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kenavo
Contributeur actif
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 Posté - 09 mars 2011 : 16:31:07
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bonjour,
je suis interressé par l'achat d'un appartement qui est loué, le bail se termine en août 2011, le vendeur à donné un congé pour vente ( les locataires ne souhaitent pas acheter l'appart)
ma question est : est-ce qu'il est légal de vendre l'appartement PENDANT le préavis du congé pour vente, c'est ce que souhaite le vendeur mais j'ai peur de me retrouver avec les "locataires" qui ne partent pas ( ils ont du mal à trouver autre chose) et qui du coup deviendraient MES locataires
j'espère avoir été clair, merci d'avance ;)
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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 09 mars 2011 : 16:42:04
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bonjour ,
C'est un risque effectivement , il est préférable que les locataires sont partis.
1°) Qui vous prouvent qu'ils payent leur loyer ?
2°) Qui vous prouvent qu'ils vont partir après la vente ?
Par contre si ils restent alors qu'ils devaient partir , il est sûr qu'ils ne paieront pas.
Il faut retarder la vente au mois d'aout en indiquant comme clause suspensive le départ effectif des locataires.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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 2
 Posté - 09 mars 2011 : 16:51:35
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oui c'est ce que je pensais, pas envie qu'ils restent en "occupants libres", on ne sait jamais
pour le moment ce sont de bons payeurs pas de soucis, j'ai eu les papiers des loyers mais bon s'ils ne partent pas je suis mal
merci de votre réponse |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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3
Posté - 09 mars 2011 : 16:56:03
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bonjour,
C'est quoi ces papiers de loyers , talon de quittance ?
Est-ce que le bien est géré par une agence ou par le propriétaire ?
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mars 2011 : 17:45:59
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si le propriétaire vent vendre avant l'échéance du bail ce n'est plus une vente en libre mais en occupé.....et donc le prix n'est pas le même |
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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Posté - 10 mars 2011 : 14:51:42
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pour les papiers c'est une attestation de l'agence qui gère le bien
pour le prix oui c'est sur ce n'est pas le m^me et pour le moment c'est OK mais la question n'est pas là mais surtout de savoir : quid du statut des locataires quand il y a une vente pendant un préavis de congé pour vente? |
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Posté - 10 mars 2011 : 18:00:28
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1/ Si la vente est celle qui est prévue par le congé pour vendre, c'est claire que la vente est prévue sans locataire, et elle est certainement comprise comme ayant une clause suspensive du départ réel des locataires;
A vous de voir si vous acceptez, si l'existence de cette clause qui peut vous faire manquer l'achat et immobiliser un capital vaut le prix proposé.
2/ Si le vendeur vend hors cette clause, il prend un risque. Celui-ci se résume comme suit:
Les locataires ont deux mois a partir de février 2011 pour accepter la proposition de vente qui leur est faite. Même s'ils annoncent non, ils peuvent dire oui.
Diffficile de s'engager envers vous tant qu'ils n'ont pas répondu de manière ferme et définitive.
Si ils disent non et que vous êtes l'acheteur, si la vente se fait AVANT la fin du bail donc avant aout 2011, il est évident que le propriétaire au jour de fin du bail (vous) n'a pas l'intention de vendre donc que le congé n'est pas (plus) valable et que le locataire peut demander des dommages et intérets, ou valablement voir son bail reconduit automatiquement s'il reste.
Donc ce logement n'est pas disponible avant aout et la clause suspensive du départ des locataires est inévitable. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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7
Posté - 10 mars 2011 : 18:02:28
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citation: Initialement posté par kenavo
pour les papiers c'est une attestation de l'agence qui gère le bien
pour le prix oui c'est sur ce n'est pas le m^me et pour le moment c'est OK mais la question n'est pas là mais surtout de savoir : quid du statut des locataires quand il y a une vente pendant un préavis de congé pour vente?
il faut demander à voir tout le dossier locataires: peut être y a t il plusieurs relances de loyer,....
les locataires sont locataires jusqu'à l'échéance de leur bail. si un congé pour vente a été notifié et qu'ils n'ont pas quitté les lieux à l'échéance, il faudra d'abord faire valider le congé puis assigner afin d'obtenir un jugement d'expulsion...et requérir la force publique
cela peut durer plus de 2 ans... |
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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Posté - 11 mars 2011 : 18:47:23
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pas de soucis pour les loyers
merci de vos réponses, je vais cogiter tout ça ;) |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 12 mars 2011 : 07:51:34
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Normalement, kenavo recherche un bien libre de toute occupation le jour où il signe son acte authentique d'achat. Alors, il n'est pas cohérent qu'il s'intéresse au dossier du locataire et il n'y a aucune raison qu'il prenne sur lui la responsabilité de faire quitter les lieux à ce locataire car cette responsabilité incombe au vendeur du logement et pas à l'acheteur.
Une chose cependant doit l'intéresser dans le dossier du locataire, c'est de pouvoir contrôler si le congé pour vente qui a été donné au locataire est bien conforme, ainsi kenavo peut savoir si son achat va aboutir.
citation: est-ce qu'il est légal de vendre l'appartement PENDANT le préavis du congé pour vente Oui, il est parfaitement légal de "vendre" pendant le congé pour vente mais il convient de maîtriser le sens du mot "vendre". Ce qui est parfaitement légal (voire très conseillé pour ne pas alourdir les délais) c'est de signer le compromis et de mettre tout ce qu'il faut dans ce compromis.
Tout ce qu'il faut dans le compromis est :
- montant ==> ainsi la purge du droit de préemption du locataire pourra se faire de façon complète et parfaite. La vente devrait aboutir normalement donc il n'y aura pas de "rebelote" sur cette purge de préemption car le prix de cession ne doit pas évoluer entre le compromis et l'acte.
- conditions ==> "libre de toute occupation le XX/XX/XXXX ==> là , il faut mettre la date du lendemain du jour officiel de fin de préavis du locataire.
_ conditions ==> là , il faut mettre le montant des indemnités et/ou autres choses pouvant être prévues si le jour prévu de libération totale des lieux, ces derniers ne sont pas libres.
Moi, j'ai tendance à recommander au candidat acheteur de bien border le compromis et de foncer dès maintenant car il reste un délai largement suffisant avant la date de fin de préavis du locataire pour traiter toutes les autres formalités liées à la transaction : démarches aux hypothèques, à l'urbanisme, les divers certificats à joindre etc.
Oui, il y a le risque du locataire qui ne respecte pas sa responsabilité liée au préavis pour vente donné par son actuel propriétaire. Ce risque est un levier de négociation. Le propriétaire n'a peut être pas 150 candidats acquéreurs à cause de ce risque et s'il est pressé de vendre, il va écouter les offres et les arguments de négociation.
Tout pareil, mais vu dans l'autre sens, si kenavo tient à ce bien, son intérêt est de le verrouiller au plus vite car il peut très bien y avoir un autre candidat acquéreur qui saura être plus rapide que lui car il aura trouvé, avant kenavo, comment gérer ce risque.
Dans cette situation le conseil premier est que kenavo choisisse son notaire (différent du notaire du vendeur. Son notaire saura se concentrer sur la façon de prévoir le compromis afin qu'il soit parfaitement bordé.
Au cas où il y ait une agence faisant l'intermédiaire pour cette vente, il faut obtenir qu'elle n'impose pas de signer "son compromis passe partout" car il faut impérativement bien rédiger les conditions particulières et suspensives liées au fait que le logement est sous préavis et que les lieux ne sont pas encore libre car personne ne sait quel sera le comportement du locataire.
Prévoir que la date de transfert de propriété ne se fasse qu'à compter du lendemain de la date d'expiration du préavis. Jusqu'à cette date, le logement n'est pas officiellement libre de toute occupation.
Si kenavo fait cet achat pour s'y installer, il a intérêt à prévoir un plan B ==> savoir où se loger si les lieux ne sont pas libérés à la date requise de fin de préavis. |
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Posté - 12 mars 2011 : 09:12:08
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citation: les locataires sont locataires jusqu'à l'échéance de leur bail. si un congé pour vente a été notifié et qu'ils n'ont pas quitté les lieux à l'échéance, il faudra d'abord faire valider le congé puis assigner afin d'obtenir un jugement d'expulsion...et requérir la force publique Attention, l'acheteur comem dit Seborga n'a pas a s'intéresser au dossier des locataires.
Si le congé a été donné, et que les locataires reste, et que kenavo est devenu acheteur avant la fin du contrat de bail, désolé, mas c'est cuit pour kenavo car il n'y a pas de manière de faire valider le congé, pusique le (nouveau) bailleur n'est pas vendeur.
Le congé pour vente n'est pas transmissible.
Il n'y a que votre vendeur qui puisse faire valider le congé.
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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11
Posté - 12 mars 2011 : 13:34:54
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le congé est bien fait dans les régles
je pense bien border le contrat de vente avec demande de visite de l'appart le jour de la vente pour vérifier qu'il est vide
pas d'appart vide = pas de signature |
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