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 Posté - 19 févr. 2011 : 11:10:12
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Bonjour à toutes et à tous,
Je vous remercie d'avance pour l'aide que vous voudrez bien m'apporter.
Je possède un logement + une cave + un grenier.
J'ai vendu il y a une quinzaine de jours l'un des lots à savoir le grenier.
Il n'y a pas de réglement de copropriété au sein de mon immeuble.
Lors de la signature chez le notaire, l'état daté fourni par le syndic correspondait à l'ensemble des lots (apt+cave+grenier).
Il n'a donc pas été possible au notaire d'effectuer le prorata temporis des charges.
Celui-ci a contacté le syndic qui lui a dit qu'il ne pouvait pas établir de calcul en l'absence de réglement de copropriété (je préçise que la somme de 424€ a été retirée du prix de la vente pour frais de mutation !)
J'ai adressé un recommandé au directeur du syndic, nous sommes convoqués mon acheteur et moi même le mois prochain mais j'ai bien senti au téléphone qu'il n'avait pas trouvé de solutions...
Je pense donc revevoir le mois prochain mon appel de charges de copropriété sur la base de 3 lots et non de 2 !!!
Cela vous est il déjà arrivé ? Que puis-je faire ? Sur quelle base puis-je contester sachant qu'il n'y a pas de réglement de copropriété ?
Merci d'avance et bon week-end !
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 Posté - 19 févr. 2011 : 12:06:04
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reinelamurene : il est impossible que votre copropriété ne possède pas de RDC.
A quelle date a été crée cette coprorpiété ??
Si le syndic ne connait pas le RDC, et la base de répartition des charges, il est dans l'incapacité de vous appeler les fonds!!!!!
Sur quelle base de répartition ce syndic vous appelle t'il les charges ??
Combien de copropriétaires dans votre immeuble ??
Le syndic ne pourra pas vous appeler non plus les charges sur la base de 3 lots distincts, comme il ne pouvait pas vous appeler les charges sur un seul lot de copropriété.
Avez vous une AG annuelle ??
Le notaire ne petu pas non plus faire cette vente car le grenier que vous vendez n'existe pas comme un lot à part. Sans état daté que le syndic ne pourra pas faire car ne connaissant pas la base de répartition et l'EDD, le notaire ne peut acter cette vente.
Commetnt accéder vous à ce grenier ??
Sans EDD, vous ne savez même pas si ce grenier vous appartient ou est une partie commune !! que dit votre acte de vente ???
Tout cela parait totalement ubuesque !!! aucun copropriétaire n'a soulevé ce problème de l'inexistence de RDC, par conséquent de copropriété ??? |
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Posté - 19 févr. 2011 : 13:30:09
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Merci à vous philippe388 de vous interesser à ma question.
En regardant dans l'acte je constate les élèments suivants :
un état descriptif de division datant de 1983 existe.
Il est indiqué que je possède unne quote-part indeterminée de la propriété du sol et des parties communes.
L'immeuble comprenant 6 copropriétaires date des années 30.
Lorsque le syndic m'adresse l'appel de charges, il est indiqué "lots regroupés " sans autre mention.
Pourtant sur mon acte de vente il est bien fait mention de 3 lots distincts.
L'AG a lieu début mars (le jour où je dois justement rencontrer le syndic).
L'année dernière nous avions eu à l'ordre du jour de l'AG la " réalisation d'un projet modificatif au reglement de copropriété en vue de la vente de parties communes". L' AG avait demandé à reporter ce point à la prochaine assemblée générale.
La vente a bien eu lieu (j'ai de ce fait renoncer à récuperer le prorata temporis des charges).
J'espère que ces éléments pouront aider à résoudre mon petit problème.
Merci encore ! |
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Posté - 19 févr. 2011 : 14:06:06
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reinelamurene : citation: un état descriptif de division datant de 1983 existe.
Il est indiqué que je possède unne quote-part indeterminée de la propriété du sol et des parties communes.
citation: L'année dernière nous avions eu à l'ordre du jour de l'AG la " réalisation d'un projet modificatif au reglement de copropriété en vue de la vente de parties communes".
Il existe donc bien un RDC, si vous désirez le modifier !!!
Comment fait votre syndic pour vous appeler les charges sans une quote-part précise ??
Quel est le calcul effectué par le syndic ??
Comment votre acheteur a t'il pu s'engager dans un tel flou ??
Comment le notaire a t'il vendu un lot sans quote-part attribuée à ce lot ??
Que dit votre acte de vente exactement ?? combien de tantièmes sont ils attribués à chaque lot ??
Comme votre syndicat peut il vendre des parties communes sans EDD ???
Tout cela est à coté de la plaque. Vous devez absolument mandaté un géomètre pour mésurer votre copropriété et établir un grille de répartiton des charges.
Je serais un de vos voisins, je ne paierai plus mes charges car le syndiuc ne peut les appeler sans aucunes bases, cela forcerait mes autres voisins et le syndic a régulariser cette situation. |
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Posté - 19 févr. 2011 : 22:10:49
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Merci, je vous tiens au courant quand j'aurai eu mon entretien avec le syndic.
Je saurai à ce moment là comment ils font pour appeler les charges.
Affaire à suivre ...Merci |
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BANZAI
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 Posté - 20 févr. 2011 : 09:12:10
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apparemment vous ne vous êtes jamais préoccupés de savoir comment sont calculées vos charges.....
comment pouvez vous voter en AG si vous ne savez pas quels sont vos tantièmes généraux ?
Est ce un syndic professionnel ?
avez vous demandé copie de la feuille de présence de la dernière AG ?
c'est votre droit!
vous verrez ainsi le nombre de tantièmes attribué
il va falloir voter "contre" à chaque résolution de la prochaine AG pour préserver vos droits en vue d'une éventuelle assignation |
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Posté - 20 févr. 2011 : 10:49:58
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Posté - 20 févr. 2011 : 19:43:45
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Après avoir vérifié tous les documents en ma possession, je ne possède qu'un état descriptif de division de 1983 (une copie a été remise à l'acheteur).
Sur celui-ci, il y a un tableau de division avec l'ensemble des lots avec leur numéro, le niveau où ils se situent mais rien dans la colonne quote-part de sol et parties communes indeterminée.
Je suis copropriétaire seulement depuis un peu plus d'un an, en regardant sur le dernier compte rendu d'AG, il est juste mentionné que je possède 119000/1000000 quantièmes.
Mais je ne sais pas où mon cher syndic F....A a été cherché ce chiffre et sur quoi ils se basent réellement ...
Sur l' attestation notariée il est mentionné que le lot 26 a été vendu Grenier portant le numéro 9 et une quote part indeterminée de la propriété du sol et des parties communes générales, que l'assiette entière de l'immeuble est de 111m2 sur altitude 13.21 GF et la fraction du tréfonds d'une superficie de 24m2 sous altitude 13.32NGF.
Il n'est donc pas fait mention de quantième.
Merci |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:04:59
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic est OBLIGE de vous la fournir immédiatement. Cette liste DOIT être jointe au PV des AG.
NON
la feuille de présence est une annexe du PV d'AG...mais ne doit pas être envoyé avec le PV! |
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:40:02
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BANZAI: le syndic ne peut pas refuser cette liste à un copropriétaire !!!
reinelamurene : vous avez une copie de 1983 de l'EDD, mais le syndic DOIT posséder un exemplaire complet du RDC. Lui avez vous déjà demandé ???
Ce syndic sort bien votre quote-part de quelque part ?? 119 000èmes n'ont pas été inventés par F...a !!
Votre grenier semble également être un lot de copropriété.
Avez vous demandé à vos voisins si ils possédaient une copie du RDC ?? |
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BANZAI
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Posté - 21 févr. 2011 : 09:20:07
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citation: Initialement posté par philippe388BANZAI: le syndic ne peut pas refuser cette liste à un copropriétaire !!! reinelamurene : vous avez une copie de 1983 de l'EDD, mais le syndic DOIT posséder un exemplaire complet du RDC. Lui avez vous déjà demandé ??? Ce syndic sort bien votre quote-part de quelque part ?? 119 000èmes n'ont pas été inventés par F...a !! Votre grenier semble également être un lot de copropriété. Avez vous demandé à vos voisins si ils possédaient une copie du RDC ??
il n'y a pas obligatoirement un RDC
pour savoir ce qu'il en est ,il faut contacter le service des hypothèques et leur en commander une copie |
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Posté - 21 févr. 2011 : 09:41:31
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BANZAI : citation: il n'y a pas obligatoirement un RDC
pour votre info : Base légale : art. 8, 42 Loi 10 juillet 1965, art. 2 Décret 1967
Le règlement de copropriété est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s'obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. En le lisant, vous savez selon quelles modalités votre immeuble est géré.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, le règlement de copropriété est un contrat. Mais c'est un contrat particulier, car il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Vous adhérez à ce contrat dès lors que vous détenez un lot de la copropriété, et ses dispositions s'imposent à vous, ce qui le fait bien ressembler à un règlement.
Sur le plan juridique les conséquences sont cependant importantes. Les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles mais contractuelles.
Autre particularité cependant : le délai de forclusion n'est pas de 30 ans, comme pour les actions contractuelles, mais de 10 ans (art. 42 Loi 1965 - Cass. civ. 17/07/1991).
Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la Loi de 1965 et de son décret de 1967 (voir la rubrique législation) étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite. Autrement dit, elle est inexistante. Cette forme particulièrement forte de nullité peut être constatée à tout moment (elle n'est couverte par aucun délai), à la requête de toute personne intéressée (copropriétaire, locataire, tiers, voire le syndicat).
Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?
Oui. Il représente la base contractuelle de la copropriété. C'est pourquoi l'art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 le rend obligatoire.
Nota : l'absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l'immeuble est dépourvu de régime légal : ce sont alors les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui s'appliquent, et elles seules.
Pour éviter que cette situation perdure, un administrateur judiciaire fera statuer une assemblée générale constitutive qui sera chargée d'établir un règlement à la majorité de l'art. 26. Faute d'accord, c'est l'administrateur qui peut d'autorité procéder à la division de l'immeuble, selon les modalités fixées par la loi du 10 juillet 1965.
Tout règlement de copropriété contient le même type d'informations. Il doit être rédigé dans le respect de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret qui organisent les rapports des copropriétaires, et qui précisent, entre autres, ce que doit contenir un règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété doit préciser quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. Il fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l'immeuble. Il indique également à quel usage est destiné chaque lot.
Les parties privatives et les parties communes
Un immeuble collectif est constitué de parties privatives (les logements, caves, parkings...) qui appartiennent en propre à chacun des copropriétaires, et de parties communes (hall d'entrée, escalier, ascenseurs, paliers...) dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires.
Chaque partie privative constitue un lot et comporte un numéro qui permet de l'identifier. La description complète de l'immeuble et sa répartition en lots sont soit inscrites dans un « état descriptif de division » en annexe du règlement de copropriété, soit directement intégrées au sein du règlement. C'est lui qui attribue un numéro à chaque lot et le situe dans l'immeuble : à quel l'étage, quelle porte...
A noter : un même propriétaire est souvent propriétaire de plusieurs lots. C'est le cas s'il possède à la fois un logement, une cave et un parking dans un immeuble. Chacun de ses trois lots comporte un numéro bien distinct.
Les tantièmes de copropriété
A chacun des lots de l'immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d'une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes, le plus souvent désignés comme des « millièmes » de copropriété.
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Posté - 02 mars 2011 : 17:59:39
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Bonjour à toutes et à tous,
Je viens vous apporter les dernières nouvelles concernant mon litige avec mon syndic.
J'ai donc été reçue en entretien ce jour pour parler de ma copropriété avec le nouveau propriétaire du grenier.
Réponse apportée :
On ne peut rien faire. Nous avons retourné le chèque relatif au frais de mutation au notaire et nous lui avons demandé par courrier de vous faire signer une convention de partage des pourcentages des dépenses du lot. Nous n'avons pas enregistré cette vente, vous êtes donc notre seule interlocutrice.
Voilà ça ne s'est pas très bien passé. Il m'ont dit que l'EDD ne prévoyait pas les quantième par lot et qu'il fallait absolument voter (demain à l' AG) l'établissement d'un nouveau EDD établi par un géomètre.
Le syndic compte donc m'appeler les charges pour les 3 lots pour le prochain trimestre. Grrrr ...
Je pense avoir prochainement des nouvelles de mon notaire suite au courrier qu'il a du recevoir.
Je vous tiendrai informés de la suite, n'hésitez pas à me dire ce que vous pensez de tout cela.
Merci encore pour vous aide.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2011 : 18:29:26
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Reine, faute de bien saisir les éléments qui s'imposent dans une copropriété, vos données partielles ne permettent pas de vous orienter face aux élucubration de votre syndic que nous comprenons être un "pro" !
En qualité de professionnel de la gestion immobilière (ou prétendu tel) il ne peut ignorer l'absence (supposée) d'un RDC, et son obligation de le faire établir !
Comment peut-il valablement faire provisionner et régler des charges faute d'avoir une grille opposable aux copropriétaires ?
Par ailleurs, vous indiquez :
"Je possède un logement + une cave + un grenier.
J'ai vendu il y a une quinzaine de jours l'un des lots à savoir le grenier."
Cela sous entend que vous auriez la propriété de 3 lots, ce qui vous permet de vendre l'un d'eux, lots X "grenier".
Dans ce cas, s'il s'agit réellement d'un "lot de copropriété", il est obligatoirement affecté de tantièmes, d'une quote-part de parties communes y compris le sol.
A défaut, si vous n'avez qu'UN lot comprenant "un logement + une cave + un grenier", vous ne pouvez en vendre une partie sans avoir préalablement démembré votre lot initial pour créer un nouveau lot "grenier", lot affecté de tantièmes.
Nous savons les notaires pas très bon en matière de copropriété, mais là , comment peut-il passer un acte pour un grenier qui ne serait pas par lui-même "lot de copropriété" dument déclaré comme tel et enregistré au fichier immobilier !!!!
Vous dites aussi :
"il y a un tableau de division avec l'ensemble des lots avec leur numéro, le niveau où ils se situent mais rien dans la colonne quote-part de sol et parties communes indeterminée.
Je suis copropriétaire seulement depuis un peu plus d'un an, en regardant sur le dernier compte rendu d'AG, il est juste mentionné que je possède 119000/1000000 quantièmes.
D'où sortent ces 119000/°°°° si aucun document officiel ne le précise, l'EDD n'indiquant rien (a quoi correspond votre "indéterminée" ???)
Il n'y a pas que l'absence de RDC qui cloche !
Il manque aussi trop de données.
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Édité par - Gédehem le 02 mars 2011 18:30:52 |
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Posté - 02 mars 2011 : 18:54:58
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reinelamurene : Vous n'avez reçu aucunes réponses sur la base de calcul de vos charges, d'ou sorte les 119 000/ 1000000 èmes.
Le syndic renvoi la facture des frais de mutation ???? mais vous avez signé un acte de vente sur un lot non identifié, le notaire n'a rien vu non plus !!!!!
Le syndic pense que ce copropriétaire possède un grenier qui n'existe pas dans un RDC, et que les charges de ce grenier seront partagé entre vous deux par une convention sur un lot grenier invisible !!!
Tout cela n'est pas très sérieux.
Avez vous demandé une copie du RDC ou de la grille de répartition avec laquelle ce syndic appelle les charges ??
A votre place, je ne paierais plus mes charges de copros, tant que le syndic ne prouvera pas que vous avez tant de millèmes des charges générales.
A mon avis , rien ne s'est passé pendant ce rendez-vous, c'est retour à la case départ !!!
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2011 : 22:31:08
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Reine précise :
"en regardant sur le dernier compte rendu d'AG, il est juste mentionné que je possède 119000/1000000 quantièmes."
Outre le fait que ces 119000/°°° doivent ressortir d'une convention ou d'un titre opposable, cela pourrait laisser entendre qu'il n'y a aurait qu'un seul lot "logement + cave + grenier".
Ce que laisse entendre l'attitude du notaire :
"Il n'a donc pas été possible au notaire d'effectuer le prorata temporis des charges."
Reine : quel "prorata temporis" ????
Si vous aviez la propriété de 3 lots, il y aurait dans l'EDD :
" - Lot (n°8) : un appartement à usage d'habitation comprenant une entrée, ......., ET les 98000/1000000 des parties communes y compris le sol.
- lot (n°12) : une cave portant le n° ....... ET les 3000/1000000 des parties communes y compris le sol.
- lot (n°19) : un grenier situé (portant le n°.).... ET les 18000/1000000 des parties communes y compris le sol."
Dans ce cas il vous est possible, et au notaire aussi, de vendre l'un de ces 3 lots, le syndic ayant toute facilité pour imputer au lot n°19 "Grenier" la part de charges qui lui revient selon les tantièmes de ce lot !
Dans la mesure où vous avez la propriété de :
"- Lot n° (X) comprenant un logement + une cave + un grenier et les 119000/1000000 des parties communes y compris le sol."....
... il n'est pas possible de vendre un morceau de ce lot sans préalablement (ou lors de la vente) créer un nouveau lot privatif "Grenier", obligatoirement affecté de tantièmes, le tout étant enregistré au fichier immobilier (hypothèques).
Cette création par démenbrement de votre lot initial doit être autorisée par une AG, laquelle adoptera par la même occasion la modification de l'EDD/RDC puisque votre syndicat compte alors un lot de plus et que la répartition des charges en est affectées.
Sauf que pour modifier un RDC, encore fait-il en avoir un....... 
Votre exposé montrerait que votre syndic est encore un de ces (trop) nombreux charlatans qui se prétendent "professionnels" et que les copropriétaires sont roulés dans la farine par méconnaissance.
Quant au notraire, il est à coté de la plaque pour passer ainsi des actes sur des bases qui sont pour le moins contestables.
A mon avis vous devez urgentement vous faire assister. Voyez une assoce de copropriétaires dans votre secteur, ou mieux dans votre cas précis des gens de l'UNPI (appelee "somptueusement" Chambre des propriétaires) |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2011 22:38:52 |
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Posté - 09 mars 2011 : 17:34:03
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Suite de mon histoire :
Nous sommes convoqués à la fin du mois pour une AG extraordinaire pour "mission à donner à un géomètre afin d'effectuer un nouvel etat descriptif de division et un nouveau reglement de copropriété"
Avec la préçision suivante :
L'état descriptif de division actuel ne mentionne pas tantièmes par lots, à cet effet il a été décidé en 2005 (je n'étais pas au courant, je suis propriétaire depuis 2009) d'appliquer des tantièmes par lots regroupés (un copropriétaire a une seule quote part pour tous ses lots).
Cette division ne permet pas à un copropriétaire de vendre un seul lot, n'ayant pas sa quote part, il doit vendre tous ses lots pour que la vente soit valide. C'est pourquoi un nouvel état descriptif de division est nécessaire, et par là même un nouveau réglement de copropriété.
Voilà ...et moi j'ai vendu un lot !
Que va t-il se passer si ceci n'est pas voté en AG ? Je risque de continuer à payer les charges et travaux au titre du lot qui ne m'appartient plus ?
Merci |
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Posté - 09 mars 2011 : 18:58:03
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reinelamurene : citation: il a été décidé en 2005 (je n'étais pas au courant, je suis propriétaire depuis 2009) d'appliquer des tantièmes par lots regroupés (un copropriétaire a une seule quote part pour tous ses lots).
Avez vous demandé et reçu copie de cette décision de l'AG 2005 ??
Vous payez vos charges sur un nombre de tantièmes 119000èmes,. Que vous possédier un lot ou plusieurs cela ne change pas grand chose sur ce chiffre qui ne sort pas du chapeau du syndic.
Avez vous demander d'ou sortait ce 119000 ème ?? ce syndic doit vous donner une explication sur ce chiffre.
Que dit votre acte de vente, 1 seul lot ou 3 lots différenciés ??
Un état de division est necessaire pour calculer les charges de copropriété, l'AG est dans l'obligation de voter un nouvel EDD et modifier le RDC. Sans cette grille de répartition le syndic ne peut appeler des charges.
Votre notaire a été plus que léger sur cette vente. Comment peut on acheter un lot de copropriété sans qu'il soit identifié ?? comment le syndic va t'il envoyer les charges du lot grenier qui n'appartient plus à reinelamurene ??
ET si le nouvel EDD accorde 95000 tantièmes à reinelamurene, pourra t'elle réclamer le trop payé depuis votre achat ???
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Gédehem
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Posté - 09 mars 2011 : 23:09:32
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"Que va t-il se passer si ceci n'est pas voté en AG ? Je risque de continuer à payer les charges et travaux au titre du lot qui ne m'appartient plus ?"
Je dirais que vous êtes du bon coté du manche : ayant acheté en 2009 sans qu'existe de RDC, le syndic n'a aucun moyen de vous faire payer quoi que ce soit depuis cette date, ce qu'il a reconnu (voir plus bas), en l'absence d'un RDC et de grilles de charges qui vous seraient opposables.
Les tantièmes adoptés par une AG (vos 119000/1000000 si j'ai bien suivi) ne peuvent vous être opposés. Dans la mesure où ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier et ou le PV dAG de 2005 n'aurait pas été annexé à vos actes en 2009, le syndic ne peut en aucun cas vous "facturer" sur la base de ces 119000/1000000°.
Devant un juge, il n'aurait aucun titre à opposer pour vous faire payer des charges ou travaux.
Il n'en a donc aucun pour faire opposition auprès du notaire.
"Il n'a donc pas été possible au notaire d'effectuer le prorata temporis des charges.
Celui-ci a contacté le syndic qui lui a dit qu'il ne pouvait pas établir de calcul en l'absence de réglement de copropriété.."
CQFD !
Non seulement il ne peut pas ventiler entre différent lots puisqu'il semble que même cette notion de "Lot" n'existerait pas, mais comme pour vous il n'existe pas de tantièmes (ces 119000 n'ont aucune existence "légale"pour vous), il est impossible de vous demander de payer quoi que ce soit, et ce depuis votre achat en 2009 ! |
Édité par - Gédehem le 09 mars 2011 23:13:06 |
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