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Minus
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 Posté - 16 nov. 2010 : 22:13:12
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Bonjour,
Après avoir longuement parcouru le forum UniversImmo,
je n’ai pas réussi à trouver une situation comme je rencontre actuellement.
Propriétaire d’un appartement au 1ere étage d’un immeuble construit en 1962, le règlement de copropriété est “d’époque” et aucune modification n’y a été apporté depuis la construction.
Son continue ne mentionne aucune table de répartition des charges communes générales et charges communes spéciales.
De façon plus général, le règlement ne mentionne aucune répartition de charge.
Aucun copropriétaire ne s’est préoccupé de ce sujet et le syndic n’a pas joué son rôle de conseil dans le passé. Il va falloir à moyen terme faire faire des adaptations dans le RdC pour coller à la loi SRU... (vu les prix vu sur le web, ca va être un combat !) mais mes questions ne sont pas là.
Les travaux de réhabilitation de l’ascenseur demandé par les différentes lois et décrets ont fait leur apparition dans l’ordre du jour de l’assemblé et les devis liés par la même occasion.
La répartition des frais a été calculé arbitrairement en fonction du tantième et le propriétaire du rez-de-chaussé en est exempté.
La loi du 10 juillet 1965 ainsi que la loi SRU donne pas mal d’information sur la répartition des charges comme le fait que la répartition peut être modifier en cas de travaux et parle aussi de la répartition en fonction de l’utilité.
De plus, il existe des décision de justice sur lequel il est possible de s’appuyer pour aller plus loin sur le sujet.
Mais rien ne semble obligatoire et c’est là la source de mes question.
Dans mon cas,
Comment faire voter une répartition des charges plus cohérente ?
Qui doit proposer la table de répartition pour les charges spéciales ? moi ? le syndic ?
Que faire en cas de refus des copropriétaire ?
il m’a semblé lire qu’il était possible de faire appel à un expert (en passant par le TGI) afin de trancher.
Je vous remercie par avance pour vos retours.
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Édité par - Minus le 16 nov. 2010 22:17:19 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 16 nov. 2010 : 22:51:16
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citation: Propriétaire d’un appartement au 1ere étage d’un immeuble construit en 1962, le règlement de copropriété est “d’époque” et aucune modification n’y a été apporté depuis la construction.
Son continue ne mentionne aucune table de répartition des charges communes générales et charges communes spéciales.
De façon plus général, le règlement ne mentionne aucune répartition de charge.
ce n'est pas possible- Etes-vous sûr d'avoir toutes les pages de votre RC ?
sur quelle repartition payez vous les appels de fonds ? base des votes en AG ?
regardez bien ce que disent vos documents provenant du syndic.
combien de lots y a t-il dans l'immeuble ? |
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Posté - 17 nov. 2010 : 08:03:03
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aujourd'hui, minus, vous devez payer des charges, sur quelle base de tantièmes les payez vous ?
vous faites état de :
citation: La répartition des frais a été calculé arbitrairement en fonction du tantième
D'où sortent ces tantièmes ?
Vous etes propriétaire depuis quand ? car il est étonnant que personne ne ce soit posé la question de savoir la répartition des charges...
Dans un premier temps, demandez au syndic sur quel document, il s'appuie pour calculer les charges classiques de gestion courante... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 17 nov. 2010 : 11:30:42
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Soit Minus n'est copropriétaire dans cet immeuble que depuis peu de temps, soit sont exposé n'est pas complet !
Il est dit qu'il n'y aurait pas de grille de charges dans le RDC.
Pourtant il est impossible qu'il n'y ait aucune charge !!
Question : sur quelle(s) base(s) sont actuellement réparties les charges, ne serait-ce que le contrat d'entretien de cet ascenseur, au moins l'assurance de l'immeuble, et certainement les honoraires du syndic (sans doute un prétendu "pro" ?).
Il y a forcément une grille de répartition, éventuellement selon les seules quotes-parts de parties communes affectées à chaque lot.
Pour ce qui concerne la proposition faite à l'AG d'adopter une grille de répartition conforme, tout copropriétaire peut s'en charger et la notifier au syndic afin que la question soit prévue à l'ODJ. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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 Posté - 17 nov. 2010 : 17:50:19
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si l'installation de l'ascenseur a été votée postérieurement au réglement de copropriété, il a du aussi être adopté une clé de répartition "ascenseur"....qui aurait du faire l'objet d'un modificatif du réglement de copropriété
- depuis quand Minus est propriétaire?
- qu'est il indiqué dans l'acte de vente concernant le réglement de copropriété? |
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Minus
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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Posté - 17 nov. 2010 : 18:47:18
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Merci beaucoup pour vos réponse.
J'apporte les éléments afin de préciser mon cas :
@BANZAI : L'ascenseur a été installé au moment de la construction de l'immeuble et aucune trace de répartition des charges d'ascenseur dans le RdC.
L'acte de vente indique que le RdC n'a subit aucune modification (16 pages)
@Gédehem : Effectivement, je suis copropriétaire depuis 1 an seulement et l'immeuble comporte 13 copropriétaire dont certain présent depuis la construction de l'immeuble 
Toutes les charges (assurance, frais syndic, nettoyage …) sont réparti en fonction des tantièmes calculés en fonction de la surface de chaque appartement sans que ce mode de répartition ne soit définie dans le RdC.
Les tantièmes utilisés sont défini dans le RdC dans une partie nommée “division des lots”.
@rambouillet : Excellente idée, après 2 conseils, il semblerait que le syndic (pro...) laisse libre champs aux copropriétaires dont certains privilégient la paix sociale aux lois de 1965 et SRU.
@joulia : J’ai lu et relu le RdC sans trouver aucune notion de répartition.
Je peux mettre en ligne un version anonymisé de mon RdC, il se peut que certaine tournure de phrase m’échappent (on est à la limite du vieux français  )
Les appels de fond, charge, frais... sont tjs en fonction des tantièmes tiré de la "division des lots" du RdC. |
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Posté - 17 nov. 2010 : 19:04:41
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citation: Les tantièmes utilisés sont défini dans le RdC dans une partie nommée “division des lots”.
il semblerait donc bien qu'il existe des tantièmes... et que vos charges sont calculées par rapport à ces tantièmes dont vous faites référence. Alors...
il existe aussi :
citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
maintenant pour ce qui concerne l'ascenseur, rien ne vous empeche de faire mettre à l'OdJ une proposition de résolution de tantièmes spéciaux qui prendrait en compte l'utilité :
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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guilain
Contributeur actif
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Posté - 18 nov. 2010 : 14:28:25
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Vaste sujet que la répartition des charges liées à l'ascenseur ! Sujet à polemique, icompréhension et mauvaise foi !
Visiblement, les votre semblent réparties aux tantièmes généraux (représentatif de la superficie de chaque appartement), exclusion faite du RDC (ce qui est fort heureusement normal, sauf si l'ascenseur va jusqu'au sous sol où le rdc aurait donc accès aux caves ou garages par ce moyen).
Vous pouvez également faire appel à un géomètre pour un "audit" complet (recalcul des surfaces des appartement, adaptation des tantièmes charges communes, calcul des tantièmes charges ascenseur...). Le cout sera assez important, cf devis.
Vous pouvez tout a fait établir les grilles vous même en tenant compte des critères définis par la loi (art 10 de mémoire soit application de coefficients d'étages,...).
Bon courage !
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guilain
Contributeur actif
223 message(s)
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Posté - 18 nov. 2010 : 15:19:45
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pour memoire, il s'agit bien de l'art 10...
en la matiere, pas de norme officielle, en revanches, des référence commes les travaux de m quignard sur le sujet...
pour resumer, aux tantiemes généraux, vous pouvez appliquer différents coefficients pour obtenir les tantiemes ascenseur :
- le plus essentiel relatif au critère d'utilité est le coeff d'étage (attention au cas du rdc en focntion de l'ascensuer, cf ci avant). Ce coeff est "habituellement" de 0,17 en 0,17 ou 0,33 en 0,33...parfois on trouve du 0,5...c'est très variable...
- coeff d'habitabilité : = nb de pièces de l'appartement + 1
- coeficient d'usage : 1 pour de l'habitation, 2 pour du prof lib/bureau
toute modif se prend a l'unanimité, les grilles modifiées ou nouvelles doivent être publiés aux hypothèques (modif du RC)... |
Édité par - guilain le 18 nov. 2010 15:21:35 |
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