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julien72
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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 Posté - 04 juin 2017 : 13:46:09
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Bonjour Ă tous,
FĂ©licitation pour cet excellent forum d'entraide.
Je prévois pour raison personnel de déménager en location pour me rapprocher de mes proches.
Mon prêt sur ma résidence principale F3 est fini récemment et j'envisage donc de la mettre en location. Je suis un peu perdu avec les articles sur les avantages et inconvénients des fiscalités.
Vu que le prêt est fini, dois je envisager de le louer en meublé (LMNP) ou à vide (avec micro-foncier/frais réel) ?
Mais peut-être est-ce une fausse question et que je n'aurais tout simplement pas le choix dans la mesure ou j’amortis en ce moment un Robien Classique (assimilable aux frais réels avec le 2044s) ?
Qu'en pensez-vous ?
En vous remerciant par avance pour votre retour d’expérience.
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 Posté - 04 juin 2017 : 13:57:28
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citation: Je suis un peu perdu avec les articles sur les avantages et inconvénients des fiscalités. La fiscalité permet de financer les dépenses publiques mais elle diminue votre revenu, c'est simple.
citation: Vu que le prêt est fini, dois je envisager de le louer en meublé (LMNP) ou à vide (avec micro-foncier/frais réel) ?
Mais peut-être est-ce une fausse question et que je n'aurais tout simplement pas le choix dans la mesure ou j’amortis en ce moment un Robien Classique (assimilable aux frais réels avec le 2044s) ?
Qu'en pensez-vous ? Que ce résumé est comme le précédent, plein de bouts de phrases incomplètes qui du coup occultent les vraies informations.
Assimilables aux frais réels <==== que voulez-vous dire?
J'amortis un Robien <=== ???? Combien d'année, l'engagement tient jusqu'à quand? Nous ne voyons pas de notre écran vos informations.
Robien, c'est un député, accessoirement le nom d'une loi. Ce n'est pas un appartement, vous parlez la comme les défiscaliseurs, qui usent de ce stratagème pour nous embrouiller, évitons de tomber dans leur travers.
Il me semble que simplement en écrivant de vraies phrases, pas des raccourcis, cela vous amènerait deja a vous poser les bonnes questions, puis aller chercher 'vos' bonnes informations afin de voir quelles options s'offriraient à vous.
Si ensuite vous hésitez entre plusieurs options, n'hésitez pas à revenir sur ce fil, en ajoutant les informations essentielles bien entendu. |
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julien72
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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 2
Posté - 04 juin 2017 : 14:29:41
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Bonjour ribouldingue,
Désolé si mes questions semblent embrouillées :)
Vous avez raison, il vaut mieux ne pas tomber dans les travers des defiscaliseurs.
Par "Assimilables aux frais réels" je pensais juste (peut etre à tort) que la declaration 2044s etait comme des "frais réels" dans son mécanisme (mais avec des seuils qui lui sont propres : 8% pendant 5 ans puis 2.5% de l'amortissement sur le reste de sa durée).
En amortissement en Robien Classique j'ai un F2 qui est à sa 10e année (soit une première prolongation de 2.5% pendant 3 ans) avec un déficits fonciers antérieurs non déduit d'environ 15.000€ qui risque de ne jamais pouvoir être utilisé :(
J'avais fait allusion à cet investissement de Robien, car j'avais cru que lorsqu'on avait déjà un bien en location, alors il fallait peut etre que ma résidence principale devrait etre oblgatoirement en frais réels lors de sa mise en location ?
mais peut ĂŞtre cela n'a aucun rapport ...
en esperant avoir été plus clair
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3
 Posté - 04 juin 2017 : 15:26:00
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En fait votre bien locatif est donc sous loi De Robien, au réel (pas le choix), avec un amortissement spécial de 8% puis 2,5% par an.
Ce que je peux dire, c'est que si vous mettez votre ex-résidence principale en location en foncier nu, vous serez forcément au réel, le régime micro du fait de la présence de ce bien sous loi De Robien vous étant interdit.
Ce que je peux ajouter: Vous pouvez choisi d'en faire une résidence secondaire, un bien locatif au réel donc en nu, ou un bien locatif en meublé, soit en microbic soit au BIC au réel.
Attention juste qu'en partant sur du LMnP (micro bc ou bic au réel), vous paierez à partir de la seconde année la CFE (remplace la Taxe pro) et que selon les communes son minimum varie entre 250 € et 1800 € grosso-modo, donc je me renseignerais deja auprès des impots du minimum pour votre chiffre d'affaire prévisionnel (800 euros par mois plus 200 euros de provision pour charges = environ 12 000 euros de chiffre d'affaire annuel.
Selon la commune, ce peut être négligeable ou catastrophique  .
Petit ajout:
Pour le déficit foncier non utilisable, c'est le cas de tout le monde.
Personne ne parvient, sauf montage complexe imposant des achats répétés réguliers bien menés, à les éponger.
Vous le perdrez donc comme les camarades |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2017 15:32:32 |
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julien72
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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4
Posté - 09 juin 2017 : 16:47:16
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Merci beaucoup ribouldingue pour ces précisions.
Je vais regarder cela de près...
Pour le déficit foncier non utilisable, c'est vraiment une honte de la part des "commerciaux" de ne pas en tenir compte, ou de produire volontairement des tableaux d'amortissement erronés comme si de rien n'était, qui faussent donc la réalité ... |
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fred94
Nouveau Membre
1 message
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5
Posté - 15 févr. 2019 : 03:41:09
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Merci à vous pour vos réponses car j'avais justement également besoin d'informations à ce sujet ! |
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thoveyrat
Contributeur débutant
France
52 message(s)
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6
Posté - 20 févr. 2019 : 15:51:58
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Bonjour Fred94 (et tout le monde!)
Il y a aussi, en bail vide, pour les biens situés en zone tendue (de Abis à B2 de la politique du logement) le dispositif "Louer abordable", surnommé "Cosse".
Vous signez avec l'ANAH une convention avec travaux (si vous êtes un bailleur aux revenus modestes, engagement pour 9 ans) ou sans travaux (engagement pour 6 ans), soit en loyer intermédiaire (généralement ces loyers ne sont pas très inférieurs aux loyers du marché, et les revenus plafond pour les locataires sont "confortables"), soit en loyer social (nettement plus bas, ainsi que les plafonds de ressources pour les locataires), soit en loyer très social (loyer encore un peu plus bas, ressources encore nettement plus basses), et vous bénéficiez d'un abattement de 30% (loyer intermédiaire, réduit à 15% en zone B2) ou 70% (loyer social ou très social, réduit à 50% en zone B2) du montant du loyer brut, EN PLUS de vos frais réels déductibles (travaux, charges non récupérables, frais de gestion, assurances...) et pour le cas où cela aboutirait à un revenu foncier négatif, cet abattement peut diminuer votre revenu imposable global dans la limite de 10.700€.
L'abattement peut même atteindre 85% avec une intermédiation locative (ce n'est pas vous qui choisissez votre locataire, un organisme spécialisé se chargeant de l'administration du bien et vous reversant un loyer très modique tout en s'engageant à vous rendre le bien en bon état à la fin de l'engagement), qui est aussi disponible en zone C (rurale), mais attention au choix de l'organisme signataire : on lit beaucoup de mésaventures de bailleurs ayant voulu rendre service aux mal logés, et qui doivent faire face à des organismes sans scrupule et/ou sans moyen. |
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7
Posté - 21 févr. 2019 : 11:29:18
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Quel plaisir de vous voir revenir dans ce forum, thoveyrat ! Vous nous manquiez !  |
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rocher
Nouveau Membre
2 message(s)
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8
Posté - 25 oct. 2022 : 21:06:32
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Vraiment avec tout ça, j'ai l'impression qu'il faut être un vrai fiscaliste avant de s'aventurer dans toutes ces histoires... |
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