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fishmom
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 Posté - 24 févr. 2011 : 15:59:03
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Bonjour à tous,
A l'occasion d'une visite chez ma locataire pour poser de nouvelles fenêtres, j'ai constaté des dégradations importantes. La locataire a tenté de pratiquer une ouverture entre deux pièces puis, pour une raison que j'ignore, a laissé le mur en l'état avec un trou de 50 X 70 cm (à 1,20 du sol !). Elle a également ouvert un passage dans une autre cloison (suis-je claire ?).
Quand j'ai vu les dégâts, j'ai demandé à la locataire de reboucher rapidement car les briques menaçaient de s'affaisser.
Un mois plus tard, rien n'avait bougé. De recommandés en recommandés, j'ai fini par saisir un huissier qui a obtenu une ordonnance du tribunal afin de constater les dégradations (la locataire ne voulant plus me laisser rentrer pour établir un devis avec un professionnel)
L'huissier a constaté en son absence les dégradations. Réponse de la dame : un recommandé m'annonçant que pour raison médicale elle partait (préavis réduit à un mois car plus de soixante ans).
Problème n°1 : le certificat médical est visiblement de complaisance: "la santé morale de Mme X nécessite qu'elle change de domicile le plus rapidement possible", puis-je le contester et demander le versement des deux autres mois du préavis ?
Problème n°2 : nous allons faire un état des lieux avec l'huissier, lundi. Les dégradations constatées le seront de nouveau, de même je suppose que le défaut d'entretien (nous avons apprécié les crottes de chien collées sur le lino neuf, les traces de peinture jamais nettoyées sur l'escalier en bois, etc...). Après son départ, je dois faire faire des devis. Puis-je demander au tribunal, en plus du montant des travaux, une indemnisation pour la perte de loyer durant les travaux ?
Merci pour vos réponses
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 Posté - 24 févr. 2011 : 18:03:27
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Oui, avec des chances moyennes de succès.
Trou a 1,20 m, la dame doit etre assez dérangée, et c'est la hauteur facile pour frapper... C'est certainement la raison.
Pour la complaisance, il faudrait le démontrer et devant un tribunal;citation: Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile Si ca santé morale est en cause et qu'elle revendique les trous pour cause de pétage de plomb, vous n'aurez pas grand arguement pour démontrer le contraire. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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 2
Posté - 24 févr. 2011 : 18:52:16
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citation: Initialement posté par fishmom
Bonjour à tous,
A l'occasion d'une visite chez ma locataire pour poser de nouvelles fenêtres, j'ai constaté des dégradations importantes. La locataire a tenté de pratiquer une ouverture entre deux pièces puis, pour une raison que j'ignore, a laissé le mur en l'état avec un trou de 50 X 70 cm (à 1,20 du sol !). Elle a également ouvert un passage dans une autre cloison (suis-je claire ?).
Quand j'ai vu les dégâts, j'ai demandé à la locataire de reboucher rapidement car les briques menaçaient de s'affaisser.
Un mois plus tard, rien n'avait bougé. De recommandés en recommandés, j'ai fini par saisir un huissier qui a obtenu une ordonnance du tribunal afin de constater les dégradations (la locataire ne voulant plus me laisser rentrer pour établir un devis avec un professionnel)
L'huissier a constaté en son absence les dégradations. Réponse de la dame : un recommandé m'annonçant que pour raison médicale elle partait (préavis réduit à un mois car plus de soixante ans).
Problème n°1 : le certificat médical est visiblement de complaisance: "la santé morale de Mme X nécessite qu'elle change de domicile le plus rapidement possible", puis-je le contester et demander le versement des deux autres mois du préavis ?
Problème n°2 : nous allons faire un état des lieux avec l'huissier, lundi. Les dégradations constatées le seront de nouveau, de même je suppose que le défaut d'entretien (nous avons apprécié les crottes de chien collées sur le lino neuf, les traces de peinture jamais nettoyées sur l'escalier en bois, etc...). Après son départ, je dois faire faire des devis. Puis-je demander au tribunal, en plus du montant des travaux, une indemnisation pour la perte de loyer durant les travaux ?
Merci pour vos réponses
il est preferrable qu'elle parte maintenant...avant de saccager tout l'appartement |
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fishmom
Nouveau Membre
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3
Posté - 24 févr. 2011 : 23:44:47
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Merci pour vos réponses
Concernant la "santé morale" de ma locataire, je trouve le motif scientifiquement injustifié. Je ne suis pas médecin mais à mon avis la santé morale ne fait pas partie des pathologies reconnues. Par contre, je suis psychologue (de profession) et le terme est également injustifié !!!
Bien sûr, je n'attends que son départ mais le préjudice me semble indiscutable.
Je crois que je vais me rabattre sur la location saisonnière  |
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Posté - 25 févr. 2011 : 08:46:14
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Votre avis est votre avis, il ne sera qu'un élement a prendre en compte lors d'un procès, et je comrpends que vous mettez en exergue le mot moral, que vous récusez, mais n'est-ce pas en réalité une santé psychologique que le rédacteur du mot en question a n'a pas écrit?
Comme j'ai dit, vous pouvez contester, mais le locataire aura le droit d'ammener les éléments prouvant un désordre psychologique a l'audience, il n'est pas engagé par le seul mot qu'il vous a fourni, et que la loi ne l'oblige d'ailleurs pas a fournir (même si je dirais: malheureusement).
citation: je suis psychologue (de profession) et le terme est également injustifié !!!
j'ai peur qu'étant partie votre avis ne puisse etre retenu, et vous savez bien ce qu'un confrère peut avancer peut etre récusé ou nié par un autre.
Si vous avez une justification claire et logique au fait de percer des trous anarchiques a 1,20 m de hauteur en divers endroits, alors de plus vous aurez des éléments a fournir au tribunal. |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 01 mars 2011 : 12:11:00
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citation: Si vous avez une justification claire et logique au fait de percer des trous anarchiques a 1,20 m de hauteur en divers endroits, alors de plus vous aurez des éléments a fournir au tribunal.
elle a peut etre voulu jouer aux flechettes avec un bazouka.
oups, je sors ...  |
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fishmom
Nouveau Membre
8 message(s)
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6
Posté - 01 mars 2011 : 17:22:41
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 Merci joulia
En fait je suis assez désespérée. J'ai fait l'état des lieux hier avec l'huissier. La locataire a refusé de donner sa nouvelle adresse, elle est même partie avant la fin de l'état des lieux ! Heureusement la société des eaux me l'a donnée quand j'ai remis l'abonnement à mon nom.
Les travaux de remise en état vont être conséquents.
Je me pose plusieurs questions :
- La locataire a fait reboucher les trous dans les murs (par qui ? elle n'a pas voulu le dire). Le souci, c'est qu'elle a rebouché les trous dans les murs en briques avec des carreaux de plâtre. Puis-je exiger que cela soit refait en briques ou bien est-ce que ce sera suffisament solide ? (pour mémoire: un trou de 70 x50 et un autre de 70 x 150)
- Autre souci: la fosse septique semble bouchée. Cela fait partie des réparations locatives. Dois-je l'ajouter à la longue liste des réparations ?
- La liste des réparations sera longue et je ne voudrais pas que le Tribunal croit que je veux faire remettre à neuf aux frais de la locataire. Pourtant elle a réussi à bousiller un parquet et un escalier bois (posés en 2004) un lino neuf (posé en 2007), etc... L'huissier était consterné, moi aussi. La peinture de la cuisine est constellée de tâches de gras, les plinthes et encadrements des portes et fenêtres couverts de tâches de peinture (heureusement elle n'est pas grande, les plafonds sont épargnés ! .
En fait, elle n'a effectué aucune des réparations locatives habituelles (cf Décret 87-712 du 26 Août 1987), que puis-je exiger ?
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Posté - 01 mars 2011 : 20:31:36
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A mon propre avis, boucher un trou de brique avec du carreau de platre, si c'est fait correctement, ca va, si c'est bien une cloison, et non pas un mur, mais si vous le savez, c'est que la couche finale n'a pas du etre mise.
Si vous avez fait conster par l'huissier que la fosse septique est bouchée, oui, sinon non, a moins qu'il y ait qqpart une obligation de participer par exemple tous les trois ans a la purge de la fosse auquel cas vous pouvez facturer un tiers de la dite opération.
Elle a du mettre les briques et les cartouches du bazzoka dans la fosse. |
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LouisBlanc
Contributeur actif
117 message(s)
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Posté - 01 mars 2011 : 20:41:57
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Bonjour
Il faut faire un bilan entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, et faire chiffrer la remise en état. Ensuite prendre en compte la vétusté, et estimer le cout à attribuer aux dégradations locatives. Vous monter un dossier rigoureux et très argumenté, et vous lui adresser par LRAR avec mise en demeure de vous régler sous 15 jours à réception. Si pas de nouvelles, mise en route d'une procédure auprès du tribunal de proximité.
D'après votre description sur le parquet, escalier bois et lino, vous pouvez retenir l'intégralité des frais. Pour la fosse, c'est à la charge du locataire, encore faut-il prouver que vous l'aviez fait vidanger avant son arrivée si c"est une toutes eaux. Pour la réparation du mur, en carreaux de plâtre c'est tout à fait acceptable, à condition que ce soit fait dans les règles de l'art. |
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Posté - 01 mars 2011 : 21:30:21
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Facturer une vidange de la fosse sans constat, ca me parait hasardeux... |
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fishmom
Nouveau Membre
8 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 13:49:24
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L'huissier a constaté l'odeur insoutenable |
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LouisBlanc
Contributeur actif
117 message(s)
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Posté - 02 mars 2011 : 19:34:34
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Bonjour
Une odeur insoutenable n'est pas synonyme de fosse bouchée. Ça peut être le tampon ou le tuyaux de ventilation qui est défectueux, ou une mauvaise étanchéité sur les regards ou les tuyaux d'entrée dans la fosse. Il faut d'abord détecter l'origine du problème. |
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Posté - 02 mars 2011 : 20:08:21
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Mais ca veut dire que c'st à l'EDl et que le bailleur peut mandater un soustraitant pour identifier le porblème et y remédier, et qu'il peut transmettre la facture au locataire. |
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