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bruno
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 Posté - 28 juil. 2011 : 21:04:38
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Bonjour,
Dans notre copropriété, un lot nommé cave dans le Reglement de Copro qui longtemps a été utilisé comme entrepot, a été transformé (il y a qqs années) en habitation.
Les aparts situés directement au dessus et qui sont de la même taille (environ 40m2), et qui ont la même forme et exposition paient presque le double en charges! (sans parler de l'usage exclusif du jardin) Pour tout ce qui est charges courantes ainsi que travaux importants (cage d'esc, ravalement...) ce copropriétaire paie alors la moitié!
Mais, vu que les millièmes ont été attribué a une cave et non à une habitation, il y a un décalage qui devrait être corrigé - selon les autres copropriétaires, bien sûr.
à savoir:
Cette ancienne cave est particulère car elle se trouve au rez-de-chaussé. Techniquement alors, cette transformation en apartement ne pose aucun problème car cette cave (d'environ 40m2) a une porte d'accès direct / privatif de la rue à travers un jardin, avec l'arrivée d'eau et électricité. L'aspect exterieur de l'immeuble n'a pas été modifié lors des travaux.
Selon le reglement de copro, le lot est "une grande cave".
Le réglement n'interdit pas un changement de destination.
Nous avons lu sur d'autres postes qu'il est important de distinguer entre un changement de destination, changement d'usage, et changement d'utilisation.
Aucune demande d'autorisation à été fait à la copro ou la mairie.
Les millièmes et la grille de répartition des charges n'ont pas été modifiés.
Si les millièmes doivent être modifiés :
- c'est un géomètre qui doit évaluer?
- le jardin, compte-il pour qq.chose? (il est à la jouissance du lot en question)
- quelle majorité doit adopter les nouveaux millièmes?
- ce changement serait-il rétroactif?
- peut on éxiger retroactivement le paiement "correct" de travaux passés?
Nous avons aucun problème avec le fait que ce lot soit utilisé comme habitation,  et la déclaration/conformité vis-à vis la mairie et les impots nous interresse pas - c'est l'affaire du copropriétaire. Mais nous avons du mal avec le fait qu'un copropriétaire puisse payer la moitié des autres! 
Merci pour vos avis!
Bruno
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Posté - 28 juil. 2011 : 21:24:46
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Rajoutez sur le pan adminitratif la création d'un logement et ses conséquencess par rapport aux règles régissantle stationnement |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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bruno
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Posté - 29 juil. 2011 : 11:54:37
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M. Lugherini,
Merci d'avoir attiré notre attention sur ce point. Éffectivement, nous avons entendu parler du fait que l'autorisation de créer un nouveau logement peut obliger la création d'une place de parking. Vu que le jardin est une partie commune (avec jouisance exclusive) la création d'un parking sera jamais accordé.
A vrai dire, nous cherchons pas a obliger le copropriétaire de se mettre en règle avec la mairie. Il nous suffirai qu'il se met en règle vis-à -vis la copropriéte et paye une quote-part des charges courantes et des charges de travaux en équilibre avec le reste de la copropriété, c'est à dire qu'il paye pour 40m2 de habitation et non pour 40m2 de cave.
Mais, est-ce que notre analyse est juste?
Sur quels textes faut-il s'appuyer?
merci,
Bruno
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Posté - 29 juil. 2011 : 12:28:03
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si rien n'est prévu en ce sens dans le RDC, vous aurez du mal à convaincre le proprio actuel d'augmenter ses charges.
En effet, (sauf avis contraire du RDC), passer d'une cave à habitation, c'est rester dans la dénomination générale "habitation" en comparaison de local professionnel.
Rien n'empeche quelqu'un d'habiter dans une cave...
Je crains qu'il n'y ait aucun texte en votre faveur. Pour le savoir, il faut aller devant le juge qui tranchera en fonction des arguments des uns et des autres.... |
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andre78fr
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Posté - 29 juil. 2011 : 12:40:42
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Vous pouvez toujours mettre à l'ordre du jour de l'AG une modification du règlement de copropriété et du nombre de tantièmes de ce lot mais vous aurez besoin de l'unanimité et donc du copropriétaire concerné...
Il aura le choix à se moment de régulariser les choses ou de prendre le risque de se mettre à dos tous ses voisins pour continuer à payer moins que les autres...
A défaut de la contrainte légale, un peu de bon sens et de dialogue... |
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bruno
Nouveau Membre
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Posté - 29 juil. 2011 : 13:56:16
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Merci pour vos réponses.
Rien n'empeche quelqu'un d'habiter dans une cave...
Vous pouvez toujours mettre à l'ordre du jour de l'AG une modification du règlement de copropriété et du nombre de tantièmes de ce lot mais vous aurez besoin de l'unanimité et donc du copropriétaire concerné...
Il aura le choix à se moment de régulariser les choses ou de prendre le risque de se mettre à dos tous ses voisins pour continuer à payer moins que les autres...
A défaut de la contrainte légale, un peu de bon sens et de dialogue...
rambouillet,
andre78fr,
Si c'est le cas qu'une transformation d'une cave en habitation n'est PAS considéré comme un changement d'usage ou de destination, ça sera éffectivement difficile.
Le copropriétaire ne va pas coopérer (nous avons déjà essayé la diplomacie, le dialogue) Il n'habite pas sur place - la "cave" est en location, alors il ne s'interesse pas au bon relations avec le reste de la copropriété.
Je vois mal le SDC décider d'engager des frais pour aller devant le juge si les chances de "gagner" sont de 50/50 - une telle procédure est chère je suppose. Ou je me trompe?
Sur un autre poste nous avoins trouvé cette référence qui distingue entre une cave et un logement:
Loi SRU Article 76
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
- La consistance : Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
- La situation : Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
- La superficie : La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).
Est-ce texte pourrait nous aider?!
merci beaucoup,
bruno |
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Posté - 29 juil. 2011 : 14:33:52
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oui la justice a un cout, mais cela vaut peut-être la peine d'essayer, car la mesure décidée par le juge vaut pour 99 ans et plus, ce qui n'est pas négligeable en retour sur investissement.
Et vous seriez fixé une fois pour toutes sans remettre cela à chaque nouveau propriétaire qui se poserait la même question.
malheureusement par rapport à l'article que vous citez, il faudrait que votre RDC sout postérieur à 2002.
Et encore :citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
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bruno
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Posté - 30 juil. 2011 : 21:47:41
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Merci rambouillet,
malheureusement par rapport à l'article que vous citez, il faudrait que votre RDC sout postérieur à 2002.
Notre RDC d'origine date des années 50, mais la copro à fait faire une mise-à -jour par un cabinet professionel en 2005.
Est-ce que ça veut dire que notre RDC est postrerieur à 2002?
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Posté - 30 juil. 2011 : 21:53:13
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non comme vous le dites c'est une mise à jour et il y a peu de chances qu'elle est portée sur les tantièmes : car la loi qui permettait les mises à jour à la majorité 24 n'autorisait que les remises en état vis à vis des textes éxistants et pas ce sujet des tantièmes et de leurs man,ières de les calculer. |
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bruno
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Posté - 30 juil. 2011 : 23:49:48
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merci rambouillet, c'est très clair. Hélas, ça semble bien un cul-de-sac!
Ça nous fait penser alors aux obligations éventuelles de ce copropriétaire vis-à -vis la copro, la ville et à l'état:
- demande de permission au SDC pour un changement de porte et fenêtres
- permis de construire ou déclaration préalable
- autorisation de transformer SHOB en SHON (je suppose qu'une cave est considéré comme de la SHOB)
- déclaration du changement de destination aux impôts et donc un changement éventuel du niveau des impôts
- déclaration des loyers perçus
- obligation de créer une place de parking lors de la gréation d'un logement
Il a fait rien de tout ça. On ne cherchait pas plus qu'un changement de la répartition des charges, mais peut être pouvons nous mettre la pression en signalant un autre type de règle non-respecté pour "motiver" le copropriétaire?
De la liste plus haut, ou encore autre chose?
Y a autre chose qu'on oublie qui pourrait mettre la pression?
merci,
bruno
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etc
Contributeur senior
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Posté - 08 août 2011 : 13:12:10
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millièmes - changement de cave en habitation 
