La répartition du coût de l'installation d'un ascenseur

Lors de l'installation d'un ascenseur aux frais de tous les copropriétaires, l'assemblée générale doit se prononcer sur la répartition du coût des travaux.

Cette répartition doit se faire en fonction « des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires ... » (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).

Nous allons expliquer ci-dessous comment s'établit cette grille de répartition qui servira à définir la quote-part de chacun. Le montant à répartir comprendra :

la facture de l'installateur
le montant des travaux annexes (peinture, maconnerie, électricité...)
les honoraires du syndic
les honoraires éventuels d'architecte
le montant de l'assurance dommages-ouvrage (dans certains cas).
Dans des cas particuliers peut se rajouter le coût de rachat d'une cave pour y implanter la machinerie.

Description de l'immeuble de cinq niveaux pris comme exemple dans cet article :


Niveaux Lots Surface Nbre de pièces principales Usage
Rez-de-chaussée local commercial 150 M² 3
locaux commerciaux
1er étage appart. A 110 M² 5 habitation
2è étage appart. B 110 M² 5 bureaux
3ème étage appart. C 110 M² 5 usage mixte
(habitation et profession libérale)
4ème étage appart. D 110 M² 5 habitation

La méthode de répartition

a) L'avantage

Comme dit plus haut, la répartition doit se faire en fonction de l'avantage qui résultera des travaux.

Cet avantage est constitué par la plus-value acquise par les copropriétaires. Les travaux vont permettre aux copropriétaires de valoriser leur lot, cet avantage sera d'autant plus grand que la superficie du lot sera importante, que l'appartement sera situé dans les étages élevés.

Ces éléments vont permettre d'établir la grille de répartition.

b) Etablissement de la grille

Coefficient d'étage

La grille présentée est celle d'un immeuble classique. Selon la configuration de l'immeuble, elle peut être différente (nombre d'étages, l'existence de demi-étages, ascenseur dans la cour).

La base se fera à partir du premier étage, le rez-de-chaussée ne tirant aucun avantage de l'ascenseur. La progression retenue le plus couramment par les spécialistes est la suivante

rez-de-chaussée : 0
premier étage: 1
deuxième étage: 1,5
troisième étage : 2
quatrième étage: 2,5

Prise en compte de la surface

Dans l'hypothèse où l'on ne connaît pas la surface, on prendra en compte les millièmes de copropriété qui sont assez proches.


c) Cas particuliers

- Desserte des caves et parkings

On multiplie les tantièmes des lots cave et parking par un même coefficient.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée possédant une cave desservie par l'ascenseur participera aux frais d'installation pour sa cave.

- Desserte à mi-niveau

Tous les copropriétaires sont obligés de descendre ou de monter en général une demi-volée d'escalier:

- pour le premier étage, son coefficient sera ramené de 1 à 0,2.
- pour le dernier étage, le copropriétaire est obligé de monter la dernière demi-volée d'escalier, son coefficient se rapprochera de celui de l'avant-dernier étage.

- Non-desserte du dernier niveau

L'ascenseur s'arrête à l'avant-dernier étage, les occupants doivent monter la dernière volée à pied, le coefficient se rapprochera aussi de celui de l'avant-dernier étage.


II. La répartition des coûts de fonctionnement

Une fois que l'ascenseur est installé, il faut répartir les coûts de fonctionnement de celui-ci. Ces coûts comprennent:

les frais d'électricité (s'il existe un compteur spécifique)
le coût du contrat d'entretien
la répartition et les travaux à faire sur l'ascenseur
a) Définition de l'utilité

L'article 10 alinéa ler de la loi du 10 juillet 1965 prévoit: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges enterinées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».

Par utilité, il faut entendre la possibilité offerte à chaque copropriétaire d'emprunter l'ascenseur s'il le désire. Le copropriétaire pourra s'il le souhaite monter à pied, mais devra tout de même payer sa quote-part des charges d'ascenseur.

b) Etablissement de la grille

- Coefficient d'étage

Il est évident que l'utilité est d'autant plus grande que l'étage est élevé

diminution de l'effort physique
gain de temps.
Ce coefficient d'étage sera différent du coefficient utilisé pour le coût d'installation. En effet, il existe dans un certain nombre de dépenses une partie fixe :

Le contrat d'entretien de l'ascensoriste
L'électricité : énergie utilisée pour lancer le moteur, abonnement, etc.
Nous obtenons les coefficients suivants :
rez-de-chaussée : 0
premier étage : 1
deuxième étage : 1.17
troisième étage : 1,34
quatrième étage : 1,5 1

- Prise en charge du nombre de personnes

L'utilité d'un ascenseur sera d'autant plus grande qu'il existe un nombre plus important de personnes susceptibles de l'utiliser pour chaque lot.

Il sera pris en compte le nombre de personnes qu'un appartement comprend en général (établi par les règles du DTU, document technique unifié) et non le nombre réel d'occupants, celui-ci étant variable.

Exemple : un appartement de quatre pièces est assimilé à cinq personnes, un appartement de deux pièces à trois personnes.

- Prise en compte de l'usage

Certains lots sont utilisés non pas en habitation mais pour l'exercice d'une profession libérale, bureaux, etc.

Les tantièmes du lot sont alors doublés s'il s'agit d'une profession libérale ;
Les tantièmes du lot sont triplés s'il s'agit de bureaux.
Pour les appartements d'habitation, partiellement à usage de profession libérale, on appliquera la majoration des tantièmes uniquement pour les surfaces concernées. Pour un appartement utilisé pour la moitié de sa surface en profession libérale, le coefficient sera de 1,5.

Si un lot venait à changer d'usage après l'adoption de la grille, l'assemblée générale pourrait modifier les tantièmes à la majorité absolue (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965).