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Potus
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 Posté - 16 févr. 2011 : 10:49:14
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Bjr à Tous,
La modification des grilles de répartition de charges s'opère à l'unanimité des copropriétaires (article 26 unanimité); néanmoins quelques cas dérogatoires avec vote à l'article 25 sont possibles.
Des "travaux d'amélioration" peuvent entraîner une nouvelle répartition de charges.
Quels travaux sont considérés comme "amélioration"?
La transformation d'un ascenseur afin que sa cabine puisse recevoir un fauteuil roulant constitue-t-elle une amélioration au sens des textes en vigueur?
Dans ce cas, la grille de répartition des charges d'ascenseur peut-elle être modifiée à l'article 25 voire 26 (2/3)??
Merci de vos avis.
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BANZAI
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 Posté - 16 févr. 2011 : 11:51:13
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pourquoi voulez vous modifier la grille "ascenseur" pour de simples travaux ?
il n'y a pas suppression d'un niveau d'accès.....ni augmentation de niveau... |
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Potus
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Posté - 16 févr. 2011 : 12:36:10
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@ Banzaï,
Dès l'origine (il y a 40 ans) et pour des raisons qui échappent à tous, certains copropriétaires utilisant cet ascenseur n'ont jamais été intégrés à la grille de répartition de l'ascenseur et ne participent donc pas aux coûts qu'il engendre.
Nous cherchons donc des moyens "légaux" et accessibles (et donc hors unanimité...) de les ré-intégrer dans la grille de répartition des charges, par exemple à l'occasion de travaux qui améliorent l'usage et l'accès de l'ascenseur.
Si je vous lis bien, seule la desserte d'un étage supplémentaire ou la suppression de desserte d'un étage pourrait entraîner la révision des grilles? |
Édité par - Potus le 16 févr. 2011 12:40:52 |
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BANZAI
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Posté - 16 févr. 2011 : 15:05:17
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citation: Initialement posté par Potus
@ Banzaï,
Dès l'origine (il y a 40 ans) et pour des raisons qui échappent à tous, certains copropriétaires utilisant cet ascenseur n'ont jamais été intégrés à la grille de répartition de l'ascenseur et ne participent donc pas aux coûts qu'il engendre.
vous auriez pu commencer par expliquer la situation...
à vous lire, certains lots (ou certains niveaux????) ne sont pas répertoriés dans la grille "ascenseur"? |
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Potus
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4
Posté - 16 févr. 2011 : 16:30:17
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C'est tout à fait ça... !!! Quelques lots ne sont pas dans la grille de répartition.
Une 10zaine de lots, représentant environ 8% des tantièmes généraux. Avec les coefficients d'étage, cela doit représenter 12-15% qui "échappent" aux frais d'ascenseur.
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Édité par - Potus le 16 févr. 2011 16:34:17 |
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Posté - 16 févr. 2011 : 17:29:19
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donc votre clé de répartition des tantièmes a de grandes chances d'être ILLICITE. Donc il n'y a pas besoin de l'unanimité, mais de la majorité pour refaire une grille LICITE. Sinon demandez à un tribunal de le faire... |
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Potus
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Posté - 16 févr. 2011 : 18:49:03
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citation: Initialement posté par rambouillet
donc votre clé de répartition des tantièmes a de grandes chances d'être ILLICITE. Donc il n'y a pas besoin de l'unanimité, mais de la majorité pour refaire une grille LICITE. Sinon demandez à un tribunal de le faire...
Illicite? C'est un état de fait non contesté depuis 41 ans...
Donc un usage par acceptation s'est établi.
Je ne vois pas bien une AG ayant le pouvoir de déclarer illicite cette grille...
Et il me semble que seul un copro lésé de plus de 25% sur sa propre quote-part pourrait attaquer l'un des propriétaires "bénéficiaires" de cet avantage et attaquer également le syndicat!
Un peu lourd, peut-être...
Voila pourquoi nous cherchons une solution plus simple... Mais à vous lire, j'ai peur qu'elle n'existe pas!
Mais à l'heure des mises aux normes couteuses, nous devons trouver une solution plus équitable pour tous les utilisateurs.
Merci à nouveau pour vos idées! |
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Posté - 16 févr. 2011 : 20:40:28
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citation: Donc un usage par acceptation s'est établi
mais un usage illicite est illicite, il vous suffit d'un nouveau copro pour que celui ci s'asseoit sur 41 ans d'usage... 
et la solution est très simple, mais un peu couteuse, c'est le tribunal saisit par un copro.
les économies générés par 41 autres années d'usage devrait compenser pour les payeurs actuels cette répartition actuellemnt illicite.
mais vous avez le droit aussi de ne rien faire et de payer pour les autres....  |
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Potus
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8
Posté - 16 févr. 2011 : 20:56:55
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citation: mais vous avez le droit aussi de ne rien faire et de payer pour les autres....
Finalement votre idée initiale me séduit plus :
A l'occasion de travaux de mise aux normes et/ou de modernisation de l'ascenseur, on présente une nouvelle grille en AG en expliquant que la grille actuelle est illicite...
Mais à quelle majorité? 25? 26 (2/3)? |
Édité par - Potus le 16 févr. 2011 20:57:30 |
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Posté - 16 févr. 2011 : 21:28:14
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article 26 :
citation: Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
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Potus
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10
Posté - 16 févr. 2011 : 21:42:31
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Cela paraît simple.
Votre solution semble montrer qu'une AG peut "corriger" le rdc hors unanimité dans ces cas là ?
Mais :
sommes nous dans le cas de :
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
ou dans ce qui relève des éléments d'équipements communs ?
Un copro pourrait-il s'opposer à cette interprétation?
Merci de votre analyse!! |
Édité par - Potus le 16 févr. 2011 21:46:16 |
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 01:20:29
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Potus, il ne peut y avoir de dispense de participer aux charges d'entretien et de conservation de services collectifs ou d'éléments d'équipement commun (ascenseur) QUE dans la mesure ou ces services ou équipement n'ont aucune utilité objective, potentielle pour le ou les lots considérés.
Autrement dit, ce n'est pas parce que vous n'utilisez jamais l'ascenseur pour accéder à votre lot, soit parce que vous n'utilisez que l'escalier ou que vous montez et descendez avec une corde à nœuds, que vous ne devez pas participer aux charges acenseur.
Idem pour la personne qui, par confort personnel ou autre, se débranche du chauffage collectif pour passer en individuel : il doit continuer à supoerter sa part de charge.
Idem pour le lot qui, parce qu'on a pas mis d'arret ascenseur à cet étage ou que l'on a "oublié" de le brancher au chauffage collectif, peut objectivement, matériellement, à tout moment en avoir "utilité" dans le sens donné par L.art.10 al.1 : il doit en supporter les charges, quand bien même il n'n aurait pas l'usage.
Ne pas confondre ici l'usage que l'on en fait ou pas, avec l'utilité matérielle, potentielle, objective, quiexiste toujours.
Une grille de charge qui ne serait pas basée sur ce critère "utilité" est illicite car contraire aux textes, réputée non écrite, aurait-elle 150 ans : non écrite = elle n'a jamais existé (*) (jurisprudence, qu'un syndic compétent ne peut ignorer (un CS informé non plus)).
Il faut mettre la question d'une grille conforme à l'ODJ de votre prochaine AG. A défaut, tout copropriétaire peut solliciter le juge pour faire constater cette nullité et lui demander d'imposer "sa" grille qu'il aura préparé....
(*) je ne vous fait pas un dessin pour la régularisation des charges, au moins 5 ans en arrière, si ce n'est 10 .....  |
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BANZAI
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Posté - 17 févr. 2011 : 08:38:51
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Pour la régularisation des charges, c'est 10 ans en arrière........un ami (copropriétaire qui estimait avoir payé trop de charges) a du passer par une procédure judiciaire (donc avec nomination d'un expert judiciaire qui a refait les calculs...) devant le refus du syndic de se saisir du dossier
et dans ce cas, tous les dépens ont été mis à la charge du perdant...: le syndicat |
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Potus
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Posté - 17 févr. 2011 : 20:24:25
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Merci pour la pertinence de ces contributions.
@ Gédehem : j'ai effectivement trouvé une jurisprudence de la Cour de Cassation de Juillet 2010 qui tranche dans ce sens.
Donc : nouvelle grille de répartition intégrant des coefficients d'étage, pour tous les lots ayant une utilité à cet équipement commun, qu'ils en fassent usage ou non.
Et ceci avec un vote à la la majorité de l'article 26 (50% copro et 2/3 votes).
Corrigez-moi si j'ai commis une erreur.
Question subsidiaire :
Des copropriétaires d'un 6ème et dernier étage non desservi par l'ascenseur car celui ci s'arrête au 5ème peuvent-ils s'exonérer des charges d'ascenseur?
Ils accèdent au 5ème niveau par l'ascenseur et continuent à pied pour l'étage suivant.
Je précise que le coefficient d'étage applicable aux lots de cet étage non desservi serait identique aux lots du 5ème (étage d'arrêt de l'ascenseur)...
Merci de vos avis.
Potus
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Édité par - Potus le 17 févr. 2011 21:00:45 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 20:38:33
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bien sur les résidents du 6ème étage ne peuvent s'exonérer de payer l'ascenseur avec des charges identiques au 5ème comme vous le dites.
de la même manière que ceux du RdC paient pour la totalité de l'escalier montant au 6ème (à leurs tantièmes près bien sur) at sans coefficient... |
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Potus
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Posté - 17 févr. 2011 : 21:08:30
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Pour finir :
Point n'est donc besoin de demander à un juge de modifier la grille actuelle qui se révèle être illicite, donc non écrite, donc n'existant pas???
Par contre un copropriétaire opposé à cette démarche pourrait-il se tourner vers un juge dans les 2 mois après le vote de cette nouvelle grille pour en contester les termes et les effets?? 
Est ce bien ainsi qu'il faut comprendre cette affaire? 
Merci encore pour vos apports et contributions. |
Édité par - Potus le 17 févr. 2011 22:28:06 |
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Posté - 18 févr. 2011 : 07:06:08
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bien sur si l'AG vote dans les règles une nouvelle grille, il n'y a pas à passer par un juge.
effectivement, passés les deux mois après la notification du PV, et si vous avez voté une grille licite, cette grille sera définitivement entérinée. |
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