 10:07:03
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citation: Initialement posté par Stilla[ citation: Oui et il faudrait aussi parler du dépôt de garantie savoir qui l'a ... Numéro6 précisément, le dépôt de garantie a été versé à l’agence et si le nouveau bailleur n’a pas été vigilant pour récupérer la somme ça ne regarde pas les locataires. de même le nouveau bailleur réclame aussi la TEOM 2011 que nos enfant avaient réglé à l’agence qui représentait l’ancien bailleur en 2011.
2011 c'était hier vous devriez avoir des traces et pouvoir prouver que vous avez bien payé cette TEOM |
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Stilla
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7
Posté - 01 déc. 2012 : 19:29:38
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citation: 2011 c'était hier vous devriez avoir des traces et pouvoir prouver que vous avez bien payé cette TEOM
Oui numéro6 aucun problème, les sommes détaillées apparaissent sur les quittance 2011 faites par l'agence
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joulia
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Posté - 04 déc. 2012 : 19:23:16
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il semblerait que selon la source citée ci-dessous:
citation:
Le principe de toute convention est qu'elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat, en aucun cas elle ne peut avoir d'effet à l'égard des tiers (Code civil : art. 1165).
Ce principe souffre une exception, puisqu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de subrogation expresse ou de cession de créance, l'acquéreur bénéficie des droits personnels que détenait le vendeur à l'égard du locataire avant la vente.
Mais, ce qui est valable pour les cessions de créances ne l'est pas pour les cessions de dettes.
Ainsi, même en présence d'une clause transférant expressément à l'acquéreur l'obligation de rembourser le dépôt de garantie, le bailleur initial demeure redevable de la restitution du dépôt de garantie ; la cession de dette n'étant possible qu'avec l'accord du créancier, en l'espèce, le locataire.
source: Cass. Civ. III : 2.10.02 / Loyer et copropriété - Décembre 2002 - HA 84
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Numero6
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Posté - 05 déc. 2012 : 01:48:42
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citation: Initialement posté par jouliail semblerait que selon la source citée ci-dessous: citation:
Le principe de toute convention est qu'elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat, en aucun cas elle ne peut avoir d'effet à l'égard des tiers (Code civil : art. 1165).
Ce principe souffre une exception, puisqu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de subrogation expresse ou de cession de créance, l'acquéreur bénéficie des droits personnels que détenait le vendeur à l'égard du locataire avant la vente.
Mais, ce qui est valable pour les cessions de créances ne l'est pas pour les cessions de dettes.
Ainsi, même en présence d'une clause transférant expressément à l'acquéreur l'obligation de rembourser le dépôt de garantie, le bailleur initial demeure redevable de la restitution du dépôt de garantie ; la cession de dette n'étant possible qu'avec l'accord du créancier, en l'espèce, le locataire.
source: Cass. Civ. III : 2.10.02 / Loyer et copropriété - Décembre 2002 - HA 84
Oui mais depuis cette cassation y'a eu du nouveau :
citation: En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 22
Et donc :
citation: Le locataire devra donc s'adresser au nouveau propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre le vendeur pour lui demander éventuellement le remboursement dans le cas où le vendeur et l'acquéreur auraient convenu que le dépôt de garantie restait entre les mains du vendeur. Source : Service-Public.fr : Restitution du dépôt de garantie
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joulia
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Posté - 05 déc. 2012 : 11:22:49
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de fait N6, mais ici on parlait de regul de charges locatives.
en fait j'ai fais l'erreur de mettre en rouge la partie du DG qui n'etait plus d'actualité.
l'important concernait la subrogation de la creance |
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Numero6
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Posté - 05 déc. 2012 : 13:13:34
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Ok  |
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nefer
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Posté - 05 déc. 2012 : 15:04:52
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tout dépend des clauses conventionnelles indiquées dans l'acte authentique |
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Stilla
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Posté - 11 déc. 2012 : 00:53:05
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D'accord, a t'on le droit de demander l'extrait de l'acte authentique précisant cette convention entre vendeur et acquéreur ?
ET que se passe t'il si le bailleur ne le transmet pas ? |
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joulia
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Posté - 11 déc. 2012 : 19:04:00
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stilla, quel est le problème exact de vos enfants á ce jour face à leur nouveau bailleur ?
vos enfants ne devront qu'une seule regul de charges locatives.
que ce soit demandé par le nouveau ou l'ancien, pour eux ca ne pose pas de plb si cette regul est faites correctement et tient compte des provisions qu'ils ont versé. par ce que de toutes evidences, que ce soit le bailleur A ou le bailleur B, la regul est dûe et peut etre reclamée pdt 5 ans.
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Stilla
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Posté - 14 déc. 2012 : 14:59:51
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citation: pour eux ca ne pose pas de plb si cette regul est faites correctement et tient compte des provisions qu'ils ont versé. par ce que de toutes evidences, que ce soit le bailleur A ou le bailleur B, la regul est dûe et peut etre reclamée pdt 5 ans.
Joulia Le problème est que d'une part le nouveau bailleur fait une régul complètement fausse car il compte aussi son propre lot  et calcule aussi sur des charges non récupérables… …et que d'autre part il ne peut pas faire de régul pour une période où il n’était pas bailleur, sauf à communiquer l'extrait d'acte de vente précisant que le vendeur lui a bien transmis ses droits.
Faute de quoi nous devrons nous tourner vers l'ancien bailleur pour demander cette régul. En cas de "problème" nous serions sans recours si la régul avait été faite pas la mauvaise personne.
Qui plus est, de toute évidence nos enfant ont TROP payé de charges: pensez-vous sincèrement que l'actuel bailleur accepterait de rembourser LUI MEME des charges qu'il n'a jamais reçu ? 
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joulia
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Posté - 15 déc. 2012 : 19:04:25
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s'il s'est engagé dans le contrat de vente, c'est aussi bien pour les plus que pour les moins.
de plus admettons que vos enfants payent une difference sur les charges, ils pourraient facilement prouver que la regul locative annuelle a bien été faite ... donc il y aurait tjs moyen de recuperer et de repayer a l'autre ...
le courrier du vendeur me parait bien une renonciation de ses droits sur les regul de charges.
maintenant a vos enfants de demander des explications quant à cette regul faite par le nouveau bailleur ... ceci par LRAR dans un delai de 1 mois a reception de la demande pour se conformer a l#art 23 de la loi du 6 juillet 89. |
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Droit ancien bailleur "cédés" au nouveau bailleur 
