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FR75
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 Posté - 16 oct. 2011 : 22:20:10
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Bonjour,
Les faits :
Le 29 septembre 2010, j’ai signé un mandat de vente avec exclusivité pour une habitation au prix de 800 000 € net vendeur et une rémunération du mandataire (l’Agence) de 50 000 €, étant entendu que cette forte commission devait servir à absorber tout ou partie de la négociation d’un éventuel acquéreur.
Le 14 juin 2011, j’ai mis fin à l’exclusivité en laissant le mandat se poursuivre (sans exclusivité).
Jusqu’à fin septembre 2011 (un an après la signature initiale du mandat), l’Agence ne m’a transmis aucune offre d’achat.
Contre toute attente, le 8 octobre 2011, l’Agence me communique par téléphone l’offre d’un acquéreur au prix de 750 000 € nets vendeur + commission de 30 000 €. Je refuse disant que nous sommes loin du prix net vendeur convenu.
Le 9 octobre, l’Agence me communique par téléphone une nouvelle offre du même acquéreur à 770 000 € nets vendeur + commission baissée à 22 000 €. Je refuse cette proposition.
Le 10 octobre, l’Agence me communique par téléphone une nouvelle offre du même acquéreur à 780 000 € nets vendeur + une commission de 20 000 €. Je dis à l’Agence que je ne veux plus vendre. En effet, j’ai un sérieux problème de santé qui s’est aggravé et je ne suis pas état de vendre ni de déménager en ce moment. Sa réponse est : si l’acquéreur fait une offre au prix du mandant vous serez obligé de vendre.
Le 11 octobre, l’Agence me communique par téléphone une nouvelle offre du même acquéreur à 800 000 € nets vendeur + une commission de 15 000 €. Je confirme que je ne suis plus disposé à vendre.
Je n’ai donc jamais accepté aucune offre.
Le 12 octobre, l’Agence me confirme, par mail, l’offre ci-dessus, au prix du mandat, sans condition suspensive de financement et me demande les coordonnées de mon notaire.
Le 13 octobre, je lui transmets les cordonnées de mon notaire par mail. Le jour même, l’Agence me répond, par mail, qu’elle prépare le compromis et le fait valider par mon notaire.
Le 14 octobre, je reçois par mail, le projet de compromis à valider et à retourner signé. Ce, qu’évidemment, je ne fais pas.
Mes questions :
1/ Je pensais que le mandant de vente était accepté pour une période irrévocable de 3 mois et pouvait être prorogé à un an au maximum et qu'il avait pris automatiquement fin le 28 septembre 2011. L’Agence me fait remarquer que sur le mandat que j’ai signé (formulaire standardisé Tissot), il est précisé que « Sauf dénonciation à l’expiration de la période initiale de 3 mois, le mandat sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ».
Selon elle le mandat ne pouvait prendre automatiquement fin avant le 29 décembre 2011.
Est-ce que cette durée est habituelle (15 mois) ? Cette clause n’est-elle pas léonine ? Peut-on la remettre en question ?
2/ Au dos du mandat, il est précisé : « Le mandat s’engage à signer aux prix charges et conditions convenues, tout compromis de vente (…) avec tout acquéreur présenté par le mandataire. En cas de non respect de cette obligation, il s’engage à verser au mandataire (…) une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au présent mandat ». A ce sujet, l’Agence m’a dit qu’elle préférerait que la vente ne se fasse pas car elle percevrait alors 50 000 euros au lieu des 20 000 euros qu’elle a négociés avec l’acquéreur.
Question : Je suis d’accord, en cas de refus de vente de mon fait, de verser une indemnité à l’Agence. Cependant cette indemnité de 50 000 euros n’est-elle pas négociable, sachant qu’en cas de vente l’Agence se contenterait de 15 000 euros ? Si je ne lui paie rien et que l’Agence va au Tribunal, la jurisprudence ne fait-elle pas ressortir une négociation sur ces dommages et intérêts ?
3/ L’Agence me dit que le versement d’une indemnité à son égard, ne me dispenserait pas d’un éventuel recours venant de l‘acquéreur qui est en droit de me demander des dommages et intérêts... alors que je n’ai eu aucun contact avec lui et que je n’ai jamais vu l’offre qu’il aurait écrite.
Question : Est-ce l’acquéreur est en droit de faire une telle action alors que son offre n'a pas été formellement acceptée par moi et que le compromis n’a pas été signé ?
Merci d’avance pour vos conseils.
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Numero6
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France
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 Posté - 17 oct. 2011 : 09:14:54
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citation: Est-ce que cette durée est habituelle (15 mois) ? L'agence a raison et vous avez signé un mandat renouvelable tacitement 12 mois après la première période de trois mois.Après la période initiale vous aviez la possibilité à n'importe quel moment de résilier par LRAR ce mandat, vous ne l'avez pas fait !
citation: Cette clause n’est-elle pas léonine ?
non
citation: Peut-on la remettre en question ?
- non, à moins d'un accord ( avec l'agence )sur le montant d'indemnité à leur verser.
- Maintenant est-ce que l'agence à vraiment un client solvable, attendez d'avoir un compromis de vente, les sommes sont quand même importantes et vous ne retrouverez peut-être pas de sitôt un acquéreur de ce gabarit( sans problème de financement, pas de prêt donc pas de clause)
Même si vous n'avez plus la santé pour déménager , vous aurez les moyens de prendre un déménageur. et de trouver un bien plus modeste.
et au cas où l'acquéreur se rétracterait vous restez dans les lieux et comme c'est que vous vouliez tout rentrera dans l'ordre.
- Par contre si vous ne vendez plus , cela risque de vous coûter pas mal d'argent. |
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FR75
Nouveau Membre
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 2
Posté - 17 oct. 2011 : 09:33:20
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Bonjour,
Merci pour vos conseils.
Vous écrivez : "attendez d'avoir un compromis de vente".
Effectivement, le 14 octobre, j'ai reçu par mail, le projet de compromis à valider et à retourner signé. Ce, qu’évidemment, je n'ai pas fait. L'acquéreur me paraît tout à fait solvable et sérieux.
Je suis prêt à verser une "commission forfaitaire" à l'Agence à condition d'être sûr que l'acquéreur ne puisse pas me demander des dommages et interêts.
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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3
Posté - 17 oct. 2011 : 09:33:34
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citation: Initialement posté par FR75
Le 29 septembre 2010, j’ai signé un mandat de vente avec exclusivité pour une habitation au prix de 800 000 € net vendeur et une rémunération du mandataire (l’Agence) de 50 000 €, étant entendu que cette forte commission devait servir à absorber tout ou partie de la négociation d’un éventuel acquéreur.
.........
3/ L’Agence me dit que le versement d’une indemnité à son égard, ne me dispenserait pas d’un éventuel recours venant de l‘acquéreur qui est en droit de me demander des dommages et intérêts... alors que je n’ai eu aucun contact avec lui et que je n’ai jamais vu l’offre qu’il aurait écrite.
L'acheteur ne peut rien réclamer sachant qu'il n'a pas fait une offre au prix du mandat. Le mandat est à 850.000€ et l'offre à 815.000€.
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FR75
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4
Posté - 17 oct. 2011 : 09:36:28
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Le prix du mandat n'est-il pas "le prix net vendeur" peu importe que la commission soit celle prévue au mandant ou négociée par l'Agence ? |
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Numero6
Modérateur
France
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5
Posté - 17 oct. 2011 : 09:56:22
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D'après ce que j'ai compris l'acquereur achête au prix net vendeur de 800000 euros ( c'est ce qui importe) l'agence pour faire cette vente baisse sa commission ce qui se fait et je pense légale-Le vendeur n'est pas lésé.Après si le vendeur se retracte je ne suis pas sur que l'agence ne réclame que les 15000€, et l'acquéreur apprenant cela demandera aussi """sa part""" qui doit être indiquée dans le compromis.
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FR75
Nouveau Membre
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6
Posté - 17 oct. 2011 : 10:07:44
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Merci Numéro6.
Dans le compromis (que je n'ai pas signé) la commission d'agence prévue est de 15 000 euros. Somme que je serais prêt à payer à l'Agence si je suis sûr que l'acquéreur ne peut pas me demander aussi des dommages et intérêts. C'est là ma grande question. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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7
 Posté - 17 oct. 2011 : 10:08:34
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le détail des montants est il indiqué clairement sur le mandat ? |
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FR75
Nouveau Membre
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8
Posté - 17 oct. 2011 : 10:10:37
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Numero6,
Dans le compromis il est prévu que l'acquéruer verse 40 000 euros et que si la vente ne se fait pas, de mon fait, je dois lui verser 80 000 euros ou il peut m'obliger à vendre. MAIS le compromis n'est pas signé ! |
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FR75
Nouveau Membre
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9
Posté - 17 oct. 2011 : 10:13:12
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Nefer,
Sur le mandat il est noté : Prix de vente : 800 000 euros net vendeur. Rémunération du mandataire : 50 000 euros à la charge de l'acquéreur. |
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amepi
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10
Posté - 17 oct. 2011 : 17:05:11
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Si l'offre est finalement au prix du mandat, vous devrez des DI à l'agence ; or le juge peut toujours les diminuer.
Quant à l'acquéreur, il ne pourra rien contre vous, le mandat d'agent immobilier étant un mandat d'entremise et non de vente (art. 72 du décret de la loi Hoguet). |
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ValImmo
Nouveau Membre
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11
Posté - 21 oct. 2011 : 13:34:02
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Curieuse comme réponse ... Le mandat de vente engage le vendeur à vendre au prix du mandat ... Le mandat stipulait un prix net vendeur de 800 000 euros, c'est la dernière proposition de l'acquéreur : le vendeur est donc obligé de vendre, même si le compromis n'est pas signé ... |
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ValImmo
Nouveau Membre
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12
Posté - 21 oct. 2011 : 13:36:32
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citation: Initialement posté par FR75
Numero6,
Dans le compromis il est prévu que l'acquéruer verse 40 000 euros et que si la vente ne se fait pas, de mon fait, je dois lui verser 80 000 euros ou il peut m'obliger à vendre. MAIS le compromis n'est pas signé !
oui, mais vous n'avez pas le droit de ne pas signer le compromis ! Vous vous êtes engagé à vendre dès la signature du mandat de vente. Si vous ne signez pas le compromis, vous pourrez vous attendre à avoir l'agence et l'acquéreur sur le dos ... |
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amepi
Contributeur senior
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13
Posté - 21 oct. 2011 : 14:01:02
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Vous avez raison, le vendeur s'est engagé à vendre.
Mais le non respect de cette obligation se traduira en DI, jamais par une vente forcée.
Je confirme donc ma réponse ci-dessus. |
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ValImmo
Nouveau Membre
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14
Posté - 21 oct. 2011 : 14:57:42
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citation: Initialement posté par amepi
Vous avez raison, le vendeur s'est engagé à vendre.
Mais le non respect de cette obligation se traduira en DI, jamais par une vente forcée.
Je confirme donc ma réponse ci-dessus.
C'est vrai : les juges optent rarement pour une vente forcée ... mais les DI pourraient bien être assez conséquents ... |
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amepi
Contributeur senior
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15
Posté - 21 oct. 2011 : 15:04:50
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Soyons clairs.
Il ne s'agit pas de "rarement"
Il y a pollicitation quand une offre est faite au public. Si cette offre est acceptée, la vente est faite. Dons un tel cas, le juge n'aurait pas d'autre choix que de juger la vente parfaite.
SAUF si c'est par l'intermédiaire d'un AI, en vertu du dernier alinea de l'art. 72, qui impose une "mention expresse" pour pouvoir engager le vendeur, ou le forcer à s'engager.
Quant aux DI, ils seront au maximum du montant des honoraires que l'agence aurait dû percevoir en concourant à l'acte. Même si le juge a le pouvoir de les augmenter, je n'ai jamais vu le cas... |
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ValImmo
Nouveau Membre
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16
Posté - 21 oct. 2011 : 16:10:56
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citation: Initialement posté par amepi
Soyons clairs.
Il ne s'agit pas de "rarement"
Il y a pollicitation quand une offre est faite au public. Si cette offre est acceptée, la vente est faite. Dons un tel cas, le juge n'aurait pas d'autre choix que de juger la vente parfaite.
SAUF si c'est par l'intermédiaire d'un AI, en vertu du dernier alinea de l'art. 72, qui impose une "mention expresse" pour pouvoir engager le vendeur, ou le forcer à s'engager.
Quant aux DI, ils seront au maximum du montant des honoraires que l'agence aurait dû percevoir en concourant à l'acte. Même si le juge a le pouvoir de les augmenter, je n'ai jamais vu le cas...
Je parlais de vente forcée en général ...
vous oubliez les DI dus à l'acquéreur ... |
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amepi
Contributeur senior
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17
Posté - 21 oct. 2011 : 16:54:39
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L'acquéreur n'a dans ce cas droit à aucun DI. |
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ValImmo
Nouveau Membre
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18
Posté - 21 oct. 2011 : 17:20:37
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Vous en êtes sûr ? N'y a-t-il jamais eu de cas où le mandant a dû des DI aux acquéreurs ayant accepté le prix du mandat ? |
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amepi
Contributeur senior
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19
Posté - 21 oct. 2011 : 17:25:26
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Je suis certain de ce que j'avance, mais il a pu y avoir des jugements contraires si le mandant était mal défendu. |
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ValImmo
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20
Posté - 21 oct. 2011 : 17:26:41
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citation: Initialement posté par amepi
Je suis certain de ce que j'avance, mais il a pu y avoir des jugements contraires si le mandant était mal défendu.
OK, merci. |
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Refus de vendre au prix du mandat 
